Uitspraak
Rechtbank den haag
Team Kanton Den Haag
dd
Rep.nr.: 7517628/19-50069
22 april 2019
Beschikking op het verzoek van:
Unibail-Rodamco S.E.,
kantoorhoudende te (1118 BJ ) Luchthaven Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,
hierna te noemen: verhuurder,
vertegenwoordigd door [gemachtigde 1] ,
en
[huurder] ,
kantoorhoudende te Zoetermeer,
hierna te noemen: huurder,
vertegenwoordigd door [gemachtigde 2] .
1.Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van het verzoekschrift met bijlagen, ingediend door verhuurder en huurder gezamenlijk, ter griffie ingekomen op 6 februari 2019.
Op 25 maart 2019 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Verhuurder is verschenen bij mw. [betrokkene 1] en mw. [betrokkene 2] . Huurder is in persoon verschenen, bijgestaan door haar echtgenoot, [betrokkene 3] . Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Na afloop van de zitting is door verhuurder nog een machtiging voor mw. [betrokkene 1] voornoemd en een volledige kopie van de huurovereenkomst (inclusief de bij het verzoekschrift ontbrekende pagina 21) overgelegd. De beschikking is bepaald op heden.
2.Rechtsoverwegingen
2.1
Partijen vragen goedkeuring van een aantal in de huurovereenkomst opgenomen, van de wet afwijkende bedingen. Meer specifiek betreft het de bedingen opgenomen in deel A, artikelen 3.1 en 3.2 in samenhang met deel B, artikel 3.1 van de huurovereenkomst, die als volgt luiden:
Deel A
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten de duur als opgenomen in deel B, artikel 3.1 van deze overeenkomst.
3.2
Na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde periode eindigt deze overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der partijen is vereist. Huurder zal het gehuurde op de einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in deze overeenkomst en de algemene bepalingen, en huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde termijn geen aanspraak maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming, noch op enige vorm van schade- of kostenvergoeding waaronder begrepen kosten van verhuizing en herinrichting en doet uitdrukkelijk afstand van enig recht terzake.
Deel B
Artikel 3.1 Huuringangsdatum
Deze overeenkomst is aangegaan voor de bepaalde duur van 10 jaar, ingaande op 1 januari 2019 en eindigende van rechtswege op 37 december 2028, zonder dat opzegging door één der partijen is vereist.
Artikel 3.1 Tussentijdse beëindiging huurder (break optie)
Huurder kan de overeenkomst tegen het einde van het 5e huurjaar, derhalve per 31
december 2023 beëindigen (breakoptie). Indien huurder gebruik wenst te maken van de
breakoptie dient deze de huurovereenkomst te beëindigen door opzegging door middel
van een deurwaardersexploot of aangetekende brief, met inachtneming van een
opzeggingstermijn van ten minste één jaar.
2.2
Artikel 7:291 lid 3 BW schrijft voor dat een zodanige goedkeuring alleen wordt gegeven indien een beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van afdeling 6, vierde titel, boek 7 BW niet behoeft.
2.3
Ter zitting is door huurder onbetwist verklaard dat zij in de contractonderhandelingen geen juridische bijstand heeft gehad, dat haar broodjeszaak net open is en dat de huurprijs nu te hoog is om op te brengen, zodat zij daarvoor al een betalingsregeling heeft lopen bij verhuurder. Dit ondanks dat haar bij aanvang een huurvrije periode van iets meer dan twee maanden is gegund. Zij had verwacht tenminste al de huurprijs te verdienen, maar de omzet is nu op sommige dagen slechts € 20,00. Achteraf is het niet wijs geweest om deze overeenkomst aan te gaan en had huurder graag meer voorlichting vooraf gehad. De kick-off meeting is bijvoorbeeld pas na het ondertekenen van de huurovereenkomst geweest en het huishoudelijk regelement is ook pas later verstrekt. Concreet heeft dit tot nadeel voor huurder geleid in die zin dat zij een bouwschutting heeft moeten laten plaatsen. Die kosten komen voor haar rekening, maar zij heeft die niet voorzien en verhuurder heeft haar daar voor het sluiten van de huurovereenkomst niet op gewezen. Huurder kan dit bedrag ad
€ 2.000,00 niet opbrengen.
2.4
De bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht tasten de rechten van huurder naar het oordeel van de kantonrechter wezenlijk aan, nu deze er concreet toe leiden dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een vaste periode zonder de mogelijkheid van verlenging, in afwijking van de wettelijke regeling. Deze aantasting wordt in het geval van de onderhavige specifieke huurverhoudingen niet tenietgedaan door de geboden huurvrije periode en de tussentijdse breakoptie tegen het einde van het vijfde jaar. Huurder heeft voldoende duidelijk gemaakt dat zij in die periode haar investeringen niet terug kan verdienen. De kantonrechter overweegt dat voorts niet kan worden geoordeeld dat huurder de bescherming van afdeling 6, vierde titel, boek 7 BW niet behoeft. De verhouding tussen de maatschappelijke positie van verhuurder als beursgenoteerd vastgoedbedrijf en huurder als eenmanszaak is in dit geval van dien aard dat huurder (tegen haarzelf) de bescherming van afdeling 6, vierde titel, boek 7 BW juist wel behoeft. Daarbij is van belang dat de afwijkende bedingen, zo volgt uit het verzoekschrift, zijn opgenomen in de huurovereenkomst op instigatie van verhuurder en dat huurder in het geheel niet juridisch is bijgestaan in de onderhandelingen met verhuurder. Anders dan in het verzoekschrift is vermeld, is bij de mondelinge behandeling voldoende aannemelijk geworden dat volstrekt ontoereikende afspraken zijn gemaakt om de financiële risico’s van huurder te beperken.
2.5
Op grond van het voorgaande wordt de verzochte goedkeuring niet verleend. Het daartoe strekkende verzoek zal worden afgewezen.
2.6
Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog het volgende:
Verhuurder heeft ter zitting aangevoerd dat indien goedkeuring wordt onthouden, gelet op het bepaalde in artikel 33.4 van deel A van de huurovereenkomst een huurperiode van twee jaar zal gelden, waarna partijen opnieuw met elkaar in onderhandeling zullen moeten gaan. Daarmee is huurder niet bepaald geholpen, wat betreft het eventueel terugverdienen van haar investeringen, aldus verhuurder. Artikel 33.4 deel A van de huurovereenkomst bepaalt het volgende:
Deel A
33.4
Het verkrijgen van goedkeuring ex artikel 7:291 lid 2 BW voor alle bepalingen als bedoeld in artikel 33.2 van deze overeenkomst is van essentieel belang voor het totstandkomen van deze overeenkomst in de huidige vorm. Indien de kantonrechter zijn goedkeuring niet dan wel gedeeltelijk verleent wordt de onderhavige overeenkomst geacht
tussen partijen te zijn aangegaan voor de bepaalde duur van 2 jaar, ingaande op de overeengekomen ingangsdatum en eindigende twee jaar later. Na ommekomst van deze termijn eindigt deze overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der
partijen is vereist. Partijen zullen nader overleggen omtrent de mogelijkheid een nieuwe overeenkomst aan te gaan voor de periode ná de initiële termijn van twee jaar, inhoudende een herformulering van de betrokken bepalingen van deze overeenkomst en het verzoekschrift die enerzijds noodzakelijk zijn voor de te verkrijgen goedkeuring van de kantonrechter doch anderzijds recht doet aan de overeengekomen uitgangspunten van
deze overeenkomst. Beide partijen hebben het recht het hier bedoelde nadere overleg te beëindigen. Huurder heeft in de in dit artikel bedoelde situatie geen aanspraken jegens verhuurder uit hoofde van schade en/of gemaakte kosten.
2.7
Een voor de duur van twee jaren of korter aangegane huurovereenkomst is op grond van artikel 7:301 BW inderdaad rechtsgeldig. Het beding waarin de huurperiode in een dergelijke huurovereenkomst is vastgelegd, behoeft geen goedkeuring op grond van artikel 7:291 lid 3 BW. In dit geval is echter geen sprake van een onvoorwaardelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, maar van een huurovereenkomst voor de duur van 10 jaar zoals hierboven vermeld, waarvoor onder het genoemde artikel 33.4 van deel A is bepaald dat indien geen goedkeuring van de afwijkende bedingen wordt verleend een huurperiode van twee jaar zal gelden. Met artikel 33.4 wordt (in dit geval) feitelijk gepoogd de goedkeuring van de (primair) overeengekomen huurperiode van 10 jaar af te dwingen, met het onderliggende, ter zitting opgeworpen argument, dat huurder nog slechter af zal zijn indien de goedkeuring wordt onthouden. Daarmee is sprake van oneigenlijke beïnvloeding. Feitelijk wordt daarmee, indien de kantonrechter zich daaraan iets gelegen zal laten, immers de bescherming die huurder op grond van de wet dient te genieten als maatschappelijk gezien kleine partij in verhouding tot verhuurder, nog verder beperkt. In deze zaak ligt echter niet de vraag voor of hier sprake is van een nietig dan wel vernietigbaar beding.
2.8
De kantonrechter verstaat dat de kosten van deze procedure op grond van het bepaalde in artikel 33.2 van deel A van de huurovereenkomst voor rekening van verhuurder komen. In verband daarmee zal de kantonrechter geen kostenveroordeling uitspreken.
3.Beslissing
De kantonrechter:
- wijst het verzoek af.
Deze beschikking is gegeven door mr. L.C. Heuveling van Beek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 april 2019, in tegenwoordigheid van de griffier.