ECLI:NL:RBDHA:2018:16338

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/544372 / HA ZA 17-1263

Vonnis van 28 november 2018

in de zaak van

VERENIGING VAN EIGENAARS: PALACE-APPARTEMENTEN III, GEVERS DEYNOOTWEG 994 TOT EN MET 1128A (EVEN NUMMERS) TE’S-GRAVENHAGE, te Den Haag,

eiseres,

advocaat mr. M.J.R. Elbers te Arnhem,

tegen

1.[gedaagde 1] , te [woonplaats 1] ,

2.
[gedaagde 2], te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. H.M. Kruijsen te Nijmegen.

Partijen zullen hierna “de VvE” en “ [gedaagden] ” worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 1 december 2017 met producties 1 tot en met 18;
de conclusie van antwoord van 24 januari 2018 met producties 1 tot en met 6;
het tussenvonnis van 14 maart 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 17 oktober 2018.

1.2.

Het proces-verbaal van comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen van feitelijke aard op de verslaglegging kenbaar te maken. Zij hebben van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 25 februari 1993 is de erfpacht voor onbepaalde tijd van een oppervlakte grond in de buurt van de boulevard in Scheveningen, met de rechten van de erfpachter op de daarop gestichte opstallen, opgesplitst in vijf appartementsrechten. Een van deze vijf appartementsrechten is bij notariële akte van diezelfde dag ondergesplitst in 119 appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie AF, complexaanduiding 3844-A, apartementsindices 139 tot en met 257. Dit appartementencomplex is lokaal bekend als ‘Emma Staete’ en is gelegen aan de Gevers Deynootweg in Scheveningen (Den Haag). In deze zelfde (onder)splitsingsakte is de VvE opgericht.

2.2.

Bij notariële akte van 29 november 2002 (hierna te noemen: de Splitsingsakte) is de onder 2.1. genoemde splitsingsakte gerectificeerd door de splitsingstekening(en) in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie. Ook is in de Splitsingsakte een volledig reglement van splitsing (hierna te noemen: “het reglement van splitsing”) opgenomen, dat is gebaseerd op het modelreglement van splitsing van 2 januari 1992. Het reglement van splitsing bepaalt onder meer het volgende:

“Artikel 17(…)

3.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement (het reglement van splitsing, rb), het huishoudelijk reglement (…) en de voorschriften, die door de daartoe bevoegde overheidsinstanties en/of assuradeuren vastgesteld zijn of worden, in acht te nemen.

4.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in deze akte gegeven bestemming, te weten: voor de appartementsrechten met indexnummers: (…) A-209 tot en met A-218 (…): woning;met dien verstande evenwel dat de opslag van gevaarlijke, verontreinigde dan wel verontreinigde stoffen niet is geoorloofd.Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering en de Hoofdvergadering. De vergadering en de Hoofdvergadering kan/kunnen bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.(…)Het is niet toegestaan in privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van erotiek en geestverruimende middelen (waaronder begrepen de handel in drugs) uit te oefenen.

(…)

Artikel 24

1.
Een eigenaar kan zijn appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning, slechts in zijn geheel in gebruik geven.

2.
Onverminderd het sub 1 bepaalde kan een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan één of meer anderen in gebruik geven, mits hij ervoor zorg draagt dat die andere(n) het gebruik slechts verkrijg(t)(en) na ondertekening en afgifte aan het bestuur van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij (zij) de bepalingen van het reglement, het Reglement, het eventuele huishoudelijk reglement en het Huishoudelijk Reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, voorzover die op een gebruiker betrekking zal hebben, zal (zullen) naleven.Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wordt gegeven.”

(…)Artikel 29A

1.
Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement, het huishoudelijk reglement (…), hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

2.
Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem voor elke overtreding of niet-nakoming een boete opleggen, ter grootte als door de vergadering te bepalen, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.”

2.3.

Het complex ‘Emma Staete’ heeft commerciële ruimten op de begane grond en meer dan honderd appartementen met als bestemming ‘woning’ op de daarboven gelegen verdiepingen.

2.4.

[gedaagden] zijn sinds 22 augustus 2016 eigenaar van een appartement in ‘Emma Staete’. [gedaagden] zijn gerechtigd tot het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie AF 3844 A217, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de [-] woonlaag met berging op parkeerniveau en verder toebehoren aan de Gevers Deynootweg [huisnr.] te Den Haag (hierna: “het appartement”).

2.5.

[gedaagden] verhuren het appartement regelmatig op commerciële basis voor korte duur (short stay) aan derden. In het hoogseizoen verhuren zij het appartement ongeveer 60% tot 80% van de tijd. In het laagseizoen wordt het appartement ongeveer 30% van de tijd verhuurd. Daarnaast stellen zij het appartement geregeld gratis beschikbaar aan vrienden en maken zij ook zelf gebruik van het appartement. Voor de verhuur aan derden wordt het appartement te huur aangeboden op de websites
www.airbnb.nl,
www.booking.comen
[naam website]. Op deze laatste website staat het volgende tarievenoverzicht vermeld:

2.6.

[gedaagden] zijn verder eigenaar van een tweetal andere appartementen – waarvan één in het naastgelegen appartementencomplex Wilhemina Staete – die beide langdurig zijn verhuurd. Deze huurders verhuren de appartementen op hun beurt op commerciële basis voor korte duur (short stay) aan derden. Onlangs hebben [gedaagden] met het oog op verhuur een vierde appartement aangekocht.

2.7.

Bij brief van 1 november 2016 heeft de beheerder van de VvE [gedaagden] er onder meer op gewezen dat commerciële verhuur voor kortere duur (short stay) in strijd is met artikel 17 van het reglement van splitsing. Zij heeft [gedaagden] verzocht verhuur op basis van short stay per direct te beëindigen. [gedaagden] hebben aan dat verzoek geen gehoor gegeven. Bij brief van 23 februari 2017 heeft de beheerder van de VvE [gedaagden] opnieuw gesommeerd de verhuur te staken, op straffe van een boete van € 200,-. [gedaagden] hebben daarop schriftelijk te kennen gegeven dat zij geen gehoor zullen geven aan het verzoek van de VvE. Op 13 maart 2017 heeft de beheerder namens het bestuur van de VvE [gedaagden] een boete opgelegd van € 200,-. [gedaagden] hebben deze boete niet voldaan.

2.8.

De VvE heeft op de algemene ledenvergadering van 28 maart 2017 het besluit genomen tot het starten van een procedure tegen [gedaagden] om naleving van de reglementen af te dwingen.

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert – samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

voor recht verklaart dat [gedaagden] door het voor korte duur verhuren via AirBnB of via soortgelijke websites, althans als short stay, althans voor korte duur verhuren aan toeristen, van het appartement, in strijd handelen met de wet, de jurisprudentie, althans de akte van splitsing;

[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag dat [gedaagden] het appartement aan derden in gebruik geven voor korte duur via AirBnB of via soortgelijke websites, althans als short stay, althans voor korte duur verhuren aan toeristen;

[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de geldboete van € 200,-;

[gedaagden] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

De VvE legt in de kern het volgende aan haar vorderingen ten grondslag.

Op grond van artikel 17 lid 4 van het reglement van splitsing geldt dat de bestemming voor het appartement “woning” is. Short stay gebruik is in strijd met deze bestemming, zodat [gedaagden] onrechtmatig handelen jegens de VvE door het appartement voor short stay in gebruik te geven aan derden/toeristen. De VvE dient toe te zien op naleving van de verplichtingen van de appartementseigenaren, zoat zij belang heeft bij haar vorderingen. Met de onrechtmatige verhuur zijn [gedaagden] ook de verbeurde boete van € 200,-, zoals volgt uit het reglement van splitsing, verschuldigd.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In dit geding staat de vraag centraal of [gedaagden] met de verhuur van het appartement voor korte duur aan toeristen in strijd handelen met de akte van splitsing, meer in het bijzonder artikel 17 lid 4 van het reglement van splitsing met de daaraan nader in deze akte voor het appartement gegeven bestemming: woning.

De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Daartoe geldt het volgende.

4.2.

Artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een appartementsrechteigenaar gerechtigd is het gedeelte dat bestemd is als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, maar wel onverminderd het bepaalde in artikel 5:112 lid 4 BW. Artikel 5:112 lid 4 BW verwijst naar het reglement van splitsing. Artikel 5:112 lid 4 BW bepaalt dat dit reglement een regeling omtrent het gebruik van de privégedeelten kan inhouden. Daarmee biedt de wet de mogelijkheid een beperking op het eigendomsrecht van een appartementsrechteigenaar aan te brengen. Als appartementseigenaar zijn [gedaagden] tegenover de andere eigenaren gebonden om de beperkingen na te leven.

4.3.

Uit het reglement van splitsing volgt dat [gedaagden] verplicht zijn het appartement te gebruiken overeenkomstig de bestemming “woning” en dat een gebruik dat afwijkt van die bestemming slechts is geoorloofd met toestemming van de vergadering en de Hoofdvergadering. De VvE stelt dat de door [gedaagden] uitgeoefende verhuur van het appartement aan derden in strijd is met de bestemming ‘woning’; [gedaagden] betwisten dat en voeren aan dat short stay verhuur in overeenstemming is met deze bestemming.

4.4.

Het bovenstaande geschilpunt vergt uitleg van de term ‘woning’ in het reglement van splitsing, dat onderdeel is van de Splitsingsakte. Bij uitleg van een bepaling uit een splitsingsakte komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de bepaling in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

4.5.

Anders dan [gedaagden] hebben aangevoerd speelt de bestuursrechtelijke bestemming waarbinnen het appartement valt bij de beoordeling van de privaatrechtelijke bestemming in artikel 17 lid 4 geen rol. Uit de enkele omstandigheid dat in artikel 17 lid 3 van het splitsingsreglement is bepaald dat de eigenaar en gebruiker (in algemene zin) bij het gebruik van het privégedeelte verplicht zijn de voorschriften die door overheidsinstanties zijn vastgesteld in acht te nemen, volgt niet dat begrippen in het bestemmingsplan doorwerken in de privaatrechtelijke bestemming zoals die in de akte is opgenomen. Dat geldt ook voor artikel 1 van de bijzondere voorwaarden van het reglement van splitsing, waarin is bepaald dat de grond uitsluitend gebruikt mag worden overeenkomstig de bestemming. Voornoemde bepalingen kunnen naast de privaatrechtelijke beperking van artikel 17 lid 4 bestaan. Nergens kan echter uit worden afgeleid dat met de verwijzing naar de publiekrechtelijke regels beoogd is de privaatrechtelijke bestemming “woning” in artikel 17 nader in te kleuren. De omstandigheid dat het appartementencomplex binnen de bestemmingsomschrijving “Gemengd 5” valt, strookt overigens met de feitelijke situatie waarbij zich op de begane grond van het appartementencomplex commerciële ruimten bevinden, en daarboven de appartementen (woningen) gelegen zijn.

4.6.

Verder kan, anders dan door [gedaagden] is aangevoerd, uit het verbod van artikel 17 lid 4 om in privé gedeelten bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van erotiek en geestverruimende middelen (waaronder begrepen de handel in drugs) uit te oefenen, niet andersom worden afgeleid dat andere bedrijfsmatige activiteiten, zoals short stay verhuur, wél zijn toegestaan. De rechtbank volgt de VvE in haar uitleg dat het hier niet om een limitatieve opsomming van specifieke verboden gaat. Deze opsomming beoogt er in elk geval geen misverstand over te laten bestaan dat deze activiteiten niet zijn toegestaan, maar strekt er niet toe de deur open te zetten voor andersoortige bedrijfsmatige activiteiten in strijd met de gegeven bestemming: woning.

4.7.

De rechtbank is van oordeel dat voor de uitleg van het begrip “woning” in artikel 17 lid 4 in ieder geval van belang is dat de appartementsrechteigenaar (althans gebruiker) met het gebruik van het appartement invulling geeft aan het hebben van duurzaam verblijf. De omstandigheid dat het appartement ook wel eens gratis beschikbaar wordt gesteld aan familie of vrienden is gelet op de verbondenheid met de hoofdbewoner daarmee niet in strijd, en dat is overigens allerminst ongebruikelijk. Partijen verschillen op dit punt ook niet van mening. Echter, toeristen of andere gasten die via boekingssites kortstondig tegen betaling het appartement huren (short stay), hebben geen duurzaam verblijf in het appartement, en daarbij geen andere verbondenheid met de hoofdbewoner dan de kortstondige commerciële verhuurrelatie. Deze commerciële verhuur dient er dan ook niet primair toe naasten een plezier te doen, maar om inkosten te genereren, zoals [gedaagden] ter zitting ook hebben erkend. Bovendien kleeft aan gemeenschappelijke bewoning van woningen in een appartementencomplex ook een aspect van sociale cohesie. Dat aspect wordt met de verhuur voor korte duur aangetast. Deze aantasting speelt in het bijzonder op de verdiepingen waar deze verhuur structureel plaatsvindt. Huurders voor korte duur hebben immers nauwelijks tot geen verbondenheid met de bewoners in het appartementencomplex. Dat kan in sommige gevallen intimiderend zijn en tot een gevoel van vervreemding leiden. De door de VvE geschetste situatie van short-stay-huurders die aan bewoners vragen waar de receptie te vinden is, is in dat kader tekenend.

Daarom wordt met de verhuur aan hen geen invulling gegeven aan de bestemming “woning”.

4.8.

Met de VvE is de rechtbank dan ook van oordeel dat voornoemde verhuur in strijd is met de in de splitsingsakte opgenomen bestemming. Door de verhuur voor korte duur is sprake van commerciële exploitatie van het appartement, waarmee het appartement in wezen een hotelfunctie verkrijgt. De bezettingsgraad van het appartement in het hoogseizoen en het tarievenoverzicht van de huurprijzen per dag op de website
[naam website]onderstrepen dat nog eens.

4.9.

Tussen partijen is voorts nog discussie gevoerd over de vraag of de verhuur voor korte duur overlast veroorzaakt. Hoewel de beantwoording van deze vraag voor de door de VvE gevraagde verklaring voor recht strikt genomen niet van belang is, overweegt de rechtbank daarover het volgende. Namens de VvE is genoegzaam toegelicht dat de verhuur voor korte duur in algemene zin overlast met zich brengt. Tussen partijen is niet in discussie dat in het verleden short stay huurders van andere appartementen in het complex met regelmaat het huisvuil niet op de juiste plaats hebben gedeponeerd. Huurders voor korte duur zorgen doorgaans ook voor meer geluidsoverlast en zij maken vaker op onregelmatige tijdstippen gebruik van algemene ruimten, waarbij het aannemelijk is dat dat meer in de nachtelijke uren gebeurt. Bij dit alles komt dat deze huurder gelet op de korte tijd van verblijf moeilijk effectief zijn aan te spreken op hun gedrag.

4.10.

De slotsom is dat [gedaagden] door verhuur van het appartement voor korte duur aan derden, in strijd handelen met het reglement van splitsing. De VvE heeft een voldoende belang bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht op dit punt, alsmede bij een dwangsom in geval van een nieuwe overtreding. De dwangsom zal worden gesteld op het gevorderde bedrag van € 1.000,- met een maximum van € 100.000,-. Nu [gedaagden] ondanks sommaties van de VvE de verhuur voor korte duur niet hebben gestaakt, zullen zij hoofdelijk worden veroordeeld in de door de VvE aangezegde boete van € 200,-, die is verschuldigd op grond van artikel 29A van het reglement van splitsing. Het verweer van [gedaagden] dat zij de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verschuldigd zijn wordt gepasseerd, omdat [gedaagden] verder niet toelichten waarom dat zo is. De vorderingen zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna volgt.

4.11.

De veroordeling tot betaling van een dwangsom bij overtreding van de gevorderde verklaring voor recht zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het belang van de VvE bij het staken van de verhuur door [gedaagden] is groter dan het financiële belang van [gedaagden] bij het (in ieder geval tijdelijk) doorverhuren van het appartement tot dat onherroepelijk over dit geschil is beslist. De omstandigheid dat [gedaagden] zich al tot maart 2019 hebben vastgelegd met verhuur aan derden doet daar niet aan af nu zij zichzelf, ondanks de eerdere sommaties van de VvE, in die positie hebben gebracht.

4.12.

[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten worden aan de zijde van de VvE tot dusver begroot op € 3.010,-, bestaande uit € 1.924,- voor betaald griffierecht en een vergoeding salaris advocaat van € 1.086,- (liquidatietarief berekend op basis van 2 punten x tarief € 543,-).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagden] door het voor korte duur verhuren via AirBnB of soortgelijke websites, althans als short stay, althans voor korte duur verhuren aan toeristen, van het appartement, in strijd handelen met het tot de Splitsingsakte behorende reglement van splitsing van de VvE;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag dat [gedaagden] hun appartement voor korte duur verhuren aan derden, met een maximum van € 100.000,-;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de geldboete van € 200,-;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van de procedure, begroot op € 3.010,- aan tot op heden gemaakte proceskosten, en op € 131,- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 68,- in geval van betekening;

5.5.

verklaart de veroordelingen onder 5.2, 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Keltjens en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2018.^[1]

Bij afwezigheid van de rechter die dit vonnis heeft gewezen is dit vonnis ondertekend door de rolrechter.