Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/509376/ KG ZA 16-486
Vonnis in kort geding van 22 juni 2016
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. B. Benard te Den Haag,
tegen:
de stichting
STICHTING VESTIA, h.o.d.n. Vestia Den Haag Dr. Lelykade,
statutair gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudende te Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. R. Benneker te Rotterdam.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘Vestia’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 april 2016;
- de brief van mr. Benard van 26 mei 2016, met producties;
- de op 1 juni 2016 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[eiseres] huurt sinds 3 juni 2013 van Vestia de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: ‘het gehuurde’). De huurprijs bedraagt € 544,47 per maand, exclusief gas, water en licht.
2.2.
De advocaat van [eiseres] heeft Vestia bij brief van 29 januari 2016 in gebreke gesteld en gesommeerd tot een deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst, zulks in verband met ernstige schimmelvorming in het gehuurde, vermoedelijk als gevolg van vochtige muren en een lekkage aan een balkon, welke door Vestia niet dan wel niet deugdelijk is verholpen.
2.3.
GGD Haaglanden heeft naar aanleiding van door [eiseres] geuite klachten over schimmel het gehuurde op 2 maart 2016 geïnspecteerd en geconcludeerd dat a) de schimmelvorming op de muren in de woonkamer een bouwkundige oorzaak heeft, b) in het gehuurde onvoldoende ventilatiemogelijkheden zijn en c) deze omstandigheden gezondheidsklachten kunnen veroorzaken of verergeren. GGD Haaglanden heeft deze conclusies in haar rapport van bevindingen van 31 maart 2016 als volgt onderbouwd:
“Schimmel
In uw woonkamer zijn aan de bovenkant van de buitenmuren en op het plafond langs de buitenmuren schimmelplekken te zien. Ook achter een kast, die tegen een buitenmuur aan staat, zit een grote schimmelplek. Daar waar de muren van de woonkamer inpandig zijn, is er geen schimmelvorming waarneembaar. Dit betekent dat er een duidelijke relatie is met de bouwkundige staat van de woning; er kan bijvoorbeeld sprake zijn van lekkage van het bovenliggende balkon of er kan vochtdoorslag plaatsvinden door de muren of de muren zijn onvoldoende geïsoleerd.
Ventilatie
In uw woonkamer c.q. keuken bevindt zich een mechanische afzuiging met aan/uit-schakelaar. U heeft aangegeven dat deze afzuiging altijd aan staat. Om voldoende aanvoer van frisse lucht te hebben, is het echter noodzakelijk om een of meer ramen open te zetten. De noodzakelijke voorzieningen voor luchttoevoer in de vorm van ventilatieroosters in de ramen ontbreken. Dit is een ongewenste situatie, zeker in de koude winterperiode. Het is van groot belang dat u kunt zorgen voor genoeg frisse lucht in uw woning.”
2.3.1.
GGD Haaglanden heeft Vestia in haar rapport geadviseerd de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen in het gehuurde uit te voeren alsmede de aanwezige schimmelplekken te reinigen.
2.4.
Vestia heeft bij brief van 15 maart 2016 aan [eiseres] bericht dat zij gedurende de periode vanaf 4 april 2016 tot naar verwachting 15 juli 2016 een aantal werkzaamheden gaat verrichten aan het dak van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Deze werkzaamheden betreffen a) het vervangen van de dakbedekking van de dakterrassen, b) het vervangen van de dakbedekking van de eengezinswoningen, c) het vervangen van de loodaansluitingen (ook in de spouwmuren) en d) het aanbrengen van een coating.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:veroordeling van Vestia tot het binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan haar aanbieden van andere woonruimte in Den Haag, stadsdeel Scheveningen met een maximale huurprijs van € 710,-- per maand, exclusief gas, water en licht, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
subsidiair:veroordeling van Vestia tot het binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis definitief verhelpen en verholpen houden van de schimmelvorming in het gehuurde, zulks ter beoordeling van GGD Haaglanden en op straffe van verbeurte van een dwangsom;
zowel primair als subsidiairmet veroordeling van Vestia in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voert [eiseres] – samengevat – aan dat in het gehuurde sprake is van ernstige en structurele schimmelvorming. Vestia is er tot op heden niet in geslaagd om deze schimmelvorming deugdelijk en structureel te verhelpen. Uit het rapport van GGD Haaglanden volgt dat de schimmelvorming wordt veroorzaakt door de bouwkundige staat van het gehuurde en het ontbreken van noodzakelijke ventilatieroosters. Nu sprake is van een gebrek dat aan een normaal en rustig huurgenoot in de weg staat en Vestia gehouden is de huurovereenkomst deugdelijk na te komen, dient Vestia volgens [eiseres] een andere huurwoning aan te bieden. [eiseres] stelt dat zij als gevolg van de schimmelvorming schade lijdt in de vorm van het mislopen van opdrachten als professioneel schilder, beschadigde kunstwerken, beschadigd laminaat en gederfde levensvreugde (onder meer vanwege lichamelijke klachten).
3.3.
Vestia voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Ter beoordeling staat in dit kort geding of Vestia gehouden kan worden aan [eiseres] andere woonruimte aan te bieden dan wel om in het gehuurde aanwezige schimmelvorming op adequate wijze te verhelpen. Vooropgesteld wordt dat toewijzing van deze vorderingen in kort geding slechts mogelijk is indien in voldoende mate aannemelijk is dat de rechter deze in een eventuele nog te voeren bodemprocedure zal toewijzen.
4.2.
Aan voormelde voorwaarde is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet voldaan. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.2.1.
[eiseres] heeft haar vorderingen gestoeld op constructieve gebreken in het gehuurde, die Vestia volgens haar weigert op adequate wijze te verhelpen. Vestia heeft gemotiveerd weersproken dat van dergelijke gebreken sprake is. Vestia stelt in dit verband dat twee opzichters het gehuurde op 4 februari 2016 hebben geïnspecteerd en dat toen deze opzichters geen constructieve gebreken in het gehuurde waarnamen, in overleg met [eiseres] is besloten nader onderzoek te verrichten. Dit nader onderzoek is uitgevoerd door Service West B.V. door middel van een visuele inspectie op 18 februari 2016 en destructief onderzoek op 15 maart 2016. Naar aanleiding hiervan heeft Service West B.V. volgens Vestia geadviseerd a) een loodslab in de spouw in de voorgevel boven een latei te vervangen, b) een nieuwe bitumen dakbedekking te plaatsen op het balkon van de bovengelegen woning, c) de bestaande drainagetegels van het balkon van de bovengelegen woning te verwijderen en deze na het vervangen van rubbers terug te plaatsen en d) de schimmel op de muren van het gehuurde en de bovengelegen woning te verwijderen en de desbetreffende muren te witten. Vestia stelt [eiseres] er op 4 april 2016 op te hebben gewezen dat zij de herstelwerkzaamheden had ingepland op 19 en 20 mei 2016. Onlangs is gebleken dat het herstel reeds op 14 april 2016 in het kader van het geplande onderhoud heeft plaatsgevonden. Aldus is volgens Vestia in ieder geval vanaf 14 april 2016 van een constructief gebrek aan de woning geen sprake meer.
4.2.2.
[eiseres] heeft naar aanleiding van dit verweer ter zitting gesteld dat door Vestia, hoewel hierom uitdrukkelijk is verzocht, geen verslag is verstrekt van het bezoek van de opzichters van Vestia aan het gehuurde en evenmin van het door Service West B.V. verrichte onderzoek. Daarnaast heeft [eiseres] bij gebrek aan wetenschap betwist dat in april 2016 constructieve herstelwerkzaamheden aan het gehuurde zijn verricht en erop gewezen dat deze werkzaamheden, voor zover deze daadwerkelijk zijn verricht, de schimmelvorming in ieder geval niet hebben verholpen.
4.2.3.
Nu partijen aldus in hun standpunten voor wat betreft de aanwezigheid van de gestelde constructieve gebreken in het gehuurde lijnrecht tegenover elkaar staan, kan zonder nader feitelijk onderzoek en/of bewijslevering, hetwelk het beperkte bestek van deze kortgedingprocedure te buiten gaat, niet worden vastgesteld wie van partijen het gelijk aan haar zijde heeft. Bij die stand van zaken is thans onvoldoende aannemelijk dat sprake is van de door [eiseres] gestelde constructieve gebreken aan het gehuurde. Daarmee is thans evenmin voldoende aannemelijk dat de gestelde schimmelvorming, voor zover thans (nog) aanwezig, een gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van Vestia in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Overigens heeft Vestia ter zitting toegezegd dat eventueel (nog) aanwezige schimmelvorming in het gehuurde onmiddellijk door haar zal worden verwijderd. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat Vestia die toezegging gestand zal doen.
4.3.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen. Bij gebreke van (overgelegde) schriftelijke verslaglegging (aan onder meer [eiseres] ) van a) de uitkomsten van de inspectie van het gehuurde door de opzichters van Vestia en b) de uitkomsten van het door Service West B.V uitgevoerde destructief onderzoek, de daarbij geconstateerde constructieve gebreken en de uit te voeren herstelwerkzaamheden, kan thans niet worden uitgesloten dat [eiseres] ten tijde van het uitbrengen van de onderhavige kortgeding dagvaarding niet dan wel niet volledig met de door Service West B.V. geconstateerde constructieve gebreken en de beoogde wijze van herstel bekend was en zij er evenmin van op de hoogte was dat deze gebreken reeds in het kader van het geplande onderhoud op 14 april 2016 waren hersteld. In die omstandigheid ziet de voorzieningenrechter aanleiding om te bepalen dat iedere partij de eigen kosten van deze procedure dient te dragen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken door mr. G.H.I.J. Hage op 22 juni 2016.
mw