Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
Zaak-/rolnr.: 7713449 RP VERZ 19-50253
27 augustus 2019
Vonnis van de kantonrechter inzake het verzoek ex artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in de zaak van:
[verzoekster],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekster,
en
[mede verzoeker],
wonende te [woonplaats] ,
mede verzoeker.
Partijen worden hierna ‘ [verzoekster] , en ‘ [mede verzoeker] ’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
[verzoekster] heeft in overeenstemming met het Procesreglement Project Wijkrechter een aanmeldformulier ingediend, door het Bureau Wijkrechter ontvangen op 22 april 2019. [verzoekster] heeft stukken ingediend, gedateerd 18 en 19 juni 2019, voorzien van bijlagen. [mede verzoeker] heeft ook een stuk met bijlagen, gedateerd 19 juni 2019, ingediend.
1.2.
Partijen hebben beiden ingestemd met een procedure onder de naam ‘De Wijkrechter’. Op die procedure is het Procesreglement Project De Wijkrechter van toepassing. De procedure wordt gevoerd bij een kantonrechter, hierna ook aangeduid als ‘de wijkrechter’. [mede verzoeker] heeft schriftelijk kenbaar gemaakt zich het recht op hoger beroep te willen voorbehouden, zodat beide partijen het recht hebben om van het vonnis van de wijkrechter in hoger beroep te gaan. Voor het hoger beroep geldt dat partijen zich moeten laten bijstaan door een advocaat en de reguliere griffiekosten voor de procedure in hoger beroep dienen te betalen.
1.3.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 4 juli 2019. Ter zitting zijn de gemachtigde van [verzoekster] en [mede verzoeker] in persoon verschenen. Beide partijen hebben ter zitting de wederzijdse standpunten toegelicht. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.
1.4.
Aan het slot van de zitting hebben partijen gesproken over een minnelijke regeling, maar deze hebben zij niet bereikt.
1.5.
Op verzoek van de wijkrechter heeft [verzoekster] bij brief van 31 juli 2019 nog aanvullende stukken ingediend.
1.6.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In deze procedure wordt van de volgende feiten uitgegaan.
2.1.
[verzoekster] is eigenaresse van het perceel, kadastraal bekend onder Alkemade H 3282 (hierna: perceel E). Zij heeft perceel E op 29 augustus 2009 aangekocht van de vorige eigenaar [betrokkene] . In de koopakte staat perceel E omschreven als: “een gedeelte water met onderliggende en aanlandige grond”. Bij aktes van 8 maart 2011 en 22 augustus 2013 zijn vervolgens het economische respectievelijk juridische eigendom van perceel E geleverd aan [verzoekster] . In die aktes wordt perceel E omschreven als “een perceel water”. In de akte van levering die is opgemaakt ten behoeve van de aankoop van perceel E door [betrokkene] wordt het perceel, waar perceel E destijds onderdeel van uitmaakte, omschreven als: “een perceel water en gedeeltelijk weiland”.
2.2.
Blijkens de gegevens van het kadaster omvat perceel E een strook water en een strook land. [mede verzoeker] is eigenaar van een drietal aangrenzende percelen, kadastraal bekend onder Alkemade H 3133, 3134 en 3204 (hierna perceel M1, M2 en M3). Op perceel M3 ligt een (geasfalteerde) weg, de Veenderdijk, die toegang geeft tot de boerderij van [mede verzoeker] . Op een deel van perceel M1 en een deel van perceel E (land) is meer dan 35 jaar geleden een garage gebouwd. De tekening hieronder geeft de situatie weer:
3.Het gezamenlijk verzoek
3.1.
Partijen hebben de wijkrechter op de voet van het bepaalde in artikel 96 Rv verzocht:
een oordeel te geven over de vraag wie van verzoekers eigenaar is van de strook land die onderdeel uitmaakt van perceel E.
3.2.
Aan hun verzoek hebben partijen – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
Het standpunt van [verzoekster]
3.3.
[verzoekster] heeft het perceel aangekocht en volgens het kadaster omvat het perceel zowel water als de strook land.
Het standpunt van [mede verzoeker]
3.4.
[mede verzoeker] stelt zich op het standpunt dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook land die deel uitmaakt van het perceel van [verzoekster] . Hij voert daartoe een groot aantal omstandigheden aan, die hierna – voor zover relevant – zullen worden besproken.
4.De beoordeling
4.1.
De wijkrechter zal beoordelen of sprake is van verkrijgende verjaring. Voor verjaring is zowel onder het oude (tot 1 januari 1992 geldende) als het nieuwe recht onafgebroken bezit gedurende een bepaalde significante periode vereist. De vraag of er sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 en volgende BW. Voor inbezitneming is vereist dat [mede verzoeker] zich de feitelijke macht over de strook land heeft verschaft. Enkele op zichtzelf staande machtsuitoefeningen zijn daarvoor onvoldoende (artikel 3:113 BW). De machtsuitoefening moet zodanig zijn geweest dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. De (niet naar buiten blijkende) interne wil om als rechthebbende op te treden, is daarom voor het zijn van bezitter van geen betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.
4.2.
Van deze vorm van verjaring kan pas sprake zijn ingeval de rechthebbende (in casu de eigenaar van perceel E) tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende (eigenaar) te zijn zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Dit betekent in dit geval niet alleen dat [mede verzoeker] de bedoeling moet hebben gehad om de eigendom van de strook land van perceel E te verkrijgen, maar ook dat [verzoekster] ondubbelzinnig moet hebben begrepen dat [mede verzoeker] zichzelf als eigenaar beschouwde. Voor verkrijgende verjaring op de voet van art. 3:105 BW is verder vereist dat de eigenaar gedurende (meer dan) twintig jaar geen actie heeft ondernomen tegen het verlies van zijn bezit van de eigendom.
4.3.
De wijkrechter stelt in dit verband nog voorop dat bij onroerende zaken – die men niet van hun plaats kan wegvoeren en waarvan de eigendom is geregistreerd in notariële aktes van levering die bij het kadaster worden ingeschreven – niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet rechthebbende wordt aangenomen.
4.4.
[mede verzoeker] heeft een groot aantal omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook land van perceel E. De wijkrechter zal deze omstandigheden hierna bespreken.
4.5.
[mede verzoeker] heeft allereerst gesteld dat [verzoekster] heeft erkend dat de strook land van perceel E altijd bij [mede verzoeker] in bezit is geweest, hetgeen door [verzoekster] wordt betwist. [verzoekster] heeft slechts erkend er niet mee bekend te zijn geweest dat de strook land onderdeel was van het aan te kopen perceel E en daar pas tijdens de aankoop mee bekend te zijn geworden. Van een erkenning door [verzoekster] dat [mede verzoeker] bezitter is geworden van het perceel land is dan ook geen sprake.
4.6.
[mede verzoeker] heeft voorts aangevoerd dat de boerderij (die is gelegen op perceel M3) al 120 jaar in bezit is van zijn familie en dat de familie de strook land van perceel E (“de oever”) altijd als een onlosmakelijk onderdeel van hun percelen heeft beschouwd. Zoals hiervoor al uiteengezet, is de interne wil van [mede verzoeker] van geen betekenis, zodat deze omstandigheid niet van belang is.
4.7.
Ook heeft [mede verzoeker] betoogd dat de strook land uitsluitend bereikbaar is over zijn percelen. Dit is niet juist. De strook land is ook bereikbaar vanaf het water van perceel E. Belangrijker is echter dat dit een feitelijke omstandigheid is die niet aantoont dat sprake is van inbezitneming door [mede verzoeker] .
4.8.
Verder heeft [mede verzoeker] gesteld dat in het koopcontract van [verzoekster] staat vermeldt dat is aangekocht: een perceel water. In het door [verzoekster] in het geding gebrachte koopcontract blijkt echter dat is aangekocht “een gedeelte water met onderliggende en aanlandige grond”. In de leveringsaktes van 8 maart 2011 en 22 augustus 2013 wordt perceel E weliswaar slechts omschreven als “een perceel water”, maar uit de akte van levering die is opgemaakt ten behoeve van de aankoop van perceel E door [betrokkene] wordt het perceel, waar perceel E destijds onderdeel van uitmaakte, omschreven als: “een perceel water en gedeeltelijk weiland”. Naar het oordeel van de wijkrechter is de in de aktes genoemde kadastrale omschrijving doorslaggevend en volgens die omschrijving maakt de strook land deel uit van perceel E. Aan de omstandigheid dat in de leveringsaktes van 8 maart 2011 en 22 augustus 2013 niet expliciet is vermeld dat van perceel E een strook land onderdeel uitmaakt, komt dan ook geen betekenis toe.
4.9.
[mede verzoeker] heeft bovendien betoogd dat [verzoekster] of de voorgaande eigenaren de strook land nooit hebben opgeëist, afgebakend, in gebruik hebben genomen of betreden of anderszins aangemerkt als hun bezit. Anders dan [mede verzoeker] lijkt te betogen is dit voor het bezit door [verzoekster] en de voorgaande eigenaren als rechtmatige eigenaren niet vereist. Uit het kaderster volgt immers dat [verzoekster] eigenaar en daarmee bezitter is van de strook land. Het is aan [mede verzoeker] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij, anders dan [verzoekster] , bezitter is geworden van de strook land.
4.10.
Voor zover [mede verzoeker] heeft betoogd dat hij in het verleden heeft moeten bijdragen aan het onderhoud van de Veenderdijk, laat zich dat verklaren door het feit dat die weg is gelegen op perceel M3 dat eigendom is van [mede verzoeker] . Ter zitting is gebleken dat de weg oorspronkelijk een onverhard puinpad was dat door [mede verzoeker] voor eigen rekening werd onderhouden. Dat [mede verzoeker] kosten heeft moeten maken aan een weg op zijn eigen perceel, vormt echter geen omstandigheid waaruit volgt dat [mede verzoeker] het perceel land, gelegen naast de Veenderdijk, in bezit heeft genomen. Ook de omstandigheid dat [mede verzoeker] stelt dat – voor zover hem bekend is – [verzoekster] of de vorige eigenaren aan het herstel van de weg niet hebben hoeven bijdragen, is voor de vraag of [mede verzoeker] de strook land in bezit heeft genomen niet relevant. Overigens is niet in geschil dat de weg inmiddels is geasfalteerd en het onderhoud door en op kosten van de gemeente wordt uitgevoerd. In dit verband is nog van belang dat [verzoekster] op 18 mei 2016 als eigenaresse van perceel E is aangeschreven door het Hoogheemraadschap van Rijnland in verband met het uitvoeren van onderhoud van de strook land van perceel E (het inkorten van de bomen tot <5 meter of anders verwijderen van de bomen en het snoeien van de struiken zodat inspectie weer mogelijk is). Daaruit blijkt dat [verzoekster] wel degelijk wordt aangesproken voor het perceel land dat onderdeel vormt van perceel E.
4.11.
[mede verzoeker] strekt tevens de vergelijking met de eigenaar van een aan perceel E grenzend perceel water met aanlandige grond. De eigenaar van dat perceel heeft de aanlandige grond van zijn perceel overgedragen aan [mede verzoeker] . Ook deze omstandigheid is niet relevant voor de vraag of [mede verzoeker] de strook land van perceel E in bezit heeft genomen. Het handelen van een andere eigenaar in verband met een andere strook grond heeft daarvoor geen betekenis.
4.12.
[mede verzoeker] heeft ook enige verklaringen in het geding gebracht van mensen die ter plaatse goed bekend zijn en die volgens [mede verzoeker] vinden dat de strook land tot het bezit van [mede verzoeker] behoort. Deze verklaringen kunnen geen bewijs leveren. De wijkrechter dient immers op basis van uiterlijke feiten te beoordelen of sprake is van inbezitneming. De meningen van mensen die ter plaatse goed bekend zijn, zijn geen “uiterlijke feiten”.
4.13.
[mede verzoeker] heeft verder aangevoerd dat er door hem een afzetting van prikkeldraad is geplaatst tussen de Veenderdijk/perceel M3 en het perceel E. Ook deze omstandigheid is onvoldoende voor bezitsverschafing door [mede verzoeker] . Immers, hierdoor heeft [verzoekster] het bezit van de strook land van perceel E ter hoogte van de Veenderdijk niet verloren, omdat zij nog altijd – zoals bleek tijdens de bezichtiging – door eenvoudig over het lage prikkeldraadhekje te stappen, gebruik kan maken van de strook land naast de Veenderdijk.
4.14.
Ook heeft [mede verzoeker] verder aangevoerd dat hij en zijn familie de oever (de strook land van perceel E) hebben onderhouden door: de kade op te hogen met grond, de wegberm regelmatig te maaien, op een deel van de strook land knotwilgen te poten en onderhouden, de oever te beschermen tegen afkalving van golfslag door takkenbossen te plaatsen en [mede verzoeker] heeft zijn vee laten grazen tot aan de oever en het water van perceel E gebruikt als drinkwater voor het vee. Ook al deze omstandigheden brengen niet mee dat [verzoekster] het bezit van de strook land van perceel E heeft verloren. Ondanks deze omstandigheden behoudt [verzoekster] immers de toegang tot de strook land van perceel E.
4.15.
[mede verzoeker] heeft ook betoogd dat er meer dan 35 jaar geleden een garage is gebouwd die deels is gelegen op perceel M1 en deels op perceel E (zie figuur 1 onder 2.2). Tijdens de bezichtiging is het de wijkrechter duidelijk geworden dat de strook land van perceel E tot aan deze garage goed en eenvoudig toegankelijk is. De strook land die zich bevindt naast en ten zuiden van deze garage is zeer dicht begroeid en feitelijk niet zichtbaar en ontoegankelijk. Dit gedeelte was uitsluitend te bereiken via percelen M1, M2 en M3. Anders dan op de strook land gelegen langs de Veenderdijk, bevinden zich op dit gedeelte ook enige (deels overwoekerde) aanlegsteigers voor bootjes, die door [mede verzoeker] zijn aangelegd. De eerste steiger bevindt zich naast de garage. [mede verzoeker] heeft onbestreden gesteld dat deze aanlegsteigers vele jaren door hem werden verhuurd aan booteigenaren. Uit de verklaring van getuige [getuige] volgt dat [mede verzoeker] al ten minste sinds begin 1970 steigers verhuurde.
4.16.
De wijkrechter is op basis van de feitelijke ligging van dit deel van de strook land, te weten zeer dicht bij de bebouwing van [mede verzoeker] , de ontoegankelijkheid ervan voor anderen dan [mede verzoeker] in combinatie met het feitelijk gebruik daarvan door [mede verzoeker] ten behoeve van de verhuur van steigerplaatsen gedurende vele jaren, teruggaand tot de jaren 70, van oordeel dat het deel van de strook land van perceel E dat zich bevindt naast en ten zuiden van de garage door verkrijgende verjaring eigendom is geworden van de eigenaren van de percelen M1, M2 en M3 op de hierna in het dictum omschreven wijze en zoals weergegeven in figuur 2.
4.17.
De strook land ten noorden van de garage, welke is gelegen naast de Veenderdijk, is eigendom gebleven van [verzoekster] . Aldaar bevinden zich geen aanlegsteigers voor boten en evenmin blijkt van feitelijke machtsuitoefening door [mede verzoeker] van dit gedeelte van de strook land.
4.18.
[verzoekster] heeft nog een tweetal facturen in het geding gebracht van notaris [notaris] , die kosten heeft gemaakt ten behoeve van het conflict van partijen. Deze kosten van in totaal € 1.228,16 zijn in rekening gebracht bij [verzoekster] . Het betreft zowel kosten gedurende de buitengerechtelijke fase als kosten ten behoeve van het verstrekken van relevante documenten gedurende deze procedure. De wijkrechter is van oordeel dat beide partijen de helft van deze kosten dienen te betalen, nu beide partijen deels in het gelijk zijn gesteld. Nu de kosten zijn voldaan door [verzoekster] , zal de wijkrechter [mede verzoeker] veroordelen om de helft daarvan, te weten € 614,08 te betalen aan [verzoekster] .
4.19.
Nu beide partijen deels in het gelijk zijn gesteld, ziet de wijkrechter aanleiding om de kosten van de procedure te compenseren in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
5.beslissing
De wijkrechter, rechtsprekend ex artikel 96 Rv:
5.1.
bepaalt dat de eigenaren van de percelen, kadastraal bekend onder nummers Alkemade H 3204, 3134 en 3133 (voor zover gelegen ten zuiden van 3134), grenzend aan het perceel, kadastraal bekend onder nummer Alkemade H 3282, door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de stroken land die zijn gelegen op het perceel Alkemade H 3282 en wel op de volgende wijze:
1. De noordgrens van perceel Alkemade H 3204 wordt onder dezelfde hoek waarmee deze grenst aan perceel Alkemade H 3282 doorgetrokken tot aan de watergrens.
2. De grenzen tussen de percelen Alkemade H 3204, 3134 en 3133 worden tot aan de watergrens doorgetrokken, uitgaande van een hoek van 90 graden ten opzichte van de huidige grens met het perceel Alkemade H 3282;
5.2.
bepaalt dat de strook land ten noorden van deze nieuwe grens aan perceel Alkemade H3133 ten noorden van Alkemade H3204 eigendom is gebleven van de eigenaar van perceel Alkemade H3282;
5.3.
De nieuwe situatie ziet er als volgt uit:
5.4.
veroordeelt [mede verzoeker] tot betaling aan [verzoekster] van een bedrag van € 614,08, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis;
5.5.
compenseert de kosten van de procedure in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 augustus 2019.