Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 16/2611
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2016 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: J. Funken),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 maart 2016 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juli 2016.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 18 december 2015 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 354.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2015 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. De woning is een hoekwoning met een vrijstaande garage van ongeveer 22 m², gelegen in de wijk [wijknaam] . De oppervlakte van het perceel is ongeveer 262 m² en de gebruiksoppervlakte ongeveer 147 m². Het bouwjaar van de woning is 1964.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 318.230. Daartoe verwijst eiser naar de berekeningen die hij in bezwaar heeft overgelegd. Verder plaatst hij diverse vraagtekens en kanttekeningen bij de bestreden uitspraak op bezwaar. Ter zitting heeft hij daaraan toegevoegd dat verweerder het motiverings- en het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix (de matrix) overgelegd, opgemaakt op 6 juli 2016 door [persoon] , WOZ-taxateur te [locatie] . In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 356.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarde van de woning herleid uit de transactieprijzen die zijn gerealiseerd bij de verkoop van de volgende, eveneens in [woonplaats] gelegen, vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] , een tussenwoning uit 1963, gelegen in de wijk [wijknaam] , gebruiksoppervlak 119 m², met vrijstaande berging/schuur, op 4 maart 2013 verkocht voor € 268.500;
- [adres 3] , een hoekwoning uit 1965, gelegen in de wijk [wijknaam] , gebruiksoppervlak 131 m², met vrijstaande garage, op 13 maart 2013 verkocht voor € 267.500;
- [adres 4] , een tussenwoning uit 1963, gelegen in de wijk [wijknaam] , gebruiksoppervlak 102 m², met aanbouw en vrijstaande berging/schuur, op 6 januari 2014 verkocht voor € 250.000;
- [adres 5] , een hoekwoning uit 1961, gebruiksoppervlak 108 m², met aangebouwde garage, op 7 februari 2014 verkocht voor € 367.500;
[adres 6] , een hoekwoning uit 1985, gebruiksoppervlak 134 m², met berging, op 7 februari 2014 verkocht voor € 370.000.
De gegevens van de eerste drie objecten stonden vermeld op het taxatieverslag en die van de laatste twee objecten heeft verweerder in de matrix verwerkt.
9. Gezien de gerealiseerde transactieprijzen van genoemde vergelijkingsobjecten, variërend van € 250.000 tot € 370.000, de transactiedata, het gebruiksoppervlak, het bouwjaar en de aanwezigheid van bijgebouwen maakt verweerder aannemelijk dat hij, uitgaande van het gegeven dat de waarde per m2 afneemt naarmate het oppervlak groter is, met een waarde per m2 voor de woning van € 1.760, voor de garage van € 900 per m2 en voor de grond van € 490 per m2, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voor het door eiser gestelde slechtere kwaliteitsniveau van de woning, waarvoor eiser zonder nadere onderbouwing een waardevermindering bepleit van € 25.000, heeft verweerder een waardecorrectie van € 50.000 toegepast, zodat niet kan worden gesteld dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De uitspraak op bezwaar is weliswaar summier en deels gemotiveerd met algemene standaardteksten, maar verweerder vermeldt daarin tevens in hoeverre hij de berekeningen van eiser in het bezwaarschrift onjuist acht. Nu het bezwaarschrift uitsluitend bestaat uit een berekening van de waarde van de woning aan de hand van aan de gegevens op het taxatieverslag ontleende gemiddelden, treft de stelling van eiser dat verweerder het motiveringsbeginsel heeft geschonden dan ook geen doel. Dat het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden, heeft eiser onvoldoende geconcretiseerd.
11. Ter zitting heeft eiser nog gesteld dat de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn, omdat zij in een andere wijk gelegen zijn en het object [adres 6] van een recenter bouwjaar is. De rechtbank merkt allereerst op dat een vergelijkingsobject niet identiek hoeft te zijn aan het te waarderen object. Verder is niet aannemelijk geworden dat de ligging in een andere wijk van een deel van de vergelijkingsobjecten en het bij één vergelijkingsobject bestaande verschil van 21 jaar in bouwjaren tot een waardevermindering zou moeten leiden.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid van mr. M.G.J. Konings, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2016.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.