Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 16/2554; SGR 16/2557; SGR 16/2558; SGR 16/2561; SGR 16/2562; SGR 16/2563; SGR 16/2564; SGR 16/2566; SGR 16/2567; SGR 16/2568; SGR 16/2570; SGR 16/2572; SGR 16/2573; SGR 16/2574 en SGR 16/2575
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 mei 2017 in de zaken tussen
[eiseres] N.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. J.A. Huijgen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen van 31 december 2014 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de hierna onder 1 te noemen onroerende zaken, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), op waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld.
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (gebruikersbelasting) voor het jaar 2012. Tevens zijn daarbij aan eiseres aanslagen rioolheffing (gebruiker) voor het jaar 2012 opgelegd (hierna ook: de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen. Eiseres heeft tevens bezwaar gemaakt tegen de aan haar opgelegde aanslagen rioolheffing.
Bij uitspraken op bezwaar van 23 februari 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Daarbij is ten aanzien van één stuk om geheimhouding verzocht. De zaak is vervolgens naar de geheimhoudingskamer verwezen.
De geheimhoudingskamer heeft op 1 augustus 2016 beslist dat het verzoek van verweerder om geheimhouding van het betreffende stuk ongerechtvaardigd is. Verweerder heeft vervolgens dat stuk alsnog aan de stukken toegevoegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2017.
Namens eiseres is verschenen mr. M.H. Anema, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden mr. A.J. ten Hoedt en M.A.M. van den Oord.
Overwegingen
Feiten
1. Verweerder heeft bij genoemde beschikkingen van 31 december 2014 de WOZ-waarde van de navolgende onroerende zaken vastgesteld:
1. [station 1] ;
Waarde € 1.137.000.
2. [station 2] ;
Waarde € 763.000.
3. [station 3] ;
Waarde € 589.000.
4. [station 4] ;
Waarde € 730.000.
5. [station 5] ;
Waarde € 940.000.
6. [station 6] ;
Waarde € 590.000.
7. [station 7] ;
Waarde € 914.000.
8. [station 8] ;
Waarde € 869.000.
9. [station 9] ;
Waarde € 780.000.
10. [station 10] ;
Waarde € 839.000.
11. [station 11] ;
Waarde € 463.000.
12. [station 12] ;
Waarde € 443.000.
13. [station 13] ;
Waarde € 800.000.
14. [station 14] ;
Waarde € 459.000.
15. [station 15] ;
Waarde € 780.000.
(hierna ook te noemen het/de station(s).
2. Met betrekking tot de 15 stations zijn aan eiseres aanslagen onroerende-zaakbelastingen (ozb-gebruikersbelasting 2012) opgelegd, alsmede telkens aanslagen in de rioolheffing voor het jaar 2012 ten bedrage van € 102,30.
3. Het Stadsgewest Haaglanden, thans geheten “Metropoolregio Rotterdam Den Haag”, (hierna het Stadsgewest) beheerde onder de naam RandstadRail een stelsel van lightrailverbindingen tussen Rotterdam, Zoetermeer en Den Haag. De onderwerpelijke stations zijn gelegen aan dit spoorstelsel. Eiseres heeft door middel van een concessie het operationeel beheer van de RandstadRail verkregen van het Stadsgewest.
4. Eigenaar van 12 van de stations is het Stadsgewest. Drie stations zijn in eigendom bij de gemeente Zoetermeer.
5. Bij brief van 13 oktober 2014 is door het Stadsgewest verklaard dat [eiseres] gebruiker van de stations is.
Geschil6.Primair is in geschil of eiseres terecht als gebruiker en daarmee als belasting- plichtige is aangemerkt voor de aanslagen ozb en rioolheffing. Subsidiair is in geschil of eiseres als deelgebruiker moet worden aangemerkt. Meer subsidiair is de voor de stations vastgestelde waarde in geschil.
7. Eiseres heeft gesteld dat zij geen gebruiker is. Daartoe is het volgende aangevoerd. Het Stadsgewest beheerde onder de naam RandstadRail een stelsel van lightrailverbindingen tussen Den Haag en Zoetermeer. Het Stadsgewest heeft het operationeel beheer van de RandstadRail in Zoetermeer en Den Haag via een concessie aan eiseres uitbesteed. Eiseres zorgt voor het uitvoeren van openbaar vervoer per sneltram in Zoetermeer. Trams rijden dagelijks over de tramrails langs de vijftien stations. Feitelijk gezien gebruikt eiseres de stations niet. Het zijn de mensen die van het openbaar vervoer gebruik maken die deze stations gebruiken om met de RandstadRail te kunnen reizen. Eiseres stelt dat zij als concessiehouder niet kan worden aangemerkt als gebruiker van de stations. Nu zij geen gebruiker is kunnen zowel de ozb-aanslagen als de aanslagen rioolheffing niet aan haar worden opgelegd.
8. Subsidiair heeft eiseres gesteld dat zij als deelgebruiker moet worden aangemerkt en daarom niet belastingplichtig is. Eiseres heeft niet de gehele onroerende zaken in beheer gekregen, maar slechts een deel daarvan. De op de stations aanwezige reclamezuilen zijn door het Stadsgewest verhuurd aan [bedrijf] B.V. Deze B.V. beheert ook de bankjes, zoutbakken en zuilen. De uitloopstroken van de stations zijn eveneens niet bij eiseres in beheer. Ook winkelend publiek maakt gebruik van de stations om van de naastgelegen parkeerterreinen naar de winkels te gaan. Hierdoor zijn delen van het station in gebruik afgestaan aan een derde. Op grond van het bepaalde in het tweede lid, aanhef en onder a, van artikel 1 van Pro de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2012 van de gemeente Zoetermeer moet, indien een deel van een perceel voor gebruik is afgestaan degene die dat gedeelte in gebruik heeft afgestaan, als gebruiker worden aangemerkt. Het Stadgewest heeft als eigenaar het gebruik van in ieder geval de zuilen afgestaan en daarom moet eiseres als deelgebruiker worden aangemerkt.
9. Meer subsidiair is aangevoerd dat de WOZ-waarden van de stations te hoog is. Daartoe is - onder meer – verwezen naar een rapport van een taxateur van DTW Zadelhoff.
10. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken. Met betrekking tot de vastgestelde waarden van de stations heeft verweerder verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt door M.A.M. van den Oord, makelaar en taxateur vastgoed gecertificeerd.
Beoordeling van het geschil
Gebruik.
11. Ingevolge artikel 220 van Pro de Gemeentewet worden de onroerende zaakbelastingen geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken.
12. Als gebruiker van een onroerende zaak in de zin van artikel 220, aanhef en letter a, van de Gemeentewet kan worden aangemerkt degene die de zaak metterdaad bezit ter bevrediging van zijn behoeften (vgl. HR 7 oktober 1998, nr. 33767, LJN AA2318, BNB 1999/5).
13. Op grond van het bepaalde in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2012 (de Verordening) van de gemeente Zoetermeer (hierna: de Verordening) wordt een gebruikersbelasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt. Op grond van het bepaalde in het tweede lid, aanhef en onder a, van dat artikel wordt bij de gebruikersbelasting gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is gegeven, aangemerkt als gebruik door degene die dat deel in gebruik heeft gegeven.
14. Ingevolge artikel 3 van Pro de Verordening op de heffing en de invordering van rioolheffing 2012 van de gemeente Zoetermeer (de Verordening rioolheffing) wordt rioolheffing geheven van de gebruiker van een perceel van waaruit water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd. Als gebruiker wordt aangemerkt degene die naar de omstandigheden beoordeeld het perceel al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt.
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht eiseres als gebruiker van de stations en daarmee als belastingplichtige voor de ozb-aanslagen en aanslagen rioolheffing aangemerkt. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. Eiseres heeft door middel van een concessie het operationeel beheer van de RandstadRail verkregen van het Stadsgewest. De onderwerpelijke stations zijn gelegen aan dit spoorstelsel. Bij de concessie is aan eiseres het alleenrecht gegeven (artikel 19 Wet Pro personenvervoer) voor de exploitatie van het personenvervoer via de RandstadRail. Daaruit vloeit voort dat zij ook gebruiker is van de stations. Deze zijn immers onlosmakelijk verbonden aan het verrichten van openbaar vervoersdiensten want zonder haltes en stations is het openbaar vervoer van personen niet mogelijk. De stelling van eiseres dat de reizigers als gebruikers van de stations moeten worden aangemerkt volgt de rechtbank niet. De reizigers betreden de stations om als passagiers plaats te nemen in de trams van eiseres die het station aandoen of om zich, na zodanig vervoer, naar elders te begeven. Het in die zin gebruikmaken van de stations moet worden aangemerkt als gebruik door eiseres (vgl. Gerechtshof Amsterdam, 17 oktober 2003; ECLI: NL:GHAMS:2003:AM7962).
Deelgebruik/Objectafbakening
16. Eiseres voert subsidiair aan dat het Stadsgewest de stations maar voor een deel aan haar in gebruik heeft gegeven.
17. Naar het oordeel van de rechtbank horen de reclame- en informatiezuilen en de uitloopstroken bij de stations en vormen zij onzelfstandige delen van het station. Er is dan ook terecht uitgegaan van één WOZ-object per station. De uitloopstroken zijn niet aan derden in gebruik gegeven. Deze delen zijn dienstbaar aan de stations en maken daarvan deel uit, zodat eiseres als gebruiker ervan heeft te gelden. Dat bepaalde delen uit veiligheidsoverwegingen niet vrij toegankelijk zijn voor het publiek, maakt dit niet anders. De rechtbank acht het gebruik door derden van de reclamezuilen, als onzelfstandige delen van het station, van een zodanig ondergeschikte betekenis dat niet tot het oordeel wordt gekomen dat sprake is van deelgebruik in de zin van artikel 220b, lid 1, aanhef en onderdeel a van de Gemeentewet.
18. Eiseres heeft nog aangevoerd dat bij drie stations sprake is van volgtijdig gebruik omdat eiseres deze stations niet rechtstreeks van de eigenaar (de gemeente Zoetermeer) in beheer heeft gekregen, maar via het Stadsgewest. Deze stelling faalt. Eiseres heeft door middel van de aan haar verleende concessie en onder dezelfde condities het gebruik verkregen van alle hier in geding zijnde stations. Van volgtijdig gebruik is bij deze drie stations geen sprake.
19. Eiseres is dan ook terecht als belastingplichtige aangemerkt.
Rioolheffing
20. Niet in geding is dat vanuit de stations (regen)water direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd. Het tarief van de heffing ten bedrage van € 102,30 per object is evenmin in geschil. Nu eiseres gelet op hetgeen hiervoor is overwogen als gebruiker van de stations moet worden aangemerkt, moet zij tevens als belastingplichtige voor de rioolheffing worden aangemerkt. Gelet hierop zijn de aanslagen rioolheffing terecht en naar een juist bedrag aan haar opgelegd. De beroepen gericht tegen de aanslagen rioolheffing 2012 zullen daarom ongegrond worden verklaard.
Waardebepaling WOZ
21. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt - voor zover hier van belang - in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
22. Ingevolge artikel 14, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
23. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object per de waardepeildatum 1 januari 2012 moet worden bepaald naar de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de stations niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
24. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder met het overleggen van de taxatierapporten, de bijgevoegde berekeningen gecorrigeerde vervangingswaarde en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd erin geslaagd om de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de stations aannemelijk te maken. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarden van de stations in eerste instantie gebaseerd op de bouwkosten van twee RandstadRail stations, te weten [station 16] en [station 17] . Deze stations zijn gebouwd medio 2006. De bouwkosten bedroegen respectievelijk € 632.575 en € 762.425. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze stations goed vergelijkbaar met de thans in geding zijnde RandstadRail stations. Op grond van deze bouwkosten heeft verweerder voor de perrons van beide stations een m²-prijs bepaald van € 925, alsmede een m²-prijs voor de zijstroken en overkappingen. De rechtbank verwijst hiervoor naar de berekeningen gevoegd bij bijlage 15 van het verweerschrift. Bij de bepaling van de waarde van de onderwerpelijke stations heeft verweerder voor de perrons een m²-prijs gehanteerd variërend van € 925 tot € 1.146 per m². Gelet op de prijsontwikkeling in de periode 2006-2012 kan naar het oordeel van de rechtbank deze m²-prijs niet als te hoog worden beschouwd. Verweerder heeft vervolgens een percentage voor technische afschrijving gehanteerd, waarbij per perron rekening is gehouden met het bouwjaar, de levensduur en restwaarde daarvan. De rechtbank acht dat percentage aannemelijk en niet te laag. De waarde van de overige componenten is op een vergelijkbare manier bepaald. Ook hier is weer rekening is gehouden met het bouwjaar, de levensduur en restwaarde van het betreffende onderdeel.
De door verweerder gehanteerde m²-prijs voor de grond bedraagt € 20 per m². Deze prijs is door eiseres niet weersproken en de rechtbank sluit zich daarbij aan.
Mede gelet op de bouwkosten van het nieuwe perron van het [station 1] en de (hoge) bouwkosten van de [station 18] en [station 19] te Rotterdam, ook als rekening wordt gehouden met de verschillen tussen deze stations wat afwerking en luxe betreft, kan niet worden gezegd dat de door verweerder vastgestelde waarde van de in geding zijn stations, vergeleken met de bouwkosten van genoemde stations, als te hoog moet worden beschouwd.
25. Wat eiseres hiertegen heeft aangevoerd maakt het bovenstaande niet anders.
26. De door eiseres overgelegde taxatierapporten opgemaakt door taxateur Daalmans van DTZ Zadelhoff missen onderbouwing van de daarin gehanteerde gecorrigeerde vervangingswaarde voor de diverse onderdelen van de stations. Een waardebepaling met behulp van prijzen uit de taxatiewijzer voor NS-stations kan niet worden gevolgd. Terecht heeft verweerder gesteld dat deze taxatiewijzer, mede gelet op de onderlinge verschillen, niet van toepassing is voor spoor gerelateerde objecten van andere railinfrastructuur- beheerders, zoals de onderhavige stations van de RandstadRail.
27. De onjuiste vermelding van de datums op de taxatieverslagen (bijlage 11 bij het beroepschrift) betreft, naar verweerder aannemelijk heeft gemaakt, een typefout, welke geen invloed heeft op de vastgestelde waarden. Verweerder heeft bij het toezenden van de concept-uitspraak op bezwaar gecorrigeerde versies van deze verslagen gevoegd. Daaruit blijkt dat de gewijzigde (juiste) datum prijspeil en belastingjaar, geen invloed heeft op de percentages voor de technische afschrijving. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door verweerder gehanteerde percentages voor de technische afschrijving onjuist zijn.
28 Dat eiseres geen inzicht heeft in de door verweerder gebruikte rekenmodellen en niet kan nagaan of de berekeningen juist zijn, leidt niet tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van de stations als te hoog moet worden aangemerkt. Met de overlegging van de taxatieverslagen en de onderbouwing van de daarin gehanteerde kengetallen heeft verweerder het, door de rechtbank toetsbare, bewijs geleverd dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
29. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en een motiveringsgebrek is geen sprake. Hetgeen verder nog door eiseres is aangevoerd kan niet leiden tot de door haar voorgestane verlaging van de WOZ-waarden van de in geding zijnde stations.
30. Gelet op wat hiervoor is overwogen zullen de beroepen ongegrond worden verklaard.
Proceskosten
31. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, voorzitter, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. S.E. Postema, leden, in aanwezigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2017.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.