Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/6384
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2019 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [plaats], eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2018 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Huis te [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 135.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2019.
Eiser is vertegenwoordigd door H.H.A.J. van Deelen, kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens beperkt recht van de woning (appartementsrecht). De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. De inhoud van de woning is ongeveer 245 m³. De eigenaren van de appartementsrechten zijn van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
Geschil
2 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3 Eiser bepleit een waarde van maximaal € 123.000. Daartoe wijst eiser op twee vergelijkbare panden, Huis te Landelaan 40 en Huis te Landelaan 392, die voor een lagere prijs - respectievelijk €110.000 en € 105.100 - zijn verkocht. Verweerder heeft daarnaast ten onrechte bij de vergelijkingsobjecten het aandeel in de VvE-reserve niet gecorrigeerd op de betaalde koopprijs. Het bevreemdt eiser voorts dat verweerder in de beslissing op bezwaar aangeeft dat ten onrechte een zolder in de waardering werd betrokken, maar dat de waarde desondanks wordt gehandhaafd.
4 Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 135.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten. In de stellingen van eiser ziet verweerder geen reden om de waarde te verlagen. De twee door eiser aangehaalde vergelijkingsobjecten verkeerden bij de verkoop in een (zeer) gedateerde staat van onderhoud. Verweerder stelt dat zij de vergelijkingsmethode wel juist heeft toegepast, door met de VvE-reserve geen rekening te houden. Naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft een hertaxatie plaatsgevonden. Tegenover de aftrek van € 10.000 vanwege de afwezigheid van een zolder is een investering van circa € 7.500 en de goede staat van onderhoud van de woning in de hertaxatie betrokken, met als uitkomst dat de waarde van de woning gelijk is gebleven.
Beoordeling van het geschil
5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6 Verweerder, op wie hier de bewijslast rust, is er niet in geslaagd om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
7 Verweerder is naar het oordeel van de rechtbank uitgegaan van de juiste vergelijkingsobjecten en heeft in voldoende mate rekening gehouden met de relevante verschillen. Verweerder heeft voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de hertaxatie de aftrek voor de niet aanwezige zolder is gecompenseerd met de hogere factor voor de toestand van de woning en de investeringskosten. Het feit dat de waarde na hertaxatie is gehandhaafd, bevreemdt de rechtbank op zichzelf niet.
8 Verweerder heeft bij de waardebepaling van woning echter niet de juiste maatstaf aangelegd. In het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993 (nr. 29 300, LJN ZC5446, BNB 1993/325) is bepaald dat bij de vergelijkingsmethode slechts dan een juiste maatstaf wordt aangelegd, indien de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve in een VvE steeds wordt uitgeschakeld door het gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend buiten beschouwing te laten. Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Het had derhalve op de weg van verweerder gelegen om bij de vergelijkingsobjecten de, door verweerder niet bestreden, aanwezigheid van een aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten te halen alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser, maar dat heeft hij niet gedaan. Met bedragen tussen € 3.000 en € 6.000 houdt verweerder namelijk geen rekening. Verweerder gaat kennelijk uit van een verkeerde lezing van voornoemd arrest. De lezing van verweerder waarbij alleen ruimte is voor een correctie op de koopsom voor de aanwezigheid van een buitenproportioneel hoge VvE-reserve, vindt geen steun in dit arrest. Het arrest biedt geen ruimte voor het maken van een uitzondering. De situatie waar verweerder mogelijk op doelt, dat met de aanwezigheid van een buitenproportioneel hoge VvE-reserve rekening kan worden gehouden als waardeverhogende factor bij de waardebepaling van een onroerende zaak, is van een geheel andere aard en doet zich hier niet voor.
9 De rechtbank komt vervolgens toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestane waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
10 Eiser heeft niet weersproken dat hij zijn woning in een gedateerde staat van onderhoud (keuken en badkamer) heeft aangekocht, en dat de woning na de aankoop is voorzien van een nieuwe keuken en badkamer. Verweerder heeft voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat de door eiser aangehaalde vergelijkingsobjecten in een (zeer) gedateerde staat van onderhoud zijn verkocht. Deze objecten zijn derhalve niet goed vergelijkbaar met de gerenoveerde woning van eiser.
11 Nu geen van partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank gelet op wat hiervoor is overwogen de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 130.000.
12 Omdat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld, wordt het beroep gegrond verklaard.
Proceskosten
13 De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.278 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 130.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar de waarde van € 130.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.278;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. Vijverberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.