ECLI:NL:RBDHA:2016:8373

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Zittingsplaats Leiden

EJM

Rolnr.: 4841640 \ CV EXPL 16-1130

Datum: 22 juni 2016

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres] ,

wonende te Leiden,

eisende partij,

gemachtigde: mr. W. Lever,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Leiden,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.P. van den Berg.

Partijen worden aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.

In conventie en reconventie

1.Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 12 februari 2016, met producties,
de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties,
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.

Na conclusie van antwoord is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.

De comparitie is gehouden op 26 mei 2016; van het verhandelde is aantekening gehouden.

Voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie heeft [gedaagde] op voorhand de aantekeningen voor de comparitie in het geding gebracht en daarnaast heeft hij nog een brief van een aannemer en enkele foto’s overgelegd.

2.Feiten

Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken gaat de kantonrechter van het volgende uit.

[gedaagde] is sinds 2001 huurder van de woning aan de Uiterstegracht 192 te Leiden (hierna: de woning). De huur bedraagt € 145,60 per maand.

[eiseres] is sinds 6 mei 2011 eigenaar van zeven gemeentelijke monumenten woningen uit 1670 aan de Uiterstegracht 188 tot en met 200 te Leiden. De woning die [gedaagde] huurt maakt hiervan deel uit.

De woningen verkeerden destijds niet meer in goede staat. [eiseres] heeft plannen ontwikkeld om de woningen te renoveren. Daartoe verkreeg zij op 27 juli 2011 een omgevingsvergunning van de gemeente Leiden. Het ging in het bijzonder om renovatiewerkzaamheden aan de buitenkant van de woningen, zoals het vervangen van tengels en panlatten, aanbrengen isolatie, nieuwe dakpannen, nieuwe vorsten e.d. Tevens zijn schilderwerkzaamheden aan de woningen verricht. De kosten per woning bedroegen ongeveer € 15.000,00. [eiseres] heeft deze kosten via een lening bij het Restauratiefonds gefinancierd.

Bij de uitvoering van de werkzaamheden bleek dat verdergaande restauratiewerkzaamheden nodig waren, met name in verband met een slechte kapconstructie. De oorzaak hiervan is volgens [eiseres] dat in het verleden in diverse woningen, waaronder die van [gedaagde] , een tussenwand is weggehaald en een dakkapel geplaatst, waardoor de constructie van de woningen is verzwakt. Met verwijzing naar de bevindingen van een constructeur heeft [eiseres] gesteld dat in de betreffende woningen een vervangende staalconstructie moet worden aangebracht. Daarvoor dient de dakkapel en de aanbouw (met keuken en toilet) te worden gesloopt en het plafond verwijderd.

In verband hiermee is met alle huurders, behalve met [gedaagde] , overeenstemming bereikt over een totale renovatie van de woningen. Met een tweetal huurders is de huurovereenkomst beëindigd. Met de huurder van nr. 200 zijn aangepaste afspraken gemaakt. De betreffende woning is aspecifiek omdat de betreffende tussenwand niet is verwijderd.

[eiseres] heeft op 22 april 2013 een omgevingsvergunning verkregen voor voormelde renovatie van de woningen. Via het Restauratiefonds werd hiervoor een lening verstrekt van € 200.000,00 wat neerkomt op € 40.000,00 per woning. Alle woningen zijn intussen gerenoveerd behalve de woning van [gedaagde] en de woning op nr. 200.

[eiseres] heeft met [gedaagde] onderhandeld over de voorwaarden waaronder de renovatie kan plaatsvinden en over het al dan niet voortzetten van de huurovereenkomst. Zij heeft daarbij drie opties voorgelegd, te weten (1) ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst, maar wel zonder gebruik van tuin, (2) gedeeltelijke renovatie en woningverbetering inclusief gebruik van een deel van de tuin en nieuwe huurprijs van

€ 390,00 en (3) volledige renovatie en woningverbetering inclusief het gebruik van een deel van de tuin en een nieuwe huurprijs van € 550,00. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.

[gedaagde] heeft [eiseres] vervolgens aangesproken op het laten uitvoeren van groot achterstallig onderhoud. Op 14 juli 2014 heeft [gedaagde] een verzoek tot tijdelijke huurverlaging bij de Huurcommissie ingediend met verwijzing naar de slechte staat van onderhoud van de woning. De Huurcommissie heeft een aantal ernstige gebreken geconstateerd en bepaald dat zolang de ventilatie in het toilet niet is hersteld de huurprijs niet hoger mag zijn dan € 84,50. Dat gebrek is door [eiseres] hersteld en sinds 1 juni 2015 betaalt [gedaagde] weer een huur van € 145,60.

[eiseres] voert aan dat de te maken kosten voor renovatie van de woning van [gedaagde] inmiddels zijn opgelopen tot € 60.000,00 tot € 70.000,00. Zij heeft daartoe een nieuwe aanvraag voor een lening ingediend bij het Restauratiefonds.

[eiseres] beroept zich op het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst van de woning van [gedaagde] . De huidige maximale huur kan ingevolge de uitspraak van de Huurcommissie slechts € 157,52 bedragen. Met verdiscontering van alle relevante kosten bedragen de exploitatiekosten na renovatie, welke volgens [eiseres] nodig is, € 1.058,58 per jaar.

[eiseres] heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 21 april 2015 opgezegd tegen 1 november 2015, primair op grond van dringend eigen gebruik (de structurele wanverhouding als voornoemd) en subsidiair op grond van het niet aanvaarden van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. [gedaagde] heeft meegedeeld niet in te stemmen met beëindiging van de overeenkomst. Bij brief van 17 december 2015 heeft [eiseres] haar voornemen om de huurovereenkomst te willen beëindigen herhaald en de onderhavige procedure aangekondigd in geval partijen niet alsnog tot overeenstemming zouden komen.

3.Vordering en verweer

[eiseres] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- om 1 maart 2016, dan wel een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, vast te stellen als datum van het einde van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning die [gedaagde] van [eiseres] huurt;

- [gedaagde] te veroordelen de woning uiterlijk op 1 maart 2016, dan wel uiterlijk op een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, met al het zijne en de zijnen, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen, leeg en ontruimd en onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet of niet geheel aan dit bevel zal voldoen, met machtiging van [eiseres] om bij niet voldoening aan dit bevel de ontruiming zelf te (laten) bewerkstelligen, op kosten van [gedaagde] en zo nodig met behulp van de sterke arm;

- met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen vonnis.

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij de woning in verband met renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat er een noodzaak van renovatie is die niet met voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk is. Zij verwijst daarbij naar een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten en dat de maximale huurprijs die [gedaagde] na renovatie wenst te betalen, € 325,00 per maand, niet toereikend is. Zij voert voorts aan dat de renovatie vanwege de slechte staat van onderhoud ook bouwkundig noodzakelijk is. Zij wijst erop dat er voldoende andere passende woonruimte beschikbaar is voor [gedaagde] en dat een afweging van belangen in haar voordeel moet uitvallen.

Subsidiair wordt het weigeren van een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW aan de vordering ten grondslag gelegd. [eiseres] beroept zich erop dat zij door de jaren heen veel inspanningen heeft verricht om met [gedaagde] tot overeenstemming te komen en diverse voorstellen heeft gedaan. [gedaagde] heeft echter alle voorstellen afgewezen. Het niet kunnen uitvoeren van de renovatie belemmert [eiseres] in haar exploitatiemogelijkheden en zij heeft daarom het recht de huurovereenkomst op te zeggen wegens het niet aanvaarden van een redelijk voorstel.

De vordering tot uitvoerbaar verklaring bij voorraad van het vonnis baseert [eiseres] op het grote spoedeisend belang dat zij heeft bij een spoedige realisatie van de renovatie. Daarom dient de gevraagde ontruiming op korte termijn plaats te vinden.

[gedaagde] voert verweer. Dit verweer komt, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, bij de beoordeling van de vordering aan de orde. [gedaagde] stelt daarnaast een voorwaardelijke vordering in reconventie in. Hij heeft ter zitting zijn eis verminderd. Hij vordert, in geval de vordering in conventie wordt toegewezen, dat bij vonnis:

- [eiseres] wordt veroordeeld om € 7.500,00 als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten te voldoen;

- zal worden bepaald dat het vonnis niet bij voorraad uitvoerbaar is;

- [eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen en wettelijke rente en met nakosten wanneer [eiseres] niet binnen 14 dagen na het vonnis hieraan heeft voldaan.

[gedaagde] legt aan zijn voorwaardelijke reconventionele vordering ten grondslag dat [eiseres] eerder betaling van een bedrag van € 7.500,00 in verband met verhuis- en inrichtingskosten heeft aangeboden. [eiseres] is daartoe bij een eventueel toewijzend vonnis gehouden dit aanbod gestand te doen.

4.Beoordeling

[gedaagde] voert als primair verweer aan dat tussen partijen overeenstemming bestaat over continuering van de huurovereenkomst en verwijst daarbij naar eerder in 2012 en 2013 gevoerde correspondentie. Dit verweer kan [gedaagde] niet baten. Uit de door partijen overgelegde correspondentie blijkt niet dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen. Door beiden zijn opties voorgelegd, maar niet of onvoldoende is gebleken dat deze door de ander zijn geaccepteerd. De huurovereenkomst is dus ongewijzigd voortgezet en deze uitkomst staat er anders dan [gedaagde] betoogt niet aan in de weg dat [eiseres] de overeenkomst nu wenst te beëindigen.

Ten aanzien van het gestelde dringend nodig hebben voor eigen gebruik overweegt de kantonrechter het volgende. Uit artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder van woonruimte mogelijk is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3, aanhef en onder a, BW).

Volgens het door partijen aangehaalde Herenhuisarrest van de Hoge Raad (Hoge Raad 26 maart 2010,
NJ2010, 190) levert het enkele feit dat de verhuurder tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan wil overgaan geen grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voorgezet.

Zoals ook uit latere rechtspraak is op te maken gaat het bij het Herenhuisarrest specifiek om de structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten voorafgaande aan de renovatie. In de woorden van PG bij de Hoge Raad Wissink bij het Alog/Ultimoarrest (Hoge Raad 14 februari 2014 ECL:NL:HR:20154:338) fungeert deze wanverhouding als een drempel in de te maken afweging. Als deze er is, kan een renovatie om financiële motieven, afhankelijk van de overige omstandigheden van het geval, een beroep op dringend eigen gebruik rechtvaardigen. Bij die toets speelt vervolgens de beoogde financiële situatie na renovatie ook een rol. Zou de exploitatie niet beter worden, dan is er immers geen financiële noodzaak voor renovatie.

De huidige huur die [gedaagde] per maand betaalt is € 145,60 per maand. [eiseres] heeft stukken in het geding gebracht (onder meer productie 28) waaruit is op te maken dat de huidige exploitatiekosten van de woning van [gedaagde] , los van de te plegen investering van

€ 65.000,00 in verband met de nog uit te voren renovatie, € 644,62 per maand bedragen. Dit bedrag is gebaseerd op een bedrag op jaarbasis van € 5.987,71 in verband met hypotheeklasten en een bedrag van € 1.747,75 in verband met andere lasten zoals verzekeringen, onroerende zaakbelasting, reservering onderhoud e.d. [gedaagde] heeft de juistheid van onderdelen van deze laatste berekening wel betwist, maar heeft zijn stellingen op dit punt, in het licht van de uitleg die [eiseres] heeft verstrekt, onvoldoende onderbouwd, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Bij een verschil tussen € 145,60 en € 644,62 kan naar het oordeel van de kantonrechter inderdaad gesproken worden van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengst en de exploitatiekosten. [eiseres] heeft aangevoerd dat de geschatte exploitatiekosten na renovatie ongeveer € 12.703,00 zullen bedragen. Dat komt neer op ongeveer € 1.058,58 per maand. Zij heeft voorts aangevoerd (en daartoe afschriften van huurcontracten overgelegd) dat de aanvangshuur van de inmiddels gerenoveerde woningen aan de Uiterstegracht zo’n € 800,00 tot € 850,00 per maand bedraagt. Dat betekent dat nog steeds van een verliesgevende exploitatie sprake is, maar het negatieve resultaat is aanzienlijk minder ongunstig dan wanneer geen renovatie zou plaatsvinden. Al met al komt de kantonrechter tot de conclusie dat voldoende is komen vast te staan dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, zodanig, dat het gerechtvaardigd is dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Vervolgens dient aan de orde te komen of de uit te voeren belangenafweging naar billijkheid dit anders maakt. Dat is volgens de kantonrechter niet het geval. Het belang van [gedaagde] is evident: hij wil graag blijven wonen in de woning waar hij al sinds 2001 woont. Het betreft een woning in het historische centrum van Leiden en [gedaagde] betaalt een relatief bescheiden huur. Aan de zijde van [eiseres] speelt het renovatiebelang en het feit dat de andere woningen in het rijtje aan de Uiterstegracht inmiddels zijn gerenoveerd (op nr 200 na, maar daarvoor geldt een bijzondere situatie). Zonder renovatie is een goede aansluiting op de andere gerestaureerde panden niet goed te realiseren, hetgeen ook op de getoonde foto’s zichtbaar is. Daarnaast ontstaat, zoals ook in de omgevingsvergunning staat vermeld, er bij renovatie van de woning van [gedaagde] meer eenheid, wat de monumenten ten goede komt.

Voorts is van belang dat beide partijen hebben aangevoerd dat andere passende woonruimte voor [gedaagde] aanwezig is, zodat deze kwestie geen punt van geschil meer is.

Ten slotte is van belang dat [eiseres] aan [gedaagde] een en andermaal voorstellen heeft gedaan die ertoe zouden moeten leiden dat hij na renovatie in het gehuurde zou kunnen blijven wonen, zij het tegen een hogere huurprijs. Temeer nu de aangeboden huurprijs van

van € 500,00 tot € 550,00 per maand nog steeds aanzienlijk lager ligt dan de prijzen die [eiseres] met huurders van inmiddels gerenoveerde woningen heeft afgesproken, kan niet gesteld worden dat het hier om een niet redelijk aanbod gaat. Daarbij heeft de kantonrechter voorts acht geslagen op het feit dat uit de overgelegde stukken blijkt dat partijen in de periode 2013 tot 2015 ruim de tijd hebben genomen om met elkaar tot overeenstemming te komen, maar dat dit niet is gelukt. [gedaagde] heeft dus ook ruim de gelegenheid gehad zijn standpunt te bepalen.

Partijen verschillen van mening over de gestelde dringende bouwkundige noodzaak van de renovatie. Dit aspect legt naar het oordeel van de kantonrechter na het voorgaande nog maar beperkt gewicht in de schaal. [eiseres] heeft met de (meerdere) overgelegde bouwkundige rapportages voldoende aannemelijk gemaakt dat met name vanwege de gebrekkige kapconstructie renovatie van de woning ook bouwkundig noodzakelijk is. [eiseres] heeft daarbij naar rapporten van de Monumentenwacht, Groenewegen architecten en Bouwadviesburo en een recente rapportage van het Raadgevend Ingenieursbureau Van Dijke B.V. verwezen. Kort voor de zitting in deze zaak heeft [gedaagde] nog de bevindingen van aannemersbedrijf Van Duin en Zn. in het geding gebracht, maar naar het oordeel van de kantonrechter legt dit summiere rapport van bevindingen tegenover de andere aanwezige rapportages weinig gewicht in de schaal.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, van [eiseres] niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te verlengen. De datum van het einde van de huurovereenkomst zal worden vastgesteld op 1 augustus 2016.

[eiseres] heeft verzocht aan de veroordeling een dwangsom en een machtiging tenuitvoerlegging te verbinden. Dit zal worden afgewezen. Beide middelen dienen om [gedaagde] te dwingen aan de veroordeling te voldoen. Nu [gedaagde] tot ontruiming zal worden veroordeeld, volstaat de in de wet voorziene mogelijkheid om de ontruiming zelf uit te voeren. De bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming vloeit immers voort uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering

Bij deze uitkomst kan bespreking van de subsidiaire grondslag van de vordering, het niet toestemmen in een redelijk aanbod, achterwege blijven.

[eiseres] heeft verzocht de te nemen beslissing bij voorraad uitvoerbaar te verklaren en daartoe, kort samengevat, verwezen naar het spoedeisend belang dat zij bij renovatie heeft. [gedaagde] heeft zich hiertegen verzet. Naar het oordeel van de kantonrechter is er onvoldoende aanleiding af te wijken van de hoofdregel van artikel 7:272 BW. [gedaagde] heeft met juistheid aangevoerd dat alleen bij een kennelijk ongegrond verweer waarbij sprake is van misbruik van recht een uitzondering aan de orde kan zijn. De omstandigheden die [eiseres] heeft aangevoerd zijn onvoldoende om van een kennelijk ongegrond verweer te kunnen spreken.

Nu in conventie de vordering wordt toegewezen is aan de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele vordering voldaan. [gedaagde] heeft in reconventie toekenning van een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding ter grootte van € 7.500,00 gevorderd. [eiseres] heeft zich aan deze vordering gerefereerd, zij het voor een bedrag dat bij wet is bepaald op

€ 5.892,00. De vordering van [gedaagde] zal voor dit bedrag worden toegewezen. Voor het meerdere beroept [gedaagde] zich op een in het verleden gedaan aanbod van [eiseres] , maar daarop kan hij geen aanspraak meer maken nu [eiseres] dat aanbod heeft ingetrokken en ook overigens niet valt in te zien waarom [eiseres] op dit punt een hogere vergoeding is verschuldigd dan bij wettelijke regeling is voorzien.

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in conventie zal [gedaagde] in de kosten van de procedure worden veroordeeld. In reconventie zal [eiseres] de kosten hebben te dragen. Op de vordering tot toewijzing van nakosten zal als na te melden worden beslist.

Beslissing

De kantonrechter:

In conventie

- stelt de datum van het einde van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de Uiterstegracht 192 te Leiden vast op 1 augustus 2016;

- veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de Uiterstegracht 192 te Leiden uiterlijk op 1 augustus 2016, met al het zijne en de zijnen, mogelijke onderhuurders of gebruikers daarbij inbegrepen, te verlaten en deze leeg en ontruimd en onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] ter beschikking te stellen;

- veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van begroot op € 456,75, waarvan € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

In reconventie

- veroordeelt [eiseres] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te betalen € 5.892,00 in verband met verhuis- en inrichtingskosten;

- veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00 voor gemachtigdensalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

- veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 100,00 aan nakosten, voor zover [gedaagde] daadwerkelijk nakosten zal maken, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.J. van der Molen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juni 2016.