Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/514803 / KG ZA 16/884
Vonnis in kort geding van 12 augustus 2016
in de zaak van
de stichting
Woningstichting Haag Wonen,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. T. de Nijs te Woerden,
tegen:
zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, plaatselijk bekend als de [adres] ( [postcode] ) te [plaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie met (nadere) producties van de zijde [A] en mevrouw [B] (hierna gezamenlijk: [B c.s.] );
- de op 29 juli 2016 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door Haag Wonen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
De voorwaardelijke eis in reconventie hebben gedaagden ter zitting ingetrokken en zal daarom in dit vonnis onbesproken blijven.
1.3.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Haag Wonen is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is ongeveer tien jaar niet bewoond geweest.
2.2.
Haag Wonen was tot voor kort van plan om de woning en een aantal andere woningen in dezelfde straat te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Naar aanleiding van dit plan heeft een groep buurtbewoners aan Haag Wonen voorgesteld de betreffende woningen te verkopen aan een door hen op te richten wooncoöperatie (hierna: de wooncoöperatie i.o.). Haag Wonen heeft hierop instemmend gereageerd en op 1 juni 2016 bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu een aanvraag ingediend ter goedkeuring van de voorgenomen verkoop.
2.3.
Omstreeks 18 juni 2016 hebben [B c.s.] de woning in gebruik genomen.
2.4.
Haag Wonen heeft [B c.s.] bij brief van 21 juni 2016 gesommeerd om de woning te verlaten. Op 22 juni 2016 heeft Haag Wonen bij de politie tegen [B c.s.] aangifte gedaan van ‘kraken’.
2.5.
[B c.s.] hebben in reactie hierop aan Haag Wonen voorgesteld om de bewoning van de woning voort te zetten op basis van een gebruikersovereenkomst en daarbij aangeboden om de woning op te knappen. Haag Wonen heeft hierop afwijzend gereageerd en aan [B c.s.] aangeboden om een andere leegstaande woning in de [Straat] op basis van een gebruikersovereenkomst te betrekken. [B c.s.] hebben daarmee niet ingestemd.
2.6.
Op 27 juni 2016 heeft een medewerker van Haag Wonen de woning bezocht. In daarvan opgemaakt verslag staat, voor zover hier van belang en letterlijk geciteerd weergegeven, vermeld:
“(…)
Op 27 juni 4.l. ben ik op uitnodiging van [A] en [B] langs geweest bij de woning aan de [adres] . In eerste instantie ben ik rondgeleid op de begane grond waar de oorspronkelijke woonkamer dichtgezet was. Deze is niet toegankelijk omdat de vloer hier zo slecht is dat deze niet veilig begaanbaar is.
De keuken was schoongemaakt en [A] vertelde dat er veel muizenpoep was weggehaald, en dat er ook katten binnen hadden gezeten. De gangkast was om die reden niet meer te gebruiken, die was aangetast door kattenpoep. Er werd gekookt op een een-pits campinggasstel.
Het toilet was schoongemaakt en kon gebruikt worden. Maar er was geen water aansluiting in de woning. Volgens [A] kregen zij water via de buren. Hoe het toilet wordt doorgespoeld was niet duidelijk. Er was ook geen elektra-aansluiting.
Op de eerste verdieping was de voorkamer ingericht als woonkamer. De muren waren kaal gemaakt. Er waren nog verschillende groene plekken op de muren te zien door een lekkage die er langdurig heeft gezeten. Er stond een hele grote gasfles, vermoedelijk om de kamer warm te stoken. Er stond verder een tafel met vier (tuin)stoelen en een bank.
De achterkamer werd niet nog gebruikt. Hier waren een aantal vloerplanken in de hoek van de kamer weggehaald omdat deze erg slecht waren. Ook staken er nog spijkertjes uit een vloerplank. Het plafond (stuc-op-riet) was deels losgetrokken.
Ik heb de badkamer niet bekeken.
Op zolder was een bed neergezet. De trap was niet voorzien van een trapleuning.
(…)”
2.7.
Nadat Haag Wonen de dagvaarding in deze zaak aan [B c.s.] had toen betekenen, hebben [B c.s.] bij brief van 14 juli 2016 verzocht vooralsnog van de procedure af te zien en, voor zover hier van belang, te kennen gegeven dat i) de woning inmiddels aanzienlijk is opgeknapt, ii) Haag Wonen wordt gevrijwaard van aansprakelijkheid ter zake de veiligheidssituatie in de woning en ten slotte iii) dat de voorgenomen verkoop aan de wooncoöperatie i.o. niet zal worden belemmerd.
3.Het geschil
3.1.
Haag Wonen vordert – zakelijk weergegeven – gedaagden te veroordelen om de woning te ontruimen, te verlaten en ter beschikking te stellen aan Haag Wonen, met toepassing van het bepaalde in artikel 557a lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en met veroordeling van gedaagden in de proces- en nakosten.
3.2.
Daartoe voert Haag Wonen – samengevat – aan dat gedaagden inbreuk maken op het eigendomsrecht van Haag Wonen. Haag Wonen heeft concrete plannen om de woning over te dragen aan de wooncoöperatie i.o. dan wel te slopen ten behoeve van nieuwbouw. De aanwezigheid van gedaagden in de woning staat hieraan in de weg. Bovendien is de woning in zeer slechte staat waardoor de veiligheid van de bewoners niet kan worden gegarandeerd, terwijl Haag Wonen als eigenaar van de opstal wel aansprakelijk is. Gelet hierop meent Haag Wonen dat zij voldoende (spoedeisend) belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming.
3.3.
[B c.s.] voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Bij de beoordeling van het geschil wordt vooropgesteld dat [B c.s.] de woning hebben gekraakt. Dat is in strijd met het eigendomsrecht van Haag Wonen en op grond van artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht een strafbaar feit. Kern van het geschil is de vraag of dit, zoals door Haag Wonen gevorderd, thans moet leiden tot onmiddellijke ontruiming van de woning. Bij de beoordeling daarvan komt het aan op een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. De voorzieningenrechter overweegt daarover als volgt.
4.2.
Haag Wonen heeft aan haar vordering allereerst ten grondslag gelegd dat de aanwezigheid van [B c.s.] in de woning de voorgenomen verkoop dan wel sloop van de woning belemmert. Dit argument hebben [B c.s.] naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende ontkracht. Uit de door [B c.s.] in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van de heer [X] van 20 juli 2016, namens de [de Stichting] , de voorloper van de wooncoöperatie i.o., blijkt immers onbetwist dat de wooncoöperatie i.o. geen bezwaar heeft tegen de aanwezigheid van [B c.s.] in de woning en dat dit wat haar betreft aan de voorgenomen transactie niet in de weg zal staan. Aldus is niet aannemelijk dat de kraak het lopende verkoopproces frustreert. Verder hebben [B c.s.] ter zitting uitdrukkelijk toegezegd dat indien de verkoop van de woning aan de wooncoöperatie i.o. uiteindelijk niet doorgaat en Haag Wonen de woning overeenkomstig haar oorspronkelijke voornemen wenst te slopen ten behoeve van een concreet plan voor nieuwbouw, zij de woning op eerste verzoek van Haag Wonen zullen verlaten. De voorzieningenrechter heeft geen reden om aan deze toezegging te twijfelen en gaat er daarom van uit dat [B c.s.] deze toezegging in een voorkomend geval zullen nakomen. Aldus is thans evenmin aannemelijk dat [B c.s.] in de weg zullen staan aan een eventuele sloop van de woning.
4.3.
Haag Wonen heeft daarnaast aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de woning niet veilig is vanwege een slechte fundering, onbegaanbare vloeren, een ongezond leefklimaat en asbestgevaar. [B c.s.] hebben in reactie hierop aangevoerd dat zij met behulp van deskundige derden alle veiligheidsrisico’s in de woning hebben weggenomen. Zij stellen dat i) het dak waterdicht is gemaakt, ii) de schoorsteen met een schil van gewapend beton is verstevigd, iii) de op zolder aanwezige asbesthoudende platen met plasticfolie zijn afgedicht, iv) de vloer en de vloerbalken van de eerste etage en de begane grond waar nodig zijn vervangen, v) de schimmels van de muren zijn verwijderd en ten slotte vi) dat de ventilatievoorziening in de kruipruimte is hersteld en verbeterd. Ter onderbouwing hiervan verwijzen [B c.s.] naar een (foto)verslag van de genoemde werkzaamheden, facturen en een verklaring van onderhoudsbedrijf Helpak, een verklaring van [Y] , architect bij KBnG architectuur, (hierna: [Y] ) en een bouwkundige rapportage van ing. [Q] (hierna: ing. [Q] ). Zowel [Y] als ing. [Q] hebben de woning bezocht en geconcludeerd dat deze thans geschikt en veilig is voor bewoning. [Y] heeft daarbij nog expliciet opgemerkt dat de gevels van de woning geen tekenen vertonen van verzakking die duiden op gebreken aan de fundering. Ing. [Q] heeft ten slotte nog overwogen dat van asbestgevaar in de woning geen sprake is, omdat de asbesthoudende platen zijn afgedicht met plasticfolie en er in de bedoelde platen niet is gezaagd of geboord.
4.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Haag Wonen haar stellingen over de veiligheidssituatie in de woning in reactie op het verweer van [B c.s.] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Evenmin heeft zij voldoende aangevoerd op basis waarvan zou moeten getwijfeld aan de deugdelijkheid van de door [Y] en ing. [Q] uitgevoerde (visuele) onderzoeken. De bouwkundige kennis van ing. [Q] volgt genoegzaam uit zijn in het geding gebrachte curriculum vitae, waaruit blijkt dat hij is afgestudeerd aan de H.T.S. Bouwkunde en nadien werkzaam is geweest in diverse bouwkundige functies. Ook zijn deskundigheid op het gebied van asbest is voldoende komen vast te staan op basis van het in het geding gebrachte ‘SCA-Certificaat van Vakbekwaamheid DTA’ van ‘Det Norske Veritas Certification B.V.’ waaruit volgt dat ing. [Q] is gecertificeerd als ‘Deskundig Toezichthouder Asbestverwijdering’ voor de periode van
15 oktober 2013 tot 15 oktober 2016.
4.5.
Slotsom is dat de vordering van Haag Wonen thans niet toewijsbaar is. Niettemin zal ten laste van Haag Wonen geen proceskostenveroordeling worden uitgesproken, maar worden bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. Dit omdat de in 4.3. besproken documenten over de veiligheidssituatie van de woning in belangrijke mate de uitkomst van dit geding hebben bepaald, terwijl deze op het moment van dagvaarding bij Haag Wonen nog niet bekend waren.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op
12 augustus 2016.
MvE