ECLI:NL:RBDHA:2016:8892

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/482162 / HA ZA 15-147

Vonnis in verzet van 3 augustus 2016

in de zaak van

[de geopposeerde],

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente 1] ,

eiseres in conventie, thans geopposeerde,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. D. Vermaat te Barendrecht,

tegen

1. de vennootschap onder firma

NEW PORTLAND V.O.F.,

gevestigd te Culemborg,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VOLENCAMPEN VASTGOED II B.V.,

gevestigd te Culemborg,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

JDIN EXPLOITATIE B.V.,

gevestigd te Krimpen aan de Lek , gemeente Nederlek,

gedaagden in conventie, thans opposanten,

eiseressen in reconventie,

advocaat mr. R.M. Köhne te Voorburg,

Partijen worden hierna [de geopposeerde] en New Portland (opposanten gezamenlijk, in vrouwelijk enkelvoud) genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het door deze rechtbank op 17 december 2014 tussen [de geopposeerde] en New Portland c.s. bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer / rolnummer 476582 / HA ZA 14-1246 (hierna: het verstekvonnis);
de verzetdagvaarding van New Portland van 20 januari 2015, met producties;
het tussenvonnis van 4 maart 2015, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
de akte overlegging productie van New Portland, met productie;
de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende uitlaten productie van [de geopposeerde] ;
het proces-verbaal van comparitie van 26 mei 2015, met de daarin vermelde stukken;
de akte na comparitie van partijen van New Portland, met productie;
de akte uitlating na comparitie van [de geopposeerde] , met producties;
de antwoordakte na comparitie van partijen van New Portland;
de antwoordakte na akte uitlaten na comparitie van [de geopposeerde] , met producties;
de akte uitlating producties van de zijde van New Portland.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

New Portland is een vastgoedonderneming. Volencampen Vastgoed II B.V. en JDIN Exploitatie B.V. zijn de vennoten van New Portland.

2.2.

[de geopposeerde] is eigenaresse van een perceel grond gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] , gemeente [gemeente 1] , kadastraal bekend [plaats 1] , [sectie ...] , nummer [nummer 1] (gedeeltelijk), [nummer 2] en [nummer 3] (gedeeltelijk) (hierna: het perceel [de geopposeerde] ). Op het perceel [de geopposeerde] staat onder meer het woonhuis van [de geopposeerde] . Het perceel [de geopposeerde] grenst aan de voorzijde aan de openbare weg de [openbare weg] en aan de achterzijde aan een zijarm van de rivier de Nieuwe Maas .

2.3.

New Portland heeft voor percelen, grenzend aan het perceel [de geopposeerde] , een bouwplan ontwikkeld. Het betreft twee bedrijfsgebouwen, die inmiddels zijn gerealiseerd. Het ene bedrijfsgebouw is gelegen op het perceel kadastraal bekend [plaats 1] , [sectie ...] nummer [nummer 4] . Het andere bedrijfsgebouw is deels gesitueerd op het perceel kadastraal bekend [plaats 1] , [sectie ...] , nummer [nummer 4] en deels op het perceel kadastraal bekend [plaats 1] , [sectie ...] nummer [nummer 5] . De percelen, kadastraal bekend [plaats 1] , [sectie ...] , nummers [nummer 6] , [nummer 7] en [nummer 8] , zijn dan ook van New Portland (hierna tezamen: de percelen New Portland).

2.4.

Het kadastrale perceel met nummer [nummer 4] is gesplitst in appartementsrechten. New Portland heeft de betreffende appartementsrechten verkocht en geleverd aan derden. Het perceel met nummer [nummer 8] is volgens een notariële akte van 9 juli 2009 mandelig verklaard ten behoeve van de eigenaren van de percelen [nummer 5] , [nummer 7] en [nummer 4] .

2.5.

De percelen New Portland grenzen over de gehele lengte van ongeveer 300 meter aan het perceel [de geopposeerde] . New Portland heeft over de percelen New Portland een weg aangelegd, beginnend bij de openbare weg genaamd [openbare weg] en lopend tot de rivier (hierna: de weg). De weg is naar de wensen van New Portland zodanig aangelegd, te weten evenwijdig aan de bedrijfsgebouwen, dat deze gedeeltelijk ook op het perceel [de geopposeerde] is komen te liggen.

2.6.

De percelen New Portland liggen ongeveer anderhalve meter hoger dan het perceel [de geopposeerde] . Om de weg te realiseren heeft New Portland het perceel [de geopposeerde] gedeeltelijk opgehoogd en langs de gehele grenslijn een talud op het perceel [de geopposeerde] aangelegd.

2.7.

Het uittreksel van de kadastrale kaart ( noord gericht, schaal 1:2000) ziet er als volgt uit:

2.8.

[de geopposeerde] en New Portland hebben – uiteindelijk – overleg gevoerd over de aanleg van de weg en de werkzaamheden die in het kader van de aanleg van de weg zijn uitgevoerd. Dit overleg tussen partijen heeft geresulteerd in afspraken die zijn vastgelegd in een document, opgesteld door de heer [X] , adviseur van [de geopposeerde] , waar boven staat “voorovereenkomst (samenvatting van divers gevoerd overleg in de periode aug./nov. 2009)” (hierna: de voorovereenkomst). In de voorovereenkomst is het volgende opgenomen:

“1) De wettig eigenaar van de gronden kadastraal oorspronkelijk bekend, gemeente [gemeente 2] , [nummer 6] , [nummer 8] en [nummer 7] Newportland vof gevestigd te Rotterdam, verder te noemen –A– en de eigenaar van de gronden kadastraal bekend [plaats 1] [nummer 1] en [nummer 2] mevr. [de geopposeerde] hierverder te noemen –B– beogen te komen tot een juridische uitwerking en notarieële vastlegging van de hier nader te omschrijven afspraken, nodig voor de uitvoering van de aanleg van een weg door -A- op eigen terrein en voor een klein gedeelte hiervan op het perceel van -B-, zie aangehechte tekening.

2) De uitvoering van deze weg met taluds zal het nodig maken dat de taluds aangelegd worden op gronden van-B-.

Een klein deel van de weg zal op gronden van -B- ( zie op schets gearceerd gedeelte ) worden aangelegd, dit als gevolg van de wens van -A- de weg evenwijdig met de haar toebehorende gebouwen aan te kunnen leggen.

3) Behoudens een deel van de weg zal het gebruik van de gronden van -B- vrnl. het aanleggen van een talud omvatten dit ter voorkoming van wegafschuiving en dat vanaf de openbare weg tot de rivier, alsmede het op het talud aanbrengen van wegverlichting. Bij het aanbrengen van deze voorzieningen zal rekening gehouden worden met het behoud van woongenot van -B-.

4) Voor grond welke door -A- wordt gebruikt als nodig voor de taluds en deels egaliseren van terrein -B- zal een gecertificeerde verklaring van –schone grond– door -A- worden afgegeven en dat binnen één maand na gereed zijn van de werkzaamheden aan -B- worden overlegd.

5) Wegtaluds worden ordelijk als een goed huisvader betaamt, en voor eigen rekening en risico door -A- onderhouden. Deze verplichting vervalt zodat -B- haar terrein naar een hoogte brengt van 20 cm. onder het wegpeil van -A- haar rijweg.

(…)

7) Aan -B- en haar rechtsopvolgers zal een vrij recht van overpad worden verleend over de gehele weg aangelegd op grond van -A-. Aan A zal dit worden verleend over de grond van -B- als gearceerd op aangehechte schets en genoemd In de tweede alinea van deze overeenkomst. Dit recht is ook vrij van de onderhoudskosten voor zover het gebruik door of vanwege -B- geen dagelijks zakelijk gebruik is., als dit bijvoorbeeld zou gaan geschieden voor commerciële doeleinden naar de gronden van -B- dan zal een nader te bepalen deel van de onderhoudskosten mede door -B- gedragen moeten worden.

8)Het zal-B- worden toegestaan , na overleg met -A- wegaansluitingen te maken naar de weg van -A- en dagelijks vervoer naar gronden van -B- hiervan gebruik zal maken dan zal -B- gaan bijdragen in het onderhoud van de weg tot een max. van 25% , nadat de weg van -A- in een goede staat van onderhoud is gebracht.

9)B- zal geen kosten dragen voor het realiseren van de weg en taluds behorend bij de weg, evenzo de verlichting etc.

10) Werkzaamheden nabij het woonhuis van -B- zullen met een minimum aan overlast worden uitgevoerd en het woongenot van -B- niet mogen aantasten.

11) B- zal geen enkele aanspraak maken op enige vergoeding voor het beschikbaar stellen van haar gronden aan -A-.

12) A- zal alle werken uitvoeren en laten onderhouden conform de daarvoor van toepassing zijnde wet-en regelgeving.

13) De kosten voor juridische hulp bij het vormgeven van een meer definitieve overeenkomst en het formaliseren hiervan middels notariële akten zijn voor rekening van -A-. De desbetreffende personen zullen door -B- na samenspraak hierover met -A- worden aangesteld. Beoogd wordt het geheel voor het einde van het kalenderjaar te kunnen passeren bij de notaris.

14) Indien deze overeenkomst vooralsnog niet op een redelijk korte termijn tot stand zou komen, dan zullen de bestaande rechten van -B- gerespecteerd moeten worden en op kosten van -A- het gehele terrein van -B- in de oorspronkelijk staat op kosten van -A, op eerste aanzegging van -B- , teruggebracht dienen te worden.”

2.9.

Bij e-mail van 25 november 2009 heeft de zoon van [de geopposeerde] onder meer het volgende geschreven aan (de adviseur van) New Portland:

“Ik betreur het ten zeerste, dat door U , juist nu middels het lozen van water in de tuin van mevr [de geopposeerde] en het moeten vernemen dat U schijnbaar waterbouwkundige laat uitvoeren voor het perceel van de fam , het komen tot een naar mijn mening ook voor U belangrijke overeenkomst ernstig in gevaar brengt, zo niet onmogelijk maakt.”

2.10.

Op 10 december 2009 heeft de adviseur van New Portland aan de adviseur van [de geopposeerde] per e-mail bevestigd dat New Portland met alle in de voorovereenkomst opgenomen punten akkoord is. Bij punt 7 is nog wel vermeld

“7) accoord, mits degene, rechtsopvolgers van -B-, die het tzt betreft van te voren overeenstemming heeft bereikt over de voorwaarden en de bij te dragen kosten”.

2.11.

In januari 2010 heeft een door [de geopposeerde] ingeschakelde jurist een intentieovereenkomst opgesteld. Daarin is opgenomen, voor zover van belang:

“(…) het navolgende in aanmerking nemende:

- New Portland wenst over haar perceel een weg aant e leggen, beginnend bij de openbare weg en lopend tot de rivier de Lek (…)

- gezien het verschil in hoogte tussen de beide percelen, -het perceel van New Portland ligt ongeveer 1.5 meter hoger dan het perceel van [de geopposeerde] -, is het noodzakelijk, ter voorkoming van af- of wegschuiving van de aan te leggen weg, om langs de gehele grenslijn een talud aan te leggen (…)

- New Portland en [de geopposeerde] wensen deze afspraken in een intentieovereenkomst vast te leggen waarna deze afspraken juridisch verder zullen worden uitgewerkt middels een notariële akte (…)
zijn als volgt overeengekomen:

(…) 2.

a. [de geopposeerde] stemt er eveneens mee eens dat op haar perceel direct tegen de grenslijn met het perceel van New Portland over de gehele lengte een talud wordt aangelegd.

b. Dit talud zal een breedte hebben van circa twee meter. De hoogte is zodanig dat talud en weg op dezelfde hoogte komen te liggen.

c. De kosten van aanleg en onderhoud van dit talud zijn geheel voor rekening van New Portland. New Portland zorgt ook op haar kosten voor aanleg en onderhoud van de begroeiing van het talud; de soort begroeiing in overleg met [de geopposeerde] te bepalen.

a. [de geopposeerde] stemt er ook mee in dat New Portland op het talud en de weg verlichting aanbrengt. De kosten van aanleg en onderhoud daarvan zijn voor rekening van New Portland. (…)

4. [de geopposeerde] heeft geen aanspraak op enige vergoeding voor de terbeschikkingstelling van haar terrein als hiervoor omschreven.

a. New Portland verplicht zich om bij de aanleg van de weg, het talud en de verlichting rekening te houden met het woongenot van [de geopposeerde] .

b. New Portland verplicht zich te zorgen voor een “schonegrondverklaring” voor de grond die gebruikt wodt voor het talud en het egaliseren van het gedeelte van het perceel van [de geopposeerde] voor de aanleg van de weg. Deze verklaring dient aan [de geopposeerde] te worden afgegeven binnen een maand na voltooiing van de werkzaamheden. (…)

a. New Portland verleent aan [de geopposeerde] het recht van gebruik van de op het perceel van New Portland aan te leggen weg.

b. Tegenover dit recht van gebruik staan geen kosten voor [de geopposeerde] zolang dit gebruik beperkt is tot niet dagelijks en niet commercieel gebruik. (…)

De over en weer aangegane verplichtingen gelden voor onbepaalde tijd en zullen ook gelden voor de rechtsopvolgers van [de geopposeerde] en New Portland ten aanzien van de eigendom van de beide percelen.

10.

a. New Portland en [de geopposeerde] verbinden zich jegens elkaar om deze afspraken in een notariële akte vast te leggen (…) New Portland en [de geopposeerde] zullen hiertoe gezamenlijk opdracht geven aan [Notariskantoor] aan de [adres 2] te [plaats 2] . Zij zullen zich laten adviseren door deze notaris over de best passende juridische vormgeving (bijvoorbeeld een kwalitatieve verbintenis, erfdienstbaarheid en dergelijke) en zijn advies volgen. (…).”.

2.12.

Vervolgens heeft New Portland haar notaris, mr. [de Notaris] te [plaats 1] (hierna: “ [de Notaris] ”), gevraagd een akte van vestiging erfdienstbaarheid op te stellen. In de eerste concept akte die [de geopposeerde] van [de Notaris] ontving op 13 april 2010, volgens [de Notaris] grotendeels gebaseerd op de intentieovereenkomst, heeft New Portland nog diezelfde dag haar akkoord gegeven. Na protest van [de geopposeerde] , omdat de in de voorovereenkomst vermelde erfdienstbaarheid niet was opgenomen, heeft [de Notaris] de concept akte van vestiging erfdienstbaarheid aangepast en een erfdienstbaarheid op het perceel met het kadastrale nummer [nummer 8] ten behoeve van [de geopposeerde] opgenomen.

New Portland heeft geweigerd de akte van vestiging erfdienstbaarheid verder aan te passen, zoals door [de geopposeerde] verzocht conform het bepaalde in de voorovereenkomst.

2.13.

Bij brief van 9 december 2011 heeft de advocaat van [de geopposeerde] onder meer het volgende geschreven aan New Portland:

“Door u is op grond van [ [de geopposeerde] ] een talud naast de weg aangebracht. Hoewel dit zonder toestemming is gebeurd en [ [de geopposeerde] ] met uw handelwijze in eerste instantie niet heeft kunnen instemmen, heeft zij alsnog akkoord gegeven onder de voorwaarde dat zij een volledige erfdienstbaarheid zou verkrijgen op de weg. Tevens heeft [ [de geopposeerde] ] u medegedeeld dat de afwatering van dit talud goed en deugdelijk dient te zijn. U heeft thans buizen aangebracht. Dit zou een tijdelijke oplossing zijn, echter dit is nog steeds de situatie.

Daarnaast is op het perceel van [ [de geopposeerde] ] een geul aangelegd c.q. is een strook naast het talud kaal gemaakt en is een laag grond afgegraven. Dit deel van het perceel van [ [de geopposeerde] ] staat na een regenperiode blank, hetgeen uiteraard niet wenselijk is. (…) [ [de geopposeerde] ] ervaart op haar perceel (water)overlast. Dit dient op korte termijn verholpen te worden.”

2.14.

Op 26 augustus 2013 heeft de advocaat van [de geopposeerde] New Portland als volgt gesommeerd:

“New Portland zal ervoor zorg dragen dat de afwatering op een deugdelijke en adequate wijze zal worden gerealiseerd, waarbij New Portland rekening zal houden met het woongenot van cliënte, teneinde de wateroverlast die cliënte ervaart op haar perceel te verhelpen. De wateroverlast zal binnen één maand na dagtekening van deze brief integraal zijn verholpen.”

2.15.

Bij het verstekvonnis is New Portland op 17 december 2014 onder meer veroordeeld tot nakoming van de voorovereenkomst en intentieovereenkomst, in die zin dat binnen vier weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom, medewerking moet worden verleend aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve van de kadastrale percelen [nummer 1] en [nummer 2] als heersend erf ten laste van de kadastrale percelen [nummer 8] en [nummer 7] . Ook is New Portland veroordeeld binnen zes weken na betekening van het vonnis een “schoon grond” certificaat te verstrekken, waaruit blijkt dat de aangebrachte grond op het perceel [de geopposeerde] , “schoon” althans niet verontreinigd is, alsmede dat de grond niet bestaat uit rivierslib, eveneens op straffe van een dwangsom.

2.16.

Op 28 januari 2015 is de hiervoor omschreven erfdienstbaarheid gevestigd.

2.17.

Bij brief van 2 februari 2015 heeft Van Delft Infra onder meer het volgende aan New Portland geschreven:

“De werkzaamheden welke wij voor u hebben uitgevoerd in de loop van het jaar 2009, betreffen leveranties van de materialen waarmee wij het terrein hebben voorzien van een fundatielaag.

Deze is gebruikt om straatwerk op aan te leggen. Voorts is ter plaatse grond geleverd aan de buitenzijde van het terrein om het talud te maken en steun te geven aan het straatwerk.

Leveranties (…)

post 40110 zand geleverd 900 m3
post 40230 grond t.b.v. steuntalud 565 m3
post 40410 menggranulaat 0-40 mm 965 ton

Al bovengenoemde producten zijn geleverd onder certificaat. (zie bijlagen)”.

2.18.

Bij brief van 2 juni 2015 heeft Van Delft Infra onder meer het volgende aan New Portland geschreven:

“Al het op het werk gebruikte zand is door ons gekocht (…). Wij hebben van (…) de

aangehechte certificaten gekregen (…) De certificaten tonen aan dat het geleverde zand niet verontreinigd was.

Al de op het werk gebruikte grond is afkomstig van (…). Die grond is vooraf - in situ - gekeurd door (…). Het onderzoeksrapport (…) toont aan dat de grond niet verontreinigd was.

Al het op het werk gebruikte menggranulaat is geleverd (…). De aangehechte certificaten tonen aan dat het door ons in het werk toegepaste menggranulaat niet verontreinigd was.

De grond ter plaatse waar nu de steunberm ligt is eerst circa 25 cm afgegraven en de daarbij vrijkomende grond is deels gebruikt voor het onderste deel van de steunberm. Uiteindelijk is alles aangevuld met schone grond en zand aangevoerd volgens de certificaten.

Tenslotte verklaren wij nadrukkelijk dat wij bij het onderhavige werk op geen enkele wijze rivierslib hebben opgebaggerd of gebruikt
.”

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[de geopposeerde] heeft in de verstekprocedure, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en samengevat, gevorderd:

Primair, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 5.000:

1. de verklaring voor recht dat gedaagde sub 1 tekort is gekomen in de nakoming van de gesloten overeenkomsten en/of onrechtmatig heeft gehandeld jegens [de geopposeerde] ;

2. de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot nakoming van de gesloten overeenkomsten, in het bijzonder de voor- en intentieovereenkomst (hierna: de gesloten overeenkomsten) en binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid;

3. de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot nakoming van de gesloten overeenkomsten en binnen twee weken na betekening een schriftelijke, deugdelijke en adequate “schoon grond” certificaat te verstrekken, voorzien van relevante onderliggende stukken, waaruit blijkt dat de door of namens gedaagden aangebrachte grond “schoon” althans niet verontreinigd is, alsmede dat de grond niet bestaat uit rivierslib, althans de veroordeling van gedaagden om binnen twee weken na betekening opdracht te geven aan een deskundige om een bodemonderzoek op het perceel [de geopposeerde] uit te voeren waarbij onderzocht dient te worden of voor het ophogen en/of egaliseren van het perceel [de geopposeerde] inclusief het aanleggen van een talud gebruik is gemaakt van schone althans niet verontreinigde grond;

4. de hoofdelijke veroordeling van gedaagden om binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis een aantoonbaar deugdelijke en adequate afwatering te (laten) aanbrengen, waarbij gedaagden rekening dienen te houden met het woongenot van [de geopposeerde] , teneinde de wateroverlast die [de geopposeerde] ervaart op haar perceel te verhelpen, althans de veroordeling van gedaagden om binnen twee weken na betekening aan [de geopposeerde] voor te leggen een afwateringsplan ten behoeve van een deugdelijke afwatering van de weg en het talud op het perceel [de geopposeerde] ;

Subsidiair, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 5.000:

1. de verklaring voor recht dat gedaagde sub 1 tekort is gekomen in de nakoming van de

2. de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot het ongedaan maken van de op het perceel [de geopposeerde] uitgevoerde werkzaamheden, inclusief onder meer het verwijderen van het talud, de weg, de afwatering en de aangebrachte grond, en het herstellen van het perceel [de geopposeerde] in de oorspronkelijke situatie geheel voor rekening van gedaagden;

Meer subsidiair:

1. de verklaring voor recht dat gedaagde sub 1`tekort is gekomen in de nakoming van de

gesloten overeenkomsten en/of onrechtmatig heeft gehandeld jegens [de geopposeerde] , alsmede dat gedaagden sub 2 en 3 onrechtmatig jegens [de geopposeerde] hebben gehandeld en de gesloten overeenkomsten, te ontbinden en de verklaring voor recht dat gedaagden hoofdelijk jegens [de geopposeerde] aansprakelijk is voor de schade die [de geopposeerde] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de niet-nakoming van de gesloten overeenkomsten, door gedaagde sub 1 dan wel onrechtmatig handelen van gedaagde sub 1 jegens [de geopposeerde] ;

2. de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot vergoeding van de door [de geopposeerde] geleden en nog te lijden schade ten gevolge van het handelen zoals hiervoor genoemd onder 1, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

1. de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van een vergoeding ter zake de buitengerechtelijke kosten dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente;

2. de hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, de nakosten daarbij inbegrepen.

3.2.

Bij het verstekvonnis zijn de primaire vorderingen van [de geopposeerde] behoudens de verklaring voor recht toegewezen, waarbij termijnen zijn verlengd en het bedrag van de dwangsom is gematigd, en is New Portland veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [de geopposeerde] tot de dag van de uitspraak begroot op in totaal € 961,53.

3.3.

New Portland vordert in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van [de geopposeerde] alsnog worden afgewezen.

in reconventie

3.4.

New Portland vordert – samengevat – de veroordeling van [de geopposeerde] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, primair tot meewerken aan ongedaanmaking dan wel opheffing van de ter uitvoering van het verstekvonnis gevestigde erfdienstbaarheid “om niet” en subsidiair tot meewerken aan ongedaanmaking dan wel opheffing van de gevestigde erfdienstbaarheid “om niet” tegelijk met het vestigen van een nieuwe erfdienstbaarheid “om baat” waarin is opgenomen dat [de geopposeerde] , vanaf het moment dat er vanaf haar perceel wegaansluitingen zijn gemaakt naar de weg, zal gaan bijdragen aan de kosten van het onderhoud en de instandhouding van de weg tot een maximum van 25% en dat vanaf het moment dat voor commerciële doeleinden gebruik gemaakt gaat worden van de weg, [de geopposeerde] een nader te bepalen deel van de onderhoudskosten verschuldigd zal zijn. New Portland vordert tevens primair en subsidiair dat [de geopposeerde] wordt veroordeeld mee te werken aan vestiging van een erfdienstbaarheid voor het hebben en houden van de door New Portland aangelegde weg over de grond van [de geopposeerde] . Tevens vordert New Portland dat [de geopposeerde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.

3.5.

[de geopposeerde] voert verweer.

in conventie en in reconventie

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat New Portland in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.

4.2.

Partijen twisten over drie kwesties: de inmiddels gevestigde erfdienstbaarheid, de gecertificeerde verklaring van schone grond en de afwatering van de weg.

4.3.

Nu de vordering in reconventie alleen betrekking heeft op de erfdienstbaarheid en ook in conventie op dit punt een vordering is ingesteld, zal de rechtbank de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk behandelen.

Erfdienstbaarheid

4.4.

De vordering van [de geopposeerde] is gebaseerd op de voorovereenkomst en de intentieovereenkomst. Zij vordert nakoming van hetgeen daarin ten aanzien van de gebruiksrechten van de weg is overeengekomen, inhoudende het vestigen van erfdienstbaarheid ten behoeve van de kadastrale percelen [nummer 1] en [nummer 2] als heersend erf ten laste van de kadastrale percelen [nummer 8] en [nummer 7] als dienend erf.

4.5.

New Portland heeft daar in verzet tegen aangevoerd dat de erfdienstbaarheid ten onrechte ook ten laste van perceel [nummer 7] is gevestigd. Volgens New Portland is op dat perceel slechts een botenhelling aanwezig, waar [de geopposeerde] niets te zoeken heeft.

4.6.

De rechtbank zal aldus moeten beoordelen hoe de voorovereenkomst en/of intentieovereenkomst op het punt van de erfdienstbaarheid moet worden uitgelegd.

4.7.

Bij de beoordeling gaat het niet slechts om een (zuiver) taalkundige uitleg van de bepalingen uit de overeenkomst, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Steeds zijn daarbij van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Verder zijn bij de uitleg van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming – waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden – en de overige bepalingen van de overeenkomst. Aan de hand van deze maatstaf legt de rechtbank de voorovereenkomst uit.

4.8.

Gebleken is dat over een periode van augustus tot en met november 2009 gesprekken hebben plaatsgevonden voor de totstandkoming van de voorovereenkomst, waarbij [de geopposeerde] en New Portland werden bijgestaan door hun eigen niet-juridische adviseur. Na akkoord op de voorovereenkomst heeft een juridisch adviseur van [de geopposeerde] de intentieovereenkomst opgesteld. Dat betekent dat bij de uitleg van de overeenkomsten extra gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de bewoordingen ervan.

4.9.

Tussen partijen is niet in geschil dat ten gunste van het perceel [de geopposeerde] een erfdienstbaarheid zal worden gevestigd. Weliswaar wordt het woord erfdienstbaarheid niet gebezigd in de voorovereenkomst (weer wel in de intentieovereenkomst, artikel 10, als optie voor de juridische vormgeving), maar vermeldt de voorovereenkomst in artikel 7 wel Pro dat het gaat om een voorziening ten behoeve van [de geopposeerde] en haar rechtsopvolgers.

4.10.

In de voorovereenkomst zijn afspraken vastgelegd tussen de percelen New Portland en het perceel [de geopposeerde] , nodig voor de uitvoering van de aanleg van de weg “
zie aangehechte tekening”. Op die tekening is te zien dat de weg loopt van de openbare weg tot aan het water. Ook in artikel 3 van Pro de voorovereenkomst is expliciet vermeld dat voorzieningen ten behoeve van de weg en talud zullen worden aangebracht van de openbare weg tot de rivier. In de intentieovereenkomst is vervolgens in aanmerking genomen dat de weg loopt “
beginnend bij de openbare weg en lopend tot aan de rivier de Lek”. De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot het oordeel dat de erfdienstbaarheid terecht ten laste van perceel [nummer 7] , dat aan het water grenst, is gevestigd.

4.11.

Gelet op het bovenstaande is het verzet in zoverre ongegrond en ligt, dientengevolge, het primair gevorderde in reconventie voor afwijzing gereed. Ook het subsidiair gevorderde in reconventie zal worden afgewezen. De intentieovereenkomst, waarin is geregeld onder welke voorwaarden [de geopposeerde] en/of haar rechtsopvolger moet bijdragen in de kosten voor het onderhoud van de weg, maakt immers onderdeel uit van de akte van de inmiddels gevestigde erfdienstbaarheid.

Gecertificeerde verklaring van schone grond

4.12.

Tussen partijen is niet in geschil dat zij in de voorovereenkomst en intentieovereenkomst zijn overeengekomen dat New Portland een gecertificeerde verklaring van schone grond zal afgeven voor de grond die is gebruikt voor de werkzaamheden op het perceel [de geopposeerde] ten behoeve van de aanleg van de taluds en van het deels egaliseren van het perceel [de geopposeerde] .

4.13.

Ter onderbouwing van de stelling dat een gecertificeerde verklaring van schone grond is gegeven, heeft New Portland – in deze verzetprocedure – twee brieven overgelegd van de aannemer die het de weg en het talud heeft aangelegd, Van Delft Infra, een van 28 augustus 2012 en een van 2 februari 2015. Bij de brief van 2 februari 2015 zijn verschillende certificaten gevoegd. Deze certificaten hebben betrekking op de grond waarvan Van Delft verklaart dat deze is gebruikt om straatwerk op aan te leggen en voor het talud. In de brief van 28 augustus 2012 heeft Van Delft Infra aan New Portland over de verrichte werkzaamheden op het perceel [de geopposeerde] verklaard dat het terrein gemaaid is onkruid verwijderd en vuil afgevoerd. Vervolgens is volgens Van Delft Infra het terrein 25 tot 30 cm verlaagd; de daarbij vrijgekomen grond is gebruikt als zogenaamde steunberm tegen de toegangsweg naar percelen New Portland. De steunberm, het talud, is dus gemaakt van reeds ter plaatse aanwezige grond, terwijl de weg en de ophoging van het terrein is gedaan met materialen van de firma [Z] B.V., aldus Van Delft Infra.

4.14.

[de geopposeerde] stelt zich op het standpunt dat met de brief van 2 februari 2015, met bijlagen, niet wordt aangetoond dat de voor perceel [de geopposeerde] gebruikte grond schoon is. Er is in de brief met bijlagen geen verbinding te zien tussen de door Van Delft Infra geleverde grond en de gebruikte grond op het perceel [de geopposeerde] . Ook in de brief van 28 augustus 2012 verklaart Van Delft Infra niet met welke grond het afgegraven deel is opgevuld.

[de geopposeerde] stelt voorts - en New Portland heeft weersproken - dat Van Delft Infra het perceel [de geopposeerde] , twee maanden na de aanleg van het talud, nogmaals heeft afgegraven en de grond vervolgens in de rivier heeft gegooid om te worden gebruikt voor het realiseren van de damwand voor de botenhelling die op het terrein van New Portland is aangelegd. [de geopposeerde] heeft foto’s overgelegd. Volgens [de geopposeerde] is daar op te zien dat haar terrein méér dan 25-30 centimeter is afgegraven, dus sprake is van een tweede afgraving. Van Delft Infra heeft de voor de damwand gebruikte grond vervolgens weer opgegraven uit de rivier, waarbij het (mogelijk) is vermengd met rivierslib en deze grond vervolgens gebruikt voor het egaliseren van haar perceel. Andere mogelijkheid is dat de grond is vermengd met grond van het terrein van New Portland. De textuur van de grond die is gebruikt voor het talud, wijkt af van de grond die is gebruikt voor de ophoging van het perceel [de geopposeerde] . Volgens [de geopposeerde] is dit ook op overgelegde foto’s te zien. Er groeit niets op het opgehoogde stuk grond, aldus [de geopposeerde] .

4.15.

De rechtbank dient in dit verband te beoordelen of de verklaringen van Van Delft Infra van 28 augustus 2012 en 2 februari 2015, beide met bijlagen, zijn aan te merken als een gecertificeerde verklaring van schone grond. De rechtbank is van oordeel dat dat niet het geval is. Het volgende is daartoe redengevend. De certificaten bij de verklaringen van Van Delft Infra zijn slechts aan te merken als erkende kwaliteitsverklaringen voor de daarin genoemde grond. Zij bepalen echter niets over de aanwezige grond op het perceel [de geopposeerde] . Onder de gegeven omstandigheden mag van een gecertificeerde verklaring van schone grond worden verwacht dat een onafhankelijk bureau gespecialiseerd in bodemonderzoek (gecertificeerd) grondmonsters neemt en vervolgens verklaart wat de kwaliteit van de onderzochte grond is. Dat betekent voor het perceel [de geopposeerde] dat grondmonsters dienen te worden genomen daar waar het talud is aangelegd en waar het perceel is geëgaliseerd; daartoe dient voor de grondmonsters te worden gegraven tot een diepte waarop destijds het perceel [de geopposeerde] afgegraven is.

4.16.

Dat betekent dat [de geopposeerde] geen genoegen hoeft te nemen met de verklaringen van Van Delft Infra van 28 augustus 2012 en 2 februari 2015 als een gecertificeerde verklaring van schone grond.

4.17.

Het verzet is in zoverre dan ook ongegrond.

Aanleg weg

4.18.

[de geopposeerde] vordert veroordeling van New Portland tot het aanbrengen van een deugdelijke en adequate afwatering van de weg, waarbij rekening dient te worden gehouden met het woongenot van [de geopposeerde] , teneinde de wateroverlast die zij ervaart te verhelpen. De afwatering van het talud en de weg dienen deugdelijk te zijn. [de geopposeerde] heeft de voorovereenkomst gesloten onder de premisse dat een deugdelijk afwateringssysteem zou worden gerealiseerd. Zij verwijst daartoe naar een tekening, die zij op enig moment heeft ontvangen van New Portland, welke de basis was voor haar toestemming voor het realiseren van de weg en het talud (productie 8 bij de dagvaarding, hierna: de tekening). Op de tekening staan waterkolken over de hele lengte van de weg en is ook het trottoir over de hele lengte van de weg doorgetrokken, maar in de praktijk ontbreken waterkolken over de laatste 120 meter. De weg is op afschot naar het perceel [de geopposeerde] gelegd. Tot slot verwijst [de geopposeerde] nog naar artikel 5:52 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) op grond waarvan New Portland verplicht is de afdekking van zijn werken zodanig in te richten, dat daarvan het water niet op eens anders erf loopt.

Sinds de aanleg van de weg is sprake van wateroverlast op het perceel [de geopposeerde] . Zo loopt het water van de weg af naar het perceel [de geopposeerde] . De grond is drassig, waardoor de grond ten dele is verzakt. Het perceel is sinds de jaren ’60 van de vorige eeuw geen uiterwaarde meer, zodat dat niet de oorzaak kan zijn van de drassigheid. Als gevolg van de wateroverlast is het talud deels weggespoeld – een verdere afschuiving dreigt – en is de weg verzakt. Een geplaatste schutting is verzakt en instabiel geworden. [de geopposeerde] heeft foto’s van de situatie ter plaatse overgelegd.

4.19.

New Portland voert aan dat zij zich niet contractueel verplicht heeft kolken of putten aan te leggen, noch dat zij zich contractueel verplicht heeft voor een deugdelijke afwatering van de weg zorg te dragen. New Portland voert voorts aan dat zij een deugdelijke weg heeft aangelegd. Weliswaar heeft zij daarbij niet de waterkolken en het trottoir aangelegd die op de tekening staan vermeld, maar dat was ook niet tussen partijen afgesproken. Het is New Portland niet bekend hoe [de geopposeerde] aan de tekening is gekomen. De tekening betreft een concept waar nooit uitvoering aan is gegeven en dat geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst tussen partijen. Zij kon de op de tekening opgenomen waterputten bovendien niet over de hele weg aanleggen. Het betrof een bestaande weg waarvan alleen het laatste stuk (bezien vanaf de [openbare weg] ) is verhoogd, en in dat stuk zijn wel waterputten aangelegd. Het eerste stuk heeft New Portland niet verhoogd – dat heeft zij alleen bestraat – zodat daarin ook geen waterputten konden worden aangelegd. De weg lag voor en ook na deze bestrating op afschot. De drassigheid wordt veroorzaakt door de ligging van het perceel in de uiterwaarden. Daarbij komt, aldus New Portland, dat het perceel [de geopposeerde] lager ligt dan de dijk en altijd al lager lag dan de reeds bestaande weg. Bij hoog water loopt het onder. Het perceel [de geopposeerde] is niet drassiger dan voor de aanleg van de weg door New Portland, hetgeen Van Delft Infra kan bevestigen. New Portland weerspreekt ook dat overige door [de geopposeerde] geuite klachten, zoals het verzakken van de trottoirband, bestaan dan wel door een slechte afwatering worden veroorzaakt, zoals het verzakken van de schutting.

[de geopposeerde] heeft bovendien tot 2014 nooit klachten geuit over het afwateringssysteem, aldus New Portland. De e-mail van 25 november 2009, waarnaar [de geopposeerde] verwijst ter toelichting van haar stelling dat zij eerder heeft geklaagd, heeft betrekking op een verstopte afwateringspijp vanaf het terrein van een derde, de heer [Y] (eigenaar van [adres 3] ) (hierna: [Y] ), die onder de weg doorliep. Die afwateringspijp heeft New Portland toen vervangen.

New Portland voert tot slot nog aan dat [Y] in 2013 het stuk van de weg dat grenst aan de openbare weg opnieuw heeft aangelegd en verhoogd. [de geopposeerde] heeft over deze werkzaamheden ook contact gehad met [Y] . Voor zover [de geopposeerde] klachten heeft over de afwatering van de weg dan wel de afwatering van de weg verbeterd wil hebben, dient zij zich dan ook tot [Y] te wenden en niet tot New Portland. Het beroep van [de geopposeerde] op artikel 5:52 BW Pro, wijst New Portland af omdat zij niet alleen eigenaar is van de weg. De weg is mandelig terrein ten behoeve van de eigenaren van de percelen [nummer 5] , [nummer 7] en [nummer 9] .

4.20.

De rechtbank is van oordeel dat een redelijke uitleg van de voorovereenkomst, aan de hand van hiervoor onder 4.7 geformuleerde maatstaf, met zich brengt dat New Portland in 2009 gehouden was een deugdelijke weg aan te leggen met een goed werkend afwateringssysteem. De rechtbank neemt daarbij wel in aanmerking dat de voorovereenkomst onvoldoende aanknopingspunten biedt voor de stelling van [de geopposeerde] dat partijen hebben afgesproken dat New Portland de weg zal aanleggen zoals op de tekening staat. In de voorovereenkomst wordt ook niet verwezen naar de tekening noch anderszins gespecificeerd hoe de weg eruit moet komen te zien. [de geopposeerde] heeft voorts enkel gesteld dat zij de tekening in haar bezit heeft en niet hoe en wanneer partijen specifiek ten aanzien van de tekening afspraken hebben gemaakt, waaraan New Portland thans kan worden gehouden. Aan de stellingen van [de geopposeerde] met betrekking tot de tekening gaat de rechtbank dan ook voorbij.

4.21.

De verplichtingen van New Portland tegenover [de geopposeerde] zijn in 2009 tot stand gekomen. Aan deze verplichtingen is geen einde gekomen doordat [Y] in 2013 ook werkzaamheden aan de weg heeft verricht of doordat een deel van de weg mandelig is verklaard. De rechtbank neemt voor dat laatste in aanmerking dat New Portland zich in zowel de voorovereenkomst als de intentieovereenkomst heeft laten omschrijven als eigenaar van de percelen New Portland. Dat [Y] overleg heeft gehad met [de geopposeerde] over de door hem te verrichten werkzaamheden aan de weg, ontslaat New Portland ook niet van de eigen verplichtingen jegens [de geopposeerde] tot aanleg van een deugdelijke weg.

4.22.

Anders dan New Portland aanvoert, speelt een rol dat [de geopposeerde] in een e-mail van 25 november 2009 en verder bij brieven van haar advocaat aan New Portland van december 2011 en van augustus 2013 heeft geklaagd over wateroverlast op haar perceel. New Portland mag dan ook worden verondersteld hiermee bekend te zijn geweest. Tenslotte heeft New Portland erkend dat in september 2014 tijdens hevige regenval een afwateringsprobleem is opgetreden. Gesteld noch gebleken is dat New Portland actie heeft ondernomen naar aanleiding van de klachten van [de geopposeerde] ter zake de wateroverlast. Ook in deze procedure laat New Portland na inzichtelijk te maken wat zij – bij de aanleg van de weg en nadien – heeft gedaan om het water te reguleren.

4.23.

Alvorens te beoordelen of de weg deugdelijk is en geen (water)overlast op het perceel [de geopposeerde] veroorzaakt, heeft de rechtbank behoefte aan nadere voorlichting door een deskundige. Pas als kan worden vastgesteld dat de afwatering van de weg ondeugdelijk is, kan over de vordering van [de geopposeerde] geoordeeld worden.

4.24.

De rechtbank neemt zich voor om een deskundige te benoemen teneinde te adviseren over de deugdelijkheid van de weg.

4.25.

Voordat tot benoeming van de deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Partijen kunnen zich uit laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), waarbij het de voorkeur van de rechtbank heeft dat zij eensgezind een voorstel doen aan de rechter. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.26.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van weg- en waterbouw en dat in elk geval de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

Is de waterhuishouding van het perceel [de geopposeerde] veranderd door de aanleg van de weg door New Portland in 2009?

Is de afwatering van de weg en het talud deugdelijk?

Indien de afwatering van de weg en/of het talud niet deugdelijk is, wat dient te gebeuren om ervoor te zorgen dat de afwatering van de weg en/of het talud deugdelijk is en welke kosten zijn hieraan verbonden?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.27.

De rechtbank ziet in hetgeen is overwogen in 4.22 aanleiding om af te wijken van het in artikel 195 Rv Pro opgenomen uitgangspunt dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de (oorspronkelijk) eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door New Portland moeten worden betaald.

4.28.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
31 augustus 2016voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2016.^[1]

Uitleg overeenkomst en geschil over erfdienstbaarheid, schone grond en afwatering weg

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.De beslissing

Voetnoten