Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/489345 / HA ZA 15-632
Vonnis van 3 februari 2016
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. I.S. Kuijken te Gorinchem,
tegen
[B],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. G.W. Kleisen te Leidschendam.
Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- het tussenvonnis van 5 augustus 2015;
- het proces-verbaal van comparitie van 12 november 2015 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Na de zitting heeft de rechtbank ontvangen het B3-formulier d.d. 23 november 2015 zijdens [B] , met bijlage alsmede het B16-formulier zijdens [A] d.d. 8 december 2015.
1.3.
Vonnis is aanvankelijk bepaald op 23 december 2015 en vervolgens op heden.
2.De feiten
2.1.
[A] en [B] hebben een affectieve relatie met elkaar gehad.
2.2.
Op 31 oktober 2013 is geleverd aan ieder van partijen de onverdeelde helft van een woonhuis met ondergrond en tuin gelegen aan de [adres] te [plaats] voor een koopsom van € 185.000.
2.3.
In verband met de aankoop van dit onroerend goed zijn partijen gezamenlijk een hypothecaire geldlening aangegaan bij MoneYou voor een bedrag ad € 199.496. Het saldo van de hypotheek bedroeg per 31 december 2014 € 197.396,92.
2.4.
Op 3 februari 2014 is geleverd aan ieder van partijen de onverdeelde helft van een perceel grond gelegen naast de woning voor een koopsom van € 15.987. Dit stuk grond wordt in het navolgende samen met het onder 2.2 genoemde onroerend goed aangeduid met “de woning”.
2.5.
Eind januari 2014 hebben partijen samen met de dochter van [B] de woning betrokken. Sinds 5 februari 2015 verblijft [B] zonder [A] in de woning.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] vordert – samengevat –
I primair [A] te machtigen tot het ten gelde maken van de woning, subsidiair [B] te veroordelen mee te werken aan verkoop van de woning, beide met voorzieningen betrekking hebbend op de door [B] te verlenen medewerking op straffe van een dwangsom;
II primair [B] te veroordelen om met ingang van 4 februari 2015 alle lasten van de woning voor haar rekening te nemen;
III primair [B] te veroordelen aan [A] te voldoen een gebruiksvergoeding ad € 313,59 per maand met ingang van 4 februari 2015;
IV [B] te veroordelen aan [A] te voldoen € 47.038,99 met wettelijke rente per 4 februari 2015;
V de verdeling van de gemeenschappelijke inboedel vast te stellen conform haar voorstel onder punt 14 van de dagvaarding;
VI [B] te veroordelen in de kosten van de procedure;
VIII te bepalen dat bij verkoop aan een derde [A] na voldoening van het sub IV gevorderde recht heeft op de helft van de verkoopopbrengst na aflossing van de hypothecaire geldlening;
in reconventie
3.2.
[B] vordert – samengevat –
I [A] te veroordelen tot medewerking aan levering van het aandeel van [B] in de woning aan [A] onder vergoeding door [B] aan [A] van een bedrag van € 30.051,54;
II [A] te veroordelen tot betaling aan [B] een bedrag van € 127.442,26;
III [A] te veroordelen tot het terug-overhandigen aan [B] van de administratie;
IV [A] te veroordelen tot het terug-overhandigen aan [B] van de originele akten van de woning;
V [A] te veroordelen tot het terug-overhandigen van de Avalex-pas op straffe van een dwangsom;
Met veroordeling van [A] in de proceskosten en betaling van de wettelijke rente over de toegekende bedragen.
in conventie en in reconventie
3.3.
Partijen voeren over en weer verweer. Op hun stellingen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie hebben betrekking op de woning, de lasten van de woning, de door partijen in de woning geïnvesteerde bedragen, geldvorderingen van [B] op [A] die geen verband houden met de woning, vergoeding voor het gebruik van de woning, de verdeling/het ter beschikking stelling van roerende zaken en rente en kosten. De vorderingen over en weer in conventie en reconventie met betrekking tot hetzelfde onderwerp zullen gezamenlijk worden besproken.
De in de woning geïnvesteerde bedragen (conventie sub IV en reconventie sub II)
4.2.
[A] stelt onbetwist dat zij in de woning een bedrag heeft geïnvesteerd van € 94.077,98. [B] betwist niet de juistheid van dit bedrag, maar voert aan dat partijen hadden afgesproken dat alles gemeenschappelijk zou worden en [A] dit bedrag niet meer terug zou vorderen. Deze afspraak blijkt volgens [B] uit de feitelijke gedragingen van partijen tijdens het samenleven. [A] betwist dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat partijen de door [B] genoemde afspraak hebben gemaakt. Het feit dat partijen hun uitgaven bijhielden en steeds via de gezamenlijke regeling bij helfte deelden, leidt niet tot de conclusie dat partijen de bedoeling hadden al hun vermogensbestanddelen te delen. Het wijst er juist op dat partijen bewust zijn omgegaan met hun inkomsten en uitgaven en alleen die laatsten met elkaar hebben willen delen. De stelling van [B] – indien de door haar gestelde afspraak niet zou zijn gemaakt – niet de huur van haar vorige woning alleen zou hebben gedragen, niet haar tijd zou hebben geïnvesteerd in het opknappen van de woning, niet een aantal onroerende zaken zou hebben ingebracht en niet haar partneralimentatie uit een vorige relatie zou hebben opgegeven, kan gelet op de betwisting door [A] niet leiden tot het oordeel dat die afspraak wel is gemaakt. Van instemming door [A] met een dergelijke afspraak blijkt daaruit immers niet.
4.4.
Uit het vorengaande vloeit voort dat [A] een vergoedingsrecht heeft op de eenvoudige gemeenschap van woning van € 94.077,98.
4.5.
[B] stelt op haar beurt dat zij een groot aantal zaken uit haar vorige (huur)woning heeft meegenomen en daarmee heeft geïnvesteerd in de gezamenlijke woning voor een bedrag ad € 19.313. Het gaat dan om € 300,- voor de aanschaf van (deels afgeschreven) laminaat en € 19.013 (nieuwwaarde) voor tuinmaterialen (terras, vijvermaterialen, sproeisysteem, planten). [A] betwist dat deze zaken voor vergoeding in aanmerking komen.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat nu deze materialen geacht worden bij verkoop over te gaan op de nieuwe eigenaar, sprake is van een investering die in beginsel in aanmerking komt voor vergoeding. Vast staat echter dat deze zaken allemaal afkomstig zijn uit de eerdere huurwoning van [B] die zij in 2009 heeft betrokken. Zelfs indien een aantal zaken pas later is aangeschaft of weer vervangen, is geen sprake van nieuwe zaken zodat de nieuwwaarde in ieder geval niet voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank bepaalt de hoogte van de investering door [B] in redelijkheid op € 2.500.
4.7.
[B] stelt voorts dat zij in natura heeft geïnvesteerd in de woning door haar tijd en energie in de woning te steken. Zij trad op als ontwerpster, styliste, klusvrouw en project-coördinator en begroot haar werk tegen een uurtarief van € 45 op een waarde van € 17.925.
4.8.
[A] heeft in dit verband aangevoerd dat ook zij tijd en energie in de woning heeft gestoken: ieder had haar taak en bijdrage daarin. Gelet daarop en nu van een afspraak hieromtrent tussen partijen niet is gebleken, is de rechtbank van oordeel dat een grondslag voor vergoeding van het door [B] gevorderde bedrag ontbreekt, zodat deze vordering wordt afgewezen.
4.9.
[B] heeft voorts gesteld een bedrag ad € 16.871,44 te hebben uitgegeven aan zaken ten behoeve van de woning, zodat zij voor dat bedrag een vergoedingsrecht heeft.
4.10.
[A] erkent dat [B] recht heeft op vergoeding van een bedrag van € 6.231,15 dat is voldaan aan de aannemer. Ten aanzien van een bedrag ad € 9.066 is door [B] een factuur overgelegd van [X] d.d. 9 februari 2014 met als vermelding “laatste aanbetaling voor tuinaanleg” alsmede een bankafschrift van een Rabobank-rekening op naam van [B] waaruit betaling van deze factuur blijkt. De rechtbank overweegt dat uit deze factuur blijkt dat deze betrekking heeft op de tuin van de woning van partijen en niet op de tuin van de vorige (huur)woning van [B] , zoals [A] heeft aangevoerd. Nu ook van de feitelijke betaling is gebleken, komt deze naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding in aanmerking. De overige door [B] gestelde investeringen zijn door [A] betwist en niet nader onderbouwd zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat. De rechtbank stelt derhalve vast dat [B] in verband met door haar gedane betalingen een vergoedingsrecht heeft van € 15.297,15.
4.11.
[B] heeft derhalve een vergoedingsrecht van in totaal € 17.797,15 en [A] van € 94.077,98. Dit betekent dat [A] per saldo recht heeft op vergoeding van € 76.280,83. Aan dit bedrag wordt in het hiernavolgende gerefereerd als “het te verrekenen vergoedingsrecht”.
4.12.
De vordering van [A] strekt ertoe [B] te veroordelen de helft van het te verrekenen vergoedingsrecht aan haar te voldoen, zodat vervolgens de overwaarde van de woning door partijen kan worden gedeeld. De rechtbank is van oordeel dat aangezien sprake is geweest van een affectieve relatie die minder dan een jaar geleden is geëindigd en gelet op de financiële positie van [B] , de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat [B] – zonder dat de gemeenschap van partijen wordt beëindigd door verdeling daarvan – , wordt veroordeeld de helft van de investering van [A] aan haar te vergoeden.
4.13.
Gelet hierop zal de rechtbank bepalen dat aan [A] het te verrekenen vergoedingsrecht dient te worden uitgekeerd bij levering van de woning. Indien de woning wordt verkocht aan een derde dient van de overwaarde van de woning (verkoopopbrengst minus hypotheekschuld en kosten) eerst het te verrekenen vergoedingsrecht aan [A] te worden voldaan alvorens de rest tussen partijen wordt gedeeld. Indien de overwaarde onvoldoende is om het te verrekenen vergoedingsrecht aan [A] uit te keren, dienen het oorspronkelijke vergoedingsrecht van [A] (€ 94.077,98 ) en [B] (€ 17.797,15) naar evenredigheid van de overwaarde te worden uitgekeerd.
Overige geldvorderingen [B] op [A] (reconventie sub II)
4.14.
[B] vordert een bedrag ad € 10.941,14 in verband met de door haar betaalde woonlasten van haar vorige (huur)woning, omdat [A] op enig moment bij haar is ingetrokken en niet heeft bijgedragen aan de woonlasten.
4.15.
[A] heeft betwist dat zij aan deze lasten zou of had moeten bijdragen. Zij heeft in dat verband onbetwist gesteld dat zij in deze periode de lasten van haar eigen woning is blijven voldoen die uiteindelijk in januari 2014 – met een groot verlies – is verkocht. De rechtbank is gelet daarop van oordeel dat er geen grondslag is voor toewijzing van deze vordering van [B] .
4.16.
[B] vordert een bedrag ad € 60.101,68. Zij stelt daartoe dat de partneralimentatie die zij van haar ex-partner ontving is geëindigd doordat zij is gaan samenwonen met [A] . Als zij had geweten dat [A] haar inbreng in de woning terug zou vorderen, zou zij niet zijn gaan samenwonen en de alimentatie niet hebben opgegeven.
4.17.
Voor zover [B] deze vordering baseert op artikel 6:162 BW Pro, heeft [B] onvoldoende gesteld welk handelen van [A] in dit verband onrechtmatig zou zijn. Voor zover [B] wil betogen dat partijen een afspraak hebben gemaakt die er nu toe noopt dat [B] haar een bedrag dient te vergoeden, is de rechtbank met een verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 4.3 reeds is overwogen, van oordeel dat hieromtrent niets is gebleken. Van een andere grondslag voor de vordering is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. Deze vordering wordt derhalve afgewezen.
De woning (conventie en reconventie sub I en conventie sub VIII)
4.18.
Beide partijen hebben taxatierapporten van de woning overgelegd. Door [A] is overgelegd een taxatierapport van [Makelaardij 1] d.d. 12 februari 2015 waaruit een taxatiewaarde blijkt van € 287.000. Door [B] is overgelegd een taxatierapport van [Makelaardij 2] d.d. 6 maart 2015 waaruit een taxatiewaarde blijkt van € 257.000. Partijen betwisten over en weer de juistheid van de taxatierapporten, maar niet in geschil is dat de waarde van de woning in ieder geval minimaal € 257.000 bedraagt.
4.19.
Door [B] is overgelegd een verklaring van De Hypotheker Nootdorp d.d. 9 oktober 2015 waaruit blijkt dat het maximaal door [B] te lenen bedrag € 229.588 bedraagt.
4.20.
Gelet op de hypothecaire geldlening die volledig dient te worden afgelost (ruim € 195.000) en de hoogte van het te verrekenen vergoedingsrecht van [A] ad € 76.280,83), moet het er naar het oordeel van de rechtbank voor worden gehouden dat [B] niet in staat is de woning op haar naam te krijgen onder gelijktijdig ontslag van [A] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening. Weliswaar heeft [B] ter zitting naar voren gebracht dat zij mogelijk een bedrag kan lenen van haar moeder, maar bewijs daarvan heeft zij niet aangeboden. Nu bovendien het vergoedingsrecht van [A] hoger is dan het door [B] in haar na de zitting ingekomen brief aangeboden bedrag waarbij de woning aan haar toegedeeld zou kunnen worden, is de rechtbank van oordeel dat de woning verkocht moet worden aan een derde.
4.21.
Ter comparitie van 12 november 2015 zijn partijen het volgende overeengekomen (zie het proces-verbaal van die zitting):
“Verkoop van de woning aan de [adres] te [plaats]
Indien de rechtbank oordeelt dat deze woning verkocht moet worden, zal deze ter verkoop worden aangeboden aan makelaarskantoor [Makelaarskantoor] te [plaats] .
Partijen komen overeen dat [Makelaarskantoor] leidend zal zijn wat betreft de verkoopstrategie, waaronder het bepalen van de initiële vraagprijs en eventuele aanpassingen daaraan.
[Makelaarskantoor] zal beide partijen op dezelfde wijze bij het verkoopproces moeten betrekken.
Partijen komen een minimale verkoopprijs overeen van € 277.500,-.”
4.22.
Gelet op deze overeenstemming is de rechtbank van oordeel dat er geen grond is voor toewijzing van de gevorderde machtiging ten behoeve van [A] om de woning zonder medewerking van [B] te gelde te maken. De rechtbank wijst derhalve het subsidiair gevorderde toe, met dien verstande dat makelaar [Makelaarskantoor] in plaats van [Makelaardij 1] zal worden verzocht de verkoop ter hand te nemen, en met uitzondering van de gevorderde dwangsom. De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende is gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [B] haar medewerking niet zal verlenen. Het feit dat zij tot op heden niet heeft meegewerkt aan het verstrekken van een verkoopopdracht hangt samen met een andere visie op de vordering die [A] op [B] heeft. Nu op het geschil daaromtrent in deze procedure is beslist, wordt de noodzaak van verkoop ook voor [B] geacht duidelijk te zijn. De rechtbank gaat er vanuit dat [B] derhalve ook zonder oplegging van een dwangsom thans gevolg zal geven aan deze uitspraak. Nu partijen ter zitting zijn overeengekomen dat de makelaar leidend zal zijn bij het bepalen van de vraagprijs, wordt het gevorderde ook in die zin toegewezen.
De lasten van de woning (conventie sub II)
4.23.
Ter comparitie van 12 november 2015 zijn partijen het volgende overeengekomen (zie het proces-verbaal van die zitting):
“Lasten woning [adres]
Partijen zijn het erover eens dat de feitelijke situatie die zich thans voordoet en er op neerkomt dat [B] alle lasten van de woning voor haar rekening neemt, moet worden voortgezet totdat de woning is verkocht of overgedragen aan [B] .”
4.24.
Gelet hierop wordt het in conventie onder II gevorderde in deze zin toegewezen.
Gebruiksvergoeding (conventie sub III)
4.25.
[A] vordert een gebruiksvergoeding over haar aandeel in de overwaarde en investering in de woning van 4%. [B] voert verweer, inhoudende dat de hoogte van de overwaarde onbekend is en dat 2,5% een redelijk percentage is.
4.26.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Art. 3:169 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) heeft mede tot strekking de deelgenoot die het goed met uitsluiting van de andere deelgenoot gebruikt, te verplichten de deelgenoot die aldus verstoken wordt van het gebruik en genot waarop hij uit hoofde van het deelgenootschap recht heeft, schadeloos te stellen, bijvoorbeeld door het betalen van een gebruiksvergoeding.
4.27.
De rechtbank stelt vast dat [A] enige schade leidt doordat zij thans niet kan beschikken over het door haar in de woning geïnvesteerde vermogen (na verrekening een bedrag ad € 76.280,83), terwijl zij als ex-partner van [B] en mede-eigenaar van de woning wel belasting dient te betalen over de helft van het eigen woningforfait (0,75% in 2015). De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat [A] de helft van het eigen woningforfait niet aftrekt als onderhoudsbijdrage voor [B] .
4.28.
De door [A] te betalen belasting is echter beperkt en aangezien de rentestand thans zeer laag is, acht de rechtbank met [B] een gebruiksvergoeding van 2,5% redelijk, wat neer komt op een bedrag van € 159 per maand.
4.29.
Gelet op de omstandigheid dat [B] vanaf het eindigen van de samenleving alle lasten van de woning heeft voldaan en in redelijkheid niet van [B] verwacht kon worden dat zij onmiddellijk na het uiteengaan zou zorgen voor liquide middelen om aan [A] haar investering uit te keren terwijl het risico van investering van privé-vermogen in een gezamenlijk goed bij [A] ligt, stelt de rechtbank deze vergoeding van € 159 per maand vast met ingang van 1 januari 2016.
Roerende zaken (conventie sub V, reconventie sub III, IV en V)
inboedel
4.30.
Ter comparitie van 12 november 2015 zijn partijen het volgende overeengekomen (zie het proces-verbaal van die zitting):
“Inboedel
Partijen komen overeen dat in het kader van de verdeling van de gezamenlijke inboedel, [B] aan [A] zal afgeven de zaken genoemd in productie 30 bij conclusie van antwoord alsmede het bankje in de gang (Leen Bakker). Voorts zal [B] nog aan [A] afgeven de op productie 9 bij de dagvaarding aangegeven aan haar in eigendom toebehorende zaken voor zover [B] die nog in haar bezit heeft.
Partijen spreken af dat [A] deze spullen op zondag 13 december rond 14.00 uur bij [B] zal komen ophalen. [B] zal ervoor zorg dragen dat [A] op dat moment toegang heeft tot de betreffende spullen.”
4.31.
Gelet op de in dit verband ter zitting bereikte overeenstemming, wordt het in conventie sub V als na te melden toegewezen. De rechtbank gaat er vanuit dat [B] hetgeen zij ter zitting heeft toegezegd zal nakomen, zodat de gevorderde dwangsom wordt afgewezen.
4.32.
Met betrekking tot de door [B] gevorderde administratie en Avalex-pas, heeft [A] betwist dat zij deze in haar bezit heeft. Nu [B] daaromtrent niets nader naar voren heeft gebracht, wijst de rechtbank de betreffende vorderingen af.
4.33.
Ten aanzien van de gevorderde originele akten van de woning is de rechtbank van oordeel dat een grondslag voor afgifte door [A] aan [B] ontbreekt. [B] beschikt immers reeds over kopieën en [A] is gelijk aan [B] gerechtigd tot deze stukken nu zij gezamenlijk eigenaar van de woning zijn. De vordering wordt derhalve afgewezen.
Rente
4.34.
Nu de over en weer gevorderde bedragen worden afgewezen, is daarover geen rente verschuldigd.
Proceskosten
4.35.
Gelet op het feit dat de voorgelegde geschillen voortkomen uit de voormalige relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
5.1.
veroordeelt [B] om
5.1.1.
mee te werken aan het te koop aanbieden van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] via makelaarskantoor [Makelaarskantoor] te [plaats] met een minimale verkoopprijs van € 277.500 en waarbij deze makelaar leidend zal zijn wat betreft de verkoopstrategie waaronder het bepalen van de vraagprijs en eventuele aanpassingen daarvan en waarbij de makelaar steeds beide partijen in het verkoopproces betrekt;
5.1.2.
te zijner tijd het koopcontract en de notariële akte te ondertekenen;
5.1.3.
medewerking te verlenen aan de door de makelaar te organiseren bezichtigingen;
5.1.4.
de makelaar een sleutel te geven om de bezichtigingen plaats te doen vinden;
5.1.5.
er voor te zorgen dat de woning zich in een voor bezichtiging representatieve staat bevindt;
5.1.6.
bij bezichtigingen de woning te verlaten en er voor zorg te dragen dat er ook geen derden in de woning aanwezig zijn;
5.1.7.
alle eigenaars- en gebruikerslasten van de echtelijke woning te voldoen totdat de woning is geleverd aan [B] of een derde;
5.1.8.
tot betaling aan [A] van een maandelijkse gebruiksvergoeding ad € 159 met ingang van 1 januari 2016;
5.1.9.
tot afgifte aan [A] van de zaken genoemd in productie 30 bij conclusie van antwoord, het bankje in de gang (Leen Bakker) alsmede de op productie 9 bij dagvaarding aangegeven zaken van [A] voor zover die nog in haar bezit zijn;
5.2.
stelt het vergoedingsrecht van [A] vast op € 94.077,98 en het vergoedingsrecht van [B] op € 17.797,15 en bepaalt dat deze vergoedingsrechten (naar evenredigheid) van de overwaarde van de woning bij levering dienen te worden voldaan alvorens het eventuele restant bij helfte tussen partijen wordt gedeeld;
5.3.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Brakel en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2016. [1]