Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/557401 / HA ZA 18-839
Vonnis van 1 mei 2019 (bij vervroeging)
in de zaak van
LANGE VOORHOUT MONUMENTEN B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
advocaten: mrs. W.J.E. van der Werf en I.F. Stolze te Den Haag,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
advocaat: mr. G. Janssen te Den Haag,
2.
HERMITAGE VASTGOED B.V. i.o.,
HERMITAGE VASTGOED B.V. i.o.,
gevestigd te Den Haag,
gedaagde,
niet verschenen,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat: mr. G. Janssen te Den Haag.
Partijen zullen hierna LVM, [gedaagde 1] , Hermitage Vastgoed B.V. i.o. en [gedaagde 3] worden genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] zullen tezamen [gedaagden 1 en 3] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juli 2018 met producties 1-19;
- de conclusie van antwoord met producties 1-2;
- het tussenvonnis van 21 november 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
- de brief van 21 maart 2019 met bijlagen van de zijde van eiseres;
- het proces-verbaal van de op 27 maart 2019 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is, met hun instemming, buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen op de verslaglegging te maken. LVM heeft bij brief van 11 april 2019 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. [gedaagden 1 en 3] heeft bij faxbericht van 18 april 2019 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Het proces-verbaal zal gelezen worden met inachtneming van de inhoud van deze berichten.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In september 2016 heeft LVM het Huis Bentinck (hierna: het pand), gelegen aan het Lange Voorhout 7 te Den Haag, via drie makelaarsbedrijven te koop en te huur aangeboden, steeds tegen een nader overeen te komen prijs.
2.2.
In de eerste helft van 2017 heeft [gedaagde 1] één van de verkopend makelaars, de heer [makelaar 1] van COG Makelaars (hierna: [makelaar 1] ), door een adviseur doen benaderen. [gedaagde 1] heeft het pand daarop met [makelaar 1] bezichtigd.
2.3.
Op 10 april 2018 heeft de heer [A] van Carya Capital Services (hierna: [A] ) telefonisch contact opgenomen met [makelaar 1] . Tijdens dit telefoongesprek heeft [A] namens [gedaagde 1] een bod van € 12.000.000 uitgebracht op het pand. [makelaar 1] heeft daarop geantwoord dat een marktconform bod minimaal € 15.000.000 zou bedragen, en dat het bod schriftelijk moest worden gedaan.
2.4.
Bij e-mail van 11 april 2018 heeft [A] het volgende aan [makelaar 1] bericht:
“Graag kom ik terug op ons gesprek van gisterenmiddag.
Namens mijn principaal
De Vries Diamond Industries
Thans o.a. gevestigd aan de Avenue Louisa 360
1050 Brussel
tevens vestiging in o.a. Delhi
Ook zijn er bindingen met Houte Couture ontwerpers in o.a. Milaan
Bankierend bij First Class Bank: Rothschild Geneve
Wenst haar bod voor Lange Voorhout te verhogen naar Eur 15.000.000
Afhankelijk van de nadere condities van de verkoper, reeds verhuurde units, duur en condities van bestaande huur overeenkomsten kan dit bod voor nadere onderhandeling vatbaar zijn in positieve zin.
Naast de handel in diamanten, een diamant slijperij en Hout Couture wenst [gedaagde 1] een publieke functie aan het pand te geven met exposities, theater. Hiermee de poistitie van het Museum kwartier versterkend.
Graag zouden wij op korte termijn een afspraak wensen, de Rothschild vertegenwoordigers zijn morgen donderdag in Den Haag. Er kan op zeer korte termijn geschakeld worden, en zonder voorbehoud van financiering worden getekend.
Nadere details kunnen worden ingevuld.”
2.5.
Op 13 april 2018 hebben [gedaagde 1] , [gedaagde 3] en [A] het pand gezamenlijk bezichtigd.
2.6.
[makelaar 1] heeft [A] per e-mail een WeTransfer-link naar de projectdocumentatie voor het pand gestuurd. [A] heeft de projectdocumentatie op 18 april 2018 gedownload. Onderdeel daarvan was een pdf-bestand met het bestemmingsplan voor het Binnenhof e.o. Het pand had in dit bestemmingsplan de bestemming “kantoor”.
2.7.
Op verzoek van [gedaagde 1] heeft op 19 april 2018 een overleg plaatsgevonden tussen enerzijds [gedaagde 1] , [A] en [gedaagde 3] en anderzijds de directeur van LVM, de heer [directeur] (hierna: [directeur] ), diens zoon tevens medewerker van LVM, de heer [medewerker] (hierna: [medewerker] ), en de heer [makelaar 2] , een van de verkopend makelaars. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben tijdens dit overleg bevestigd dat zij het pand wilden kopen. [directeur] heeft hen verzocht om een schriftelijke koopbieding uit te brengen.
2.8.
[gedaagden 1 en 3] hebben om een voorbeeld voor een koopbieding verzocht, waarna [makelaar 1] [A] een model koopbieding heeft toegestuurd. In dit model stond onder meer het volgende:
“Betreft: onvoorwaardelijke koopbieding Lange Voorhout 7 te Den Haag
(…)
Koopsom: onze cliënt is bereid om het object te verwerven tegen een koopsom van € 15.250.000,- k.k.,
(…)
Ontbindende Voorwaarden: geen.
Overige bepalingen: Voor het overige zullen bij de koop en verkoop van (soortgelijke) onroerende zaken de gebruikelijke bepalingen van toepassing zijn voor soortgelijke onroerende zaken.
Wij vernemen graag voor ……….., 12:00 uur van u en uw opdrachtgever of deze bereid is om op basis van bovenvermelde uitgangspunten met onze cliënt tot definitieve overeenstemming wenst te komen.”
2.9.
Op 25 april 2018 heeft [A] een schriftelijke koopbieding bij COG Makelaars afgeleverd. In deze koopbieding stond onder meer het volgende:
“Betreft: onvoorwaardelijke koopbieding Lange Voorhout 7 te Den Haag
(…)
Koper: Hermitage Vastgoed B.V. i.o. gevestigd te Den Haag, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur [directeur 2] , ten deze handelend voor zich
Bijgaand treft u een kopie legitimatiebewijs van degene(n) die tekeningbevoegd zijn.[Rb: bijlage was legitimatiebewijs van [gedaagde 3] ]
(…)
Koopsom: Koper is bereid om het object te verwerven tegen een koopsom van € 15.000.000,- k.k., (…), zonder voorbehouden zie hierna.
(…)
Ontbindende Voorwaarden: geen, anders dan acceptatie van de voorwaarden in de koop overeenkomst; geen voorbehoud in verband met financiering, geen voorbehoud in verband met bouwtechnisch rapport. geen voorbehoud in verband met bestemmingsplan.
Overige bepalingen: Voor het overige zullen bij de koop en verkoop van (soortgelijke) onroerende zaken de gebruikelijke bepalingen van toepassing zijn voor soortgelijke onroerende zaken.
Wij vernemen graag voor vrijdag 27 april 2018, 14:00 uur van u en uw opdrachtgever of deze bereid is om op basis van bovenvermelde uitgangspunten met onze cliënt tot definitieve overeenstemming wenst te komen.
Met vriendelijke groet,
(…)
[directeur 2]
(handtekening)
Voor akkoord [gedaagde 1]
(handtekening)”
2.10.
Eveneens op 25 april 2018 heeft [A] aan [makelaar 1] laten weten dat [gedaagden 1 en 3] notaris mr. M. de Vries van Roes & De Vries Notarissen (hierna: notaris De Vries ) zou verzoeken om de akte van levering op te stellen. Ook heeft [directeur] die dag per e-mail een concept koopovereenkomst aan [makelaar 1] gestuurd, die deze heeft doorgezonden aan [A] en notaris De Vries .
2.11.
Bij e-mail van 26 april 2018 heeft [medewerker] [makelaar 1] het volgende bericht:
“Hierbij berichten wij u, dat de aandeelhouders van Lange Voorhout Monumenten B.V. akkoord zijn met de bieding van 25 april jl. (zie bijlage)
welke uitgebracht is door Hermitage Vastgoed B.V. i.o. tw de heer [directeur 2] en de heer [gedaagde 1] .
Onder voorbehoud goedkeuring van de koopakte.”
2.12.
Bij e-mail van 26 april 2018 heeft [makelaar 1] de e-mail van [medewerker] doorgezonden aan [A] . In de e-mail schrijft [makelaar 1] onder meer:
“Ik stel voor dat de notarissen onderling met elkaar contact hebben over de regie van de koopovereenkomst en dat de waarborgsom van 10% door koper wordt gestort op de derdengelden rekening van Notariaat Houthoff.”
2.13.
Bij e-mail van 30 april 2018 schrijft [A] onder meer het volgende aan [makelaar 1] :
“Het proces om tot een afspraak te komen bij [notaris De Vries ] kost mij iets meer tijd dan gedacht, j.l. vrijdag viel ook uit, (…)
De heer [gedaagde 1] heeft overleg gehad met de bank in Zurich dat is geregeld zij wachten af om de eerste aanbetaling over te boeken, dat staat klaar.
Notaris De Vries heeft geadviseerd de Bv’s op te richten zodat het transport op naam van de BV kan plaats vinden.
Alles gaat dus gewoon door, aanstaande woensdagmiddag[Rb: 2 mei 2018]
15:15 uur hebben we een afspraak bij Notaris de Vries , ik hoop dan snel door te kunnen pakken.
15:15 uur hebben we een afspraak bij Notaris de Vries , ik hoop dan snel door te kunnen pakken.
Ik weet dat we in de bieding de datum van 30 april hebben genoemd maar een en ander kost iets meer tijd dan verwacht, de zaak gaat gewoon door.”
2.14.
Bij e-mail van 2 mei 2018 heeft notaris De Vries [directeur] het volgende bericht, met een CC aan [A] , [makelaar 1] en de notarissen van LVM:
“Ter zake van de bieding en de koopovereenkomst is het voor de koper van belang dat duidelijk is dat er rechtsgeldig getekend wordt van de zijde van verkoper.
Uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt dat er thans alleen een gemachtigde is die beperkt bevoegd is.
Zolang er geen bevoegd bestuur is of onbeperkt gemachtigde zal er een aandeelhoudersbesluit moeten zijn waaruit blijkt dat een meerderheid voor de verkoop is, of zullen er bestuurders moeten worden benoemd.
Zodra dat duidelijk heeft koper toegezegd onmiddellijk te zullen zorg dragen voor de storting van de waarborgsom op mijn derdenrekening.”
2.15.
In een brief gericht aan notaris De Vries en [gedaagde 3] van 2 mei 2018 heeft [directeur] het akkoord van de aandeelhouders van LVM bevestigd, onder bijvoeging van onderliggende stukken. Bij e-mail van 2 mei 2018 heeft [makelaar 1] een kopie van deze brief aan [A] gezonden.
2.16.
Bij e-mail van 3 mei 2018 heeft [makelaar 1] [A] aanvullende bewijsstukken betreffende de tekeningsbevoegdheid toegezonden. In de e-mail schreef [makelaar 1] dat een van de aandeelhouders van LVM had opgemerkt dat [gedaagde 3] in de koopbieding ten onrechte werd aangeduid als “ [directeur 2] ”.
2.17.
Op 3 mei 2018 heeft [A] aan [directeur] in persoon een gewijzigde koopbieding overhandigd. In deze versie is de datum op de eerste bladzijde gewijzigd van 25 april 2018 in 3 mei 2018, en is bij de handtekening op de laatste bladzijde de naam ‘ [directeur 2] ’ gewijzigd in ‘ [gedaagde 3] ’. Voor het overige was de koopbieding van 3 mei 2018 gelijk aan de koopbieding van 25 april 2018. Bij de vermelding van de koper op de eerste bladzijde is de naam ‘ [directeur 2] ’ blijven staan; op de laatste bladzijde is de datum 25 april 2018 blijven staan.
2.18.
Bij brief van 9 mei 2018 heeft [gedaagde 1] [directeur] als volgt bericht:
“Hierbij wil ik u mededelen dat ik na intensief onderzoek afzie van de aankoop van het pand gelegen aan de Lange Voorhout nummer 7 te Den Haag.
Essentiele informatie omtrent de bestemming gaf de doorslag. Drie maal toe is er een verzoek gedaan tot bestemmingswijziging voor detailhandel, echter met een negatief resultaat. Detailhandel is niet toegestaan. De huidige bestemming is bedrijvigheid (kantoor) wat niet voldoet aan het beoogde concept voor detailhandel.
Met vriendelijke groet,
(handtekening)
Dhr. [gedaagde 1] ”
2.19.
LVM heeft het pand inmiddels verkocht aan een derde, voor een koopprijs van € 14.100.000.
3.Het geschil
3.1.
LVM vordert – samengevat – verklaringen voor recht dat tussen LVM en gedaagden een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dat [gedaagde 3] in persoon aan die koopovereenkomst is gebonden, dat gedaagden in de nakoming van die koopovereenkomst toerekenbaar zijn tekortgeschoten, en dat de ontbindingsverklaring van [gedaagde 1] geen doel treft. Verder vordert LVM hoofdelijke veroordeling van gedaagden, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagden 1 en 3] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak draait in de kern genomen om de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Als dit zo is, is de vervolgvraag of gedaagden deze koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden of vernietigd.
Ontvankelijkheid vorderingen jegens Hermitage Vastgoed B.V. i.o.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat Hermitage Vastgoed B.V. nooit is opgericht.
4.3.
In beginsel is een rechtspersoon die in staat van oprichting verkeert niet bevoegd om in rechte op te treden. Op dit beginsel bestaan uitzonderingen, maar nu is gesteld noch gebleken dat zich in deze zaak één van die uitzonderingen voordoet, zal de rechtbank LVM niet-ontvankelijk verklaren in haar vorderingen jegens Hermitage Vastgoed B.V. i.o.
4.4.
Dit betekent dat de rechtbank moet beoordelen of een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen LVM enerzijds en [gedaagde 1] en/of [gedaagde 3] anderzijds.
Koopovereenkomst tot stand gekomen?
4.5.
LVM stelt dat op 3 mei 2018 een koopovereenkomst tussen haar en [gedaagden 1 en 3] tot stand is gekomen, nu [gedaagden 1 en 3] een onvoorwaardelijk bod aan haar heeft uitgebracht dat zij bij e-mail van 3 mei 2018 heeft geaccepteerd.
4.6.
[gedaagden 1 en 3] stelt dat de koopbiedingen van 25 april en 3 mei 2018 geen onvoorwaardelijk bod, maar slechts een uitnodiging tot verdere onderhandelingen inhielden. Ook stelt [gedaagden 1 en 3] dat hij het pand als consument wilde kopen, zodat de koopovereenkomst naar analogie van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) schriftelijk moest worden aangegaan; [gedaagden 1 en 3] meent daarom recht hebben op een bedenktermijn van drie dagen na ontvangst van de schriftelijke koopovereenkomst. Verder stelt [gedaagden 1 en 3] dat LVM had moeten begrijpen dat bij [gedaagden 1 en 3] de wil ontbrak om een pand te kopen waarin geen detailhandel mogelijk was, omdat in de e-mail van 11 april 2018 en daarna duidelijk is gezegd dat [gedaagden 1 en 3] een diamanthandel in het pand wilde vestigen.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat op 3 mei 2018 een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen LVM enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 3] anderzijds. Dit oordeel berust op de volgende overwegingen.
[gedaagden 1 en 3] geen consument
4.8.
Artikel 7:2 BW regelt de koop van woningen door consumenten.
4.9.
De rechtbank is van oordeel dat artikel 7:2 BW in deze zaak om twee redenen niet van toepassing is: [gedaagde 1] en [gedaagde 3] handelden niet als consumenten, en het pand is geen woning.
[gedaagde 1] heeft ter zitting verklaard dat hij het pand wilde aankopen om daarin detailhandel te vestigen, ten behoeve van [gedaagde 3] . [gedaagde 3] heeft dit beaamd. Daarmee staat vast dat [gedaagden 1 en 3] het pand wilde aankopen ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf. Verder had het pand een puur zakelijke bestemming (‘kantoor’). [gedaagden 1 en 3] heeft weliswaar gepoogd die bestemming te doen wijzigen in de gemengde bestemming ‘kantoor/detailhandel’, maar van wonen in het pand is nooit sprake geweest. De rechtbank ziet daarom ook geen aanknopingspunten om artikel 7:2 BW in deze zaak naar analogie toe te passen.
4.10.
Dit betekent dat de gewone regels voor de totstandkoming van koopovereenkomsten van toepassing zijn: er moet sprake zijn van aanbod en aanvaarding, en van overeenstemming over de essentiële onderdelen van de koop. Die overeenstemming kan ook mondeling tot stand komen.
Overeenstemming op essentiële onderdelen?
4.11.
LVM stelt dat partijen op 3 mei 2018 overeenstemming hadden bereikt over de essentiële onderdelen van de koopovereenkomst: het object, de prijs, de datum van overdracht en levering, de overdrachtsbelasting, de waarborgsom, de verrekening van baten en lasten, onder- of overmaat, het opleveringsniveau en (het ontbreken van) ontbindende voorwaarden.
4.12.
[gedaagden 1 en 3] stelt dat de koopbiedingen nog voor nadere onderhandeling vatbaar waren en dat nadere details nog moesten worden ingevuld. [gedaagden 1 en 3] verwijst daartoe naar de laatste alinea van de koopbiedingen van 25 april en 3 mei 2018.
4.13.
De rechtbank stelt voorop dat voor de totstandkoming van een koopovereenkomst ziend op een bedrijfspand overeenstemming moet bestaan over het te verkopen pand, de te betalen prijs en het moment van levering. Deze onderwerpen zijn de kern van de prestatie; als daarover geen overeenstemming bestaat, kan van een koopovereenkomst geen sprake zijn.
4.14.
De rechtbank is van oordeel dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentiële onderdelen van de koopovereenkomst.
LVM heeft onbetwist gesteld dat niet alleen overeenstemming bestond over het te verkopen pand, de betalen prijs en het moment van levering, maar ook over de overdrachtsbelasting, de waarborgsom, de verrekening van baten en lasten, onder- of overmaat, het opleveringsniveau en (het ontbreken van) ontbindende voorwaarden. De inhoud van de onvoorwaardelijke koopbiedingen is ook overgenomen in de concept-koopovereenkomst. Op dit concept hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 3] geen inhoudelijk commentaar; het enige punt dat zij nog aan de orde stelden, was de tekeningsbevoegdheid aan de zijde van LVM. Uit de e-mail van [A] van 30 april 2018 en de e-mail van notaris De Vries van 2 mei 2018 volgt dat er op 2 mei 2018 geen andere punten meer aan afronding van de transactie in de weg stonden.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk verbonden
4.15.
De rechtbank is dus van oordeel dat overeenstemming was bereikt over de essentiële onderdelen van de koopovereenkomst. De vraag is nog met
wieLVM die overeenstemming precies heeft bereikt, nu de beoogde koper Hermitage Vastgoed B.V. nooit is opgericht.
wieLVM die overeenstemming precies heeft bereikt, nu de beoogde koper Hermitage Vastgoed B.V. nooit is opgericht.
4.16.
LVM stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk aan de koopovereenkomst zijn gebonden, omdat zij de koopbiedingen hebben ondertekend; voor zichzelf en voor de op te richten vennootschap. [gedaagden 1 en 3] heeft dit niet betwist.
4.17.
Artikel 2:203 lid 2 BW bepaalt dat degenen die een rechtshandeling verrichten namens een op te richten vennootschap daardoor hoofdelijk zijn verbonden, totdat de vennootschap na haar oprichting de rechtshandeling heeft bekrachtigd.
4.18.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] op grond van artikel 2:203 lid 2 BW hoofdelijk aan de koopovereenkomst zijn gebonden.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 3] de koopbiedingen voor zich en als beoogd bestuurder namens Hermitage Vastgoed B.V. i.o. heeft ondertekend. Ter zitting heeft [gedaagde 1] benadrukt dat hij deze onderneming wilde oprichten, ten behoeve van [gedaagde 3] . Om die reden heeft [gedaagde 1] de koopbiedingen mede ondertekend. Zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 3] zijn de koopovereenkomst met LVM dus (mede) aangegaan namens de op te richten vennootschap, Hermitage Vastgoed B.V. Omdat die vennootschap nooit is opgericht, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 3] in plaats van de vennootschap hoofdelijk aan de koopovereenkomst gebonden. Dit houdt in dat zij het pand van LVM moesten afnemen.
Bestemming pand bekend
4.19.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] stellen nog dat zij niet bekend waren met de bestemming van het pand. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij, nu zij kennelijk bezijden de waarheid is.
4.20.
Ter zitting heeft [A] verklaard dat [gedaagden 1 en 3] en hijzelf de bestemming van het pand kenden, en dat zij in gesprek waren met de gemeente om die bestemming te wijzigen.
Deze verklaring sluit aan bij hetgeen [gedaagde 1] zelf in zijn brief van 9 mei 2018 aan LVM heeft geschreven, namelijk dat al tot drie maal toe tevergeefs een verzoek tot bestemmings
wijzigingwas gedaan. Om op 9 mei 2018 al drie keer om wijziging te hebben gevraagd én drie keer een afwijzing te hebben gekregen, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 3] enige tijd voordien van de bestemming van het pand op de hoogte zijn geraakt. Die bestemming stond overigens ook in het bestemmingsplan dat [A] op 18 april 2018 als onderdeel van de projectdocumentatie had gedownload.
wijzigingwas gedaan. Om op 9 mei 2018 al drie keer om wijziging te hebben gevraagd én drie keer een afwijzing te hebben gekregen, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 3] enige tijd voordien van de bestemming van het pand op de hoogte zijn geraakt. Die bestemming stond overigens ook in het bestemmingsplan dat [A] op 18 april 2018 als onderdeel van de projectdocumentatie had gedownload.
4.21.
Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 3] de waarheid omtrent hun bekendheid met de bestemming van het pand hebben proberen te verhullen, gaat de rechtbank ervan uit dat zij die bestemming al kenden op het moment dat zij de koopbiedingen van 25 april en 3 mei 2018 ondertekenden.
Ontbinding of vernietiging koopovereenkomst?
4.22.
[gedaagden 1 en 3] stelt ten slotte dat een eventueel tot stand gekomen overeenkomst is ontbonden door de brief van [gedaagde 1] van 9 mei 2018. Althans, zo stelt [gedaagden 1 en 3] , is de koopovereenkomst vernietigbaar omdat [gedaagde 1] ernstig ziek is. Door die ziekte was de geestelijke toestand van [gedaagden 1 en 3] destijds zodanig dat de verklaring strekkend tot de koop van een pand met een kantoorbestemming niet overeenstemde met de bij [gedaagden 1 en 3] bestaande wil. [gedaagden 1 en 3] beroept zich daarom op artikel 3:34 BW.
4.23.
LVM betwist dat de verklaring van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] niet overeenstemde met hun wil. In elk geval, zo stelt LVM, was dit voor LVM niet kenbaar. Zij doet daarom een beroep op artikel 3:35 BW. Verder stelt LVM onder meer dat de koopovereenkomst niet kan worden ontbonden wegens de bestemming van het pand, omdat partijen dit expliciet zijn overeengekomen.
4.24.
De rechtbank is van oordeel dat de koopovereenkomst niet is ontbonden of vernietigd, en wel op de volgende gronden.
4.25.
Vernietiging van een overeenkomst op grond van artikel 3:34 BW is slechts mogelijk indien een contractspartij aan een stoornis lijdt die hem belet bij de redelijke waardering van zijn belangen, of indien hij de overeenkomst onder invloed van die stoornis is aangegaan. Echter, ook wanneer hij aan een dergelijke stoornis lijdt, wordt zijn wederpartij beschermd door artikel 3:35 BW als die geen reden had om aan de verklaring te twijfelen.
4.26.
De rechtbank laat in het midden of [gedaagden 1 en 3] ten tijde van het uitbrengen van de koopbiedingen aan een in artikel 3:34 BW bedoelde stoornis leed, omdat zij van oordeel is dat LVM er redelijkerwijze vanuit mocht gaan dat de wil van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] overeenstemde met hetgeen zij in de koopbiedingen verklaarden. [gedaagde 1] heeft ter zitting immers nadrukkelijk verklaard dat hij absoluut niet wilde dat LVM van zijn ziekte op de hoogte raakte; hij had [A] verboden LVM daarover te vertellen. Verder heeft LVM onbetwist gesteld dat zij geen reden had om te vermoeden dat de wil van [gedaagden 1 en 3] niet overeenstemde met de in de koopbiedingen vervatte verklaring. Verder weegt de rechtbank in haar oordeel mee dat [gedaagden 1 en 3] tijdens de onderhandelingen werd bijgestaan door [A] , een professionele adviseur die de plannen van [gedaagden 1 en 3] en de bestemming van het pand kende.
4.27.
Dit betekent dat [gedaagden 1 en 3] de koopovereenkomst niet wegens de ziekte van [gedaagde 1] kan vernietigen.
4.28.
Over de gestelde ontbinding oordeelt de rechtbank als volgt.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben in de koopbiedingen van 25 april en 3 mei 2018 eigener beweging expliciet vermeld dat zij geen voorbehoud maakten voor wat betreft de bestemming van het pand, hoewel zij wisten dat die bestemming moest worden gewijzigd om de door hen gewenste detailhandel in het pand te kunnen realiseren. LVM heeft de koopbieding van [gedaagden 1 en 3] aanvaard, zodat de uitsluiting van de mogelijkheid te ontbinden op grond van de bestemming van het pand onderdeel is van de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst. Ontbinding van de overeenkomst op grond van de bestemming van het pand is daarom niet mogelijk.
4.29.
De overige verweren van LVM met betrekking tot de geldigheid van de ontbindingsverklaring behoeven gezien het voorgaande geen bespreking.
Tekortkoming en schade
4.30.
De rechtbank heeft in het voorgaande geoordeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] met LVM zijn overeengekomen dat zij het Huis Bentinck zouden kopen, en dat zij verplicht waren het pand daadwerkelijk af te nemen. De rechtbank heeft ook geoordeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] zonder geldige reden hebben geweigerd het pand af te nemen.
4.31.
Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 3] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat zij op grond van de wet gehouden zijn om de schade die LVM daardoor lijdt te vergoeden.
4.32.
LVM vordert schadevergoeding nader op te maken bij staat. Deze vordering komt voor toewijzing in aanmerking indien aannemelijk is dat LVM door de wanprestatie van [gedaagden 1 en 3] schade heeft geleden. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende aannemelijk dat LVM door die wanprestatie schade heeft geleden, reeds omdat LVM (adviseurs)kosten heeft moeten maken voor een verkoop die niet is doorgegaan.
Proceskosten
4.33.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van LVM worden begroot op:
- dagvaarding € 81,00
- griffierecht € [626] ,00
- salaris advocaat
[1.086,00](2,0 punten × tarief €[543,00])
[1.086,00](2,0 punten × tarief €[543,00])
Totaal € [1.793,00]
5.De beslissing
De rechtbank,
5.1.
verklaart LVM niet-ontvankelijk in haar vordering jegens Hermitage Vastgoed B.V. i.o.;
5.2.
verklaart voor recht dat [gedaagden 1 en 3] jegens LVM hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die door LVM is geleden en eventueel nog zal worden geleden als gevolg van de hun toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de in rechtsoverweging 4.7 bedoelde koopovereenkomst;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding aan LVM van die schade, op te maken bij staat;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van LVM tot op heden begroot op € [1.793,00] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.6.
verklaart de in 5.3, 5.4 en 5.5 gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2019. [1]