Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/524108 / HA ZA 16-1424
Vonnis van 1 november 2017
in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
[de VvE]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. J.K.G. Meijer te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[B.V. I],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[B.V. II],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. E.C. van Lent te Leiden.
Partijen zullen hierna enerzijds “de VvE” en anderzijds “ [B.V. I] ” en “ [B.V. II] ” genoemd worden. [B.V. I] en [B.V. II] worden gezamenlijk ook aangeduid als “ [B.V. I c.s.] ”.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 december 2016, met producties 1 tot en met 34;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie van [B.V. I c.s.] , met producties 1 tot en met 4;
- het tussenvonnis van 1 maart 2017, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- de akte overlegging producties met producties 35 en 36 van de zijde van de VvE;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 13 september 2017, opgemaakt buiten aanwezigheid van partijen, en de daarin genoemde stukken, met aangehecht een vaststellingovereenkomst van partijen;
- de brief van mr. Van Lent van 27 september 2017 met opmerkingen over het buiten aanwezigheid van partijen opgemaakte proces-verbaal.
1.2.
Ingevolge genoemde vaststellingsovereenkomst is de vordering in conventie deels, en de vordering in reconventie geheel ingetrokken.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[B.V. I] drijft een onderneming die zich bezig houdt met de handel in onroerend goed. [B.V. II] drijft een onderneming die zich bezig houdt met het ontwikkelen van bouwprojecten en het beleggen in registergoederen. De heer [A] is enig (middellijk) bestuurder van en aandeelhouder in [B.V. I] . De heer [B] is enig bestuurder van en middellijk aandeelhouder in [B.V. II] . [A] is de zoon van [B] .
2.2.
Op 19 juli 2013 hebben [de Stichting] (als verkoper) en [B.V. I] (als koper) een koopovereenkomst gesloten ter zake van, voor zover nu van belang, het eeuwigdurend recht van erfpacht, met de rechten op de opstallen daarop, omvattende vijf woningen met toebehoren gelegen aan de [adres 1] tot en met [adres 5] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectieletter] , nummer [nummer] .
2.3.
Genoemd recht van erfpacht met de rechten op de opstallen daarop is bij notariële akte van 11 november 2013 aan [B.V. I] geleverd. In deze notariële leveringsakte was onder meer het volgende opgenomen:
“Verkoper verklaart ten aanzien van [adres 2] dat deze woning is voorzien van een middeleeuwse kelder, alvorens gebruik te kunnen maken van deze middeleeuwse kelder, dient er allereerst zorgvuldige kelderafdichting te geschieden door een professionele organisatie”.
2.4.
Op 11 november 2013 heeft [B.V. I] de helft van genoemd recht van erfpacht met de rechten op de opstallen daarop, aan [B.V. II] verkocht en geleverd. Deze opstallen worden hierna ook aangeduid als: “het gebouw”.
2.5.
Op 11 november 2013 is het gebouw bij splitsingsakte gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 Burgerlijk Wetboek (BW). Deze splitsing heeft aldus plaatsgevonden dat het souterrain waarnaar wordt verwezen in het citaat onder rov. 2.3, deel uitmaakt van het appartement aan de [adres 2] te [plaats] . Het betreffende appartement wordt hierna aangeduid als: “de woning”.
2.6.
[B.V. I c.s.] heeft het souterrain van de woning (laten) voorzien van water-afwerend stucwerk.
2.7.
[B.V. I c.s.] heeft de woning te koop aangeboden via [de Makelaardij] (hierna: [de Makelaardij] ). In de verkoopbrochure van de woning die [de Makelaardij] aan geïnteresseerde woningzoekenden heeft verstrekt, was het volgende opgenomen:
“stijlvol Rijksmonumentaal appartement (Maisonnette met slaapkamer, badkamer en keuken in het souterrain) …. (oorspronkelijk bouwjaar 1623) casco geheel gerenoveerd (…).
De woning [verkeert] in goede staat van onderhoud (…).
Souterrain: (…) stijlvolle slaapkamer (…).”
2.8.
De heer [X] (hierna: [X] ) heeft de woning meermaals bezichtigd in bijzijn van de heer [de makelaar] , destijds als makelaar verbonden aan [de Makelaardij] .
2.9.
Op 18 april 2014 hebben [B.V. I c.s.] (als verkopers) en [X] (als koper) een koopovereenkomst gesloten ter zake van de woning, met als koopsom € 174.000,-- (hierna ook: de koopovereenkomst). In de betreffende koopakte (hierna: “de koopakte”) is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1
De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:appartement met berging.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
Artikel 25 Geen feitelijk gebruik door verkoper
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve de koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.
Artikel 26 Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouw kwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteit gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik.”
2.10.
De woning is op 26 mei 2014 aan [X] geleverd. Nadien is er tijdens hevige regenval een aantal maal wateroverlast in het souterrain van de woning opgetreden.
2.11.
Op 28 juli 2014 heeft [X] aan [A] een e-mailbericht gestuurd met daarin het volgende:
“(…) fijn dat jij morgen al komt kijken om de schade te inspecteren. Zoals afgesproken hierbij alvast wat foto’s waarop te zien is waar het (grond)water helaas naar binnen is gekomen. Het was vreselijk om mijn net opgeknapte pandje zo aan te treffen maar hoop dat het allemaal weer hersteld kan worden en ik weer zorgeloos met plezier kan wonen. Fijne avond en tot morgen!”
2.12.
Op 15 september 2015 is er een bespreking geweest tussen de leden van de VvE en de bestuurders van [B.V. I c.s.] over wateroverlast in (onder meer) het souterrain van de woning.
2.13.
Het bouwbedrijf [het Bouwbedrijf] (hierna: [het Bouwbedrijf] ) heeft in de woning onderzoek gedaan naar de oorzaak van de wateroverlast in het souterrain van de woning.
2.14.
De VvE is door haar leden (te weten de eigenaren van de appartementen, onder wie ook [X] ) gemachtigd om te procederen en de vorderingen te innen namens de gezamenlijke appartementseigenaren en namens elk van de leden individueel, zowel ten aanzien van de gemeenschappelijke als de privégedeelten van het gebouw.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert - samengevat en na vermindering van eis ter comparitie - hoofdelijke veroordeling van [B.V. I c.s.] tot betaling van een bedrag van € 36.262,65, vermeerderd met rente en proceskosten, waaronder nakosten.
3.2.
De VvE legt aan deze vordering het volgende ten grondslag.
3.3.
Uit artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat de woning de eigenschappen dient te bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woonruimte en berging. Tot op heden is in het souterrain van de woning echter regelmatig sprake van ernstige waterlast, waardoor het souterrain überhaupt niet bruikbaar is als woonruimte, en zeker niet als slaapkamer. [B.V. I c.s.] heeft naar [X] toe geen melding gemaakt van de middeleeuwse herkomst van het souterrain. [B.V. I c.s.] heeft [X] evenmin ervan geïnformeerd dat deze pas voor gebruik geschikt zou zijn nadat deze was afgedicht door een professionele organisatie. Het souterrain van de woning is daarentegen vóór het sluiten van de koopovereenkomst juist aan [X] gepresenteerd als een riante en goed bruikbare slaapkamer. Aldus heeft [B.V. I c.s.] jegens [X] een mededelingsplicht geschonden.
Gezien het vorenstaande beantwoordt de woning niet aan hetgeen [X] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [B.V. I c.s.] dient de schade die [X] door deze wanprestatie heeft geleden en nog zal lijden, te vergoeden.
Subsidiair is de VvE gerechtigd de koopovereenkomst ter zake van de woning gedeeltelijk te vernietigen wegens dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a, b of c BW, met vermindering van de koopprijs met het totaalbedrag van de herstelkosten die zijn gemoeid met het verhelpen van het structurele probleem van wateroverlast in de woning.
3.4.
[B.V. I c.s.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Van de zijde van [B.V. I c.s.] is erkend, althans niet gemotiveerd weersproken, dat in het souterrain van de woning zodanig frequent sprake is van wateroverlast, dat het souterrain niet (onbelemmerd) gebruikt kan worden als woonruimte en slaapkamer. De rechtbank gaat hier daarom van uit.
4.2.
Nu vaststaat dat een deel van de woning, te weten het souterrain, niet (onbelemmerd) gebruikt kan worden als woonruimte/slaapkamer, moet vervolgens worden beoordeeld of [B.V. I c.s.] aldus toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Die beoordeling komt neer op de vraag of de woning, gelet op de wateroverlast in het souterrain, aan de koopovereenkomst beantwoordt. De VvE beantwoordt deze vraag ontkennend, [B.V. I c.s.] bepleit het tegendeel.
4.3.
Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, aldus het tweede lid artikel 7:17 BW. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Hiermee rijst een vraag van uitleg van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4.
Volgens de VvE is, gelet op het feit dat de wateroverlast het normaal gebruik van het souterrain als woonruimte/slaapkamer belemmert, gegeven dat sprake is van non-conformiteit. De rechtbank is evenwel van oordeel dat, voor zover relevante bijkomende omstandigheden ontbreken, de artikelen 6, 25 en 26 van de koopovereenkomst, in onderlinge samenhang bezien, zo moeten worden uitgelegd dat de algemene garantie dat de woning (met inbegrip van het souterrain) geschikt is voor gebruik als woonruimte, in beginsel niet geldt voor zover dat gebruik wordt belemmerd/verhinderd door vochtproblemen.
4.5.
Er kan evenwel aanleiding bestaan voor een andere uitkomst, indien [B.V. I c.s.] vóór of bij het sluiten van die koopovereenkomst jegens [X] een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden met betrekking tot de vochtproblematiek. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt.
4.6.
Vast staat dat [de Stichting] [B.V. I c.s.] op de hoogte heeft gesteld van het gegeven dat het souterrain “middeleeuws” is en dat professionele waterafdichting diende te geschieden alvorens het zou kunnen worden gebruikt. [B.V. I c.s.] heeft, zo heeft zij bij monde van [A] ter zitting verklaard, ook zelf forse wateroverlast waargenomen bij de woning en in het souterrain. Vervolgens heeft [B.V. I c.s.] werkzaamheden laten verrichten om die wateroverlast te verhelpen, naar eigen zeggen ervan uitgaande dat het probleem uitsluitend werd veroorzaakt door een clandestiene hemelwaterafvoer vanaf de patio’s van twee belendende percelen. [B.V. I c.s.] heeft ter zitting verklaard dat zij dit alles vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet met [X] heeft gedeeld. Voort is niet gebleken dat [B.V. I c.s.] grondig onderzoek heeft gedaan om de oorzaak van de wateroverlast met zekerheid te achterhalen en te verifiëren of zij deze had verholpen.
4.7.
Alle omstandigheden van dit geval in beschouwing genomen - het souterrain heeft een geschiedenis van ernstige wateroverlast, de eerdere eigenaar heeft [B.V. I] specifiek op dat probleem geattendeerd, [B.V. I c.s.] is professioneel handelaar in onroerend goed en tevens aannemer, de herstelwerkzaamheden zijn verricht zonder uitgebreid onderzoek vóór en na, [X] is een particulier en wilde de woning te kopen voor eigen bewoning - is de rechtbank van oordeel dat [B.V. I c.s.] jegens [X] in strijd heeft gehandeld met een op haar rustende mededelingsplicht door hem niet volledig te informeren van de voorgeschiedenis van (wateroverlast in) het souterrain en wat zij aan (herstel)werkzaamheden wel en niet had ondernomen, inclusief ook met zoveel woorden de opmerking van [de Stichting] over het souterrain.
4.8.
Als een verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden, zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan. [B.V. I c.s.] voert in dit verband aan dat [X] wist dat het om een monumentale kelder ging in een oud grachtenpand in de binnenstad van [plaats] , om die reden rekening moest houden met vochtproblematiek en dat hij heeft afgezien van het laten opmaken van een bouwkundig rapport. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om van eerdergenoemd uitgangspunt af te wijken, gelet op de hiervoor beschreven aard en ernst van de wateroverlast en de specifieke kennis die [B.V. I c.s.] hiervan had. De mededelingsplicht van [B.V. I c.s.] geeft hier dus de doorslag.
4.9.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de woning niet de eigenschappen bezit die [X] als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, zodat sprake is van non-conformiteit. [B.V. I c.s.] dient de schade die [X] hierdoor lijdt en nog zal lijden, te vergoeden.
4.10.
De VvE heeft ter onderbouwing van haar vordering tot vergoeding van de kosten die zijn gemoeid met het verhelpen van de wateroverlast, verwezen naar de offerte en informatie van [het Bouwbedrijf] . [het Bouwbedrijf] heeft, zoals [X] en mede VvE-lid [Y] ter zitting hebben verklaard, op een hoog punt met een waterslang water in de hemelwaterpijp van de woning laten lopen, en geconstateerd dat het water niet naar buiten komt bij de aansluiting van het einde van deze hemelwaterpijp beneden op het riool. [het Bouwbedrijf] heeft ontdekt dat het water onder de badkamer van de woning uit hemelwaterpijp ‘verdwijnt’. Daarnaast heeft [het Bouwbedrijf] geconstateerd dat een camera die door deze hemelwaterpijp wordt geleid, aan beide kanten onder de badkamer niet verder kan, aldus de VvE die hiervan een beeldrapportage heeft overgelegd. Voorts heeft de VvE aan de hand van beeldmateriaal toegelicht dat in de woning is te zien hoe het water in de aangelegen gang uit kieren in de muur/vloer naar binnen komt en het souterrain in loopt.
4.11.
[B.V. I c.s.] heeft de gedocumenteerde toelichting door de VvE op zichzelf niet weersproken, maar voert aan dat de daadwerkelijk oorzaak van de wateroverlast nog steeds niet zeker is, omdat de marmeren badkamervloer nog niet is opengebroken. Ook wijst [B.V. I c.s.] op de mogelijkheid dat de wateroverlast nog steeds wordt veroorzaakt door clandestiene hemelwaterafvoer vanaf belendende percelen en een beschadigd of verstopt riool of een niet-functionerende keerklep op het hoofdriool.
4.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [B.V. I c.s.] daarmee niet kunnen ontkrachten dat het probleem met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid onder de badkamervloer van de woning zit, zoals uit de documentatie van [het Bouwbedrijf] volgt. De alternatieve oorzaken die [B.V. I c.s.] aandraagt vallen, indien geen sprake zou zijn van een defect/probleem onder de badkamervloer, niet te rijmen met de constatering van [het Bouwbedrijf] dat het water onder de badkamer van de woning uit de hemelwaterpijp verdwijnt. Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat [het Bouwbedrijf] voor de wateroverlast de juiste oorzaak heeft aangewezen en daarmee ook een juiste oplossing heeft aanbevolen.
4.13.
[het Bouwbedrijf] heeft een offerte uitgebracht waarin zij de kosten van het verhelpen van het probleem van wateroverlast (gesitueerd onder de badkamer van de woning) en de herstelwerkzaamheden heeft begroot op € 28.400,-- inclusief omzetbelasting. [B.V. I c.s.] heeft de hoogte van de kosten verder niet gemotiveerd weersproken, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding daarvan toewijsbaar acht.
4.14.
De VvE heeft voorts een bedrag van € 5.000,-- gevorderd als vergoeding voor schade aan het meubilair, de wandbedekking en de vloerbedekking in het souterrain van de woning. Gelet op de foto’s van de schade die de VvE heeft overgelegd, kan de schade ter zake naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid op dit bedrag worden geschat. De vordering wordt derhalve ook op dit punt toegewezen. De niet afzonderlijk weersproken vordering tot vergoeding van € 1.600,-- aan kosten voor vervangende woonruimte tijdens werkzaamheden, wordt eveneens toegewezen, evenals de niet afzonderlijk weersproken en op de wet gegronde vordering met betrekking tot de wettelijke rente.
4.15.
[het Bouwbedrijf] heeft daarnaast een bedrag van € 1.261,65 gefactureerd voor haar onderzoek naar de oorzaak van de waterlekkage. Deze kosten komen de rechtbank redelijk voor. De gevorderde vergoeding van deze kosten is op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub b BW toewijsbaar.
4.16.
Nu [B.V. I] en [B.V. II] beide verplicht zijn tot vergoeding van de schade, zal de rechtbank - gezien het bepaalde in artikel 6:102 BW - de gevorderde hoofdelijke veroordeling toewijzen.
4.17.
[B.V. I c.s.] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 110,57
- griffierecht € 1.929,--
- salaris advocaat
€ 1.158,--(2,0 punt × tarief € 579,--)
€ 1.158,--(2,0 punt × tarief € 579,--)
totaal € 3.197,57
4.18.
De over de proceskosten gevorderde rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld. Voor een veroordeling in de door de VvE gevorderde nakosten bestaat geen grond, nu de proceskostenveroordeling voor die kosten reeds een executoriale titel oplevert.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
veroordeelt [B.V. I c.s.] hoofdelijk tot voldoening aan de VvE van een bedrag van € 36.261,65, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 16 februari 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [B.V. I c.s.] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 3.197,57, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
verklaart deze veroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Harmsen en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2017, in tegenwoordigheid van de griffier. [1]