Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/5519
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
3 december 2019 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 23 juli 2019 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2019.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden [A] en [B] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 305.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 305.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 325.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2019 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning, met berging. De bruto inhoud van de woning is ongeveer 425 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 106 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde tussen de € 300.000 en € 310.000.
Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- het volgende aan.
De panden waarmee de woning van eiser in de uitspraak op bezwaar wordt vergeleken zijn absoluut niet vergelijkbaar. De panden aan de [adres] zijn van een duurdere categorie. De tuin van die panden ligt op het zuiden/westen. Die van de woning op het noorden/oosten. Eiser heeft nog aangevoerd dat in het Wozwaardeloket een woonoppervlak voor de woning van 135 m² wordt vermeld. Voor de woningen van nummer 31 en 35 is dat 119 m² en 129 m². Eiser kan dat verschil niet verklaren. De woning heeft geen uitbouw. In de uitspraak op bezwaar wordt vermeld dat gekeken wordt naar procentuele verhoging. Dat is geen juiste beoordeling aangezien dan geen rekening wordt gehouden met een eventuele fout in voorgaande jaren. Eiser wijst op de opstelling in zijn bezwaarschift ten aanzien van het verschil in WOZ-waarde per jaar.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd.
In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 325.317. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Ter zitting is evenwel vastgesteld dat de woning een puntdak heeft en daarmee een bruto inhoud van 425 m3. Verweerder had in de uitspraak op bezwaar ten onrechte opgenomen dat de woning van eiser een inhoud heeft van 375 m3.
In de matrix is wel uitgegaan van een inhoud van 425 m3 van de woning. Eiser heeft gesteld dat de extra 50 m3 die zijn woning bevat geheel bestaat uit loze ruimte onder het puntdak die geen enkel nut heeft. Hooguit zou daar een bergvliering kunnen worden aangebracht, wat in zijn woning niet het geval is. De woning is verder identiek aan de overige woningen in het blok die alle een inhoud van 375 m3 hebben. Verweerder heeft dit bevestigd.
Gelet op deze feiten is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de uiterst geringe gebruikswaarde van deze 50 m3 onvoldoende rekening heeft gehouden bij het bepalen van de waarde.
9. Eiser heeft in beroep een waarde tussen de € 300.000 en € 310.000 bepleit, maar dit standpunt onvoldoende onderbouwd.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie bepaald op € 305.000.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.C. Stroebel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
3 december 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.