Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 17/1779 t/m 17/1917 en SGR 17/1925 t/m 17/1961, SGR 17/1965 t/m 2002, SGR 17/2005 t/m 2037, SGR 17/2045 en SGR 17/2047.
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 november 2017 in de zaken tussen
[B.V. X], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. M.M. Vogel),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
Op de voet van artikel 22, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft verweerder aan eiseres de hierna onder 1 vermelde beschikkingen gegeven en de daarop gebaseerde aanslagen in de onroerende zaakbelasting voor het jaar 2015 en 2016 opgelegd.
Eiseres heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 januari 2017 en 31 januari 2017 heeft verweerder de bezwaren van eiseres gegrond verklaard, de beschikkingen gewijzigd en de aanslag verminderd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 september 2017.
Namens eiseres zijn [persoon A], [persoon B] en [persoon C] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon D], [persoon E] en [persoon F].
Overwegingen
Feiten
1. Bij beschikkingen van 12 januari 2016 heeft verweerder de WOZ-waarde vastgesteld van 126 onroerende zaken (de objecten) die deel uitmaken van het winkelcentrum [winkelcentrum] te [plaats] (het winkelcentrum). Het winkelcentrum is in [jaartal] gebouwd en wordt in gedeelten verhuurd. De totale voor verhuur beschikbare vloeroppervlakte is ongeveer 85.890 m². De beschikkingen zijn gegeven voor het jaar 2015 met als waardepeildatum 1 januari 2014. Bij beschikkingen van 16 februari 2016, 29 maart 2016 en 28 april 2016 heeft verweerder de waarde van de objecten vastgesteld voor het jaar 2016.
2. Op 22 april 2015 heeft eiseres het winkelcentrum gekocht voor € 66.000.000, exclusief 6% overdrachtsbelasting. De totale waarde voor 2015 volgens de beschikkingen is € 67.644.000 en voor 2016 € 64.207.000. Bij de bestreden uitspraken op bezwaar heeft verweerder de totale waarde voor 2015 nader vastgesteld op € 60.121.000 en voor 2016 op € 60.667.000.
Geschil
3. In geschil is de berekende huurwaardekapitalisatiefactor.
4. Eiseres meent, mede op basis van de door haar enige maanden na de peildatum 2016 betaalde koopprijs, dat verweerder bij de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor ten onrechte de bij aankoop verschuldigde overdrachtsbelasting als onderdeel van de koopprijs meeneemt en niet de juiste correcties aanbrengt in verband met de verkrijgingsfictie, courtagekosten en de tegen niet marktconforme prijzen verhuurde objecten (de problematiek van de kraag en het gat).
5. Eiseres komt daarmee op een kapitalisatiefactor van 6,1 en een totale WOZ‑waarde van € 50.647.000. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, tot wijziging van de beschikkingen en tot verlaging van de waarden tot in totaal € 50.647.000.
6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
7. Partijen zijn in de bezwaarfase met elkaar in overleg getreden. Verweerder heeft een compromisvoorstel gedaan, waarbij de huurwaardekapitalisatiefactoren naar beneden zijn bijgesteld tot voor 2015 7,4 voor de begane grond, 7,2 voor de eerste etage en 7,0 voor de tweede etage en voor 2016 7,4 voor de begane grond, 7,2 voor de eerste etage en 7,0 voor de tweede etage. Dit resulteert in een totale waarde voor alle objecten samen van € 60.121.000 voor 2015 en € 60.667.000 voor 2016. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarden conform het door eiseres niet geaccepteerde compromisvoorstel vastgesteld.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank zal zich beperken tot de partijen verdeeld houdende geschilpunten en overweegt daartoe als volgt.
9. Verweerder heeft de waarden van de objecten vastgesteld met gebruikmaking van de methode van huurwaardekapitalisatie. Tussen partijen is niet in geschil dat dit een voor de waardebepaling van de objecten geschikte methode is. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
10. Verweerder heeft om de huurwaardekapitalisatiefactor vast te stellen een systeem ontwikkeld, waarin de voor de markt van bedrijfspanden relevante gegevens in de gemeente worden bijgehouden: alle in de gemeente voorkomende transacties van bedrijfspanden, de voor bedrijfslocaties betaalde huren en de leegstand monitort verweerder. Eiseres betwist de door verweerder in het systeem bijgehouden data niet.
Verder houdt verweerder rekening met locatieklassen. Op basis van de gegevens uit het systeem is verweerder voor de objecten voor 2015 uitgekomen op een huurwaardekapitalisatiefactor van 8,3. Voor 2016 is dit 8,1 voor de begane grond, 7,9 voor de eerste etage en 7,4 voor de tweede etage.
Verkrijgingsfictie
11. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Voor als beleggingsobject verhandelde bedrijfsruimten, die in de huidige markt veelal een hogere waarde hebben indien deze verhuurd zijn dan wanneer deze leegstaan, geldt deze verkrijgingsfictie evenzeer als voor woningen. Partijen verschillen van mening over de vraag op welke wijze de voor de waarde-vaststelling gebruikte ver- en aankoopprijzen van (deels) verhuurde beleggingspanden moet worden gecorrigeerd in verband met deze verkrijgingsfictie.
12. De stelling van eiseres dat de correctie plaats moet vinden door uit te gaan van de prijs die de beste koper bereid is te betalen voor het leegstaande object, waarbij het in dit geval twee jaar duurt, voordat een nieuwe huurder is gevonden, volgt de rechtbank niet. Hierbij overweegt de rechtbank dat de aankoop van de objecten als oogmerk heeft het verkrijgen van rendement uit huur, niet het gebruik door de koper zelf. Bij het bepalen van de prijs, die de koper bereid is te betalen voor een volgens de verkrijgingsfictie leeg bedrijfsgebouw, houdt de koper rekening met de aanwezigheid van potentiële huurders. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de correctie moet plaatsvinden op basis van de (in tijdseenheden uitgedrukte) gemiddelde leegstand van vergelijkbare panden in een vergelijkbare markt. Verweerder heeft dit leegstandrisico voor de objecten vastgesteld op basis van een veelheid van gegevens over de markt over een langere periode. De rechtbank merkt hierbij op dat bij de vaststelling van het leegstandrisico in het kader van de huurwaardekapitalisatiefactor alleen rekening gehouden wordt met daadwerkelijke leegstand en dus met de periode waarin er geen huuropbrengsten zijn. Eiseres lijkt er bij de berekening van het leegstandrisico ten onrechte vanuit te gaan dat rekening gehouden wordt met de tijd, die gemoeid is met het vinden van een nieuwe huurder, zodra de verhuurder weet dat de huur beëindigd zal worden. Hiermee wordt de opzegtermijn als periode van leegstand gerekend, terwijl er gedurende de opzegtermijn wel huuropbrengsten zijn.
Ten tijde van de aankoop gerealiseerde niet marktconforme huren
13. Partijen zijn het er over eens dat de koper van een (deels) verhuurd beleggingspand bereid is meer te betalen, indien de gerealiseerde huur hoger is dan de marktconforme huur. In dat geval is er sprake van een kraag, op basis waarvan de voor de waarde-vaststelling op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikte aan- en verkoopprijzen in de markt moeten worden gecorrigeerd. De verkrijgingsfictie brengt niet met zich dat wordt uitgegaan van de prijs voor een daadwerkelijk leegstaand object ( de rechtbank verwijst naar hetgeen hiervoor onder 11 is overwogen), zodat eveneens een correctie van die verkoopprijzen moet plaatsvinden voor objecten waarvan de gerealiseerde huur lager is dan de marktconforme huur.
14. De waardebepaling heeft plaatsgevonden op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie, zodat de door eiseres in 2015 daadwerkelijk betaalde koopprijs niet zonder meer maatgevend is voor de waarde. Partijen zijn het er ook over eens dat op een prijs betaald voor een deels verhuurd beleggingspand met verschillende objecten correcties moeten worden aangebracht wil deze prijs bepalend zijn voor de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Nu eiseres ervan uit is gegaan dat slechts een correctie moet plaatsvinden in verband met gerealiseerde huren hoger dan de marktconforme huur (de kraag), kan haar betoog dat de door haar betaalde koopprijs haar stelling dat verweerder de waarden te hoog heeft vastgesteld niet onderbouwen. Indien de door eiseres betaalde koopprijs wordt gecorrigeerd zowel in verband met ten tijde van de verkoop gerealiseerde huren hoger dan de marktconforme huur, als met huren lager dan de marktconforme huur, bevestigt deze de door verweerder vastgestelde waarde.
Overdrachtsbelasting, courtage en andere met de aankoop gemoeide kosten
15. Eiseres stelt dat verweerder voor de vaststelling van de waarde de voor de objecten betaalde koopprijs ten onrechte vermeerdert met de bij overdracht verschuldigde overdrachtsbelasting en ten onrechte geen rekening houdt met courtage en overige met de koop gemoeide kosten.
16. De rechtbank overweegt dat begrijpelijk is dat verweerder bij de vaststelling van de huurwaardekapitalisatiefactor de bij overdracht verschuldigde overdrachtsbelasting en de andere met een aankoop gemoeide kosten ziet als deel van de investering die de koper moet doen om een bepaald rendement te behalen. Bij de vaststelling van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengt verweerder ook een correctie van 7% aan in verband met verwervingskosten.
De rechtbank is van oordeel dat in beginsel de overdrachtsbelasting geen onderdeel vormt van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
17. Verweerder heeft de rechtbank onvoldoende inzicht verstrekt in de wijze waarop volgens het eigen systeem van verweerder de uiteindelijke waarde wordt vastgesteld om te kunnen oordelen dat voldoende rekening is gehouden met het feit dat de overdrachtsbelasting en andere kosten wel een onderdeel vormen van de investering maar geen onderdeel vormen van de waarde. Nu verweerder, in de veronderstelling dat een compromis was bereikt, in bezwaar lagere waarden heeft vastgesteld, kan echter evenmin worden geoordeeld dat de thans in beroep bestreden waarden te hoog zijn vastgesteld.
18. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de slotsom dat de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarden niet te hoog zijn en de beroepen gezien de aangedragen beroepsgronden ongegrond moeten worden verklaard.
Proceskosten
19. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter en mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2017.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.