Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/7426
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
25 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 oktober 2018 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2019.
Namens eiseres is gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door L.A. Breedveld.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 maart 2018 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] , (hierna: het perceel), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 28.000.
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van het perceel nader vastgesteld op € 20.000.
4. Het perceel is direct gelegen aan de rivier De Drecht en bestaat uit een perceel van 1.760 m² grond. Op het perceel staat een eenvoudige blokhut.
5. In geschil is de waarde van het perceel op de waardepeildatum. Tussen partijen is niet in geschil dat de gemiddelde prijs van de totale oppervlakte van het perceel per m² € 16 bedraagt. Tevens is niet in geschil dat van de totale oppervlakte 459 m² kwalificeert als waterverdedigingswerk als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onderdeel f van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (URUOW). Dat op 85 m2 van het perceel zich water bevindt is tussen partijen evenmin in geschil. Tot slot is de waarde van de blokhut op het perceel van € 100 niet in geschil.
6. Eiseres stelt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 11.000. Zij heeft daartoe aangevoerd dat verweerder ook nog de waarde van 85 m² van het perceel buiten aanmerking moet laten, omdat deze m²-ers aangemerkt moeten worden als openbaar water in de zin van in artikel 2, eerste lid, onderdeel d van de URUOW. Eiseres stelt dat de waarde van de grond die buiten aanmerking moet worden gelaten op € 30 per m² moet worden bepaald, zijnde de hoogste prijs per m² die aan de grond kan worden toegekend. Hiertoe verwijst eiseres naar de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 5 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1431). Tot slot stelt eiseres dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 17 december 2018 door L.A. Breedveld, WOZ-taxateur te Alphen aan den Rijn (het taxatierapport). Het taxatierapport bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten gelegen aan De Drecht . In dit taxatierapport is, uitgaande van een prijs per m² van € 16, de waarde van het perceel als volgt opgebouwd:
“grond 1760 m2 x €16 28160
vrijstelling 459 m2 x €16 -7344
blokhut100
totaal20960”
Verder stelt verweerder dat de 85 m² aan water behorend tot het perceel van eiseres niet kwalificeert als openbare waterweg als bedoelt in de URUOW. Tot slot stelt verweerder dat de hoorplicht in bezwaar niet is geschonden.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het perceel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Hierbij is het volgende mede in aanmerking genomen. Verweerder heeft de totale omvang van het perceel (1760 m2) en de omvang van de grond behorende tot het waterverdedigingswerk (459 m2), wat buiten aanmerking moet worden gelaten, aannemelijk gemaakt, hetgeen overigens ook niet in geschil is tussen partijen. Dat verweerder daarnaast nog 85 m2 buiten aanmerking zou moeten nemen, zoals eiseres voor het eerst ter zitting stelt, volgt de rechtbank niet. De rechtbank stelt voorop dat in de wettekst geen omschrijving is gegeven van het begrip ‘openbare waterwegen’. Uit het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 26 november 1962 (ECLI:NL:GHAMS:1962:AY4631) volgt dat voor de kwalificatie van openbare waterweg betekenis toegekend wordt aan het feitelijk gebruik van het perceel door zowel de pleziervaart als door beroepsvervoer. In de civielrechtelijke jurisprudentie wordt voor de invulling van het vergelijkbare begrip ‘openbaar vaarwater’ het vereiste gesteld dat sprake is van geregeld feitelijk gebruik als vaarwater, omdat anders een eenmalig gebruik van een water met een (plezier)vaartuig al tot openbaarheid van een vaarwater zou leiden (vgl. Gerechtshof Leeuwarden, 6 november 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BY2443). In lijn met deze jurisprudentie is de rechtbank van oordeel dat in het onderhavige geval de 85 m² aan water behorend tot het perceel niet kwalificeert als een openbare waterweg, omdat sprake is van een smalle lange inham die aan drie zijden is omringd door land, waarbij een van de twee kortste zijdes in verbinding staat met De Drecht . Voor zover dat al mogelijk zou kunnen zijn, is hierdoor geen sprake van het (geregeld) feitelijk gebruik van dit deel van het perceel door zowel de pleziervaart als door beroepsvervoer. Het feit dat, zoals eiseres stelt, het mogelijk is dat derden er zouden kunnen zwemmen of hun kano zouden kunnen aanleggen en eiseres de toegang tot dit water niet heeft belet door bijvoorbeeld het spannen van een touw doet niet af aan het besloten, niet openbare karakter, van dit deel van het perceel.
10. Uit artikel 2, aanhef en eerste lid, onderdeel f van de Uitvoeringsregeling URUOW volgt dat de waarde van de waterverdedigingswerken bij de bepaling van de waarde buiten beschouwing moet worden gelaten. Derhalve heeft verweerder terecht eerst de totale waarde van de grond bepaald en vervolgens de waarde van de grond die wordt aangemerkt als waterverdedigingswerk hier op in mindering gebracht. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde gemiddelde m²-prijs van € 16 voor de buiten aanmerking te nemen grond, nu tussen partijen € 16 per m2 voor de totale grond van het perceel niet in geschil is. Een redelijke wetstoepassing brengt immers met zich mee dat voor de grond die buiten aanmerking wordt gelaten een gemiddelde m2-prijs wordt gehanteerd, hetgeen ook volgt uit de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 5 maart 2019. Voor de toepassing van de hoogste m2-prijs – wat daar verder ook van zij – zijn geen aanknopingspunten te vinden.
11. De rechtbank is van oordeel dat de hoorplicht in de bezwaarfase niet is geschonden, omdat verweerder volledig is tegemoetgekomen aan hetgeen eiseres in bezwaar naar voren heeft gebracht. Zij heeft toen immers slecht aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de grond die toegerekend kan worden aan het waterverdedigingswerk, waarbij zij zelf geen concrete lagere WOZ-waarde heeft bepleit. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder hiermee alsnog rekening gehouden. Gelet op artikel 7:3, aanhef en onder e, van de Algemene wet bestuursrecht kon verweerder daarom van horen afzien.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het perceel niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van
mr. J. Roodhorst, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.