Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/553288 / HA ZA 18-563
Vonnis van 22 mei 2019
in de zaak van
EXMIJRO B.V.te Doesburg,
eiseres,
advocaat mr. M.H.M. Deppenbroek te Doetinchem,
tegen
STAAT DER NEDERLANDEN (RIJKSVASTGOEDBEDRIJF)te Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag.
Partijen zullen hierna Exmijro en de Staat genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 april 2018, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 15 augustus 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,
- de brief van de zijde van Exmijro van 19 september 2018 met aanvullende productie,
- de akte van de zijde van de Staat met aanvullende producties,
- het proces-verbaal van de op 27 september 2018 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
Het proces-verbaal is, met instemming, buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen is de mogelijkheid geboden om te reageren op het proces-verbaal voor zover feitelijke onjuistheden betreft. Exmijro heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt door op 16 oktober 2018 een brief in te sturen. Deze brief is aan het dossier toegevoegd. Het proces-verbaal wordt met inachtneming van de inhoud van deze brief gelezen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij de Staat aan (de rechtsvoorganger van) Exmijro een strook grond, gelegen aan de zuidzijde van de afgesneden IJsselarm onder Doesburg, heeft verkocht.
2.2.
In het kader van de voorgenomen verkoop is in opdracht van de Staat door Tauw B.V. onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de strook grond ernstige verontreiniging bevatte. Deze verontreiniging bestond, kort samengevat, uit asbestverontreiniging en verhoogde gehalten zware metalen en PBC’s.
2.3.
Bij notariële akte van 11 april 2012 is de strook grond aan Exmijro geleverd. De akte bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
CONFORMITEIT
De koper zal het verkochte gebruiken als laad- en loswal (overslagkade) en opslagterrein. (…)
(…)
Aanvaarding
Artikel 3
Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijk staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond. (…)
(…)
Bodemverontreiniging
Artikel 8
(…) Er is (…) onderzoek verricht naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging in de onroerende zaak. De resultaten hiervan zijn vastgelegd in het historisch onderzoek (…) van Tauw B.V. te Deventer (…). De verkoper verwijst naar dit (…) onderzoeksrapport voor de hem bekende feiten en omstandigheden die van belang zijn of kunnen zijn voor de vraag of er sprake kan zijn van bodemverontreiniging in de onroerende zaak. (…)
De koper zal de verkoper niet wegens toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aanspreken tot sanering of het anderszins nemen van maatregelen ten aanzien van bodemverontreiniging in de onroerende zaak, dan wel tot vergoeding van de kosten ten gevolge van bodemverontreiniging. (…)
2.4.
Na levering heeft Exmijro de strook grond gesaneerd. Vervolgens is in opdracht van Exmijro begonnen met de aanleg van de laad- en loswal. Onderdeel van de werkzaamheden was het plaatsen van een verankerde damwand en het aanbrengen van een onderheide kraanbaan. Bij het uitvoeren van deze werkzaamheden is de aannemer gestuit op een harde, ondoordringbare laag op circa 6 meter onder het maaiveld. Het bleek om een cementblok te gaan van ongeveer 12 meter lang, 4 meter breed en 2,5 tot 5 meter diep.
2.5.
Bij brief van 16 juni 2015 heeft Exmijro de Staat van deze situatie op de hoogte gebracht en meegedeeld dat zij van mening is dat de strook grond niet aan de overeenkomst beantwoordt.
2.6.
Om de heiwerkzaamheden mogelijk te maken is uiteindelijk het cementblok over een strook van twee meter breed vergruisd. Daarna is de aanleg van de kraanbaan en de laad- en loswal voltooid.
2.7.
Bij brief van 23 oktober 2015 heeft Exmijro de Staat aansprakelijk gesteld voor de extra kosten voor het vergruizen van het cementblok, begroot op € 150.000,-. De Staat heeft zich op het standpunt gesteld niet gehouden te zijn deze kosten aan Exmijro te vergoeden.
3.Het geschil
3.1.
Exmijro vordert samengevat - veroordeling van de Staat tot betaling van € 150.996,12, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Exmijro legt aan haar vordering primair ten grondslag dat de geleverde strook grond niet aan de overeenkomst beantwoordt. De Staat is dan ook tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat Exmijro recht heeft op schadevergoeding. Subsidiair doet Exmijro een beroep op wederzijdse dwaling en vordert zij aanpassing van de overeenkomst of opheffing van het geleden nadeel op grond van artikel 6:230 BW.
3.3.
De Staat voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat een van beide partijen bij de koopovereenkomst heeft geweten dat in de grond van het verkochte stuk grond een enorm cementblok verborgen aanwezig was. De aanwezigheid van dit cementblok heeft ervoor gezorgd dat Exmijro aanzienlijk meer kosten heeft moeten maken voor de aanleg van de laad- en loswal. De vraag is voor wiens rekening en risico de aanwezigheid van dit cementblok moet komen.
Non-conformiteit
4.2.
Op grond van artikel 7:17 BW mag een koper verwachten dat de geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
4.3.
Niet in geschil is dat (de rechtsvoorganger van) Exmijro de grond heeft gekocht om er een laad- en loswal en een opslagterrein op te realiseren, en dat de Staat hiervan op de hoogte was. Dit gebruik is bovendien bij de overeenkomst voorzien (onder het kopje “conformiteit”). Op grond van de overeenkomst, waarbij eventuele exoneraties buiten beschouwing gelaten worden, mocht Exmijro dan ook verwachten dat de grond die eigenschappen zou bezitten die voor dit gebruik nodig zijn.
4.4.
Vastgesteld moet worden dat Exmijro er ondanks het cementblok in geslaagd is de laad- en loswal, met inbegrip van een verankerde damwand en een onderheide kraanbaan, op de beoogde plek te realiseren. Er kan dan ook niet gezegd worden dat de grond voor dit gebruik in absolute zin ongeschikt, en daarmee non-conform, was.
4.5.
Wel heeft de aanwezigheid van het cementblok de aanleg bemoeilijkt. Immers, om de kraanbaan te onderheien, was het nodig om het cementblok deels te vergruizen. Deze extra werkzaamheden hebben tijd en significante meerkosten met zich meegebracht. De vraag waarvoor de rechtbank zich gesteld ziet is of Exmijro op grond van de overeenkomst had ogen verwachten dat zij de laad- en loswal zou kunnen aanleggen zonder dergelijke extra werkzaamheden en de daarmee gemoeide meerkosten.
4.6.
De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. In de eerste plaats is daarvoor van belang dat de Staat geen garantie heeft gegeven dat probleemloos zou kunnen worden geheid. De Staat heeft in het geheel geen mededelingen gedaan over de doordringbaarheid van de grond. Exmijro heeft hier ook niet naar geïnformeerd. De aanleg van een kraanbaan waarvoor heiwerkzaamheden nodig waren, de exacte locatie en de wijze waarop deze werkzaamheden zouden worden uitgevoerd, zijn geen onderwerp van gesprek geweest voorafgaand aan de (ver)koop. Voor zo ver het ter beschikking stellen van de tekening van Grontmij van de aan te leggen loswal (die als productie 4 bij conclusie van antwoord is overgelegd) als een mededeling van (de rechtsvoorganger van) Exmijro moet worden beschouwd, dan heeft te gelden dat ook uit die tekening de exacte positionering en afmeting van de kraanbaan niet kan worden afgeleid.
4.7.
Evenmin heeft Exmijro ten behoeve van de koop onderzoek laten doen naar de aanwezigheid van obstakels op de plekken waar geheid zou moeten worden respectievelijk waar de ankers zouden worden geplaatst. Aangezien Exmijro een specifiek gebruik van dat gedeelte van de grond voor ogen had – waarvan zij de Staat niet in kennis heeft gesteld – had dit wel op haar weg gelegen. Het sonderingsonderzoek dat Exmijro in 2004 heeft laten verrichten volstond daartoe niet. Immers, nu het cementblok bij dat onderzoek onopgemerkt is gebleven, heeft men destijds blijkbaar op andere plekken gemeten dan waar geheid moest worden dan wel waar de ankers moesten worden geplaatst.
4.8.
Exmijro heeft nog gesteld dat in zijn algemeenheid bij gronden die zijn gelegen in de directe nabijheid van rivieren, klei- en zandhoudende grondlagen zijn te verwachten en geen harde ondoordringbare lagen. Dat kan in zijn algemeenheid zo zijn, maar brengt nog niet mee dat wanneer een dergelijke laag tegen de verwachting in toch aanwezig blijkt te zijn, dit altijd voor rekening van de verkoper van de grond komt.
4.9.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat Exmijro er op grond van de overeenkomst met de Staat niet zonder meer op mocht vertrouwen dat de grond vrij zou zijn van obstakels en dat de er zonder problemen geheid zou kunnen worden ten behoeve van de aanleg van de kraanbaan. Dat betekent dat het beroep op non-conformiteit niet slaagt.
Dwaling
4.10.
Het beroep van Exmijro op wederzijdse dwaling slaagt evenmin. Nu Exmijro heeft nagelaten onderzoek te doen als hiervoor onder 4.7. bedoeld, komt haar onjuiste voorstelling met betrekking tot de doordringbaarheid van de grond voor eigen rekening.
Exoneraties
4.11.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, behoeft de tussen partijen gevoerde discussie over het bestaan en de reikwijdte van de artikelen 3 en 8 van de leveringsakte, en in welke mate deze bepalingen een exoneratie bevatten, geen bespreking.
Conclusie
4.12.
Dit alles betekent dat de extra kosten die Exmijro heeft moeten maken bij de aanleg van de laad- en loswal voor haar rekening en risico komen. De vorderingen van Exmijro worden afgewezen.
4.13.
Exmijro zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden begroot op:
- griffierecht 3.946,00
- salaris advocaat
3.414,00(2,0 punten × tarief € 1.707,00)
3.414,00(2,0 punten × tarief € 1.707,00)
Totaal € 7.360,00
4.14.
De rechtbank zal de hoogte van de gevorderde nakosten in dit vonnis begroten. Eveneens zal de over de proceskosten gevorderde wettelijke rente worden toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Exmijro in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot op heden begroot op € 7.360,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 6 juni 2019 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Exmijro in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Exmijro niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. en 5.3 vermelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op
22 mei 2019. [1]