ECLI:NL:RBDHA:2016:7648

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/500439 / HA ZA 15-1312

Vonnis van 6 juli 2016

in de zaak van

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS NOORD 59 TOT EN MET 75 EN 81 TOT EN MET 97 (ONEVEN) TE KRIMPEN AAN DE LEK,

gevestigd te Krimpen aan de Lek,

eiseres,

advocaat voorheen mr. G.L. Weerheim, thans mr. L. Alberts te Hardinxveld-Giessendam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ALÉDHA B.V.,

gevestigd te Krimpen aan de Lek,

gedaagde,

procesadvocaat mr. L.Ph.J. baron van Utenhove te Den Haag,

behandelend advocaat mr. J. Haest te Den Haag.

Partijen zullen hierna de VvE en Alédha genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het [E] van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 6 november 2015, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 17 februari 2016, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 10 mei 2016 en de daarin genoemde stukken;
de brieven van Alédha van 23 en 25 mei 2016 en van de VvE van 24 mei 2016 naar aanleiding van het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Alédha houdt zich bezig met de ontwikkeling en verhuur van onroerend goed. Aandeelhouders en bestuurders van Alédha zijn A. [X] Holding B.V. en E. [X] Holding B.V., van welke vennootschappen de broers [voornaam 1] en [voornaam 2] [X] (deze laatste hierna te noemen: [X] ) bestuurder zijn. Deze broers zijn tevens bestuurder van aannemingsbedrijf [X] Sloop en Grondwerken B.V. (hierna: [X] Sloop en Grondwerken).

2.2.

Alédha is eigenaar van een in de gemeente Nederlek gelegen terrein, lokaal bekend als locatie Noord 55 te Krimpen aan de Lek (hierna: het terrein). Tot voor kort was het terrein een moerasachtige griend, die werd doorgesneden door een kreek. In de diepere ondergrond was lokaal een dikke veenlaag aanwezig. Door de jaren heen waren diverse soorten afval en teervaten op het terrein gestort.

2.3.

Alédha heeft in 2002 besloten om het terrein tot bedrijfsruime/woonlocatie te ontwikkelen. Daartoe moest het terrein worden gesaneerd en bouwrijp gemaakt. Alédha heeft in juni 2012 opdracht gegeven aan Royal Haskoning B.V. (hierna: Royal Haskoning) om de bodemsanering te begeleiden. Op 21 maart 2015 heeft Royal Haskoning een evaluatierapport opgemaakt van de bodemsanering. Daarin staat, voor zover van belang:

‘
5.8 Aanvulling terrein

Na de verwijdering van de verontreinigde grond en slib en het aanbrengen van de isolatie maatregel is het terrein aangevuld met hergebruikgrond (..) tot circa 2 m +NAP.

Om aan de toekomstige bestemming “Bedrijfs/woonlocatie” te kunnen voldoen zal het terrein verder worden opgehoogd tot de hoogte van de omliggende bedrijfsterreinen. Hiervoor zal het huidige terrein met enkele meters grond worden opgehoogd zodat het terrein aansluit op de naast gelegen terreinen van [X] en Doveno. Globaal liggen deze terreinen op 4 m +NAP als gevolg van de berekende zettingen zal het toekomstige maaiveld worden afgewerkt tot 4,5 +NAP. Behoudens voor de bovenafdekking (laagdikte van 1 meter) zullen hiervoor secundaire grondstoffen (categorie 1 grond) worden gebruikt.

De zettingen die hierdoor kunnen optreden zijn berekend. Uit de berekening wordt geconcludeerd dat na ongeveer 125 jaar de eindzetting van 53 centimeter (66 centimeter) in geval van de extra bovenbelasting kan worden verwacht. De totale zetting wordt met name veroorzaakt door de zetting in de deklaag.

Tijdens de ophoging is rekening gehouden met zetting van de klei- en veenlagen in de ondergrond.’

2.4.

[X] Sloop en Grondwerken heeft het terrein opgehoogd en bouwrijp gemaakt. Het bedrijvencomplex zelf is ontworpen en gebouwd door aannemingsbedrijf [A] en [B] B.V. (hierna: [A] ) op basis van een door HD Projectrealisatie B.V. in opdracht van Alédha opgesteld bouwkundig bestek. In het bestek was opgenomen dat het gebouw op betonnen palen van 25 meter moest worden gefundeerd. De aanleg en inrichting van het buitenterrein, dat buiten het bestek viel, is eveneens uitgevoerd door [X] Grond en Sloopwerken.

2.5.

Het bedrijvencomplex is in de zomer van 2006 door [A] opgeleverd. Het complex is bij akte van 24 augustus 2006 opgesplitst in appartementsrechten, die elk recht geven op het exclusief gebruik van één van de 18 bedrijfsunits of één van de 57 privé-parkeerplaatsen. Als splitsingsreglement is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006’ van toepassing verklaard (hierna: het Splitsingsreglement), met de in de splitsingsakte nader genoemde aanpassingen en aanvullingen. Ook is diezelfde dag de VvE opgericht. Als beheerder van de VvE is Multiflex Makelaarsdiensten B.V. aangesteld, waarvan de heer [C] (hierna: [C] ) bestuurder is.

2.6.

De appartementsrechten zijn aan de huidige leden van de VvE verkocht en geleverd. [X] is ook appartementseigenaar en lid van de VvE. In de koopovereenkomsten is onder meer opgenomen dat de verkoper ervoor instaat dat hij aan koper met betrekking tot het gekochte al die inlichtingen heeft verschaft die naar geldende opvattingen ter kennis van koper te behoren te worden gebracht.

2.7.

Bij e-mail van 11 januari 2007 heeft Alédha aan [C] bericht dat voor de herbestrating een bedrag van € 35.000,- exclusief btw moet worden gereserveerd en dat naar inschatting van Alédha voor het eerst over vijf jaar opnieuw zal moeten worden bestraat.

2.8.

Op 25 juni 2007 is de eerste algemene ledenvergadering van de VvE gehouden. In het verslag van de vergadering is onder meer het volgende opgenomen:

‘(…) Er zijn nog wat klachten over het straatwerk. De heer [X] geeft aan dat er toch nog wat bijgewerkt moet worden hier en daar en kijkt e.e.a. nog even na. Wellicht dat de klachten direct meegenomen kunnen worden als de stratenmaker terugkomt. (…)’

2.9.

Begin februari 2008 was ter hoogte van een van de bedrijfsunits een gat van 40 bij 40 centimeter in het straatwerk ontstaan, op een halve meter van de muur. [C] heeft vervolgens aan Alédha gevraagd om dit te laten herstellen.

2.10.

Op 5 juni 2008 vond een VvE-vergadering plaats. Het verslag van de vergadering houdt in, voor zover van belang:

‘(…) De bestrating is voor de leden een bron van zorg. Met regelmaat verzakt deze op diverse punten. Reeds twee keer heeft de heer [X] de bestrating op diverse punten laten ophogen, dit voor rekening van Alédha B.V. De heer [X] legt uit dat dit nog wel even door zal gaan en in dit gebied nu eenmaal een feit is. Er zal dus met regelmaat gewerkt moeten worden om onvolkomenheden op te lossen. (…)’

2.11.

Op 16 maart 2009 heeft [C] een e-mail ontvangen van een van de leden van de VvE, met de volgende melding:

‘(…) In onze meterkast staan de elektrische voedingskabel, de gasleiding en de waterleiding door het gezakte straatwerk flink onder spanning. Zelfs zodanig dat de watermeter van de muur is getrokken. Het zal zo’n 15 cm zijn wat wij aan kabel en leiding kwijt zijn wat naar buiten wordt getrokken door het zakken!!

Dit dient z.s.m. te worden verholpen vanwege gasexplosie-, brand- en/of waterschade welke kan optreden. (…)’

[C] heeft deze e-mail nog diezelfde middag doorgestuurd aan Alédha met het verzoek om hierover te overleggen.

2.12.

Bij e-mail van 2 juni 2009 heeft [C] aan de leden van de VvE (onder wie ook [X] ) bericht dat de bestrating rondom het gebouw zal worden aangepakt en opgehoogd en dat daarnaast op bepaalde plekken extra zand zal worden ingebracht en met water aangespoeld om verzakking tegen te gaan. Voorts schrijft [C] , voor zover van belang:

‘(…) Dit gebaseerd op de huidige situatie, waarbij het duidelijk is geworden dat er toch van een aanzienlijker verzakking sprake is dan in eerste instantie vastgesteld was. Ook de stratenmaker was verrast over de snelheid waarmee e.e.a. zich voortzet. (…)’

2.13.

Bij e-mail van 23 juli 2009 heeft [C] aan de leden van de VvE medegedeeld, voor zover van belang:

‘(…) De bestratingswerkzaamheden zullen komende maandag 27 juli aanvangen. In eerste instantie zouden deze werkzaamheden aanvangen na het gereedkomen van de dakwerkzaamheden, echter er is sprake van breuken in de riool en hemelwaterafvoeren hetgeen thans tot verzakkingen leidt, waardoor er grote gaten vallen in het straatwerk. E.e.a. leidt tot gevaarlijke situaties. Een snelle aanpak is gewenst. (…)’

2.14.

Op de VvE-vergadering van 16 juni 2010 is ter sprake gekomen dat de bestrating weer op plekken is verzakt, met name bij de gevel aan de jachthavenzijde.

2.15.

Op de VvE-vergadering van 16 mei 2011 is de verzakkingsproblematiek opnieuw aan de orde gekomen. Het verslag houdt hieromtrent in, voor zover van belang:

‘(…) wordt opgemerkt dat Raymi Groenadvies onderzoek zou doen naar de grondsituatie onder de stelconplaten. Dit in verband met het wegzakkende zand onder deze platen. (…) afgesproken wordt dat de heren [D] , [E] en [X] e.e.a. zullen onderzoeken en hun bevindingen zullen terugkoppelen aan MultiFlex. (…)’

2.16.

Op de VvE-vergadering van 27 juni 2012 is vastgesteld dat het straatwerk aanzienlijk meer kostte dan vooraf kon worden ingeschat. Ook is op deze vergadering aan de orde gesteld dat sprake leek te zijn van snelstromend water in de rioolput. Na onderzoek bleek dat enige tijd terug bij een van de appartementen aan de Jachthaven zijde een waterleiding was gesprongen, waardoor er veel zand was weggespoeld.

2.17.

In november 2012 heeft de VvE opnieuw van meerdere appartementseigenaren meldingen ontvangen van spanningen op de waterleiding.

2.18.

Bij e-mail van 18 april 2013 heeft [C] namens de VvE aan Alédha bericht, voor zover van belang:

‘Gistermorgen had ik een bespreking met het bestuur van de VvE. Wij hebben onder andere gesproken over de ernstige verzakking van de grond en daarmee het straatwerk, alsmede de kosten die reeds zijn gemaakt voor noodreparaties, deelbestrating etc. (…) Beide zaken baren het bestuur maar zeker ook de leden zorgen. [voornaam 3] , [voornaam 6] en [voornaam 5] alsmede mijn persoon zouden graag met jou, als ontwikkelaar van het complex, van gedachten willen wisselen over “hoe gaan wij nu verder?” “Hoe zit het nu met garanties?” Op welke wijze kunnen de problemen met de sterk verzakkende grond opgelost/aangepakt/verminderd worden, waar liggen de verantwoordelijkheden van betrokken partijen etc.”

2.19.

Alédha heeft bij brief van 3 mei 2013 onder meer het volgend geantwoord:

‘(…) Met betrekking tot de verzakking van de bestrating kunnen wij kort zijn. Er is geen enkel recht vanuit de vereniging op eventuele garantie op bestrating. In deze polderregio is het normaal dat zettingen plaatsvinden. Wij hebben in het verleden uit coulance al diverse zaken op onze kosten gerepareerd en zijn niet van plan in verdere kosten bij te dragen. (…)’

2.20.

Op de VvE-vergadering van 25 juni 2013 is besloten om de verzakkingen te laten onderzoeken door een onafhankelijk onderzoeksbureau. Bij rapport van 6 juni 2014 heeft JW Bouwmanagement vastgesteld dat sprake is van ernstige verzakking, met name aan de noord- en oostzijde. In haar conclusie schrijft JW Bouwmanagement onder meer:

‘(…) De samenstelling van de grond hebben we niet uit de stukken kunnen achterhalen. We mogen toch aannemen dat de eigenaar op de hoogte was van de ondergrond. Wegzakken van de bestrating had, bij een betere ondergrond en bij een betere voorziening, afwatering naar de zijkant en niet in het midden van het straatwerk, voorkomen kunnen worden. (…)’

2.21.

Bij brief van 9 oktober 2004 heeft (de advocaat van) de VvE aan Alédha bericht, voor zover van belang:

‘Ten aanzien van de gemeenschappelijke zaken hebben zich (..) een aanzienlijke hoeveelheid (ernstige) gebreken geopenbaard. Aanvankelijk heeft u een deel van de gebreken hersteld, maar de gebreken waren daarmee niet opgelost. (…)

Cliënte houdt u op grond van de koopovereenkomsten aansprakelijk voor de schade die de appartementseigenaren hebben geleden en nog zullen lijden ten gevolge van de geconstateerde gebreken. Jegens de VvE Noord bent u immers tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Voor zover überhaupt nog nodig stel ik Alédha hierbij dan ook aansprakelijk voor alle door (de leden van) cliënte geleden en nog te lijden schade. Ten behoeve van een deugdelijke nakoming ontvang ik graag binnen twee weken na heden uw reactie op de onderhavige ingebrekestelling en de concept rapportage van JW Bouwmanagement alsook een plan van aanpak voor herstel van de gebreken. (…)’

2.22.

In opdracht van de VvE heeft ing. C. Baggerman van Quadraat Projectmanagement te Veenendaal (hierna: Quadraat) een onderzoek uitgevoerd naar de verzakkingen en de oorzaak daarvan. Op 11 september 2015 heeft Quadraat een rapport opgemaakt van haar onderzoek. Dit rapport houdt onder meer het volgende in:

‘(…)

2. Aanpak onderzoek

(…)

2.2

Meetkundig onderzoek

Naast de analyse van de aangeleverde stukken is er onderzoek verricht om gegevens te verzamelen, waaruit blijkt:

Welkeverzakkingen en zettingen er zijn opgetreden ter plaatse van het bedrijfsverzamelgebouw
Hoeveelzetting in het terrein is opgetreden sinds oplevering in 2006.

Het onderzoek bestaat uit:

Meetwerk op locatie door middel van een landmeetploeg, waarbij alle huidige hoogtes op locatie opgemeten zijn en deze zijn verwerkt op een tekening. (…)

Door een geotechnisch adviseur is de informatie die beschikbaar is gekomen bestudeerd. Op advies van de geotechnisch adviseur zijn er grondboringen genomen op een viertal plaatsen (zie bijlage 6). De noodzaak hiervan ligt in het feit dat voor een zettingsberekening de samenstelling van de grond bekend moet zijn. Op basis van de sonderingen en de daarin beschreven bodemopbouw was dat niet voldoende duidelijk en zeker niet voor de aanvulling van het terrein vanaf de oorspronkelijke hoogte naar de huidige terreinhoogte. De uitgevoerde geotechnische berekening geeft twee belangrijke uitkomsten:

1. De te verwachten zetting van het terrein met de toegepaste ophoging heeft een waarde van 0,40 - 1,00 meter.

2. De periode waarin de zetting optreedt bedraagt 3.000 dagen bij 91% van de zetting. Er vanuit gaande dat de ophoging in 2007 is aangebracht kunnen we in 2015 dus op deze 91% van de zetting uitkomen. Blijft nog een restzetting over van 9%, dat is 0,05 - 0,06 meter.

Bij de bestudering is ook het feit aan het licht gekomen dat we hier te maken hebben met een saneringslocatie. (…) Afgezien van de milieukundige aspecten, is er op de totale locatie een grote hoeveelheid vervuilde grond afgevoerd en schone grond aangevoerd. Dit heeft als gevolg dat de oorspronkelijke bodemopbouw niet meer hetzelfde is als de bodemopbouw na de sanering. Ook hierin ligt een oorzaak van de zettingen die zijn opgetreden.

(…)
3. Beantwoording van de onderzoeksvragen

1. Welke verzakkingen en zettingen zijn opgetreden ter plaatse van het bedrijfsverzamelgebouw VvE Noord te Krimpen aan de Lek?

Om na te gaan welke verzakkingen en zettingen zijn opgetreden zijn de huidige terreinhoogtes en de b.ob.’s (binnen onderkant buis) van het bestaande hoofdriool ingemeten. Tevens zijn er gesprekken gevoerd met direct betrokkenen en zijn er foto’s beschikbaar gesteld waaruit ook blijkt dat er zakkingen en zettingen zijn opgetreden.

De volgende zettingen en zakkingen zijn opgetreden:

Zakking en zetting van de noordelijk gelegen keerwand (tabel 1);
Zakking en zetting van het straatwerk (tabel 2);
Zakking en zetting van het hwa-hoofdriool, er zijn géén gegevens bekend van het dwa-hoofdriool. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat ook het dwa-hoofdriool (in dezelfde sleuf) is verzakt (tabel 3);
Zakking en zetting van overige kabels en leidingen en huisaansluitingen (zie foto’s hoofdstuk 7 van dit rapport)

Uit bovengenoemde tabellen is ondanks enkele aannames te herleiden dat er zakkingen ter plaatse van de keerwand zijn opgetreden tot wel 0,73 meter. In het straatwerk en de riolering zijn zakkingen opgetreden tot wel 0,48 meter. De grootste zakkingen in het straatwerk zijn gesitueerd langs de noordzijde (lange zijde) en oostzijde (kopgevel) van het bedrijfsverzamelgebouw.

2. Kunt u aangeven hoeveel het terrein sinds oplevering in 2006/2007 is gedaald, althans bezien aan de hand van de tekeningen/het ingemeten peil, zoals het opgeleverd had moeten worden?

(…) Er zijn geen gegevens beschikbaar met aanleghoogtes van het terrein en er zijn géén revisiegegevens beschikbaar van alle civieltechnische werkzaamheden. Op de tekening van de bouwaanvraag staan wel peilhoogtes in meter t.o.v. NAP, vanuit deze tekening zijn door ons dan ook de aanleghoogtes van het terrein geïnterpreteerd.

Na bodemsanering zijn er sonderingen uitgevoerd in maart 2005 waarvan de maaiveldhoogtes bekend zijn, en in januari 2015 is er een hoogtemeting van het terrein en b.o.b.’s van het hoofdriool uitgevoerd. Zoals hiervoor beschreven en weergegeven zijn de volgende zettingen opgetreden:

ter plaatse van het hwa-riool tot 0,47 meter;
ter plaatse van de keerwand tot 0,73 meter;
ter plaatse van het straatwerk tot 0,48 meter;

3.Hoe beoordeelt u de opgetreden verzakkingen qua aard, ernst en omvang?

(…) Zowel de ondergrond als de aangebrachte belasting is vrij sterk wisselend. De zetting ter plaatse van 2 sonderingen is berekend uitgaande van de bodemopbouw zoals deze in 2005 voor Tjaden Grondmechanica is vastgesteld. (…) De berekende zettingen variëren van 0,29 meter tot 1,04 meter afhankelijk van de locatie en hoeveelheid opgebrachte grond. De berekende zettingen komen in grote lijnen overeen met de te verwachten zettingen volgens de saneringsevaluatie en de ingemeten terreinhoogtes in januari 2015. De conclusie hierbij is dat de verzakkingen ernstig zijn en dat iets is wat volgens de eisen van goed en deugdelijk werk niet kan. Dit mede in relatie tot een normaal te achten zettingseis.

4.Wat is de oorzaak van de verzakkingen en zettingen?

De ondergrond is vrij slap en de toplagen variëren sterk in dikte en samenstelling. Een vrij slappe ondergrond en het ophogen van een terrein met bouwstoffen van verschillende samenstelling zoals grond en puin en verschillende dikte zorgen voor verzakkingen.

De oorzaak van de verzakkingen zijn direct te relateren aan de ondergrond en de keuze van bouwstof voor ophogen van de ondergrond. Er zijn diverse mogelijkheden om de verzakkingen en zettingen te beperken tot een restzettingseis van ca. 10 centimeter ter plaatse van verhardingen (hierbij kan worden gedacht aan voorbelasten, verticale drainage, lichte ophoogmaterialen, etc).

5. Welk onderzoek is door of namens Alédha B.V. uitgevoerd ter zake de ondergrond? In hoeverre zijn deze voorbereidingen adequaat? Zijn eventuele zettingen correct berekend en is de voorbelasting correct uitgevoerd of hadden er andersoortige onderzoeken uitgevoerd moeten worden?

Door Alédha B.V. zijn (behoudens een funderingsadvies voor de paalfundering van het bedrijfsgebouw) géén gegevens beschikbaar gesteld met betrekking tot de ondergrond. Vooralsnog gaan wij er daarom vanuit dat er géén zettingen zijn berekend of een voorbelasting is uitgevoerd voorafgaand aan de woonrijp werkzaamheden.

Zowel in de saneringsevaluatie als het voorgenoemde funderingsadvies wordt de slappe ondergrond ter sprake gebracht. Normaliter worden er dan zettingsberekeningen en een funderingsadvies uitgevoerd waarin wordt nagegaan welke voorzorgsmaatregelen er genomen moeten worden om aan een restzettingseis van bijvoorbeeld 0,10 meter na 30 jaar te kunnen voldoen.

6. Welke (voorzorgs)maatregelen zijn door of namens Alédha B.V. getroffen en in hoeverre zijn die maatregelen adequaat? Is het bouwrijp maken op juiste wijze geschied?

Voor zover bij ons bekend zijn er door Alédha B.V. geen voorzorgsmaatregelen getroffen. Dit inzicht kan wijzigen indien er gegevens beschikbaar worden gesteld van de bouwrijpsituatie, mogelijk is er namelijk een voorbelasting uitgevoerd. Dit neemt niet weg dat ondanks een voorbelasting alsnog grote zettingen en zakkingen zouden optreden omdat het terrein is opgehoogd met “zware” grondstoffen.

7. Welke werkzaamheden zijn noodzakelijk, zodat het bedrijfshallencomplex en de bijbehorende omgeving over een deugdelijke ondergrond beschikt?

Om de opgegeven verzakkingen te herstellen is het nodig om een aantal werkzaamheden uit te voeren, zowel voor het herstel als ook om te voorkomen dat er in de toekomst alsnog verzakkingen optreden. Het herstel bestaat uit de volgende onderdelen:

verwijderen en aanbrengen van de gehele bestrating
aanpassen en herstellen van alle rioolaansluitingen
vervangen van de stoorplaten onder de bestrating t.p.v. de roldeuren
over een groot deel herstellen van het hoofdriool

Om te voorkomen dat er nog verzakkingen en uitspoelingen plaatsvinden langs de gebouwen, zal de ontstane holle ruimte van 40-60 cm. onder de hele bedrijfsvloer opgevuld moeten worden. Dit dient te gebeuren met een licht ophoogmateriaal. Er is gekozen om dit met Argex te doen, dit is licht en door middel van blazen onder de vloer aan te brengen.

(…)

De totale geraamde kosten zijn € 292.350,-- en dit is inclusief alle opslagen en excl. BTW.

4.Conclusie

(…) Hoewel in casu door (de leden van) de VvE geen specifieke eisen zijn gesteld aan de samenstelling van de grond, geldt dat (de leden van) de VvE er vanuit zijn gegaan en ook mochten gaan dat hen een deugdelijk bouwrijp gemaakt terrein zou worden geleverd. Daarbij kan worden aangesloten bij gangbare normen van een toelaatbare restzetting. Indien meer zetting optreedt dan de gangbare restzettingseis zal veelal sprake zijn van optredende schade en noodzaak tot herstel- en/of noodmaatregelen.

Het staat op basis van het voorgaande vast dat er geen of onvoldoende voorzorgsmaatregelen zijn genomen om de zetting van het terrein na oplevering te voorkomen. Het belangrijkste bewijs hiervoor is dat de berekende theoretische zetting van het terrein ook daadwerkelijk is opgetreden. Dit had voorkomen kunnen worden door een vorm van voorbelasting van het terrein toe te passen of te werken met lichte ophoogmaterialen. Dit is beide niet gebeurd. Alédha heeft dan ook de redelijkerwijs van haar te verwachten voorzorgsmaatregelen niet getroffen.

De opgetreden restzetting is zodanig dat maatregelen noodzakelijk waren en aanzienlijke schade is ontstaan. Vanwege de achterwege gelaten voorzorgsmaatregelen voldoet de ondergrond dan ook niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.’

2.23.

Het rapport van Quadraat is op de VvE-vergadering van 24 juni 2015 besproken. Toen heeft de algemene ledenvergadering met volstrekte meerderheid van stemmen (4020 van de 4209) een machtiging verleend aan het bestuur om een juridische procedure tegen Alédha te beginnen.

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Alédha veroordeelt tot:

a. herstel van het buitenterrein (inclusief de parkeerplaatsen) met bestrating, de riolering en overige leidingen, op de wijze als is voorgeschreven in de rapportage van Quadraat, althans op een in goede justitie te bepalen wijze, althans met inachtneming van het in dezen te wijzen vonnis bepaalde, zulks aan te vangen binnen één maand na het in dezen te wijzen vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat Alédha in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen met een maximum van € 300.000,-, en

betaling aan de VvE van de door haar geleden schade ad € 55.580,68, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf datum verschuldigdheid tot aan de dag van algehele voldoening,

met veroordeling van Alédha in de proceskosten.

3.2.

De VvE legt aan de vorderingen ten grondslag dat Alédha jegens de VvE en haar leden tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, omdat de geleverde zaak niet beantwoordt aan de met de leden gesloten koopovereenkomsten. De non-conformiteit bestaat erin dat de grond onder het terrein grotere zettingen vertoont dan de aanvaardbare restzettingseis waar de kopers op grond van de overeenkomst rekening mee mochten houden. De daardoor opgetreden verzakkingen staan aan het normale gebruik van de zaak als hoogwaardig bedrijfshallencomplex in de weg, omdat hierdoor lokaal gevaarlijke gaten in de bestrating kunnen vallen, de nutsvoorzieningen onder spanning komen te staan en bij de oprittten hellingen ontstaan die het transport van- en naar de bedrijfsunits belemmeren.

3.3.

Alédha voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

bevoegdheid VvE

4.1.

Alédha heeft in deze procedure voor alle andere weren aangevoerd dat de VvE niet kan worden ontvangen in haar vordering, omdat de vordering bij gebreke van een rechtsgeldige machtiging door de algemene ledenvergadering onbevoegd is ingesteld.

4.2.

Dit verweer wordt verworpen. Op grond van artikel 5:126 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in rechte vertegenwoordigen. In dat verband bepaalt artikel 53 lid 5 van het splitsingsreglement dat het bestuur van de VvE de machtiging behoeft van de algemene ledenvergadering voor het instellen van rechtsvorderingen. Die machtiging is in het onderhavige geval gegeven. Vast staat immers dat de algemene ledenvergadering op de VvE-vergadering van 24 juni 2015 een machtiging aan het bestuur heeft verleend om een rechtsvordering tegen Alédha in te stellen. Daaruit volgt dat de VvE de onderhavige procedure bevoegd heeft ingesteld.

4.3.

In dit verband is tussen partijen nog onderwerp van geschil of de VvE uit hoofde van het bovengenoemde besluit ook bevoegd is om herstel te vorderen van de verzakkingen die zijn opgetreden ter hoogte van de privé-parkeerplaatsen van de appartementseigenaren. Die parkeerplaatsen zijn immers als afzonderlijke appartementsrechten afgesplitst en behoren toe aan de individuele appartementseigenaren. De rechtbank is gebleken dat de onderhavige vordering niet zozeer betrekking heeft op afwijkingen van de parkeerplaatsen zelf, maar op geotechnische gebreken in de grond onder en rondom de parkeerplaatsen en de daardoor ontstane schade aan de bestrating van de parkeerplaatsen. In dat kader is artikel 4 van het in de splitsingsakte opgenomen Aanvullend Reglement (houdende de aanvullingen en wijzigingen in het modelsplitsingsreglement) van belang, waarin onder meer het volgende is bepaald:

‘(…) Artikel 17 lid 1 van het modelreglement vervalt en wordt vervangen door een nieuw lid, luidende:

“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de grond met bestrating en groenvoorziening (…)”

Alédha heeft niet, althans onvoldoende weersproken dat uit deze aangepaste bepaling van het splitsingsreglement volgt dat ook de grond en bestrating onder de privé-parkeerplaatsen behoren tot de gemeenschappelijke delen en zaken, waarover de VvE het beheer voert. Dit blijkt ook wel uit het feit dat de kosten voor de ophoging, herbestrating en het onderhoud van het volledige buitenterrein bij de VvE zijn gelegd; gesteld noch gebleken is dat de bestrating van de privé-parkeerplaatsen daarvan is uitgezonderd. Aangezien niet in geschil is dat de VvE op basis van de wet en het splitsingsreglement bevoegd is om namens de gemeenschappelijke appartementseigenaars jegens de verkoper een vordering in te stellen voor gebreken in de gemeenschappelijke delen, betekent dit dat de VvE in casu ook namens de gemeenschappelijke eigenaren herstel kan vorderen van de bestrating en onderliggende grond van de privé-parkeerplaatsen.

Schending klachtplicht, verjaring en rechtsverwerking

4.4.

Alédha heeft vervolgens als verweer aangevoerd dat de VvE op grond van het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW geen vorderingsrecht meer toekomt voor de non-conformiteit waarop zij zich thans beroept, omdat de VvE daarover niet tijdig heeft geklaagd. Daartoe stelt Alédha dat de VvE al vanaf 2007, of in elk geval vanaf 2008 had behoren te weten dat mogelijk sprake was van non-conformiteit, aangezien zich toen al vrij ernstige verzakkingen, gaten in het straatwerk en schade aan leidingen en kabels openbaarden die de VvE aanleiding hadden moeten geven tot nader onderzoek. In elk geval kan de VvE op basis van hetgeen [C] in zijn e-mail van 2 juni 2009 schrijft over de snelheid van de verzakkingen (zie hiervoor onder 2.12) worden geacht het door haar gestelde gebrek daadwerkelijk te hebben ontdekt. Desondanks heeft de VvE pas in april 2013 bij Alédha over een gebrek geklaagd en heeft zij pas in 2014 nader (deskundig) onderzoek laten doen naar de verzakkingen. Die klacht is gelet op het voorgaande niet binnen bekwame tijd gedaan. Alédha is door de late klacht ook benadeeld, aangezien de herstelkosten thans hoger zijn en Alédha niet in staat is geweest om zelf schadebeperkende maatregelen te nemen. Bovendien is Alédha door het lange tijdsverloop in haar bewijspositie geschaad, aangezien zij noch Royal Haskoning thans nog over een volledig dossier van de ruim 10 jaar geleden uitgevoerde saneringswerkzaamheden beschikt. Zo heeft Alédha geen beschikking meer over de destijds uitgevoerde zettingsberekeningen. Dit laatste beperkt Alédha in haar mogelijkheden om verweer te voeren en tevens, indien dat nodig mocht blijken, Royal Haskoning daarvoor (in vrijwaring) aansprakelijk te stellen.

4.5.

Subsidiair stelt Alédha dat de vorderingen van de VvE ingevolge artikel 7:23 lid 2 BW zijn verjaard, aangezien de VvE geacht moet worden de non-conformiteit in 2009 te hebben ontdekt en eerst op 9 oktober 2014 een stuitingshandeling heeft verricht, toen de verjaringstermijn al geruime tijd was verstreken. Meer subsidiair is volgens Alédha sprake van rechtsverwerking. De VvE heeft jarenlang op eigen kosten herstelwerkzaamheden laten uitvoeren aan het terrein, zonder ooit richting Alédha kenbaar te maken dat zij Alédha daarvoor aansprakelijk achtte. Alédha mocht er daarom op vertrouwen dat de VvE geen vordering uit hoofde van non-conformiteit zou instellen, aldus Alédha.

4.6.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt, voor zover van belang, dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden.

Deze klachtplicht heeft tot doel de verkoper te beschermen tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten.

4.7.

Volgens vaste rechtspraak kan de vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, niet in algemene zin worden beantwoord. Waar het geen consumentenkoop betreft, dient de koper

( a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en

( b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper.

De lengte van de termijn die beschikbaar is voor het onder (a) bedoelde onderzoek is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waarbij onder meer van belang zijn de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, en de deskundigheid van de koper. Naarmate de koper op grond van de inhoud van de koopovereenkomst en de verdere omstandigheden van het geval sterker erop mag vertrouwen dat de zaak beantwoordt aan de overeenkomst, zal van hem minder snel een (voortvarend) onderzoek mogen worden verwacht, omdat de koper in het algemeen mag afgaan op de juistheid van de hem in dit verband door de verkoper gedane mededelingen, zeker als die mogen worden opgevat als geruststellende verklaringen omtrent de aan- of afwezigheid van bepaalde eigenschappen van het gekochte. De vereiste mate van voortvarendheid wat betreft de onderzoeksplicht zal voorts afhangen van de ingewikkeldheid van het onderzoek. Bij dit alles is in belangrijke mate mede bepalend of de belangen van de verkoper zijn geschaad, en zo ja, in hoeverre. Als die belangen niet zijn geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. In dit verband kan de ernst van de tekortkoming meebrengen dat een nalatigheid van de koper hem niet kan worden tegengeworpen (vgl. HR 25 maart 2011, NJ 2013, 5 en HR 8 februari 2013, NJ 2014, 497).

4.8.

Bij de beantwoording van de vraag of de VvE in dit geval voldoende tijdig heeft geklaagd, moet tot uitgangspunt dienen dat het enkele feit dat er na de levering van de bedrijfsunits verzakkingen optraden op het buitenterrein nog geen aanleiding voor (de leden van) de VvE hoefde te zijn om de aanwezigheid van een gebrek te vermoeden. Vast staat immers dat Alédha na de levering aan de kopers heeft medegedeeld dat zij er rekening mee dienden te houden dat in de eerstkomende periode nog restzettingen in het terrein zouden optreden. Zo heeft [X] op de VvE-vergadering van 5 juni 2008 in reactie op door de leden geuite zorgen over de terugkerende verzakkingen op het buitenterrein gezegd dat dit nu eenmaal een feit is in het gebied waarin het terrein was gelegen en dat de verzakkingen nog wel even door zouden gaan. In het licht van deze geruststellende mededeling van de
- ter zake meer deskundige (zie hierna onder 4.10) - (bestuurder van de) verkoper mocht de VvE erop vertrouwen dat de tot dan toe opgetreden verzakkingen in het terrein nog binnen de gebruikelijke, te verwachten restzetting vielen. De VvE hoefde daarom op dat moment nog niet beducht te zijn voor een non-conformiteit.

4.9.

Anders dan Alédha stelt, was daartoe ook nog geen aanleiding toen zich in 2009 opnieuw verzakkingsschade, waaronder schade aan het leidingwerk, openbaarde. Weliswaar volgt uit de e-mail van [C] van 2 juni 2009 dat de verzakkingen zich toen omvangrijker voordeden dan aanvankelijk was gedacht, maar dat neemt niet weg dat de VvE die verzakkingen op basis van de mededeling van Alédha van een jaar daarvoor nog niet als een teken van non-conformiteit hoefde op te vatten. Dit te meer, omdat Alédha eveneens op de hoogte was van de aard en omvang de opgetreden schade en nooit een signaal richting de VvE heeft gegeven dat dit niet meer paste bij de gebruikelijke restzetting waarover [X] eerder op 5 juni 2008 had gesproken. Nu aldus de verkoper richting de VvE de indruk heeft gewekt dat de opgetreden verzakkingen nog binnen de gebruikelijke restzettingen pasten, hoefde de VvE nog niet bedacht te zijn op de aanwezigheid van een gebrek, laat staan dat als juist kan worden aanvaard dat de VvE geacht kan worden de non-conformiteit medio 2009 al daadwerkelijk te hebben ontdekt. Tegen die stelling pleit reeds dat [X] ter comparitie desgevraagd heeft verklaard dat de genoemde e-mail van [C] van 2 juni 2009, waarop hij de wetenschap van de VvE met de non-conformiteit baseert, voor hemzelf geen aanleiding gaf om de zettingen nader te onderzoeken. Nu Alédha aldus in de nieuwe informatie geen aanleiding zag om eerdere haar standpunt over het normale karakter van de opgetreden zettingen te heroverwegen, valt niet in te zien waarom de VvE - als minder deskundige partij - op basis van diezelfde informatie had behoren te weten dat dit één en ander niet meer als de gebruikelijke restzetting te duiden was, maar het gevolg was van een gebrek.

4.10.

Uit de onder 2.14 - 2.17 weergegeven vaststaande feiten volgt dat in de periode 2009 tot en met 2013 opnieuw verzakkingsschade aan het straatwerk en het leidingwerk is opgetreden en dat in 2012 binnen de VvE is vastgesteld dat de door de verzakkingen ontstane kosten hoger waren dan vooraf was ingeschat. Daar staat tegenover dat Alédha - door de persoon van [X] die nauw bij het overleg in de VvE over de verzakkingen was betrokken, van de hoed en de rand wetende - in genoemde periode geen aanleiding heeft gezien aan de VvE te kennen te geven dat één en ander niet meer paste in het bij een normale restzetting te verwachten verzakkingspatroon. In combinatie met de eerdere verklaring van [X] op 5 juni 2008 dat de verzakkingen gebruikelijk waren en de eerstkomende periode nog wel even zouden voortduren, hoefde de VvE dan ook in dat stadium nog niet de mogelijkheid van een gebrek in ogenschouw te nemen en een nader onderzoek naar de verzakkingen uit te (laten) voeren. De rechtbank weegt mee dat de VvE mocht aannemen dat Alédha als grondontwikkelaar meer ervaring had met zettingen en op dat gebied dus meer deskundig was. Weliswaar liet de VvE zich ook bijstaan door een professioneel VvE-beheerder ( [C] ), maar gesteld noch gebleken is dat die beheerder ook op geotechnisch gebied (voldoende) deskundig was. Nu de VvE zich aldus ten opzichte van Alédha op dat gebied de minder deskundige partij mocht achten, mocht zij sterker vertrouwen op het (impliciete) standpunt van Alédha dat de opgetreden verzakkingen normaal waren en binnen het verwachte restzettingspatroon vielen.

4.11.

De conclusie luidt dan ook dat de VvE niet kan worden verweten dat zij de non-conformiteit waarop zij zich in deze procedure beroept al vóór het voorjaar van 2013 had behoren te ontdekken. Die conclusie wordt niet anders indien wordt aangenomen dat Alédha door de late ontdekking van het gebrek nadeel lijdt, omdat zij niet meer over een compleet dossier beschikt en het gebrek niet in een eerder heeft kunnen herstellen. In het onderhavige geval prevaleert dat de VvE mede op basis van de eigen mededelingen en houding van Alédha lange tijd ervan heeft mogen uitgaan dat de opgetreden verzakkingen en schade niet ongebruikelijk waren en binnen het normaal te verwachten restzettingspatroon vielen. Onder die omstandigheden kan Alédha niet aan de VvE tegenwerpen dat zij vanwege de kenbare belangen van Alédha eerder de mogelijkheid van een gebrek had moeten onderzoeken. De rechtbank is van oordeel dat de VvE gegeven de omstandigheden voldoende voortvarend heeft gehandeld.

4.12.

Vast staat dat de VvE kort na het eerste vermoeden van een mogelijk gebrek in het geleverde terrein hierover een klacht bij Alédha heeft ingediend. De VvE heeft onbetwist gesteld dat de onder 2.18 weergegeven e-mail van [C] van 18 april 2013 als een namens de VvE ingediende klacht over een non-conformiteit in het geleverde object moet worden opgevat. Daaruit volgt dat de VvE binnen bekwame tijd na de ontdekking van de non-conformiteit bij de verkoper heeft geklaagd dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.

4.13.

Uit het bovenstaande vloeit tevens voort dat de vordering van de VvE niet is verjaard. Op grond van artikel 7:23 lid 2 BW verjaart een op non-conformiteit gebaseerde rechtsvordering door verloop van twee jaren na het indienen van een klacht als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. De verjaringstermijn is hier op 18 april 2013 gaan lopen. De lopende verjaring is vervolgens tijdig gestuit door de brief van de (advocaat van de) VvE van 9 oktober 2014, die aan te merken is als een stuitingshandeling in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW. Daarna is op 10 oktober 2014 een nieuwe verjaringstermijn van twee jaren gaan lopen, die wederom tijdig is gestuit door de bij dagvaarding ingestelde eis (artikel 3:319 jo. 3:316 lid 1 BW).

4.14.

Ten slotte wordt ook het beroep van Alédha op rechtsverwerking verworpen. Een geslaagd beroep op rechtsverwerking vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken (vgl. HR 20 september 1995, NJ 1996, 89). Van dergelijke omstandigheden is hier niet gebleken. Alédha stoelt de aanwezigheid van een gerechtvaardigd vertrouwen aan haar kant enkel op het feit dat de VvE jarenlang de kosten voor de herbestrating voor haar rekening heeft genomen, zonder Alédha daarvoor aansprakelijk te stellen. Zoals hiervoor is overwogen, had de VvE tot 2013 evenwel geen aanleiding om te vermoeden dat de verzakkingen verband hielden met een aan Alédha toe te rekenen gebrek. Derhalve heeft Alédha aan het feit dat zij in die periode niet aansprakelijk is gesteld voor de kosten van het herstel niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat de VvE haar niet (meer) met een aansprakelijkstelling wegens non-conformiteit zou confronteren. Andere feiten of omstandigheden die een dergelijk vertrouwen zouden hebben kunnen wekken, zijn gesteld noch gebleken.

non-conformiteit

4.15.

De rechtbank komt daarmee toe aan de inhoudelijke beoordeling van dit geschil. Zij dient daartoe de vraag te beantwoorden of Alédha jegens de VvE tekort is geschoten door een gebrekkige zaak te leveren. Als maatstaf daarbij geldt dat ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW de door de verkoper afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien, aldus artikel 7:17 lid 2 BW.

4.16.

Tussen partijen is niet in geschil dat de kopers wisten dat als gevolg van zettingen in het terrein verzakkingen op zouden treden. Aangezien is gesteld noch gebleken dat Alédha concrete (cijfermatige) mededelingen heeft gedaan over de te verwachten zetting, mochten de kopers verwachten dat de zettingen beperkt zouden blijven tot een normaal te verwachten, aanvaardbare restzetting. Bij beantwoording van de vraag wat onder de gegeven omstandigheden als een normale en aanvaarbare restzetting is te beschouwen moet ook het door partijen beoogde gebruik van het complex en het omliggende terrein in ogenschouw worden genomen. Zoals hiervoor is overwogen, dient de zaak immers de eigenschappen te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan en waarvan de koper de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen. In dat verband is relevant dat het aan de kopers geleverde bedrijfshallencomplex bedoeld was om te kunnen worden gebruikt voor de huisvesting van ondernemingen van allerlei aard, die soms ook gebruik maakten van zwaar transport, zoals een glashandel, autohandel en een hoveniersbedrijf. De kopers mochten op grond van de koopovereenkomst dan ook verwachten dat zij een bedrijfsunit met omliggend terrein geleverd zouden krijgen dat geschikt was voor de exploitatie van zulke bedrijven en de aanverwante transportwerkzaamheden.

4.17.

De rechtbank stelt in dit verband vast dat als gevolg van verzakkingen van de grond kabels en gas- en waterleidingen in de bedrijfsunits onder zodanige spanning zijn komen te staan dat de huisaansluitingen van de muur werden getrokken en op sommige plekken waterleidingen en rioolbuizen daadwerkelijk zijn gebroken (zie r.o. 2.12 en 2.16). Daarnaast staat vast dat door verzakkingen in het straatwerk grote hellingen zijn ontstaan bij de overheaddeuren van de bedrijfsunits en daarnaast op sommige plekken de stelconplaten breken, die de toegang met voertuigen tot de bedrijfsunits mogelijk moeten maken. De VvE heeft - onweersproken - gesteld dat een en ander tot gevolg heeft dat het voor transportvoertuigen lastiger of in sommige gevallen zelfs onmogelijk wordt om de bedrijfsruimtes te bereiken, en dat dit tevens hinder en gevaar kan opleveren, bijvoorbeeld waar het gaat om de transportwerkzaamheden van de aldaar gevestigde glashandel. Naast en in het verlengde daarvan heeft de VvE - ook onweersproken - gesteld dat de verzakkingen gevaar voor letsel met zich brengen doordat lokaal diepe gaten in het straatwerk kunnen vallen waar personen over kunnen struikelen. De rechtbank overweegt dat de kopers op grond van de koopovereenkomst wel rekening hadden te houden met verzakkingen, maar niet hoefden te verwachten met gevolgen van hiervoor omschreven aard en omvang te worden geconfronteerd, die immers een gevaarzettende situatie opleveren en de kopers hinderen in het normale gebruik van de gekochte bedrijfsunits.

4.18.

Voor zover Alédha heeft willen aanvoeren dat de verzakkingen desondanks niet kunnen worden gekwalificeerd als een gebrek, omdat deze verzakkingen het normaal te achten en aanvaardbaar te achten zettingsniveau niet hebben overstegen, wordt dat verworpen. Daartoe wordt het navolgende overwogen.

4.19.

[X] heeft op de comparitiezitting verklaard dat de destijds door Royal Haskoning berekende eindzetting van 53 tot 66 centimeter (cm) na 125 jaar (zie r.o. 2.3) het normale, aanvaardbare zettingsniveau is. De VvE heeft in dat verband een (ongedateerde) zettingsberekening van Royal Haskoning in het geding gebracht, waarin (in tabel 3) het verloop van de zetting in kaart is gebracht (bij een eindzetting van 51,4 cm na 125 jaar). Uit die berekeningen blijkt dat na 6,2 jaren een zetting van ongeveer 18 cm moet zijn opgetreden, en 26 cm na 12,4 jaren.

4.20.

De rechtbank stelt evenwel vast dat uit het onderzoek van Quadraat naar voren komt dat de daadwerkelijke zettingen op sommige plekken het bovenstaande niveau ver te boven gaan. Uit dat onderzoek blijkt immers dat in januari 2015 - ongeveer negen jaar na aanleg van het terrein - ter hoogte van de keerwand zettingen waren opgetreden van 51 tot 73 cm en ter hoogte van het straatwerk en de riolering zettingen tot 48 cm.

4.21.

Alédha heeft deze berekeningen van Quadraat betwist en aangevoerd dat daaraan geen waarde kan worden toegekend, omdat de berekeningen slechts op aannames zijn gebaseerd. Dit betoog wordt niet gevolgd. Quadraat heeft de opgetreden zetting berekend door de in januari 2015 ingemeten terreinhoogte en hoogte van het hoofdriool (welke hoogtes tussen partijen niet ter discussie staan) te vergelijken met de aanleghoogte in 2006. Inderdaad heeft Quadraat zich met betrekking tot die aanleghoogtes moeten baseren op de bouwtekeningen en het terreinoverzicht van leidingen en kabels (in zoverre is de berekening gebaseerd op een theoretische aanname), maar Alédha heeft daartegenover onvoldoende onderbouwd dat de op die tekeningen weergegeven peilhoogtes niet overeenstemmen met de werkelijke aanleghoogte. Alédha voert weliswaar aan dat de uitkomsten van het onderzoek van Quadraat heel anders zouden zijn indien Quadraat ‘de aanleghoogtes’ en ‘een afschot van 20 centimeter’ zou hebben meegenomen, maar zonder nadere toelichting of onderbouwing, die ontbreekt, kan die stelling niet als een voldoende gemotiveerde betwisting worden aanvaard.

4.22.

De rechtbank overweegt dat Alédha zich er in het kader van dit debat niet met vrucht op kan beroepen dat zij geen gemotiveerde betwisting van het rapport van Quadraat kan geven, omdat zij door het tijdsverloop niet meer over een compleet technisch dossier van het aangelegde terrein beschikt en daardoor geen zettingsberekeningen of revisiegegevens meer heeft. Zoals Alédha als ondernemer een verplichting heeft om financiële boekhouding ten minste tenminste zeven jaren te bewaren, heeft zij als projectontwikkelaar ook een zorgplicht om het technisch dossier van het in haar opdracht ontwikkelde terrein een redelijke termijn te bewaren. Daar komt in dit geval bij dat al kort na de (op)levering van de appartementen discussie binnen de VvE is ontstaan over de opgetreden verzakkingen en de daardoor veroorzaakte schade. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat Alédha, in de persoon van haar bestuurder en tevens lid van de VvE [X] , van meet af aan op de hoogte was van de verzakkingsproblematiek; [X] was niet alleen steeds aanwezig op vrijwel alle vergaderingen van de VvE, maar ook nam hij deel aan het overleg binnen de VvE over het oplossen van de problematiek. Ongeacht of Alédha toen al rekening had moeten houden met een aansprakelijkstelling, was op dat moment al wel voorzienbaar dat de problematiek van de zettingen nog langere tijd aan de orde zou kunnen komen, te meer omdat bij de VvE meldingen bleven binnenkomen van verzakkingschade en dit een onderwerp van zorg bleef binnen de VvE. Alédha had bovendien zelf aangekondigd dat de zettingen nog wel enige tijd zouden doorgaan. Het was aldus geenszins denkbeeldig dat de VvE op enig moment op dit onderwerp zou terugkomen of een nader onderzoek zou willen uitvoeren. Alédha had tegen deze achtergrond dan ook alle aanleiding, ook in haar eigen belang, om ervoor te zorgen dat alle ter zake relevante gegevens bewaard bleven. Voor zover Alédha dat niet heeft gedaan, en bepaalde stukken door verhuisbewegingen van haarzelf en/of van Royal Haskoning verloren zijn gegaan, komt dat voor haar eigen rekening en risico.

4.23.

Bovendien gaat Alédha eraan voorbij dat de conclusies van Quadraat niet alleen op de bestreden meetgegevens zijn gebaseerd, maar ook steunen op haar eigen waarneming van de situatie ter plaatse en van foto’s van de verzakkingen van het maaiveld onder de vloer van één van de bedrijfsunits. Alédha heeft niet bestreden dat daarop inderdaad zettingen van wel 50 cm zijn waar te nemen. Alédha heeft niet toegelicht hoe die feitelijke verzakking zich verhoudt tot haar stelling dat de opgetreden zettingen overeenstemmen met het normale restzettingsniveau dat vooraf door Royal Haskoning was berekend. Weliswaar staat vast dat als gevolg van een langdurig lekkende waterleiding in 2012 ook zand is weggespoeld onder het complex (appartement nummer 9), maar Alédha heeft onvoldoende onderbouwd dat die lekkage de oorzaak is van het verschil van ruim 30 cm tussen de verwachte zetting en de daadwerkelijk waargenomen verzakking.

4.24.

De rechtbank stelt vast dat Alédha overigens zelf geen nader onderzoek heeft verricht of nadere feiten of omstandigheden tegen het rapport van Quadraat heeft ingebracht. Nu Alédha aldus de stellingen van de VvE gebaseerd op het onderzoek van Quadraat onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, kan als vaststaand worden aangenomen dat de werkelijke zettingen die tussen de ophoging op het terrein en de meting van januari 2015 zijn opgetreden, met name ter hoogte van de keerwand, veel sterker zijn dan de zettingen van 18 tot 26 cm die volgens de berekening van Royal Haskoning in diezelfde tijdspanne zouden moeten zijn opgetreden - en volgens Alédha het normaal te achten restzettingsniveau zijn. Aldus houdt de stelling van Alédha dat de opgetreden zettingen corresponderen met de normaal te achten zettingseis, geen stand. Hiervoor is onder r.o. 4.17 al vastgesteld dat de gevolgen van de werkelijke zettingen zodanig zijn dat deze aan het normale gebruik van de bedrijfsunits en het omliggende terrein in de weg staan. De slotsom is dat de afgeleverde zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Die non-conformiteit komt in deze verhouding voor rekening van de verkoper die het geleverde complex heeft laten ontwikkelen. Daarmee staat vast dat Alédha toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.

4.25.

Op grond van het bepaalde in artikel 7:21 lid 1 sub b BW kan de VvE als vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaars vorderen dat de verkoper de gebreken in de geleverde zaak herstelt. Het is in beginsel aan Alédha om te bepalen op welke wijze zij dit herstel wil uitvoeren. De rechtbank zal de vordering van de VvE dan ook afwijzen, voor zover zij herstel overeenkomstig de door Quadraat omschreven wijze vordert. Alédha dient zodanig herstel uit te voeren dat de gebreken deugdelijk en duurzaam zijn verholpen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt. De rechtbank zal Alédha gelasten om, zoals gevorderd, binnen één maand na datum van dit vonnis tot herstel over te gaan, nu Alédha niet heeft weersproken dat dit een redelijke en haalbare aanvangstermijn is.

vergoeding van reeds gemaakte kosten

4.26.

De VvE heeft tevens gevorderd dat Alédha de schade vergoedt die de VvE (en haar leden) door de toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Alédha hebben geleden. De VvE vordert in dat verband een bedrag van € 55.580,68. Uit de stellingen en het achterliggende kostenoverzicht (productie 47 bij dagvaarding) blijkt dat dit de kosten zijn die de VvE van 2008 tot en met 2015 heeft gemaakt om de verzakkingschade aan het terrein te herstellen, waarbij het met name om herstel van de bestrating gaat. In dit bedrag zijn tevens de kosten van € 5.850,- voor het onderzoek door Quadraat begrepen, waarvan de VvE op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub b BW vergoeding vordert (dagvaarding, nr. 4.4).

4.27.

Deze vordering zal met uitzondering van de laatstgenoemde deskundigenkosten worden afgewezen. Daartoe wordt als volgt overwogen. Op de VvE rust ingevolge artikel 150 Rv de plicht om voldoende gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat er causaal verband in de zin van artikel 6:98 BW bestaat tussen de wanprestatie van Alédha en de door de VvE gevorderde schade. In dat verband is relevant dat tussen partijen onbestreden is dat de VvE ook kosten voor de herbestrating en ophoging van het terrein had moeten maken, indien het geleverde wel aan de koopovereenkomst had voldaan. Dergelijk onderhoud was immers ook nodig geweest indien de restzetting op het terrein beperkt was gebleven tot het normaal te achten niveau. De VvE heeft tegen deze achtergrond onvoldoende concreet en gemotiveerd gesteld dat en, zo ja, welk deel van de door haar gevorderde herstelkosten zijn toe te rekenen aan de non-conformiteit. De enkele stelling dat de VvE een bedrag van
€ 35.000,- had begroot voor de herbestrating is daartoe onvoldoende, mede omdat dit bedrag slechts berust op een schatting vooraf, de gevorderde kosten kennelijk nog meer omvatten dan bestratingskosten (zoals kosten van VvE [C] ) en Alédha het causaal verband tussen de gevorderde kosten en de non-conformiteit nadrukkelijk heeft betwist. Nu de VvE aldus in zoverre niet aan haar stelplicht heeft voldaan, wordt de vordering op dit onderdeel afgewezen.

4.28.

De kosten voor het voor het onderzoek van Quadraat zijn op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub b BW toewijsbaar, nu de VvE in redelijkheid tot nader deskundig onderzoek heeft mogen overgaan om de aansprakelijkheid van Alédha vast te stellen en de kosten ook naar omvang redelijk zijn. De kosten zullen worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, nu de VvE tegenover de betwisting door de Alédha niet heeft gesteld dat en zo ja, vanaf welk eerder moment de rente verschuldigd zou zijn. De rechtbank zal voorts de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW toewijzen en niet de wettelijke handelsrente, nu laatstgenoemde rente uitsluitend betrekking heeft op verplichtingen tot betaling uit handelsovereenkomsten en niet op, zoals hier, een verplichting tot vergoeding van schade (vgl. HR 28 juni 2013, NJ 2013, 368).

uitvoerbaarverklaring bij voorraad

4.29.

De VvE heeft gevorderd dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Alédha heeft de rechtbank verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, dan wel daaraan de voorwaarde te verbinden dat de VvE zekerheid stelt. Alédha heeft aan haar vordering tot zekerheidstelling ten grondslag gelegd dat een restitutierisico aanwezig, omdat de VvE onvoldoende reserves heeft aangelegd. De VvE heeft daartegen verweer gevoerd. De rechtbank overweegt hierover het volgende.

Artikel 233 Rv bepaalt dat de rechter desgevorderd kan verklaren dat zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, tenzij uit de wet of de aard van de zaak anders voortvloeit (lid 1). De rechter kan aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde verbinden dat tot een door hem te bepalen bedrag zekerheid wordt gesteld (lid 3).

De rechtbank is van oordeel dat de belangen van de VvE bij een uitvoerbaarverklaring bij voorraad zwaarder wegen dan de belangen van Alédha bij behoud van de bestaande rechtstoestand tot dat op een rechtsmiddel zal zijn beslist, omdat de reeds opgetreden en lopende verzakkingen een gevaar opleveren voor het vrachtverkeer en personen. Het door Alédha gestelde, maar overigens niet feitelijk onderbouwde restitutierisico is onvoldoende aanleiding om zekerheid op te leggen. De rechtbank zal daarom het vonnis uitvoer bij voorraad verklaren.

4.30.

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt Alédha veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van de VvE begroot op € 94,14 aan explootkosten, € 1.909,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris advocaat (2 punten x liquidatietarief € 894,-), aldus in totaal € 3.791,14.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Alédha tot herstel van het buitenterrein (inclusief de parkeerplaatsen) met bestrating, de riolering en overige leidingen over te gaan, zulks aan te vangen binnen één maand na datum van dit vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van
€ 1.000,- per dag dat Alédha in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum van € 100.000,-;

5.2.

veroordeelt Alédha tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 5.850,- ter vergoeding van kosten van vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 6 november 2015 tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt Alédha in de proceskosten, aan de zijde van de VvE begroot op € 3.791,14;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2016.^[1]