Uitspraak
Rechtbank den haag
zittingsplaats Den Haag
WtC
Rolnr.: 5138842/16-16752
10 november 2016
[jw.sys.1.rolnummer]
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De stichting
STICHTING DUWO,
gevestigd te Delft,
eisende partij,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. M.A.R. Schuckink Kool.
Partijen worden aangeduid als DUWO en [gedaagde] .
Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding van 1 juni 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord/eis in voorwaardelijke reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie met producties;
- aantekeningen griffier comparitie van partijen d.d. 29 september 2016.
De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie, het navolgende vast.
DUWO verhuurt aan [gedaagde] vanaf 15 december 2002 voor onbepaalde duur de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna ook wel te noemen “de woning”).
DUWO ontwikkelt, bouwt en beheert studentenwoonruimten in diverse steden. Daarnaast heeft DUWO ook woonruimten voor andere doelgroepen in beheer.
Op 18 december 2002 heeft de Gemeente Delft aan [gedaagde] op diens verzoek een huisvestingsvergunning verstrekt tot ingebruikneming van de woning.
Bij brief d.d. 28 december 2012 heeft DUWO de huur van de woning opgezegd aan [gedaagde] per 1 juli 2013 wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.
2.De vordering in conventie
DUWO vordert - zakelijk weergegeven - dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- de datum zal worden vastgesteld waarop huurovereenkomst eindigt en het gehuurde ontruimd dient te worden door [gedaagde] ;
- [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan DUWO de kosten van gedwongen ontruiming te voldoen indien [gedaagde] niet tot vrijwillige ontruiming overgaat, op vertoon- en conform het proces-verbaal van ontruiming;
met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten van de procedure.
DUWO legt aan haar vorderingen voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende stellingen.
Er is een gebrek aan studentenwoonruimte. De woning die [gedaagde] thans van DUWO huurt is een studentenwoning die hem is toegewezen op basis van zijn inschrijving als student. Dat blijkt uit de overlegging destijds door [gedaagde] van zijn studentenkaart en een document van de IB-groep.
[gedaagde] kan niet meer als student worden aangemerkt en dient daarom de woning te verlaten zodat een student die woning kan gaan huren.
Ingevolge vaste rechtspraak is er sprake van dringend eigen gebruik aan de zijde van DUWO in verband met haar maatschappelijke taak.
De doorstroming van studenten in studentenwoonruimten dient bevorderd te worden.
Ook studenten die vóór 2007 hebben gehuurd, dienen door te stromen ook al is dat niet uitdrukkelijk in hun huurovereenkomsten bepaald. [gedaagde] valt in die categorie.
Het aanbieden van een campuscontract aan studenten die nog huren onder het “oude regime” kan gelden als een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW.
[gedaagde] heeft onvoldoende belang bij behoud van de woning. DUWO hoeft geen hulp te bieden bij het vinden van andere woonruimte.
In de jurisprudentie is vastgelegd dat een vertrekkende student-huurder geen aanspraak kan maken op een verhuis- en herinrichtingvergoeding.
3.Het verweer in conventie
[gedaagde] voert verweer en concludeert DUWO in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, zulks met veroordeling van DUWO in de kosten van het geding. Op de gevoerde verweren zal in het navolgende worden ingegaan voorzover deze aan de orde zijn.
4.De vordering in voorwaardelijke reconventie
[gedaagde] vordert (zakelijk weergegeven) dat voor het geval de vordering van DUWO in conventie zou worden toegewezen, DUWO zal worden veroordeeld tot betaling van
€ 5.892,00 wegens verhuiskosten.
5.Het verweer in voorwaardelijke reconventie
DUWO heeft de vordering gemotiveerd bestreden en voert ten verwere in reconventie mede aan hetgeen zij in conventie stelde.
6.De beoordeling in conventie
De vorderingen van DUWO vallen of staan met het antwoord op de vraag of in casu sprake is van verhuur van studentenwoonruimte, hetgeen [gedaagde] bestreden heeft. Die vraag is ontkennend te beantwoorden en daarom zullen die vorderingen moeten worden afgewezen. Daartoe is het navolgende te overwegen.
Vooropgesteld moet worden dat de huurovereenkomst zelf geen bepaling bevat waaruit blijkt dat de gehuurde woning een studentenwoonruimte zou zijn, evenmin als er in de overeenkomst bepaald is dat de verhuur geschiedt onder voorwaarde dat de huurder – [gedaagde] - student is.
De woning is een driekamerappartement (HAT-eenheid), geschikt voor bewoning door een- of tweepersoonshuishoudens. De woning is als zodanig niet per definitie een studentenwoonruimte te noemen. Onbestreden is dat HAT-eenheden door DUWO ook aan anderen dan studenten verhuurd worden. Dat betekent dat de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst niet zonder meer meebrengt dat er sprake is van huur van studentenwoonruimte.
Het is natuurlijk mogelijk dat het [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk moet zijn geweest dat hij slechts als student de woning kon huren. [gedaagde] bestrijdt dat echter. Tegenover die betwisting heeft DUWO onvoldoende aangevoerd om die betwisting met vrucht te kunnen ontzenuwen.
Vaststaat dat [gedaagde] zich niet als gegadigde voor de woning, althans voor studentenwoonruimte bij DUWO heeft aangemeld. Voordat [gedaagde] de woning ging huren van DUWO, heeft hij als onderhuurder in de woning verbleven. Om aan die ongeoorloofde situatie een eind te maken, hebben partijen een huurovereenkomst gesloten. Desgevraagd kon DUWO ter zitting niet aangeven of de hoofdhuurder van wie [gedaagde] onderhuurde, student was.
Door DUWO is niet specifiek gesteld dat harerzijds bij het aangaan van de huur aan [gedaagde] is meegedeeld dat hij uitsluitend de woning kon huren in de hoedanigheid van student. Er is daarnaast door DUWO ook geen (voldoende specifiek) bewijs aangeboden op dit punt.
De omstandigheid dat de woning is gelegen in een studentencomplex betekent nog niet dat de woning zelf een studentenwoning zou zijn, nu vaststaat dat het complex ook woningen voor anderen dan studenten omvat. Ook de omstandigheid dat [gedaagde] zijn studentenkaart en informatie over zijn studiefinanciering aan DUWO verstrekte bij het aangaan van de huur is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat [gedaagde] slechts als student mocht huren, althans dat [gedaagde] moest begrijpen dat hij als student een studentenwoonruimte huurde. Die informatie kan immers evengoed hebben kunnen zien op de vraag of [gedaagde] wel goed was voor de betaling der huur. [gedaagde] heeft er dus van uit mogen gaan dat hij in 2002 een reguliere woning huurde van DUWO.
Een en ander leidt tot de conclusie dat niet is gebleken dat DUWO een studentenwoonruimte verhuurt aan [gedaagde] . De opzeggingsgrondslag “dringend eigen gebruik”, bedoeld om doorstroming te bevorderen, kan de opzegging van de huurovereenkomst door DUWO dan ook niet dragen. Daarom worden de vorderingen van DUWO afgewezen en behoeven de overige stellingen en verweren geen bespreking. De kosten van de procedure komen voor rekening van DUWO.
7.Inzake de voorwaardelijke reconventie
De voorwaarde waaronder de reconventionele eis werd ingesteld, is niet vervuld, bij welke vaststelling het thans kan blijven.
8.De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen van DUWO af;
- veroordeelt DUWO in de kosten van de procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
- verklaart dit vonnis ten aanzien van de kosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 10 november 2016, in tegenwoordigheid van de griffier.