Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/5799
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
27 december 2018 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [PLAATS] , eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 7 augustus 2018 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2018.
Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [C] , taxateur.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [ADRES 2] 1 te [PLAATS] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 851.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. De woning is een vrijstaande woning met een inpandige garage, aanbouw en vier dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 649 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 610 m². De woning is in 1992 gebouwd.
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 789.000. Volgens eiser heeft verweerder geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de aan te leggen fietstunnel. Ook is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning.
5. Verweerder neemt het standpunt in dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix (de matrix) overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 851.899.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald door systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hiermee en met hetgeen hij verder heeft aangevoerd, in zijn bewijs geslaagd. De vergelijkingsobjecten zijn alle drie vrijstaande woning, net als de woning van eiser. Ook zijn de vergelijkingsobjecten voor wat betreft bouwjaar, grootte en ligging met de woning van eiser vergelijkbaar. Uit de in de matrix gehanteerde eenheidsprijs per kubieke meter blijkt dat verweerder bij het herleiden van de waarde van de woning uit de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging. Zo heeft verweerder toegelicht dat de [ADRES 1] in een andere, mindere wijk ligt, maar dat de woning net zover verwijderd is van alle voorzieningen, zoals winkels e.d. De [ADRES 1] ligt weliswaar aan een plantsoen met een weids uitzicht over een waterpartij, maar over het plantsoen zijn hoogspanningskabels getrokken. Rekening houdend met al deze omstandigheden heeft verweerder de ligging van de [ADRES 1] , net als de onderhavige woning, als gemiddeld beoordeeld. Verweerder heeft voorts onweersproken verklaard dat de [ADRES 2] [NR. 2] aan een kant aan het water ligt, zodat hierdoor in beginsel de ligging gekwalificeerd zou kunnen worden als bovengemiddeld. Echter aangezien deze woning ook nabij de A44 is gelegen is toch de ligging als gemiddeld beoordeeld. De ligging van de woning aan de [ADRES 2] [NR. 1] is gekwalificeerd als bovengemiddeld. Daarmee heeft, naar het oordeel van de rechtbank, verweerder voldoende rekening gehouden met het feit dat deze woning, in tegenstelling tot de woning van eiser niet direct aan het (nieuwe) fietspad ligt. Gelet op voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat met de ligging van de woning rekening is gehouden.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat ook indien de kwaliteit/luxe van de [ADRES 2] [NR. 2] zou worden beoordeeld als boven gemiddeld, in plaats van de huidige kwalificatie gemiddeld, dit niet leidt tot een lagere WOZ-waarde van de woning van eiser. De reden daarvoor is dat de waarde aan de hand van alle gegevens van de vergelijkingsobjecten is berekend op € 888.780. De waarde van de woning is echter lager vastgesteld op € 851.000. Bij een aanpassing van de kwalificatie van de kwaliteit/luxe komt de (her)berekende waarde niet onder deze waarde van € 851.000.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van
mr. L. Heekelaar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
27 december 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.