Uitspraak
REchtbank den haag
Zittingsplaats Gouda
Zaaknummer: 7654805 CV EXPL 19-1605
Vonnis van de kantonrechter d.d. 16 mei 2019 in de zaak van:
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen aan te duiden als: [eisers] ,
gemachtigde: mr. R. Raddahi,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
hierna samen aan te duiden als: [gedaagden]
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. C.N. Vethanayagam.
1.Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de navolgende stukken, waaruit tevens het verloop van de procedure blijkt:
- de kort geding dagvaarding d.d. 11 april 2019;
- de brief met bijlagen d.d. 26 april 2019 van mr. Raddahi;
- de brief met bijlagen d.d. 26 april van mr. Vethanayagam;
- de pleitnota van mr. Raddahi;
- de pleitnota van mr. Vethanayagam;
- de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de mondelinge behandeling van deze zaak op 29 april 2019.
2.De overwegingen
2.1
[eisers] vorderen in deze zaak, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] om binnen 10 dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eisers] , en om deze woning onder afgifte van de sleutels ter vrije en
algehele beschikking van [eiser 1] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
2. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om ten titel van huurpenningen aan [eisers] te voldoen een bedrag ad € 948,=, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldag tot de dag der algehele voldoening;
3. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om ten titel van boetes aan [eisers] te betalen een bedrag ad € 11.500,=;
4. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om ten titel van boetes aan [eisers] te betalen een bedrag ad € 20.000,=;
5. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om ten titel van buitengerechtelijke kosten aan [eisers] te betalen een bedrag ad € 216,90;
met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
2.2
[eisers] leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. Zij hebben blijkens een onderhandse met ingang van 1 augustus 2018, voor onbepaalde tijd, met een minimum duur van 12 maanden, aan [gedaagden] verhuurd, tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs ad € 998,= per maand, voor het eerst te voldoen met ingang van de maand oktober 2018, de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Op deze overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ 2017) van toepassing. Over de maanden augustus en september 2018 was geen huur te betalen omdat [gedaagden] en [gedaagde 1] Vastgoed Beheer B.V. (de vennootschap van gedaagde sub 2) in en aan het gehuurde werkzaamheden zouden uitvoeren. Voor de door [gedaagde 1] Vastgoed Beheer B.V. uit te voeren werkzaamheden (het buitenschilderwerk aan de achterzijde van het gehuurde) hebben [eisers] met deze vennootschap een overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst is tot op heden niet tot uitvoering gekomen. De op grond van de huurovereenkomst verschuldigde huurpenningen hebben [gedaagden] vanaf de aanvang van de overeenkomst niet tijdig voldaan. Bij brief d.d. 10 december 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] aangemaand om de toentertijd bestaande huurachterstand ad € 2.994,= en de op grond van de huurovereenkomst te betalen waarborgsom ad € 998,= te betalen. De waarborgsom en de openstaande huurtermijnen zijn vervolgens, op een bedrag ad € 948,= (zijnde het restant van de met betrekking tot de maand oktober 2018 verschuldigde huurpenningen) na, betaald. [eisers] hebben recentelijk vastgesteld dat [gedaagden] het gehuurde in strijd met artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen vanaf oktober 2018 via AirBnB, tegen een vergoeding ad € 85,= per nacht, ten minste viermaal, aan derden geheel in gebruik hebben gegeven. Dit blijkt uit de documentatie die [eisers] als de producties 10, 11 en 13, 14 en 15 in het geding hebben gebracht. Uit het feit dat [gedaagden] het gehuurde (in strijd met artikel 7:244 BW) in het geheel via Airbnb aan derden verhuren, moet worden afgeleid dat [gedaagden] in het gehuurde geen hoofdverblijf hebben. Dit blijkt ook uit het feit dat gedaagde partij sub 1 ( [gedaagde 2] ) in de BRP is ingeschreven op het adres [adres] te [woonplaats] (een sociale huurwoning van Mozaïek Wonen), terwijl gedaagde partij sub 2 ( [gedaagde 1] ) volgens het BRP is ingeschreven op het adres [adres] te [woonplaats] , welke woonruimte door [gedaagden] eveneens via AirBnB te huur wordt aangeboden aan derden. Een en ander leidt tot de conclusie dat [gedaagden] zodanig zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat dit de ontbinding van die overeenkomst in de bodemprocedure rechtvaardigt. Wegens de te late betalingen van huurpenningen zijn [gedaagden] volgens artikel 11.2 van de huurovereenkomst een boete verschuldigd ad € 50,= per kalenderdag. Berekend over de maanden oktober 2018 tot en met januari 2019 hebben [eisers] uit dien hoofde van [gedaagden] te vorderen een bedrag ad € 11.250,=. Volgens artikel 11.1 sub d van de huurovereenkomst zijn [gedaagden] wegens de verboden onderhuur een boete verschuldigd ad € 50,= per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 5.000,= met een maximum van € 5.000,=. Aangezien [gedaagden] tenminste viermaal hebben onderverhuurd, hebben [eisers] in verband hiermee van [gedaagden] te vorderen een bedrag ad € 20.000,=. Bij brief d.d. 26 februari 2019 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] aangemaand om het gehuurde te ontruimen. [gedaagden] hebben daaraan geen gevolg gegeven. [eisers] hebben bij hun vorderingen een spoedeisend belang. Daarbij is van belang dat de verhuur via AirBnB vaak gepaard gaat met overlast, terwijl [eisers] er als gevolg van het onderverhuren van het gehuurde geen op hebben wie de feitelijke gebruikers van het gehuurde zijn.
2.3
[gedaagden] hebben geconcludeerd dat [eisers] niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen, althans dat deze zijn af te wijzen, met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure. Daartoe voeren zij het volgende aan. [gedaagde 1] (gedaagde sub 1) bewoont de van [eisers] gehuurde woning niet. De relatie die hij met [gedaagde 2] (gedaagde sub 2) had, is eind 2018 verbroken. [gedaagde 2] bewoont het gehuurde sinds medio december 2018 wel en heeft daar haar hoofdverblijf. Haar huurwoning aan de [adres] te [woonplaats] heeft zij niet opgezegd, omdat deze woning wordt bewoond door haar dochter. Haar inboedel bevindt zich in het gehuurde. De nog resterende huurachterstand (het door [eiser 1] genoemde bedrag ad € 948,=) heeft zij op 29 april 2019 voldaan. Vanaf 26 februari 2019, direct nadat [eisers] haar er op hebben gewezen dat het haar niet is toegestaan om het gehuurde via AirBnB aan derden te verhuren, heeft [gedaagde 2] haar onderverhuuractiviteiten, waarmee [gedaagde 1] onbekend was, onmiddellijk gestaakt en gestaakt gehouden. Onjuist is overigens dat [gedaagde 2] het gehuurde in het geheel via AirBnB onderverhuurde. Het onderverhuren heeft niet tot overlast geleid. In de periodes waarin zij het gehuurde onderverhuurde, op alleen de vrijdagen, de zaterdagen en de zondagen, hield [gedaagde 2] 1 kamer voor zich zelf om in te slapen. [gedaagde 2] voert verder aan dat zij de door [eisers] overgelegde huurovereenkomst niet heeft ondertekend. De tussen haar en [eisers] van kracht zijnde huurovereenkomst is te beschouwen als een mondelinge huurovereenkomst, waarop geen algemene voorwaarden van toepassing zijn. De door [eisers] genoemde Algemene Bepalingen hebben zij bij het sluiten van de huurovereenkomst niet aan [gedaagde 1] ter hand gesteld. [gedaagde 1] beroept zich in verband daarmee op de nietigheid van die voorwaarden. Over de maanden augustus en september 2018 waren er door [gedaagden] geen huurpenningen te betalen omdat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden] aan de binnenzijde van het gehuurde de benodigde renovatiewerkzaamheden voor een deel zelf zouden uitvoeren. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst gingen partijen er vanuit dat daarmee twee maanden gemoeid zouden zijn. De renovatiewerkzaamheden die [gedaagden] hebben uitgevoerd (onder meer verven, het vervangen van delen van rotte kozijnen, het behandelen van de vloer e.d.), welke werkzaamheden een waarde vertegenwoordigen ad € 5.500,=, hebben uiteindelijk veel meer tijd in beslag genomen. Lopende de uitvoering van de werkzaamheden bleek het gehuurde behept te zijn met vele (onzichtbare) gebreken (tochtkieren, niet gangbare schuiframen, een brandgevaarlijk plafond in de gang, te smalle afvoerpijpen, etc.). Een en ander heeft er toe geleid dat [gedaagde 2] de woning niet per 1 oktober, doch eerst medio december 2018 heeft kunnen betrekken. Het deel van de renovatiewerkzaamheden dat door [eisers] was uit te voeren, hebben zij niet (naar behoren) uitgevoerd. Aangezien een deel van de (verborgen) gebreken voor rekening van [eiser 1] zijn te verhelpen, hebben [gedaagden] de verschuldigde huur (ten dele) onder protest voldaan en hebben zij de betaling van een deel van de huur met betrekking tot de maand oktober 2018 opgeschort. De door [eisers] gestelde tekortkomingen rechtvaardigen in de bodemprocedure niet de ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde boetes zijn [gedaagden] niet verschuldigd, althans deze zijn te matigen. Voor zover de tot ontruiming strekkende vordering wel is toe te wijzen is er aanleiding om [gedaagden] een terme de grâce te gunnen. Overigens betwisten [gedaagden] dat [eisers] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen.
2.4
De kantonrechter overweegt het volgende.
2.5
In deze zaak moet aan de hand van de voorshands vaststaande feiten worden beoordeeld of zo aannemelijk is dat de vorderingen van [eiser 1] in een bodemprocedure slagen, dat het gerechtvaardigd is daarop door het geven van de gevorderde voorzieningen vooruit te lopen. Daarbij dienen de belangen van beide partijen en de spoedeisendheid van het belang van [eisers] in aanmerking te worden genomen.
2.6
Op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd en de in het geding gebrachte producties staat voorshands het volgende vast. [gedaagden] hebben van [eiser 1] , met ingang van 1 augustus 2018, tegen een met ingang van de maand oktober 2018 bij vooruitbetaling te betalen huurprijs ad € 998,=, gehuurd de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Aan [gedaagden] is een huurvrije periode van twee maanden gegund omdat zij zich er jegens [eisers] toe hebben verbonden om het gehuurde aan de binnenzijde op te knappen. [gedaagden] zijn hieraan uitvoering gaan geven. [gedaagden] hebben in de periode tot 1 januari 2019 huurachterstanden laten ontstaan en hebben de overeengekomen waarborgsom niet tijdig aan [eisers] voldaan. Ten tijde van de betekening van de inleidende dagvaarding was de waarborgsom wél voldaan en resteerde er, met betrekking tot de maand oktober 2018, een huurachterstand ad € 948,=. [gedaagden] hebben zich bij de BRP niet laten inschrijven op het adres van het gehuurde. [gedaagde 2] woont volgens het BRP in de door haar van Mozaïek Wonen gehuurde woning aan de [adres] te [woonplaats] en [gedaagde 1] woont volgens het BRP te [woonplaats] . [gedaagde 1] is het gehuurde niet gaan bewonen en zal dat niet gaan doen, nu de affectieve relatie die hij met [gedaagde 2] heeft gehad, eind 2018 is verbroken. [gedaagde 2] heeft het gehuurde, althans een deel daarvan in de periode tot 26 februari 2019 viermaal, steeds vanaf vrijdag tot en met zondag, via AirBnB onderverhuurd aan derden, zonder dat dit de instemming had van [eisers] . [gedaagde 1] was daarmee niet bekend. [gedaagde 2] heeft de onderverhuring van (een deel van) het gehuurde met ingang van 26 februari 2019 gestaakt, direct nadat zij er door de gemachtigde van [eisers] op was gewezen dat geen onderverhuring is toegestaan. Zij heeft het gehuurde vervolgens niet opnieuw onderverhuurd. Het onderverhuren van (een deel van) het gehuurde heeft niet tot overlast geleid.
2.7
Indien, zoals [eisers] hebben gesteld en [gedaagden] hebben betwist, voorshands als vaststaand wordt aangenomen dat op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing zijn de door [eisers] in het geding gebrachte huurovereenkomst én de daarin genoemde Algemene Bepalingen Woonruimte, geldt voorshands het volgende.
2.8
Volgens artikel 1.1 van de Algemene Bepalingen dienen [gedaagden] het gehuurde gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf te gebruiken als woonruimte. De stelling van [eisers] , dat [gedaagden] hieraan niet voldoen, doordat [gedaagde 2] , afgaande op de BRP, aan de [adres] te [woonplaats] woont en [gedaagde 1] te [woonplaats] , hebben [gedaagden] gemotiveerd betwist. [gedaagden] voeren immers aan dat [gedaagde 2] het gehuurde vanaf medio december 2018, na de uitvoering van de opknapwerkzaamheden, zelf is gaan bewonen en dat in de door haar van Mozaïek Wonen gehuurde woning aan de [adres] thans nog slechts haar dochter woont, terwijl [gedaagden] voor het feit dat [gedaagde 1] het gehuurde niet is gaan bewonen als verklaring hebben gegeven de beëindiging van hun affectieve relatie per eind 2018. Het feit dat [gedaagde 1] het gehuurde wegens de beëindiging van de affectieve relatie tussen hem en [gedaagde 2] het gehuurde niet is gaan bewonen, kan niet als een tekortkoming aan [gedaagden] worden toegerekend. Of [gedaagde 2] het gehuurde vanaf medio december 2018 daadwerkelijk en zelf is gaan bewonen, kan niet zonder (nadere) bewijslevering met voldoende zekerheid worden vastgesteld. Aangezien de juistheid van stelling is te bewijzen door [eisers] , komt hun hier aan de orde zijnde stelling in deze procedure niet vast te staan, zodat daaraan geen gevolgen kunnen worden verbonden.
2.9
Artikel 2.1 van de Algemene Bepaling bepaalt dat het de huurder, zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder, niet is toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB) daaronder begrepen. Aangezien voorshands vast staat dat [gedaagde 2] het gehuurde, zonder de voorafgaande toestemming van [eisers] , geheel of gedeeltelijk vier maal, steeds van vrijdag tot en met zondag, via AirBnB heeft onderverhuurd aan derden, staat vast dat [gedaagden] deze bepaling hebben overtreden. Aangezien dit onderverhuren niet tot overlast heeft geleid en [gedaagde 2] het onderhuren heeft gestaakt en gestaakt heeft gehouden dadelijk nadat zij hierop door [eisers] werd aangesproken, is de hier aan de orde zijnde tekortkoming op zich zelf genomen niet zodanig ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure rechtvaardigt.
2.1
Artikel 11.1 sub d van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder ingeval van overtreding van het zojuist genoemde verbod op onderverhuur een boete verbeurt ad € 50,= per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete ad € 5000,= voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt. Een dergelijke, niet gemaximeerde boete is dusdanig hoog, dat dit strijd oplevert met de goede zeden (artikel 3:40 BW), zodat de daarop gebaseerde vorderingen zijn af te wijzen.
2.1
Tussen partijen is niet in discussie dat de verschuldigde huurprijs bij vooruitbetaling is te voldoen. Dit betekent dat [gedaagden] met de betaling van de huurpenningen, zonder dat daartoe een ingebrekestelling is vereist, in verzuim raken indien zij de verschuldigde huur niet uiterlijk op de eerste dag van de kalendermaand betalen. Nu voorshands vast staat dat [gedaagden] in de periode tot 1 januari 2019 huurachterstanden hebben laten ontstaan, staat vast dat zij met de betaling van de huurpenningen en overigens ook de waarborgsom in verzuim zijn geraakt. Ten tijde van de betekening van de inleidende dagvaarding was de waarborgsom echter wél voldaan en resteerde er, met betrekking tot de maand oktober 2018, slechts een huurachterstand ad € 948,=. Voor zover juist is dat dit bedrag, anders dan [gedaagden] ter terechtzitting hebben betoogd en via het scherm van hun telefoon aan [eisers] hebben getoond, tot op heden onbetaald is gebleven, is de hier aan de orde zijnde tekortkoming, de te late huurbetalingen in de periode tot 1 januari 2019 daaronder begrepen, niet zodanig ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure rechtvaardigt. Aangezien [eisers] bij hun vordering, strekkende tot de betaling van het bedrag ad €948,=, onvoldoende spoedeisend belang hebben, is de hierop betrekking hebben vordering, voor het geval deze nog open zou staan, eveneens af te wijzen.
2.11
[eisers] maken op grond van artikel 11.2 van de huurovereenkomst wegens de te late betaling van de huurpenningen en/of de waarborgsom aanspraak op een boete ad € 50,= per kalenderdag, met een maximum van € 5.000,=. Deze boete is, gelet op de volgens de wet verschuldigde rente, zodanig hoog dat ook deze boetebepaling strijd op levert met de goede zeden, zodat ook de hierop gebaseerde vorderingen zijn af te wijzen.
2.12
Aangezien de zojuist bedoelde tekortkomingen, in onderling verband bezien, eveneens niet zodanig ernstig zijn dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure rechtvaardigt, is op grond van het vorenstaande te oordelen dat alle vorderingen van [eisers] zijn af te wijzen, met veroordeling van hen in de proceskosten.
3.De beslissing
Bij wege van voorlopige voorziening:
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eisers] in de kosten van de procedure, welke kosten aan de zijde van [gedaagden] tot op heden worden vastgesteld op een bedrag ad € 480,= voor salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Nijenhuis, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van 16 mei 2019.