Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/506451 / KG ZA 16/272
Vonnis in kort geding van 14 april 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bewi Vastgoed B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. D.G. Lasschuit te Den Haag,
tegen:
zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats] ,van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagden,
van wie zijn verschenen:
1.
[A] ,
[A] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,
2.
[B] ,
[B] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,
3.
[C] ,
[C] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle,
4.
[D] ,
[D] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. C.J.M. van den Brûle.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Bewi’ en ‘gedaagden’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met daarbij en nadien overgelegde producties;
- de door mr. Schuckink Kool overgelegde producties;
- de door mr. Van den Brûle overgelegde producties;
- de op 6 april 2016 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door alle (verschenen) partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting zijn door gedaagden nog nadere producties overgelegd. Dit heeft de voorzieningenrechter toegelaten omdat de desbetreffende stukken deels al waren overgelegd (kleurenfoto’s, de zwart-wit foto’s waren reeds overgelegd), deels op voorhand al aan Bewi waren toegezonden (een niet gepubliceerde uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 11 oktober 2006) en het deels informatie betrof die via openbare bronnen toegankelijk is (informatie van de website van de gemeente Den Haag over sloopmeldingen).
1.3.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Bewi houdt zich bezig met het beheer van onroerend goed en met de algemene burgerlijke utiliteitsbouw, waaronder het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten.
2.2.
Bewi heeft een recht van erfpacht op de percelen te [plaats] , aan de [adres 1] (hierna: de percelen). Op deze percelen bevinden zich panden (hierna: de panden). Bewi heeft voorts (onder meer) een recht van erfpacht op percelen te [plaats] aan de [adres 2] en de [adres 3] , waarop zich eveneens panden bevinden (hierna: de andere panden)
2.3.
Bewi is voornemens op de percelen (en op andere aangrenzende percelen waarop Bewi een recht van erfpacht heeft) een nieuwbouwproject (hierna: het project) te realiseren. Het gaat daarbij om een appartementengebouw van 67 appartementen, gesitueerd rondom een gemeenschappelijke binnentuin met een ondergrondse parkeergarage. Bewi heeft een afschrift van het schetsontwerp van het project overgelegd. In verband met de realisering van het project moeten de panden en de andere panden worden gesloopt.
2.4.
Bij twee brieven van 15 september 2014 heeft de teammanager van de afdeling Haagse Pandbrigade, namens de burgemeester en wethouders van Den Haag twee lasten onder dwangsom (één ten aanzien van de panden op nummer [1] en [2] en één ten aanzien van de panden op nummer [3] , [4] en [5] ) opgelegd aan Bewi om door de gemeente geconstateerde overtredingen van het Bouwbesluit 2012 ten aanzien van de woningen voor 1 juli 2015 te beëindigen (hierna gezamenlijk, in enkelvoud: de last onder dwangsom). Voordat deze last onder dwangsom is opgelegd is Bewi in de gelegenheid gesteld haar zienswijze omtrent de voorgenomen last onder dwangsom kenbaar te maken. Hieromtrent staat in beide brieven van 15 september 2014 (gelijkluidend) het volgende vermeld:
“(…)
U gaf in uw mail van 27 juli 2014 uw mening. U bracht naar voren dat u samenwerkt met BAM en dat BAM verantwoordelijk is voor de algehele ontwikkeling van de te slopen opstallen en daarna voor het bouwen van een hotel, appartementen en parkeerfaciliteiten. De BAM heeft inmiddels met verschillende partijen een intentieovereenkomst afgesloten. Daarnaast ligt er een bouwaanvraag bij de gemeente, echter wordt deze nog aangehouden. Indien de plannen zullen veranderen, zal er een nieuwe bouwaanvraag ingediend worden. U geeft aan dat dit veel tijd in beslag zal nemen en in dit kader verzoekt u om intrekking van het voornemen van een last onder dwangsom.
U wilt graag afspreken in om in de eerste week van februari 2015 de planning te overleggen en kunt u waarschijnlijk meer duidelijkheid verschaffen voor de algehele ontwikkeling.
Wij reageren hierop als volgt;
Wij zijn van mening dat de panden in dusdanige slechte staat bevinden, waardoor wij het noodzakelijk vinden om te handhaven. Wij kunnen hierom uw verzoek om intrekking van het voornemen van een last onder dwangsom niet inwilligen. De begunstigingstermijn zal daarom op 1 juli 2015 blijven staan. Indien uw plannen concreet worden, kunt u deze vóór 1 juli 2015 voorleggen met een verzoek om uitstel van de begunstigingstermijn, zodat wij een eventuele verlenging van de begunstigingstermijn in overweging kunnen nemen.
(…)”
2.5.
Bij brieven van 22 mei 2015 en 22 juni 2015 hebben de zakenpartner van Bewi en Bewi aan (een medewerker van) de Haagse Pandbrigade verzocht de begunstigingstermijn van de last onder dwangsom te verlengen, omdat zij bezig zijn met een bouwproject op de locatie van de percelen, waarbij de verwachting van Bewi is dat de bouwwerkzaamheden in de loop van 2016 zullen aanvangen. Naar aanleiding hiervan heeft op in juli 2015 een bespreking plaatsgevonden in aanwezigheid van (onder andere) Bewi en een medewerker van de Haagse Pandbrigade.
2.6.
Bij e-mail van 1 oktober 2015 heeft Bewi aan de Haagse Pandbrigade bericht dat de asbestinventarisatie in de panden zal plaatsvinden op 18 januari 2016, dat binnen twee weken daarna de volledige asbestrapportage beschikbaar moet zijn en dat dan direct de sloopmelding met bijbehorende stukken zal worden ingeleverd.
2.7.
Op 18 en 19 januari 2016 is een asbestinventarisatieonderzoek in de panden uitgevoerd, waarvan op 28 januari 2016 een asbestinventarisatierapport is uitgebracht.
2.8.
Op 8 of 9 februari 2016 zijn de panden door gedaagden gekraakt.
2.9.
Bij brief van de teammanager van de Haagse Pandbrigade, namens de Burgemeester en wethouders van Den Haag , met als onderwerp
“Uitvoering last onder dwangsom [adres 1] ”is, voor zover nu relevant, als volgt aan Bewi bericht:
“Uitvoering last onder dwangsom [adres 1] ”is, voor zover nu relevant, als volgt aan Bewi bericht:
“(…)
Op 8 juli 2015 heeft u tijdens een gesprek, naar aanleiding van uw verzoek om uitstel, bij ons op kantoor aangegeven dat u een plan van aanpak gaat opstellen voor de panden [adres 1] . Tijdens dit gesprek is er afgesproken dat u voor 1 augustus 2015 met een plan van aanpak zou komen. In augustus en september 2015 heeft u telefonisch en per mail medegedeeld dat u de panden gaat slopen. Op 1 oktober 2015 heeft u per mail aangegeven dat er in januari 2016 een asbestinventarisatie zal plaatsvinden en dat u hierna een sloopmelding gaat indienen. Op 18 februari 2016 hebben wij het asbestrapport van u ontvangen. Hierin staat vermeld dat er in een aantal woningen asbest is geconstateerd.
Tot op heden heeft u nog niet voldaan aan de last onder dwangsom van 7 oktober 2014 noch een sloopmelding ingediend. Wij verzoeken u dringend per ommegaande om een sloopmelding in te dienen dan wel de overtredingen van het Bouwbesluit 2012 te beëindigen.
(…)”
2.10.
Op 31 maart 2016 heeft Bewi een sloopmelding ingediend bij de gemeente Den Haag. In die sloopmelding is aangegeven dat de data waarop de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd nog niet bekend zijn. De gemeente Den Haag heeft de ontvangst van die sloopmelding op dezelfde datum bevestigd. In de ontvangstbevestiging staat vermeld:
“(…)
Om de uitvoering van de sloopwerkzaamheden verantwoord te laten plaatsvinden, zullen wij uw sloopmelding op compleetheid toetsen aan het Bouwbesluit 2012 en u over de uitkomst daarvan berichten.
(…)”
3.Het geschil
3.1.
Bewi vordert – zakelijk weergegeven – gedaagden te veroordelen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de panden met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden, met bepaling dat dit ontruimingsvonnis binnen een termijn van één jaar ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daarbinnen treedt en telkens wanneer zich dat voordoet, met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding, inclusief de kosten van publicatie.
3.2.
Daartoe voert Bewi – samengevat – het volgende aan. Gedaagden verblijven zonder recht of titel in de panden. Zij handelen daarmee onrechtmatig jegens Bewi en maken zich tevens schuldig aan een strafbaar feit (kraken, als misdrijf strafbaar gesteld in artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht). Bewi hoeft de onrechtmatige gedragingen van gedaagden niet te dulden. Bewi heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat asbestsanering en sloop van de panden van groot belang zijn voor de voortgang van het project en omdat zij aan de aanschrijving van de gemeente Den Haag moet voldoen. Het project, waaraan in overleg met de gemeente Den Haag wordt gewerkt, bevindt zich inmiddels in een vergevorderd stadium. Bewi verwacht dat zij begin oktober 2016 de omgevingsvergunning ten behoeve van het project verkregen zal hebben. Zolang de panden gekraakt zijn, kunnen de sanerings- en sloopwerkzaamheden niet aanvangen. Nadat de panden gesloopt zijn dient ook nog een bodemonderzoek en eventueel bodemsanering te worden uitgevoerd. Al deze voorbereidingshandelingen zullen nog zodanig veel tijd in beslag nemen dat het de vraag is of deze voltooid zullen zijn tegen de tijd dat de omgevingsvergunning wordt verwacht. Voorts dient Bewi aan de last onder dwangsom te voldoen. De gemeente Den Haag heeft met betrekking tot de last onder dwangsom pas op de plaats gemaakt, echter wel onder de voorwaarde dat de sloop met de grootst mogelijke voortvarendheid ter hand genomen moest worden. Bewi heeft van de gemeente Den Haag inmiddels begrepen dat wanneer de sloopwerkzaamheden niet voortvarend ter hand worden genomen, nog slechts een korte begunstigingstermijn zal worden verleend om alsnog aan de voorschriften van het Bouwbesluit te voldoen.
3.3.
Uit jurisprudentie van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens moet worden afgeleid dat het gedwongen verlies van een huis de meest vergaande vorm van inmenging in de uitoefening van het huisrecht is en dat een ieder die het risico loopt op een dergelijke inmenging de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit te laten toetsen door de rechter voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. In dit geval wordt aan de eis van proportionaliteit voldaan. Gedaagden wonen niet al jaar en dag in een leegstaand pand en hebben daar niet een privéleven opgebouwd. Gedaagden hebben willens en wetens een drietal leegstaande panden in gebruik genomen, waarvan zij wisten dat deze gesloopt zouden gaan worden. Zij hebben willens en wetens het risico genomen dat zij op enig moment het pand uitgezet zouden worden en als dat risico zich dan verwezenlijkt, komt hun geen beroep op huisrecht toe. Gedaagden hadden bovendien geen noodzaak om de panden onrechtmatig in gebruik te nemen, omdat zij gewoon woonruimte kunnen huren.
3.4.
Gedaagden voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Gedaagden zijn behoorlijk opgeroepen tegen de terechtzitting van 6 april 2016, maar van hen zijn alleen gedaagden sub 1 tot en met 4 voornoemd verschenen. Tegen de niet-verschenen gedaagden zal verstek worden verleend.
4.2.
Gedaagden hebben allereerst betwist dat Bewi een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De voorzieningenrechter gaat hieraan voorbij. Nu onbetwist vaststaat dat gedaagden op dit moment zonder toestemming van Bewi in de panden verblijven is het spoedeisend belang om Bewi te kunnen ontvangen in haar vordering gegeven. Of er ook voldoende spoedeisend belang is voor het treffen van de gevorderde ordemaatregel zal in de navolgende inhoudelijke beoordeling worden betrokken.
4.3.
Bij de inhoudelijke beoordeling van het geschil wordt vooropgesteld dat gedaagden de panden hebben ‘gekraakt’. Dat is in strijd met het eigendomsrecht van Bewi op de panden. Daarnaast kwalificeert het kraken van een onroerende zaak zich als een misdrijf, op grond van artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht. Blijkens de wetsgeschiedenis is het belang van die bepaling vooral gelegen in de bescherming van het eigendomsrecht van de ander. Daarmee is de onrechtmatigheid van het handelen van gedaagden gegeven.
4.4.
Gedaagden hebben zich echter beroepen op het ‘huisrecht’ ex artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Dat artikel geldt in beginsel slechts in verhouding tot de overheid ('verticale werking'). Onder bepaalde omstandigheden kan horizontale werking toekomen aan grondrechten, in die zin dat het onrechtmatig kan zijn als een burger een andere burger al te zeer beperkt in de uitoefening van diens grondrechten. Uit rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens met betrekking tot het huisrecht moet worden afgeleid dat het gedwongen verlies van iemands huis de meest vergaande vorm van inmenging in de uitoefening van het huisrecht is en dat een ieder die het risico loopt op een dergelijke inmenging in beginsel de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit te laten toetsen door de rechter, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Door middel van de onderhavige procedure worden gedaagden in staat gesteld de proportionaliteit van de voorgenomen ontruiming te laten toetsen door de (onafhankelijke) rechter, zodat aan voormelde voorwaarde is voldaan.
4.5.
De voorzieningenrechter zal de (tegenstrijdige) belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Om die afweging te kunnen maken, moeten de belangen van partijen voldoende gespecificeerd naar voren zijn gebracht. Hierbij moet tevens worden betrokken de vraag of de omstandigheden aan de zijde van Bewi zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, mede gezien de voor gedaagden onomkeerbare gevolgen van een ontruiming.
4.6.
Gedaagden hebben onder meer betoogd dat de panden reeds geruime tijd leeg staan en dat Bewi de panden willens en wetens heeft laten verpauperen om de panden vervolgens te kunnen slopen. Gedaagden hebben gemotiveerd betwist dat thans van concrete (bouw)plannen aan de zijde van Bewi – die asbestsanering en sloop op korte termijn noodzakelijk maken – sprake is. Ten aanzien van het project is uitsluitend een schetsontwerp beschikbaar. Bewi stelt weliswaar dat zij hierover nauw overleg met de gemeente Den Haag voert, doch dat blijkt nergens uit. Een omgevingsvergunning voor het project is nog niet aangevraagd en de vraag is of een vergunning verleend zal worden. Ten aanzien van de sloop geldt dat voor de realisering van het project niet uitsluitend de panden moeten worden gesloopt, doch tevens de andere panden. De andere panden zijn thans nog regulier in gebruik en niet gebleken is dat deze op korte termijn kunnen worden ontruimd. Voorts staat in het door Bewi overgelegde schetsontwerp nieuwbouw (in de daarin opgenomen cultuurhistorische verkenning) vermeld dat het project valt in beschermd stadsgezicht. Daardoor volstaat voor de sloop niet uitsluitend een sloopmelding bij de gemeente Den Haag, doch moet een omgevingsvergunning worden verleend.
4.7.
Bewi heeft voormeld betoog van gedaagden weliswaar betwist, maar heeft haar belang bij een ordemaatregel ten aanzien van de ontruiming van de panden onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Dit had wel op haar weg gelegen. Hierbij is in aanmerking genomen dat gedaagden zich bereid hebben getoond de panden te verlaten zodra de plannen ten aanzien van de ontwikkeling van het project concreet zijn, alsmede dat zij daaraan voorafgaand bereid zijn toegang te verlenen indien dat nodig is voor het opstellen van de offerte voor de asbestsanering (die aan de sloop vooraf moet gaan) of voor andere bezichtigingen in verband met de projectontwikkeling. In zoverre belemmeren gedaagden Bewi derhalve niet bij de ontwikkeling van het project. Voorts geldt dat Bewi weliswaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de voorbereidende werkzaamheden alvorens de bouw van het project kan starten (asbestsanering, evaluatie en goedkeuring, sloop, eventuele bodemsanering, bouwrijp maken van de grond) veel tijd in beslag zullen nemen, maar dit gegeven is onvoldoende om aan te nemen dat Bewi thans belang heeft bij de gevorderde ontruiming.
4.8.
Ten aanzien van het project is uitsluitend een schetsontwerp overgelegd. Bewi stelt dat er sprake is van nauw overleg met de gemeente Den Haag over het project en dat de gemeente Den Haag naar verwachting akkoord zal gaan met een aangepast schetsontwerp dat medio april 2016 bij de gemeente Den Haag zal worden ingediend, doch gedaagden voeren terecht aan dat dit overleg en de te verwachten instemming van de gemeente Den Haag nergens uit blijken. Evenmin is gebleken dat uitvoering van het project binnen het bestaande bestemmingsplan mogelijk is en dat de gemeente Den Haag bereid is de daartoe vereiste vergunning(en) (in beginsel) te verlenen. Voorts is ter zitting gebleken dat de andere panden, die ten behoeve van het project eveneens gesloopt moeten worden, nog bij derden (met titel) in gebruik zijn. Niet gebleken is dat die panden op korte termijn ontruimd en gesloopt kunnen worden, of waarom de panden waarvan nu ontruiming wordt gevorderd reeds eerder dan de andere panden moeten worden gesloopt. Tot slot geldt ten aanzien van de sloop, dat weliswaar een sloopmelding is gedaan, doch dat Bewi niet inzichtelijk heeft gemaakt of die sloopmelding toereikend is gezien de omstandigheid dat het project blijkens haar eigen stukken in beschermd stadsgezicht valt. Voor zover uitsluitend de sloopmelding wel volstaat, heeft Bewi nagelaten te concretiseren op welke termijn de gemeente Den Haag haar zal berichten of de sloopmelding compleet is en tot sloop overgegaan kan worden. Het betoog van Bewi dat de gemeente Den Haag niet langer bereid is de begunstigingstermijn van de last onder dwangsom te verlengen en dat zij ook daarom een belang heeft bij de ontruiming baat haar niet, nu ook hiervoor geldt dat dit onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. De gemeente Den Haag gaat reeds sinds het geven van de last onder dwangsom soepel om met deze begunstigingstermijn en uit niets blijkt dat de gemeente Den Haag dat thans niet langer zal doen, mede in het licht van de omstandigheid dat gedaagden het achterstallig onderhoud aan de panden thans trachten te herstellen en dat de in de brief van 31 maart 2016 van de gemeente bedoelde sloopmelding inmiddels is gedaan.
4.9.
Gezien het vooroverwogene dient Bewi haar standpunt dat zij belang heeft bij een ontruiming van de panden op korte termijn nader te onderbouwen en nadere stukken in het geding te brengen waaruit blijkt:
- dat de gemeente Den Haag (in beginsel) instemt met de plannen ten aanzien van het project, bereid is de vereiste vergunningen (in beginsel) te verlenen en of het project binnen het bestaande bestemmingsplan mogelijk is;
- of de panden aan de [adres 2] en aan de [adres 3] op korte termijn ontruimd en gesloopt kunnen worden, of waarom de panden waarvan nu ontruiming wordt gevorderd reeds eerder dan de panden aan de [adres 2] en aan de [adres 3] zouden moeten worden gesloopt;
- of het project wel of niet binnen beschermd stadsgezicht valt en wat daarvan de consequenties zijn voor het moment waarop met slopen gestart kan worden (Indien een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden: wanneer is die dan beschikbaar? Indien volstaan kan worden met de sloopmelding: op welke termijn is de sloopmelding naar verwachting compleet en kan tot sloop overgegaan worden?).
De voorzieningenrechter ziet aanleiding Bewi in de gelegenheid te stellen voormelde stukken in het geding te brengen. Gedaagden zullen op die stukken vervolgens kunnen reageren. De zaak zal vervolgens in beginsel schriftelijk worden afgedaan, tenzij de voorzieningenrechter aanleiding ziet voor een nadere mondelinge behandeling of een gemotiveerd verzoek van (een van) partijen om een nadere mondelinge behandeling honoreert.
4.10.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
verleent verstek tegen de niet-verschenen gedaagden;
5.2.
gelast Bewi de onder 4.8 bedoelde stukken uiterlijk op 23 april 2016 in het geding te brengen;
5.3.
stelt gedaagden in de gelegenheid daarop uiterlijk op 30 april 2016 te reageren;
5.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2016.
idt