ECLI:NL:RBDHA:2016:15537

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Zittingsplaats Leiden

EJM

Rolnr.: 5038347 \ CV EXPL 16-2635

Datum: 7 december 2016

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap La Riva Real Estate B.V.,

statutair gevestigd te Warmond,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen,

tegen

de besloten vennootschap De Jutters, centrum voor jeugd-GGZ Haaglanden B.V.,

kantoorhoudende te Den Haag,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. I.E. Reimert.

Partijen worden hierna aangeduid als “La Riva ” en “De Jutters”.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 25 april 2016 met producties,
de conclusie van antwoord met producties.

Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.

De comparitie is gehouden op 13 oktober 2016; door de gemachtigden van partijen zijn pleitaantekeningen overgelegd en van het verhandelde is aantekening gehouden. Na de comparitie hebben partijen nog een akte genomen. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

Feiten

Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken en wat ter zitting is besproken gaat de kantonrechter van het volgende uit.

De rechtsvoorganger van De Jutters is op 21 januari 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte met de rechtsvoorganger van La Riva aangegaan (hierna zal steeds over De Jutters en La Riva worden gesproken, ook wanneer de rechtsvoorganger wordt bedoeld). De huurovereenkomst betrof een kantoorruimte op de tweede verdieping van het [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor twee jaar en ging in op 1 februari 2011. De aanvangshuurprijs bedroeg € 32.250,00 per jaar exclusief bijkomende leveringen en diensten.

Blijkens artikel 3.2 van de huurovereenkomst wordt deze na twee jaar voortgezet voor twee jaar, derhalve tot en met 31 januari 2015 en vervolgens voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar. Opzegging kan plaatsvinden tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste zes maanden (artikel 3.3).

Bij brief van 27 mei 2014 heeft De Jutters de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2015. In deze opzeggingsbrief vermeldt De Jutters:
“De onzekere financiering van de zorgsector noodzaakt ons om deze stap te zetten. Mochten er zich ontwikkelingen in de zorg voordoen waardoor wij toch met u in gesprek willen over een eventuele verlenging dan zullen wij zeker contact met u opnemen”.

In het najaar van 2014 is tussen partijen overleg gevoerd over een verdere verlenging van de huurovereenkomst. Dat heeft geleid tot een nadere overeenkomst voor de duur van een jaar. De schriftelijke vastlegging hiervan draagt als titel : “Allonge behorende bij de huurovereenkomst gesloten tussen Neerlandia Vastgoed B.V (de rechtsvoorganger van La Riva) en de Stichting De Jutters (de rechtsvoorganger van De Jutters). Blijkens deze overeenkomst wordt per 1 februari 2015 de huurovereenkomst verlengd met 12 maanden tot en met 31 januari 2016. Er wordt een korting op de huurprijs van 5% overeengekomen. De overeenkomst besluit met de bepaling:

“Alle andere voorwaarden en bepalingen van het document “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en de tussen verhuurder en huurder gesloten huurovereenkomst zijn van toepassing voor zover daarvan bij deze allonge niet is afgeweken.”

Onderwerp van gesprek is ook een eventuele verlenging voor twee jaar geweest en dat zou een huurkorting van 10% hebben opgeleverd.

Bij brief van 6 augustus 2015 heeft De Jutters de huurovereenkomst per 1 februari 2016 opgezegd. Bij e-mailbericht van 28 augustus 2015 heeft La Riva de ontvangst van de opzegging bevestigd. In dit bericht staat verder:

“Helaas komt uw beëindigingsdatum van de opzegging niet overeen met de afgesproken voorwaarden uit het huurcontract. Hierin staat vermeldt dat u telkens een huurperiode aangaat van 5 jaar met een minimale opzegtermijn van 6 maanden. De allonge die tussentijds is opgemaakt was voor de huurperiode van 1-2-2015 tot en met 31 januari 2016. Verder wordt verwezen naar alle afspraken gemaakt in het huurcontract ingaande

1-2-2011. Vandaar dat als opzegdatum 1-2-2021 wordt aangehouden”.

Op 6 november 2015 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgevonden.

Bij ongedateerde brief heeft De Jutters aan La Riva laten weten dat zij zich op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst per 1 februari 2016 van rechtswege is geëindigd. In deze brief wordt verder uiteengezet dat de opzegging van 6 augustus 2015 moet worden gezien als bevestiging van de beëindiging, en als deze wel als opzegging moet worden gezien, de huurovereenkomst weliswaar enkele dagen te laat maar wel rechtsgeldig is opgezegd. Ten slotte merkt De Jutters op dat de overeenkomst in ieder geval niet met vijf jaar is verlengd nu deze hoogstens als voor onbepaalde duur heeft te gelden. In dat geval eindigt de huurovereenkomst per 7 februari 2016 (zes maanden na de opzegging van 6 augustus 2015), per 29 februari dan wel per 1 augustus 2016 (in geval de betreffende brief als opzegging heeft te gelden).

Bij brief van 28 januari 2016 heeft La Riva aan De Jutters laten weten dat naar haar mening de volgens de allonge verlengde huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd en dat deze niet tijdig is opgezegd. Zij bericht verder dat naar haar oordeel de huurovereenkomst volgens de bepalingen van de “oude” huurovereenkomst met vijf (minus een jaar in verband met de periode die in de allonge is overeengekomen) is verlengd tot 1 februari 2020.

Bij e-mail van 29 januari 2016 heeft La Riva aan De Jutters nogmaals laten weten dat zij De Jutters gehouden acht tot nakoming van de verplichtingen uit het huurcontract.

De Jutters heeft het gehuurde per 1 februari 2016 ontruimd en de sleutels aan La Riva ter beschikking gesteld. Sinds deze datum betaalt zij geen huur meer.

Bij brief van 8 maart 2016 heeft De Jutters haar standpunt dat de huurovereenkomst per 1 februari 2016 is geëindigd herhaald en heeft zij La Riva er verder op gewezen dat zij gehouden is om de bedrijfsruimte zo spoedig mogelijk weer op de markt te plaatsen, zelfs als zou zij van mening zijn dat De Jutters voor schade aansprakelijk is en verwijst daarbij dat de kosten van eventuele leegstand niet op De Jutters kunnen worden afgewenteld.

Vordering

La Riva vordert, na wijziging van eis, om De Jutters te veroordelen tot:

primair

betaling van de schade wegens derving van huurpenningen over de periode van 1 februari 2016 tot en met 31 januari 2020, te weten € 2.755,34 per maand (kale huur) dan wel betaling van de schade voor eenzelfde bedrag per maand wegens derving van huurpenningen over de periode 1 februari 2016 tot het tijdstip dat de betrokken ruimte eerder dan 31 januari 2020 is verhuurd aan een derde, te vermeerderen met de wettelijke rente per datum dagvaarding en met veroordeling van De Jutters in de proceskosten;

subsidiair,

voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat het niet redelijk is dat over vier volle jaren schade wegens huurderving wordt gevorderd, betaling van het primair gevorderde, maar voor wat betreft de schade wegens derving huurpenningen beperkt tot de periode van 1 februari 2016 tot 1 februari 2018;

meer subsidiair,

voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat rechtsgeldig tegen 1 augustus 2016 is opgezegd, betaling van het primair gevorderde maar voor wat betreft de schade wegens derving huurpenningen beperkt tot de periode van 1 februari 2016 tot 1 augustus 2016.

De kantonrechter wordt ten slotte door La Riva gevraagd althans een voorziening te treffen die hij in goede justitie en in alle redelijkheid vermeent te behoren.

Verweer

De Jutters heeft verweer gevoerd. Zij handhaaft als haar mening dat de huurovereenkomst van rechtswege door het verstrijken van de overeengekomen tijdsduur per 1 februari 2016 is geëindigd, althans dat dit als gevolg van de opzegging het geval is geweest. Subsidiair voert zij aan dat de overeenkomst als gevolg van de opzegging tenminste op 7 februari, 29 februari dan wel 1 augustus 2016 is geëindigd. Zij voert verder aan dat La Riva niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan door het object niet opnieuw te huur aan te bieden. Naar aanleiding van de eiswijziging van La Riva wijst zij erop dat schadevergoeding wordt verzocht, terwijl de vorderingen zijn gebaseerd op de stelling dat de huurovereenkomst niet zou zijn geëindigd. In dat geval kan La Riva hoogstens nakoming vragen, maar dat wordt niet gevorderd.

Beoordeling

Tussen partijen is in geschil of De Jutters gehouden is tot betaling van de schade wegens derving van huurpenningen aan La Riva na 1 februari 2016, tot en met 31 januari 2020, dan wel tot 1 februari 2018 dan wel tot 1 augustus 2016.

De Jutters voert bij akte na comparitie, naar aanleiding van de eiswijziging van La Riva, als meest verstrekkend verweer aan dat de vorderingen reeds moeten worden afgewezen nu zij op nakoming van de overeenkomst lijken te zijn gestoeld, terwijl een schadevergoeding wordt gevraagd. De Jutters wijst er voorts op dat in ieder geval de vordering van schade in verband met toekomstige huurderving niet kan worden toegewezen.

De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. Uit de dagvaarding is op te maken dat La Riva De Jutters aanspreekt op basis van wanprestatie. In punt 25 van de dagvaarding staat, met verwijzing naar de ontruiming van het gehuurde per 1 februari 2016 en het niet meer betalen van huur nadien, dat La Riva van mening is dat De Jutters met de nakoming van de huurovereenkomst in gebreke is gebleven. In een geval van wanprestatie heeft de schuldeiser de keuze tussen verschillende vorderingen, waaronder die van nakoming. Maar ook een vordering van schadevergoeding (artikel 6:74 BW) behoort tot de mogelijkheden, en daar heeft La Riva kennelijk voor gekozen door een schade te vorderen ter grootte van de huurpenningen die zij derft. Voor zover De Jutters ook heeft bedoeld aan te voeren dat verzuim niet is ingetreden, wordt dit verweer verworpen. Gelet op de ontruiming per 1 februari 2016, de mededelingen van De Jutters voordien over haar visie met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst en het niet meer betalen van huur na 1 februari 2016 trad het verzuim ook zonder ingebrekestelling in (artikel 6:83 BW). Wel is juist dat La Riva geen aanspraak kan maken op schade in verband met huurderving in de toekomst, nu dit (nog) geen schade is die zij als gevolg van de wanprestatie heeft geleden. Zoals uit het hiernavolgende zal blijken, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling wat hiervan de gevolgen zijn in de onderhavige zaak.

Vervolgens is aan de orde de vraag of De Jutters wanprestatie heeft gepleegd op grond waarvan zij tot het vergoeden van de daardoor veroorzaakte schade is gehouden. Daarvan zou sprake kunnen zijn wanneer er voor haar na 1 februari 2016 nog verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst bestaan, welke verplichtingen, in het bijzonder de betaling van huur, niet zijn nagekomen.

De belangrijkste vraag die partijen verdeeld houdt is of de huurovereenkomst per 1 februari 2016 is geëindigd. De Jutters meent dat dat het geval is en voert allereerst aan dat de huurovereenkomst die in het kader van de allonge is aangegaan als een op zichzelf staande huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten een jaar, moet worden beschouwd. Nu sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, eindigt deze zonder dat opzegging noodzakelijk is, door het verstrijken van de tijdsduur ervan. La Riva ziet deze huurovereenkomst als onderdeel van de eerdere huurovereenkomst die partijen zijn aangegaan en is van mening dat voor zover in de allonge niet daarvan is afgeweken, de overige bepalingen van de huurovereenkomst, waaronder de bepalingen met betrekking tot de opzegging, de opzeggingstermijn en de bepaling met betrekking tot de voortzetting voor vijf jaar, in stand zijn gebleven.

Naar het oordeel van de kantonrechter dient de allonge te worden gezien als aanvulling op de al tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst is na twee keer twee jaar door De Jutters bij brief van 27 mei 2014 opgezegd tegen 1 februari 2015. Na deze opzegging zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan en zijn de afspraken zoals deze in de allonge zijn neergelegd tot stand gekomen. Blijkens de aanhef ervan betreft het een allonge bij de eerder gesloten huurovereenkomst en bij de considerans wordt ook naar deze op 21 januari 2011 tussen partijen gesloten overeenkomst verwezen. Voorts staat vermeld dat huurder en verhuurder overeenkomen dat per 1 februari 2015 de huurovereenkomst
verlengd(onderstreping, kantonrechter) wordt met 12 maanden, derhalve tot en met 31 januari 2016. Ten slotte is dan nog van belang dat aan het slot van de allonge nadrukkelijk wordt verwezen naar de eerder tussen partijen gesloten huurovereenkomst, zoals hierboven onder de feiten geciteerd.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ook de bepalingen van de oorspronkelijke huurovereenkomst van kracht zijn gebleven voor zover daarvan bij de allonge niet is afgeweken. Dat geldt naar het oordeel van de kantonrechter ook voor de bepaling dat wanneer niet is opgezegd, de overeenkomst voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar wordt voortgezet. De Jutters heeft subsidiair aangevoerd dat wanneer er toch van moet worden uitgegaan dat niet of niet tijdig is opgezegd, er vanaf 1 februari 2016 hoogstens een overeenkomst voor onbepaalde duur is ontstaan die kan worden opgezegd. Gelet op het voorgaande verwerpt de kantonrechter dit standpunt en kunnen de daarmee samenhangende varianten van tijdstippen van opzegging (7 februari, 29 februari dan wel 1 augustus 2016) verder onbesproken blijven.

Naar het oordeel van de kantonrechter eindigde de overeenkomst die partijen aangingen van 1 februari 2015 tot 1 februari 2016 niet door enkel tijdsverloop. Ook voor de eerdere twee huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gold immers het vereiste van opzegging (artikel 3.3 huurovereenkomst). Niet valt in te zien waarom deze verplichting niet meer zou gelden bij een volgende overeenkomst die partijen voor bepaalde tijd zijn aangegaan. Dit, mede gelet op het feit dat met zoveel woorden in de allonge staat vermeld dat alle andere voorwaarden en bepalingen, voor zover partijen daarvan bij allonge niet zijn afgeweken, van toepassing zijn. Over andere of nadere opzeggingsvereisten is in de allonge niets opgenomen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat voor een beëindiging van de voor een jaar verlengde huurovereenkomst een opzegging is vereist en dat daarvoor een termijn geldt van zes maanden.

Vaststaat dat De Jutters heeft opgezegd, te weten bij brief van 6 augustus 2015. Deze brief is door La Riva ontvangen, zoals uit de bevestiging van ontvangst van 28 augustus 2015 is op te maken. De overeengekomen opzegtermijn bedraagt zes maanden en De Jutters heeft derhalve 6 dagen te laat opgezegd. De Jutters stelt zich op het standpunt dat haar dit, kort gezegd, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet euvel mag worden geduid en dat de overeenkomst rechtsgeldig per 1 februari 2016 is geëindigd. La Riva is van oordeel dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd en daardoor doorloopt tot 1 februari 2020.

De kantonrechter overweegt dat het er gezien de standpunten van partijen om gaat of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat La Riva zich beroept op de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden (artikel 6:248 lid 2 BW). Het woord ‘onaanvaardbaar’ impliceert dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het terzijde stellen van een contractueel beding. In deze zaak dient een afweging te worden gemaakt tussen enerzijds de mate waarin La Riva in haar belangen wordt geschaad doordat zij de opzegging zes dagen te laat heeft ontvangen en anderzijds de mate waarin De Jutters in haar belangen wordt geschaad indien de huurovereenkomst met vier jaar tot 1 februari 2020 (eerder was nog sprake van een termijn tot 1 februari 2021, maar daar is La Riva van teruggekomen) wordt verlengd. Een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan alleen slagen indien tussen beide belangen een te grote onevenredigheid bestaat.

De Jutters heeft ter onderbouwing van haar standpunt erop gewezen dat zij een instelling is voor jeugd ggz en dat er vanaf 2013 plannen bekend zijn gemaakt voor de decentralisering van de jeugdhulp naar gemeenten. De feitelijke realisatie hiervan vond per 1 januari 2015 plaats. Deze wijziging betekende een periode van grote onzekerheid voor de financiering van de activiteiten van De Jutters en dat was de aanleiding om het tweede huurcontract voor twee jaar op 27 mei 2014 per 1 februari 2015 op te zeggen. Vervolgens heeft in september 2014 tussen partijen overleg plaatsgevonden, waarbij mevrouw Groote Woortmann namens De Jutters aan La Riva de achtergrond van de opzegging heeft uitgelegd.

In vervolg hierop heeft tussen partijen e-mailverkeer plaatsgevonden, welke door De Jutters in het geding is gebracht (productie 3). Op 12 december 2014 schrijft mevrouw Groote Woortmann aan La Riva onder meer dat zij graag een voorstel ontvangt voor de situatie dat de locatie voor één jaar wordt aangehouden. Ze legt verder uit dat de samenwerking met de gemeente nog van start moet gaan en dat dat er voor zorgt dat De Jutters de locatie vooralsnog voor niet langer dan één jaar wil en kan aanhouden. Daarop wordt door La Riva bij e-mail van 19 december 2014 positief gereageerd en dit wordt gevolgd door een volgende e-mail van diezelfde dag waarbij het voorstel wordt gedaan voor verlenging met 1 jaar tegen 5% huurkorting en voor twee jaar met 10% huurkorting. Bij e-mail van dezelfde datum bericht mevrouw Groote Woortmann dat De Jutters kiest voor een huurovereenkomst van één jaar en daar gaat La Riva blijkens een opvolgende e-mail van dezelfde datum mee akkoord.

De kantonrechter is van oordeel dat uit voormelde omstandigheden genoegzaam blijkt dat La Riva ervan op de hoogte was dat en waarom De Jutters geen langjarige verplichtingen meer wilde en kon aangaan in verband met de bestaande onzekerheden op het financiële vlak. Zij had er dus bij het aangaan van de laatste huurovereenkomst (voor een jaar) rekening mee kunnen houden dat verdere verlenging niet waarschijnlijk was.

Dat neemt niet weg dat de officiële bevestiging van het einde van de huurovereenkomst, de opzeggingsbrief van 6 augustus 2015, zes dagen te laat door De Jutters is verzonden. Het belang van tijdige opzegging is dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In dit geval is de termijn van een half jaar die partijen daarvoor hadden afgesproken met zes dagen verkort en de kantonrechter is van oordeel dat dit een zo minimale overschrijding is dat daarmee het belang van La Riva bij het hebben van voldoende tijd om een huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Hieraan kan naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende afdoen dat het, zoals La Riva heeft gesteld, in de huidige marktomstandigheden wellicht moeilijk is een nieuwe huurder te vinden, met de mogelijke financiële consequenties van dien.

Voorts van belang dat De Jutters niet of onvoldoende betwist heeft gesteld dat zij ten tijde hier van belang, juli/augustus 2015, een kleine organisatie was, waarbij de professionaliteit op het gebied van beheer van vastgoed zeer beperkt was. De Jutters heeft erop gewezen dat zij eerst eind 2015 is opgegaan in het veel grotere Parnassia.

De kantonrechter heeft verder in zijn overwegingen betrokken dat De Jutters een groot financieel belang bij afwijzing van de vordering heeft. De Jutters heeft naar voren gebracht dat zij vanwege haar slechte financiële positie een reorganisatie heeft moeten doorvoeren en 70 werknemers heeft moeten ontslaan.

De kantonrechter heeft ten slotte acht geslagen op het feit dat De Jutters een organisatie is met een belangrijke maatschappelijke functie, wier activiteiten gefinancierd worden met geld van overheden, met alle wettelijke en andere beperkingen van dien.

Partijen hebben beiden stil gestaan bij een bespreking die tussen hen in november 2015 heeft plaatsgevonden. Gebleken is dat zij een verschillende herinnering hebben aan de inhoud van dat gesprek. De kantonrechter is van oordeel dat in het midden kan blijven wat er in november 2015 precies is besproken. Voor de beoordeling en weging van de kwestie van de niet tijdige opzegging, zoals hiervoor aan de orde kwam, legt dit gesprek gezien het moment waarop het plaatsvond geen gewicht in de schaal.

Al met al komt de kantonrechter tot de conclusie dat er een onevenredig groot verschil bestaat tussen de mate waarin La Riva in haar belang wordt geschaad doordat zij de huuropzegging zes dagen te laat heeft ontvangen en de mate waarin De Jutters in haar belang wordt geschaad indien ervan moet worden uitgegaan dat als gevolg van een niet geheel tijdige opzegging zij gehouden kan worden aan een huurcontract van nog vier jaar. In verband hiermee moet het beroep dat La Riva doet op onverkorte nakoming van de opzegtermijn van zes maanden en haar hierop gebaseerde schadevergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Voorgaande afweging valt naar het oordeel van de kantonrechter niet anders uit in de variant die La Riva subsidiair vordert, te weten wanneer er aan de zijde van La Riva sprake zou zijn geweest van een beroep op voortzetting van de huurovereenkomst tot 1 februari 2018. Bij dat laatste is voorts van belang het tijdstip waarop La Riva deze variant in het geding heeft gebracht, te weten ter gelegenheid van de in deze zaak gehouden comparitie op 13 oktober 2016 en De Jutters dit niet in haar afwegingen voorafgaand aan het daadwerkelijk ontruimen van het gehuurde heeft kunnen betrekken.

De kantonrechter komt daarom tot de conclusie dat de huurovereenkomst die partijen voor één jaar met ingang van 1 februari 2015 zijn aangegaan per 31 januari 2016 is geëindigd door middel van opzegging. De vorderingen van La Riva zullen daarom worden afgewezen.

Nu La Riva in het ongelijk wordt gesteld, dient zij de kosten van de procedure te betalen.

Beslissing

De kantonrechter:

- wijst de vorderingen van La Riva af;

- veroordeelt La Riva in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de Jutters begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde btw;

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.J. van der Molen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 december 2016.