ECLI:NL:RBDHA:2019:12029

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummer: SGR 18/5189

uitspraak van de meervoudige kamer van 13 november 2019 in de zaak tussen

[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. J.H.S. van Doesburg),

de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), verweerder

(gemachtigde: [A] ).

Als derde-belanghebbende heeft aan het geding deelgenomen:
[derde partij]

(gemachtigde: [B] ).

Procesverloop

Bij besluit van 29 december 2017 (primaire besluit), verzonden op 13 februari 2018, heeft de Autoriteit woningcorporaties (de Aw) namens verweerder aan eiseres goedkeuring verleend voor de administratieve scheiding tussen de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en overige werkzaamheden (niet-DAEB) conform de specificaties van het definitieve scheidingsvoorstel van 20 september 2017.

Bij besluit van 18 juni 2018 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van derde-belanghebbende (hierna: het college) tegen het primaire besluit gegrond verklaard en is het primaire besluit, voor zover dit betrekking heeft op de overheveling van 70 woningen van eiseres in de gemeente [plaats] naar de niet-DAEB tak, herroepen. Voor het overige is het primaire besluit gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Het college is aangemerkt als derde-belanghebbende en heeft in die hoedanigheid aan het geding deelgenomen en een zienswijze ingediend.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2019.

Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Voorts is verschenen [C] ( [functie] ).

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Voorts zijn van de zijde van verweerder verschenen mr. M. Maijer en [D] .

Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1.1.

Eiseres is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet, die zich richt op de huisvesting van ouderen. Zij is gelet op artikel 49 van de Woningwet daarom gehouden in haar administratie een scheiding aan te brengen tussen de activa en passiva die zijn verbonden met de diensten van algemeen economisch belang (DAEB), te weten de kerntaken van woningbouwcorporaties op het gebied van woningbouw en -verhuur in de sociale sector, en de overige activiteiten (niet-DAEB) in de vrije sector.

1.2.

[stichting] , eveneens een toegelaten instelling, is in 2011 in ernstige financiële problemen geraakt. In 2012 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aan [stichting] , onder voorwaarden, een saneringssteun toegekend, waarmee [stichting] een saneringscorporatie is geworden. [stichting] dient zich te houden aan het verbeterplan, dat is gericht op duurzaam financieel herstel en voorziet in - onder meer - maatregelen die ervoor zorgdragen dat [stichting] gedurende de saneringsperiode in voldoende mate aan volkshuisvestelijke prestaties kan voldoen. Hierbij geldt onder meer als aandachtspunt minder investeren in nieuwbouw en renovaties, verkoop van woningen en de wijziging van de verhouding dure-/goedkope huur met een bepaalde stijging van de portefeuille niet-DEAB. Dit heeft ook gevolgen voor de volkshuisvestelijke opgaven binnen de gemeente [plaats] , omdat het aantal sociale woningen (in de DAEB-portefeuille) van [stichting] substantieel wordt verminderd door de overheveling naar de niet-DAEB-portefeuille.

1.3.

Eiseres heeft op 11 oktober 2016 een ontwerpvoorstel voor de administratieve

scheiding tussen DAEB en niet-DAEB voorgelegd aan een aantal gemeenten, waaronder de gemeente [plaats] . Het college heeft een negatieve zienswijze gegeven op de overheveling van de te liberaliseren sociale huurwoningen naar de niet-DAEB tak. Eiseres heeft op 20 februari 2017 bij de Aw een ontwerpscheidingsvoorstel ingediend. De Aw heeft bij brief van 22 juni 2017 een voorlopig oordeel gegeven, inhoudende dat dit ontwerpvoorstel DAEB/niet-DAEB niet voldoet aan de criteria. Eiseres is onder meer gevraagd een nieuw scheidingsvoorstel in te dienen waarbij in de gemeenten waar overheveling plaatsvindt een positieve zienswijze beschikbaar dient te zijn dan wel de overheveling in lijn met de zienswijze dient te worden gebracht.

1.4.

Op 20 september 2017 heeft eiseres een definitief scheidingsvoorstel ter

goedkeuring aangeboden bij de Aw. Dit scheidingsvoorstel ziet onder meer op de gemeente [plaats] . Het scheidingsvoorstel voorziet in een overheveling van onder meer 70 woningen binnen de DAEB-portefeuille naar de niet-DAEB-portefeuille. Deze 70 woningen zijn beoogd voor het huisvesten van senioren (in de regel 80 jaar en ouder) in de vrije sector.

1.5.

Bij het primaire besluit heeft verweerder, gelet op artikel II, derde lid, van de

Herzieningswet (Stb. 2015, 145 en 146) en artikel 49 van de Woningwet, aan eiseres goedkeuring verleend voor de administratieve scheiding conform de specificaties van het ingediende definitieve scheidingsverzoek.

2. Bij het bestreden besluit is het bezwaar van het college tegen het primaire besluit

gegrond verklaard en is het primaire besluit, voor zover dit betrekking heeft op de overheveling van de 70 woningen van eiseres in het complex de [naam complex] in de gemeente [plaats] naar de niet-DAEB tak, herroepen. Voor het overige wordt het primaire besluit gehandhaafd. De reeds geliberaliseerde woningen in deze gemeente hoeven niet te worden teruggeplaatst in de DAEB tak, nu de mutatiegraad van deze woningen laag is, het een gering aantal woningen betreft en de gevolgen voor de bedrijfsvoering van eiseres met deze overheveling vergaand zouden zijn. Voor de overige woningen die niet reeds zijn overgeheveld naar de niet-DAEB tak zal sprake moeten zijn van behoud en terugheveling naar de DAEB tak. Verweerder heeft hieraan ten grondslag gelegd dat het complex [naam complex] voorziet in woningen voor ouderen met een zorgvraag in het middensegment (de doelgroep). Er wordt hiermee reeds voldoende voorzien in de behoefte. In het primaire besluit is onvoldoende gemotiveerd waarom het belang van eiseres om te voorzien in bedoelde woonbehoefte zwaarder dient te wegen dan het volkshuisvestelijk belang, namelijk de woningschaarste voor de laagste inkomens in de gemeente [plaats] . Hierbij betrekt verweerder voorts de gevolgen voor de regio van de overheveling van woningen van [stichting] naar de niet-DAEB tak in het kader van het verbeterplan. De stelling van eiseres dat de zorgvraag voor haar leidend is en niet de inkomensvraag, acht verweerder in dit licht onvoldoende.

3. Eiser kan zich op hierna te bespreken gronden niet vinden in het bestreden besluit.

4. De toepasselijke regelgeving is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. In geschil is of het besluit van verweerder, waarbij goedkeuring is verleend aan eiseres voor de administratieve scheiding DAEB en niet-DAEB conform de specificaties van het ingediende definitieve scheidingsverzoek, echter met uitzondering van de overheveling van de 70 woningen van eiseres in het complex de [naam complex] in de gemeente [plaats] naar de niet-DAEB tak, op goede gronden berust.

6.1.

Eiseres heeft aangevoerd dat het voor haar als “categorale instelling” van belang is om binnen de gemeente [plaats] voldoende woningen beschikbaar te kunnen hebben voor de mensen die niet in aanmerking komen voor huur van een DAEB-woning omdat ze voldoende financiële middelen ter beschikking hebben en die behoefte hebben aan een combinatie van wonen en paramedische voorzieningen (de doelgroep). De desbetreffende woningen in de [naam complex] zijn opgenomen in de DAEB tak en dienen te worden overgeheveld naar de niet-DAEB tak teneinde te kunnen voldoen aan de woon- en zorgbehoefte van de genoemde doelgroep. Voorts wordt aangevoerd dat het aantal 65-plus huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens in deze gemeente zeer laag is, zodat er ruimte is om woningen uit de DAEB-portefeuille over te hevelen en beschikbaar te maken voor huishoudens met middeninkomens, indachtig artikel 50, eerste lid, van de Woningwet.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat niet duidelijk is waarom het van belang is dat eiseres zelf ook woningen voor de doelgroep beschikbaar moet hebben, als door de markt reeds in die behoefte wordt voorzien. Daartoe is verwezen naar het complex [naam complex] . [naam complex] ligt in de directe nabijheid van de [naam complex] (130 meter), zodat wordt aangenomen dat de doelgroep gebruik kan maken van de medische voorzieningen in de [naam complex] . Als eiseres niet aan die specifieke woningvraag kan voldoen, zal op grond van de Woningwet eerst moeten worden bezien of door de markt aan die woningvraag kan worden voldaan. Pas als dat niet het geval is, kan overwogen worden hier een taak voor een toegelaten instelling te zien. Hierbij moet volgens verweerder worden betrokken dat artikel 50, eerste lid, van de Woningwet weliswaar een overheveling mogelijk maakt, maar dat dit daarmee nog niet tot de kerntaak van een corporatie behoord. Gelet op artikel 80, derde lid, aanhef en onder a, van het Btiv wordt geen goedkeuring verleend indien de corporatie niet (meer) kan voldoen aan het 90% vereiste dan wel gelet op artikel 80, derde lid, aanhef en onder b, van het Btiv indien een zienswijze daartoe aanleiding geeft.

De rechtbank overweegt als volgt.

De gemeente heeft zijn woonbeleid vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie Wonen 2016-2018, waarin is uiteengezet dat een belangrijke opgave is het beperken van aanwezige schaarste aan sociale huurwoningen - die onder DAEB vallen - in de regio en binnen de eigen gemeente. De prioriteit ligt dan ook bij het volkshuisvestelijk belang van behoud van zoveel mogelijk woningen binnen DAEB. Dit dient, evenals de mogelijkheden bij andere marktpartijen, te worden meegewogen bij de beoordeling van het voorstel van eiseres om de woningen over te hevelen naar niet-DAEB. De rechtbank overweegt dat eiseres zich als categorale instelling weliswaar richt op een bepaalde doelgroep, maar dit neemt niet weg dat zij, gelet ook op artikel 42, eerste lid, van de Woningwet, in redelijkheid moet bijdragen aan de uitvoering van het - bredere - volkshuisvestingsbeleid. Niet in geschil is dat de kerntaak van een toegelaten instelling, zoals eiseres, op grond van artikel 46 van de Woningwet voorop staat en dat het in de Woningwet neergelegde systeem - ook gelet op de door verweerder aangehaalde artikelen - tracht te waarborgen dat de omvang en de uitvoering van die kerntaak zoveel mogelijk wordt afgestemd met de lokale volkshuisvestelijke belangen.

Nu het lokale volkshuisvestelijk belang zoals dit naar voren komt uit het genoemde beleid de prioriteit legt bij het behoud van woningen in de DAEB-portefeuille, vloeit uit het geschetste kader voort dat de wens van eiseres om 70 woningen aan de DAEB-portefeuille te onttrekken niet zonder meer kan worden goedgekeurd door verweerder. Alleen in bijzondere situaties is voorstelbaar dat dit desondanks mogelijk is. Het is daarbij aan eiseres om aannemelijk te maken dat hier sprake is van een dergelijke bijzondere situatie. De enkele stelling dat in [plaats] sprake is van een specifieke woon- en zorgbehoefte waaraan de markt onvoldoende tegemoet komt, heeft verweerder hiertoe in redelijkheid onvoldoende kunnen achten. Verweerder heeft daarbij betekenis mogen toekennen aan de omstandigheid dat het wooncomplex [naam complex] reeds (deels) in deze behoefte voorziet en dat de [naam complex] , die in de nabijheid ligt, de benodigde voorzieningen biedt. De rechtbank overweegt dat niet gebleken is dat de doelgroep, zou deze woonachtig zijn in [naam complex] , geen gebruik zou kunnen maken van de voorzieningen van de nabijgelegen [naam complex] . Voor zover eiseres heeft betoogd dat de woningen in [naam complex] bedoeld zijn voor mensen met hogere inkomens dan de doelgroep die zij voor ogen heeft, blijft gelden dat het aan eiseres is om aannemelijk te maken dat het daarbij gaat om een daadwerkelijke behoefte waarin op dit moment onvoldoende wordt voorzien. De stelling van eiseres dat het aantal 65-plus huishoudens met een zorgbehoefte en met een inkomen onder de huurtoeslaggrens in deze gemeente zeer laag is, is hiertoe onvoldoende, nog daargelaten dat deze stelling niet door eiseres wordt onderbouwd en door verweerder gemotiveerd is betwist. Verweerder heeft aan deze stellingen dan ook in redelijkheid niet meer gewicht hoeven toekennen, dan hij heeft gedaan.

6.2.

Eiseres heeft voorts aangevoerd dat het mogelijk blijft om de naar de niet-DAEB tak overgehevelde woningen te blijven verhuren onder de liberalisatiegrens, zodat het effect van de overheveling voor het bestaande aantal betaalbare woningen beperkt blijft.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de overheveling voor de zittende huurder geen gevolgen heeft voor de huurprijs, maar dat eiseres bij mutatie in beginsel verplicht is een marktconforme huur te gaan vragen. Als voorwaarden voor goedkeuring van de overheveling geldt dat er voldoende woningen in de DAEB-tak blijven voor de uitvoering van de DAEB taak en dat in de niet-DAEB tak in beginsel marktconforme financiële kaders gelden. Het na mutatie duurzaam verhuren van te liberaliseren woningen onder de liberaliseringsgrens voldoet niet aan deze voorwaarden. De rechtbank volgt dit standpunt van verweerder. De verwijzingen van eiseres naar verschillende kamerstukken waaruit volgt dat het onder vigeur van de Woningwet niet uitgesloten is dat niet-DAEB woningen worden verhuurd voor een prijs onder de liberalisatiegrens, doet hier niet aan af, nu dit het uitgangspunt dat woningen in de niet-DAEB-tak geliberaliseerd worden, onverlet laat. Bovendien heeft het college na overheveling minder mogelijkheden om hier invloed op uit te oefenen, hetgeen maakt dat verweerder in redelijkheid het standpunt heeft kunnen innemen dat deze handelwijze onvoldoende recht doet aan het volkshuisvestelijk belang.

6.3.

Eiseres heeft ten slotte gesteld dat zij zich als “categorale instelling” niet hoeft te richten op het verlichten van woningschaarste voor de laagste inkomens, maar slechts op de doelgroep. De gevolgen in de regio van de plaatsing van woningen van [stichting] in de niet-DAEB tak zijn dan ook ten onrechte meegewogen, omdat [stichting] geen “categorale instelling” is, die zich richt op de huisvesting van de doelgroep.

De rechtbank overweegt dat eiseres met haar voorstel niet voorbij kan gaan aan het brede volkshuisvestingsbeleid (zoals reeds is overwogen onder 6.1. en 6.2.). Dat eiseres in beginsel een meer specifieke doelgroep heeft dan [stichting] , maakt dit niet anders. Verweerder heeft voorts de gevolgen van de problematiek rond [stichting] mogen betrekken bij de beoordeling van het scheidingsvoorstel van eiseres, nu deze problematiek drukt op het totale aantal DAEB-woningen in de regio, waardoor de reeds bestaande behoefte daaraan verder wordt versterkt.

7. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden besluit op goede gronden berust. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.

8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Biever, voorzitter, en mr. G. van Zeben-de Vries en mr. J.J.P. Bosman, leden, in aanwezigheid van A.J. van Rossum, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 november 2019.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.

BIJLAGE

4.1.

Met ingang van 1 juli 2015 is de Woningwet, als gevolg van onder meer de

Herzieningswet, ingrijpend herzien. Woningcorporaties dienen voor 1 januari 2018 een scheiding aan te brengen tussen het DAEB en het niet-DAEB bezit.

De vereiste scheiding is terug te voeren op de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009, C(2009)9963 betreffende de steunmaatregelen E 2/2005 (bestaande steun) en N 642/2009 (bijzondere projectsteun) voor toegelaten instellingen.

4.2.

In Hoofdstuk 2. van de Herzieningswet zijn overgangsbepalingen opgenomen in

verband met de wijziging van de Woningwet.

4.3.

Hoofdstuk 2., artikel II van de Herzieningswet - voor zover hier van belang - luidt als

volgt.

“1. In het tweede tot en met zevende lid wordt verstaan onder toegelaten instelling: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, die op het tijdstip van inwerkingtreding van artikel I van deze wet als zodanig bestaat.

2. De toegelaten instellingen brengen, behoudens het bepaalde bij en krachtens het derde tot en met twaalfde lid, hun statuten, reglementen, rechtsvorm, organisatie en werkzaamheden in het tijdvak dat aanvangt op het tijdstip van inwerkingtreding van artikel I van deze wet en eindigt op 1 januari volgend op het eerste volle kalenderjaar dat na dat tijdstip is verstreken in overeenstemming met het bepaalde bij en krachtens de Woningwet als gewijzigd door deze wet.

3. De wijze waarop de toegelaten instellingen toepassing geven aan de artikelen 49, eerste lid, eerste volzin, van de Woningwet en 25b, eerste lid, van de Mededingingswet, of aan artikel 49, eerste lid, eerste volzin, en tweede lid van de Woningwet, is onderworpen aan de goedkeuring van Onze Minister. Zij doen een voorstel daartoe in het tijdvak, bedoeld in het tweede lid, aan hem toekomen, welk tijdvak Onze Minister op verzoek van een toegelaten instelling voor het verstrijken daarvan met ten hoogste een jaar kan verlengen.

(…)

4. Onze Minister neemt binnen twaalf weken na ontvangst van het voorstel, bedoeld in het derde lid, een besluit omtrent de goedkeuring daarvan, welke termijn hij, door schriftelijke kennisgeving daarvan aan de toegelaten instelling, telkens kan verlengen met een door hem daarbij te bepalen termijn van ten hoogste zes weken, van welke verlenging hij kennis geeft voor het verstrijken van de eerstgenoemde dan wel de voor de laatste maal verlengde termijn. De toegelaten instellingen geven toepassing aan de artikelen 49, eerste lid, eerste volzin, van de Woningwet en 25b, eerste lid, van de Mededingingswet, of aan artikel 49, eerste lid, eerste volzin, en tweede lid van de Woningwet, met ingang van 1 januari volgend op het tijdstip waarop Onze Minister het voorstel, bedoeld in het derde lid, heeft goedgekeurd. Onze Minister kan op verzoek van een toegelaten instelling het ingangstijdstip, bedoeld in de tweede volzin, voor dat tijdstip een jaar later stellen.

5. Het derde en vierde lid zijn niet van toepassing op toegelaten instellingen die binnen het in het tweede lid bedoelde tijdvak een voorstel als bedoeld in artikel 50a, tweede lid, van de Woningwet aan Onze Minister doen toekomen, welk tijdvak Onze Minister op verzoek van een toegelaten instelling voor het verstrijken daarvan met ten hoogste een jaar kan verlengen. Het derde en vierde lid zijn voorts, voor zover die leden betrekking hebben op het voldoen aan artikel 49, eerste lid, eerste volzin, van de Woningwet, niet van toepassing op toegelaten instellingen die binnen het in het tweede lid bedoelde tijdvak ten overstaan van Onze Minister aannemelijk maken dat in de eerste twee volle kalenderjaren na het tijdstip van inwerkingtreding van artikel I van deze wet hun totale nettojaaromzet minder dan € 30 miljoen heeft bedragen of zal bedragen, en het aandeel in die omzet van hun werkzaamheden die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang in de zin van artikel 1, eerste lid, van de Woningwet minder was of zal zijn dan 5%, welk tijdvak Onze Minister op verzoek van een toegelaten instelling voor het verstrijken daarvan met ten hoogste een jaar kan verlengen.

6. tot en met 10. (…)

11. Het bepaalde bij en krachtens artikel 45 van de Woningwet heeft geen gevolgen voor het toegestaan zijn van werkzaamheden van toegelaten instellingen en van met hen in de zin van artikel 1, tweede lid, van die wet verbonden ondernemingen, waarmee voor het tijdstip van inwerkingtreding van artikel I van deze wet een aanvang is gemaakt, of met betrekking tot welke uit schriftelijke, uitsluitend op die werkzaamheden betrekking hebbende, stukken blijkt dat die aanvang wordt beoogd, en die voor dat tijdstip waren toegestaan of zijn goedgekeurd ingevolge het bepaalde bij en krachtens de Woningwet zoals die voor dat tijdstip luidde of blijkens enig daaromtrent door of vanwege Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Onze Minister voor Wonen, Wijken en Integratie, Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dan wel Onze Minister genomen besluit of enige daaromtrent door of vanwege een van die ministers gedane mededeling.

12. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen voorschriften worden gegeven omtrent de toepassing van het tweede tot en met zevende lid en tiende en elfde lid.

13. (…)”

4.4.

Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de Woningwet kan Onze Minister verenigingen met

volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en beogen hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten, toelaten als instellingen, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam. In het daartoe strekkende verzoek vermeldt de vereniging of de stichting in elk geval de gronden voor dat verzoek, de gemeente waar zij voornemens is woonplaats te houden en de gemeenten waar zij voornemens is feitelijk werkzaam te zijn.

4.5.

Ingevolge artikel 42, eerste lid, van de Woningwet draagt de toegelaten instelling met

haar werkzaamheden naar redelijkheid bij aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. De eerste volzin is niet van toepassing, zolang de colleges van burgemeester en wethouders van die gemeenten geen bescheiden aan de toegelaten instelling hebben verstrekt, waarin zij op hoofdlijnen een toegelicht inzicht verschaffen in hun voorgenomen volkshuisvestingsbeleid, waarover zij met betrekking tot onderwerpen waarbij andere gemeenten een rechtstreeks belang hebben overleg hebben gevoerd met de colleges van burgemeester en wethouders van die gemeenten.

4.6.

Ingevolge artikel 43, eerste lid, van de Woningwet stelt de toegelaten instelling stelt een

overzicht op van voorgenomen werkzaamheden, waaruit de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is kunnen afleiden welke werkzaamheden op hun grondgebied zijn voorzien, en welke bijdrage daarmee is beoogd aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat in die gemeenten geldt. Het overzicht heeft betrekking op de eerstvolgende vijf kalenderjaren en heeft mede betrekking op de met de toegelaten instelling verbonden ondernemingen.

4.7.

Artikel 44 van de Woningwet, voor zover hier van belang, luidt als volgt:

“1. De toegelaten instelling draagt er zorg voor dat de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, en de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies, bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder, met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 2 van die wet, jaarlijks op 1 juli beschikken over het overzicht, bedoeld in artikel 43, eerste lid.

2. De toegelaten instelling verzoekt jaarlijks, tegelijk met de toezending van het overzicht, bedoeld in artikel 43, eerste lid, om een overleg met de betrokken colleges van burgemeester en wethouders en de organisaties en commissies, bedoeld in het eerste lid, met het oog op te maken afspraken over de uitvoering van het in de betrokken gemeenten geldende volkshuisvestingsbeleid in ten minste het kalenderjaar dat direct volgt op de in het eerste lid bedoelde datum.

3. tot en met 6. (…)”

4.8.

Artikel 44c van de Woningwet, voor zover hier van belang, luidt als volgt:

“1. Voornemens voor door een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap te verrichten werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang zijn, behoudens in bij algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onderworpen aan de goedkeuring van Onze Minister. Zij legt daartoe die voornemens aan hem voor, nadat achtereenvolgens:

a. de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is over zodanige werkzaamheden waarbij andere gemeenten een rechtstreeks belang hebben overleg hebben gevoerd met die gemeenten;

b. de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeente waar zij feitelijk werkzaam is, die het ter uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat in die gemeente geldt noodzakelijk achten dat in die gemeente werkzaamheden als bedoeld in de aanhef worden verricht, behoudens in bij algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, hebben nagegaan, in elk geval door middel van een algemene bekendmaking langs elektronische weg, of anderen dan toegelaten instellingen of samenwerkingsvennootschappen zodanige werkzaamheden wensen te verrichten;

c. die colleges, behoudens in bij algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, schriftelijk hebben verklaard dat zij de onderdelen a en b hebben toegepast en daarbij toegelaten instellingen of samenwerkingsvennootschappen niet hebben bevoordeeld boven anderen die werkzaamheden als bedoeld in onderdeel a zouden kunnen willen verrichten;

d. die colleges schriftelijk hebben verklaard dat er geen anderen dan toegelaten instellingen of samenwerkingsvennootschappen de werkzaamheden, bedoeld in de aanhef, tegen de daartoe door de gemeente vooraf gestelde voorwaarden willen verrichten;

e. die colleges schriftelijk hebben verklaard dat zij het ter uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat in de betrokken gemeenten geldt noodzakelijk achten dat de toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap bepaalde zodanige werkzaamheden verricht;

f. die colleges, behoudens in bij algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onverwijld na de toepassing van onderdeel b, of binnen een andere bij algemene maatregel van bestuur bepaalde termijn, aan de in de gemeente feitelijk werkzame toegelaten instellingen en samenwerkingsvennootschappen, de anderen, bedoeld in onderdeel c, en Onze Minister hebben medegedeeld welke werkzaamheden als bedoeld in de aanhef naar hun oordeel door toegelaten instellingen of samenwerkingsvennootschappen zouden moeten worden verricht, vergezeld van de algemene bekendmaking, bedoeld in onderdeel b, en de verklaringen, bedoeld in de onderdelen c en e, en onder de mededeling dat die anderen, indien zij zodanige werkzaamheden wensen te verrichten, binnen vier weken nadien hun bezwaren daartegen ter kennis van Onze Minister kunnen brengen;

g. tot en met i. (…)

2. (…)

3. Onze Minister kan zijn goedkeuring aan het verrichten van werkzaamheden als bedoeld in het eerste lid, aanhef, uitsluitend onthouden, indien naar zijn oordeel:

a. niet is of wordt voldaan aan het bepaalde bij of krachtens het eerste, tweede of vierde lid of

b. (…)

4. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het verzoek, bedoeld in de aanhef van het eerste lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop de bezwaren, bedoeld in het eerste lid, onderdeel f, kenbaar dienen te worden gemaakt en de gronden waarop Onze Minister zijn goedkeuring kan onthouden aan werkzaamheden als bedoeld in het eerste lid, aanhef.”

4.9.

Artikel 46, eerste lid, van de Woningwet luidt als volgt:

“De toegelaten instelling geeft, behoudens het bepaalde bij en krachtens de artikelen 50 en 50a en artikel II, derde lid, derde en vierde volzin, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, voorrang aan:

a. het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting, en

b. de werkzaamheden, genoemd in artikel 45, tweede lid, onderdelen a, b en c, en, voor zover daarmee verband houdende, de werkzaamheden, bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel i, voor zover die te verhuren woongelegenheden betreffen met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag.”

4.10.

In artikel 48, eerste lid, derde volzin, van de Woningwet is bepaald dat de toegelaten

instelling met betrekking tot ten minste 90% van de woongelegenheden, bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdelen b en c, gedurende 25 jaar slechts overeenkomsten van huur en verhuur aangaat, indien het huishoudinkomen niet hoger is dan de inkomensgrens, of indien in die woongelegenheden bij algemene maatregel van bestuur te bepalen categorieën van personen worden gehuisvest. Bij ministeriële regeling worden voorschriften gegeven omtrent de in verband met de toepassing van de derde volzin aan de toegelaten instelling te verstrekken gegevens.

4.11.

Artikel 50, eerste lid, van de Woningwet luidt als volgt:

“1. Onze Minister kan op verzoek van een toegelaten instelling bepalen dat werkzaamheden als genoemd en bedoeld in het bepaalde bij en krachtens artikel 47, eerste lid, onderdelen b tot en met f, ten aanzien van een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang.

2. Bij toepassing van het eerste lid:

a. is artikel 21d mede van toepassing ten aanzien van die werkzaamheden;

b. behoren de betrokken werkzaamheden niet tot de werkzaamheden waaraan de betrokken toegelaten instelling ingevolge artikel 46, aanhef en eerste lid, onderdeel b, voorrang geeft;

c. komt de betrokken toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap geen compensatie toe voor de betrokken werkzaamheden;

d. is artikel 48 niet van toepassing op die werkzaamheden en

e. worden de baten, lasten, activa en passiva die zijn verbonden met die werkzaamheden administratief samengevoegd met die, verbonden met de overige werkzaamheden van de betrokken toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang.

3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het verzoek, bedoeld in het eerste lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop Onze Minister degenen die een belang hebben bij toepassing van dat lid daarbij betrekt en de gronden waarop Onze Minister dat lid kan toepassen dan wel van die toepassing kan afzien.”

Het Btiv strekt onder meer ter uitvoering van artikel II, twaalfde lid, van de

Herzieningswet.

4.12.

Artikel 73, eerste lid, van het Btiv luidt - voor zover hier van belang - als volgt:

“De toegelaten instelling stelt, voordat zij een verzoek om goedkeuring van een voorgenomen administratieve scheiding indient, de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeente waar zij haar woonplaats heeft en van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, de betrokken bewonersorganisaties en de huurders van haar gebouwen die een maatschappelijke gebruiksbestemming hebben als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet in de gelegenheid om hun zienswijze op die scheiding te geven.”

4.13.

Artikel 78 van het Btiv luidt als volgt:

“Onze Minister keurt een voorgenomen administratieve scheiding niet goed, indien:

a. de uitvoering van de daarin vervatte voornemens ertoe zou leiden dat de toegelaten instelling niet voldoet aan artikel 48, eerste lid, derde volzin, van de wet of

b. de zienswijze van een college als bedoeld in artikel 73, eerste lid, daartoe naar zijn oordeel aanleiding geeft.”

4.14.

Artikel 80 van het Btiv luidt als volgt:

“1. Een verzoek als bedoeld in artikel 50, eerste lid, van de wet kan uitsluitend betrekking hebben op werkzaamheden als bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdelen b tot en met f, van de wet met betrekking tot:

a. potentieel te liberaliseren woongelegenheden;

b. blijvend gereguleerde woongelegenheden, indien die woongelegenheden deel uitmaken van een gemengd geliberaliseerd complex;

c. woongelegenheden als bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdeel c, van de wet;

d. gebouwen als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet, of

e. gebouwen ten aanzien van welke Onze Minister toepassing heeft gegeven aan artikel 49, tweede lid,

en de werkzaamheden die noodzakelijkerwijs uit het verrichten van die werkzaamheden voortvloeien.

2. Het verzoek gaat in elk geval vergezeld van:

a. een overzicht van haar woongelegenheden of gebouwen als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, b, c, d of e, die zij voornemens is administratief naar de niet-daeb-tak over te brengen, dat is uitgesplitst per gemeente waar die woongelegenheden of gebouwen gelegen zijn, en waarin zijn opgenomen de modelmatige marktwaarde van die woongelegenheden of gebouwen, alsmede de huurprijs en de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, van die woongelegenheden, en

b. de zienswijze van de betrokken gemeenten op het verzoek.

3. Onze Minister willigt het verzoek niet in, indien:

a. de uitvoering van de daarin vervatte voornemens er naar zijn oordeel toe zou leiden dat de toegelaten instelling niet voldoet aan artikel 48, eerste lid, derde volzin, van de wet of

b. een zienswijze als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, daartoe naar zijn oordeel aanleiding geeft.

4. Artikel 79, tweede lid, onderdeel a, is van overeenkomstige toepassing.

5. Bij ministeriële regeling kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent hetgeen waarvan een verzoek als bedoeld in artikel 50, eerste lid, van de wet vergezeld gaat, en de gronden waarop Onze Minister het verzoek niet inwilligt.”

4.15.

De Aw heeft, binnen de haar op grond van artikel 78 van het Btiv toekomende beoordelingsruimte het Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB (Beoordelings-kader, mei 2016) opgesteld, dat is goedgekeurd door de Minister van BZK. In het Beoordelingskader is onder meer vermeld:

§ 1.1. De kaders voor het toetsen van de scheidingsvoorstellen zijn vormgegeven langs een aantal basisprincipes, waaronder heldere governance voor gescheiden takken, de verankering van de (portefeuille)strategie en volkshuisvestelijke opgave alsmede structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en niet-DAEB-tak na scheiding of splitsing.

§ 2.3. Als er afwijkende opvattingen zijn bij gemeente(n), de bewonersorganisatie(s) en de huurders van haar andere gebouwen, dan dient de corporatie toe te lichten en schriftelijk te onderbouwen waarom men desondanks persisteert bij het ontwerpvoorstel.

Tevens dient deze toelichting een inhoudelijke argumentatie te bevatten waarom er niet is meegegaan in de wensen van de partij die de negatieve zienswijze heeft afgegeven. Onderdeel hiervan zijn de afgewogen opties alsmede waarom de zienswijze van de partij geen haalbare optie is.

§ 2.3.1. De Aw voert een toets op de volkshuisvestelijke aspecten in de ontwerpvoorstellen, waaronder de mate van en onderbouwing van overheveling van DAEB-bezit naar niet-DAEB. De voorstellen worden daarnaast inhoudelijk beoordeeld op de volledigheid van indiening, de onderbouwingen, de plausibiliteit van de aangeleverde cijfers en berekeningen en toelichtingen. Bij het ingediende ontwerpvoorstel wordt nagegaan of er overeenstemming is met de zienswijzen van de gemeente(n). Bij afwijkingen gaat de Aw na in hoeverre er inconsistentie bestaat tussen de portefeuillestrategie en de prestatieafspraken en/of het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente, voor zover de afspraken al voldoende op de DAEB-scheiding zijn afgestemd. Tevens wordt nagegaan in hoeverre er door de corporatie en gemeente en afstemmings- en overlegproces heeft plaatsgehad op grond waarvan de gemeente tot de negatieve zienswijze is gekomen. Daarbij wordt tevens de reactie en argumentatie van de corporatie betrokken. Er wordt ook nagegaan of de afwijking verband houdt met de financiële mogelijkheden van de corporatie. In de zienswijze reageren gemeenten, bewonersorganisaties en huurders van haar andere gebouwen in elk geval op zaken die verband houden met de kerntaak van de corporatie, desgewenst in samenhang met overige volkshuisvestelijke doelstellingen. Het voorstel van de corporatie mag er niet toe leiden dat de kerntaak niet kan worden uitgevoerd (WW art. 42, 1e lid).

Als er geen volkshuisvestelijke visie door de gemeente is vastgelegd, er geen prestatieafspraken zijn, danwel de visie of prestatieafspraken nog onvoldoende inspelen op de DAEB-scheiding en er sprake is van een negatieve zienswijze, zal de Aw beoordelen of het ontwerpvoorstel is gebaseerd op inzicht in de (toekomstige) marktsituatie van de doelgroep.

De zienswijze van de gemeenten zal in relatie tot deze achtergrond (inclusief de eventueel wel beschikbare documenten) worden betrokken in de beoordeling door de Aw. Verder verloopt de beoordeling conform de situatie alsof er wel een gemeentelijke visie en prestatieafspraken zijn die voldoende kader bieden voor de DAEB-scheiding.