Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 16/6707
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 december 2016 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 12 juli 2016 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2016.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2]
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2016 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 231.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2016 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 225.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met 2 dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 1.369 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 247 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 149.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- het volgende aan. De woning is een rijksmonument met beperkte gebruiksmogelijkheden. Voorts kampt de woning met brandschade waardoor de constructie van de woning is aangetast en delen niet meer bruikbaar zijn. Tot de stukken van het geding behoort een rapport van Bouwcentrum Advies. De conclusie van dat rapport luidt dat de kosten van herstel van de woning € 493.300 bedragen.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 oktober 2016 door [persoon 2] , WOZ-taxateur te Rijswijk. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 225.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder aan dat met de monumentstatus, de beperktere gebruiksmogelijkheden, het achterstallig onderhoud en de brandschade rekening is gehouden.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daar, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 2 maart 2015 voor € 557.500; [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 26 juni 2014 voor € 565.500 en [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 28 mei 2014 voor € 342.500). Deze referentieobjecten verschillen in belangrijke mate van de woning. De woning heeft een uniek karakter, heeft de status van rijksmonument, en is in de basis ouder dan de referentieobjecten. Daar komt bij dat de woning kampt met de gevolgen van brand waardoor, zoals door eiser is onderbouwd, grote delen van de woning niet voor bewoning geschikt zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, waaronder de slechte staat waarin de woning verkeert, rekening is gehouden door voor de woning een kuubprijs te hanteren die een factor 6 lager is dan voor een woning in opgeknapte staat. Ter zitting heeft verweerder gewezen op de door eiser berekende kosten voor herstel van de woning. Uitgaande van de vastgestelde WOZ-waarde van € 225.000 en de door eiseres berekende herstelkosten zou de woning in herstelde staat een verkoopwaarde hebben van ongeveer € 725.000 hebben. Gelet op het feit dat de woning substantieel groter is dan de referentieobjecten en een bijzonder pand met monumentale status is staat die waarde in verhouding tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentieobjecten.
9. Eiser heeft gesteld dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van 1.369 m³, aangezien een groot deel van de woning niet bereikbaar is. Deze stelling kan niet leiden tot een geslaagd beroep. Zoals onder overweging 8 is overwogen heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het feit dat slechts een deel van de woning voor bewoning geschikt is. Voor de opvatting dat, zoals eiser stelt, verweerder in zijn waardebepaling had moeten aansluiten bij het deel van de woning dat voor bewoning geschikt is, ontbreekt grondslag. De rechtbank wijst erop dat het gegeven dat een gedeelte van het gebouw niet (voor bewoning) bruikbaar is, niet betekent dat dit gedeelte geen waarde heeft. De prijs die de meest biedende koper zou besteden aan een pand als de woning zal zijn gebaseerd op geschatte waarde nadat het pand wel in zijn geheel bruikbaar zal zijn gemaakt, rekening houdend met de voor het bruikbaar maken benodigde investering.
10. Voorts is eiser er niet in geslaagd de door hem bepleite waarde van € 149.000 aannemelijk te maken. Uit het door eiser overgelegde rapport van Bouwcentrum Advies valt deze waarde niet af te leiden aangezien dit rapport zich uitsluitend richt op de hoogte van de herstelkosten van de woning. Zoals onder overweging 8 overwogen, heeft verweerder in de waardebepaling al rekening gehouden met deze kosten. Eiser heeft ook langs andere wegen niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot een waarde van € 149.000 is gekomen. De stelling dat een deel van de grond bij de woning is vervuild, is niet onderbouwd.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenvergoeding of restitutie van het geheven griffierecht bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 december 2016.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.