Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
Rolnr.: 6688624 RL EXPL 18-4071
27 juni 2018
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser] ,verblijvende te [woonplaats] ,eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. S.E. de Vriend-Juten,
gemachtigde: mr. S.E. de Vriend-Juten,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.J.M. van den Brûle.
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.J.M. van den Brûle.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 februari 2018;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens van voorwaardelijk eis in reconventie;
- de in het geding gebrachte producties.
Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk verhuurder en huurder.
Op 28 mei 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen verhuurder bijgestaan door zijn gemachtigde en huurder, eveneens bijgestaan door zijn gemachtigde en door de tolk Duitse taal [tolk] . Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
Feiten in conventie en in reconventie
Partijen hebben een huurovereenkomst (hierna ook : de huurovereenkomst) gesloten op grond waarvan huurder met ingang van 1 mei 2016 voor onbepaalde tijd van verhuurder huurt het gestoffeerde appartement aan de [adres] te [plaats] ( hierna ook het gehuurde).
Bij aangetekende brief van 9 oktober 2017 heeft verhuurder de huur van het gehuurde opgezegd tegen 31 december 2017.
Vordering in conventie en de grondslag daarvan
Verhuurder vordert in conventie bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
-de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringend eigen gebruik op grond van artikel 7:274, eerste lid, onder c BW;
-indien de gevorderde beëindiging wordt toegewezen het tijdstip van de beëindiging van de overeenkomst te bepalen op 31 maart 2018, dan wel een andere redelijke einddatum waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast te stellen;
-huurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde onder afgifte van de sleutels binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, dan wel binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, dan wel een door de kantonrechter te bepalen dwangsom;
-verhuurder te machtigen, voor zover huurder in gebreke blijft aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen, de ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm op kosten van huurder, begroot op een maximum bedrag van € 750,00, inclusief BTW;
-huurder te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
Verhuurder legt aan deze vordering, naast voormelde feiten, het navolgende ten grondslag.
Verhuurder heeft vanwege een baan in het buitenland het gehuurde verhuurd. Hij is onverwacht teruggekeerd naar Nederland na te zijn ontslagen en is per 1 september 2017 begonnen met zijn huidige werkzaamheden in Den Haag.
Verhuurder spreekt nauwelijks Nederlands en heeft de Britse nationaliteit.
Verhuurder verblijft tijdelijk bij vrienden maar moet daar binnenkort weer vertrekken.
Van een deel van de huur, die hij ontvangt betaalt verhuurder de hypotheek die op het gehuurde rust.
Verhuurder beschikt nergens over een andere woning.
Voor de huurder is voldoende andere passende woonruimte beschikbaar en de belangen van verhuurder bij het zelf kunnen gebruiken van de woning wegen zwaarder dan het huurdersbelang van de huurder.
Verweer in conventie, vordering in voorwaardelijke reconventie en de grondslag daarvan
Huurder heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan. Hij wenst het gehuurde niet te verlaten en de huur voort te zetten. Volgens huurder wegen zijn belangen om in het gehuurde te verblijven zwaarder dan de belangen van verhuurder om weer over het gehuurde te beschikken en is er dus geen sprake van dringend eigen gebruik.
Onder de voorwaarde dat de vordering in conventie wordt toegewezen, vordert huurder in reconventie verhuurder bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot betaling van een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten ten bedrage van € 7.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag dat verhuurder hiermee in gebreke blijft tot aan de dag der algehele voldoening alsmede een vergoeding voor en ter tegemoetkoming aan de bezwaren die voor huurder verbonden zijn aan het voortijdige vertrek naar een andere woning te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat verhuurder hiermee in gebreke blijft tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure.
De beoordeling in conventie en in voorwaardelijke reconventie
De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en voorwaardelijke reconventie gezamenlijk behandelen omdat zij nauw met elkaar samenhangen.
Niet (langer) is in geschil dat de huurovereenkomst door verhuurder op de juiste wijze is opgezegd tegen 31 december 2017.
Allereerst dient dan de vraag te worden beantwoord of verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en dat tevens blijkt dat huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij heeft geen ander huis, woont tijdelijk bij vrienden en heeft een woonplaats in [woonplaats] nodig om van daaruit zijn werkzaamheden te kunnen uitoefenen. Dat hij eventueel zelf een appartement zou kunnen huren is niet bepaald aangewezen, te meer niet omdat hij met de door hem ontvangen huur de hypotheek die op het pand rust aflost.
Huurder heeft niet (gemotiveerd) weersproken dat is gebleken dat hij andere passende woonruimte kan verkrijgen. Verhuurder heeft een aantal advertenties overgelegd van vergelijkbare gestoffeerde appartementen in [woonplaats] met ongeveer een zelfde huurprijs die huurder onmiddellijk kan betrekken. Huurder heeft deze stelling niet weersproken.
Huurder heeft op zijn beurt een aantal omstandigheden aangevoerd die in zijn ogen zwaarder wegen dan de belangen van verhuurder om het gehuurde te betrekken.
Huurder voert aan dat hij op zoek is naar een koophuis en dat hij, zonder druk van verhuurder in het gehuurde wenst te verblijven tot hij een koophuis heeft gevonden.
Huurder kampt sinds augustus 2015 met gezondheidsproblemen, te weten scoliose en een gebroken hand. Hij is werkzaam als octrooionderzoeker en heeft een full time baan. Door zijn werk samen met genoemde gezondheidsproblemen heeft hij weinig energie over.
Ten slotte voert huurder aan dat zijn partner sedert 14 februari 2018 in Nederland verblijft. Zij is afkomstig uit Indonesië en spreekt geen Nederlands. Huurder is voornemens om in augustus 2018 in Duitsland met zijn partner een huwelijk te sluiten. Dat brengt veel (extra) formaliteiten met zich, zodat een verhuizing in diezelfde periode moeizaam is.
Dat huurder graag een huis wil kopen is niet een belang dat zwaarder weegt dan dat van verhuurder om weer in zijn eigen woning te gaan wonen. Het gaat er om dat er voldoende andere woonruimte te huur is, die huurder onmiddellijk kan betrekken. Daardoor komt huurder niet in een betere maar ook niet in een slechtere positie dan hij was toen hij de huurovereenkomst sloot.
Uit de het verweer van huurder omtrent zijn gezondheid valt af te leiden dat die problemen al bestonden voordat hij de huurovereenkomst afsloot. Uit de onderbouwing ervan blijkt niet huurder speciaal op deze woning is aangewezen. Gelet op de hierna toe te wijzen bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten heeft huurder ook voldoende middelen om de met de verhuizing gepaarde werkzaamheden niet zelf te hoeven uitvoeren.
Het voorgenomen huwelijk van huurder is evenmin een belang van huurder dat zwaarder weegt dan het belang van verhuurder.
De wens om te huwen is kennelijk opgekomen na het sluiten van het huurcontract. Onder ogen moet worden gezien dat het gehuurde een gestoffeerde woning betreft en dat er voldoende andere gestoffeerde woningen te huur worden aangeboden. Niet valt in te zien waarom dit voorgenomen huwelijk er toe zou moeten leiden dat huurder niet zou kunnen verhuizen, in aanmerking genomen de hierna te bepalen tijdstip voor de ontruiming.
Op grond van artikel 7:275, eerste lid BW acht de kantonrechter termen aanwezig om verhuurder te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van huurder. Nu er hier geen sprake is van renovatie of het verwezenlijken van een bestemmingsplan, is de bepaling van artikel 7:275, vierde lid BW hier niet van toepassing.
Gelet op de omstandigheid dat het hier een gestoffeerde zelfstandige woonruimte betreft en op de overige omstandigheden van dit geval, zal de kantonrechter op grond van artikel 7:275, eerste lid BW een tegemoetkoming toekennen €4.000,00, te betalen uiterlijk 14 oktober 2018.
Voor een hogere tegemoetkoming of voor een vergoeding op andere gronden ziet de kantonrechter geen (voldoende) grondslag in de stellingen van huurder.
De datum waarop de huurovereenkomst eindigt zal worden bepaald op 1 november 2018. Dat is één maand na de datum waarop dit vonnis op zijn vroegst onherroepelijk kan zijn geworden en ligt ook na de datum van het voorgenomen huwelijk van huurder.
Verhuurder heeft gevorderd dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Onder verwijzing naar het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 18 september 2012, ECLI:N:GHAMS:2012:BY 1668 heeft huurder aangevoerd dat dit niet mogelijk is.
De kantonrechter baseert haar oordeel mede op het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 14 december 2010 ECLI:NL::GHSGHR:2010: BO8305.
Op grond van laatstgenoemd arrest kan een vonnis waarin een vordering tot ontruiming tot ontruiming wordt toegewezen op zichzelf wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De kantonrechter dient daarmee echter terughoudend te zijn. Verder dienen er zeer bijzondere omstandigheden aanwezig te zijn die rechtvaardigen dat de belangen van verhuurder zo zwaar wegen dat het toewijzend vonnis toch ten uitvoer kan worden gelegd ondanks de regel van artikel 7:272, eerste lid BW.
Die zeer bijzondere omstandigheden acht de kantonrechter thans niet aanwezig.
Mocht dat naar de mening van verhuurder anders komen te liggen dan staat hem de incidentele vordering van artikel 234 Rv Pro. ten dienste.
Gelet op de regel van artikel 7:272, eerste lid BW acht de kantonrechter geen termen aanwezig om de ontruimingsvordering met een dwangsom te versterken.
De door eisende partij gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De proceskosten zullen zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd zodanig dat iedere partij de eigenkosten draagt, omdat partijen in beide procedures over en weer op enig punt in het ongelijk zijn gesteld.
De gevorderde rente over de toegewezen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal als onweersproken worden toegewezen.
De overige stellingen en verweren van partijen behoeven geen afzonderlijke bespreking meer en het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
-de datum waarop de huurovereenkomst eindigt wordt vastgesteld op 1 november 2018;
-huurder wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen onder afgifte van alle sleutels uiterlijk 31 oktober 2018, indien dit vonnis uiterlijk 14 oktober 2018 is betekend;
In reconventie:
-veroordeelt verhuurder om uiterlijk 14 oktober 2018 tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan huurder te betalen een bedrag van € 4.000,-- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2018 tot de dag der algehele voldoening;
In conventie en reconventie:
-compenseert de proceskosten zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt;
-wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. L.C. Heuveling van Beek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 juni 2018.