Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/8457
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 mei 2019 in de zaak tussen
[EISER], wonende te [PLAATS], eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [ONROERENDE ZAAK] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 194.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 april 2019.
Voor eiser is namens de gemachtigde N. Moors verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een recreatiewoning van het type Duinparel. De inhoud van de woning is ongeveer 105 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 305 m².
Geschil
2 In geschil is de vraag of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.
3 Eiser bepleit een waarde van € 145.000. Daartoe wijst eiser onder andere in de door hem ter zitting overgelegde matrix op een vijftal recreatiewoningen van hetzelfde type Duinparel. Volgens eiser zijn de referentiepanden van het type Beachhouse waar verweerder mee vergelijkt, niet geschikt, want dit betreft een ander en luxer type. [ONROERENDE ZAAK] 134, 134A en 135 zijn van het type Duinparel en op zichzelf geschikt als referentiepanden. Onduidelijk is echter waar verweerder de betreffende koopsommen op baseert, nu uit de koopaktes blijkt dat het gaat om de aankoop van uitsluitend de grond van € 65.000 per object. Verweerder heeft voorts ten onrechte vergeleken met transactieprijzen inclusief overdrachtsbelasting/BTW en inclusief inventaris.
4 Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een waarderapport overgelegd, laatstgenoemde opgemaakt op 1 februari 2019 door [C], WOZ-taxateur. In het taxatieverslag en het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 194.000 respectievelijk € 196.000. Naast gegevens van de woning, bevatten ze gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder -samengevat- aan dat de WOZ-waarde van woningen dient te worden vastgesteld inclusief BTW en dat de waarde niet kan worden verminderd met een bedrag voor de inventaris.
Beoordeling van het geschil
5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Het wettelijke systeem gaat met andere woorden uit van een prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop.
6 Verweerder, op wie hier de bewijslast rust, is er niet in geslaagd om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
7 Verweerder heeft de waarde terecht bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning van eiser betreft het type Duinparel. Anders dan eiser betoogt, overweegt de rechtbank dat ook het type Beachhouse geschikt is als vergelijkingsobject, mits met de verschillen in voldoende mate rekening wordt gehouden. Het is de rechtbank onvoldoende gebleken dat het type Beachhouse, zo eiser stelt, een luxer type betreft. Gesteld noch gebleken is voorts dat het type Beachhouse een andere doelgroep in de markt voor recreatiewoningen aanspreekt dan het type Duinparel. Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt wel dat de grootte van dit type afwijkt, maar dat verschil is door verweerder verdisconteerd in de prijs per m3.
8 De rechtbank gaat voorbij aan de enkele stelling van eiser dat ten aanzien van [ONROERENDE ZAAK] 134, 134A en 135 uitsluitend de grond zou zijn verkocht. Deze stelling wordt door verweerder gemotiveerd weersproken en is door eiser verder niet onderbouwd, nog daargelaten dat eiser aan deze stelling geen rechtsgevolgen heeft verbonden.
9 Eiser merkt terecht op dat verweerder, door de WOZ-waarde van de woning inclusief BTW te bepalen en door te vergelijken met koopsommen van vergelijkingsobjecten inclusief BTW, een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd.
Op grond van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) is de levering van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, vrijgesteld van BTW, tenzij op gezamenlijk verzoek van leverancier en afnemer die beide ondernemer zijn, en onder bepaalde voorwaarden, de vrijstelling buiten toepassing blijft.
Volgens vaste jurisprudentie (vgl. HR, 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876) geldt in het geval de koper een niet-ondernemer in de zin van de Wet OB is, dat ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, moet worden uitgegaan van de prijs die daarvoor zal worden besteed indien die onroerende zaak zonder heffing van BTW zal worden geleverd.
De rechtbank overweegt dat in de markt voor recreatiewoningen voor de redelijk handelende koper kan worden uitgegaan van een niet-ondernemer in de zin van de Wet OB. Door partijen is ter zitting niet weersproken dat bij recreatiewoningen als de onderhavige de koper in de meeste gevallen een particulier of privé-belegger is. Dit zijn doorgaans geen ondernemers voor de omzetbelasting. In de door partijen verstrekte verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten ziet de rechtbank geen aanwijzing voor een andere conclusie. Het overgrote deel van de objecten is exclusief BTW verkocht. Voorts staat vast dat het pand van eiser en de referentiewoningen meer dan twee jaar in gebruik zijn. Verweerder had derhalve moeten uitgaan van taxatiewaarden exclusief BTW.
10 Ook eiser is er niet in geslaagd de door haar voorgestane waarde voldoende aannemelijk te maken.
11 Eiser brengt in de door haar overgelegde matrix een bedrag van € 20.000 voor de inventaris en een week vakantie op een ander park van Topparken in mindering op de koopsommen van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft echter onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de inventaris een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Er zijn geen transacties bekend van verkopen zonder inventaris. Vast staat voorts dat de onderhavige recreatiewoningen over het algemeen voor een all-in prijs worden verkocht. Het feit dat één woning wordt aangeboden zonder inventaris voor een vraagprijs van bijna € 40.000 minder, is op zichzelf onvoldoende om rekening te houden met een bedrag voor de inventaris.
12 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en wordt het beroep gegrond verklaard en de aanslag vernietigd.
13 Omdat zowel verweerder als eiser de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 160.000. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat bij de waardebepaling wordt uitgegaan van prijzen exclusief BTW.
14 De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.667,26 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, € 128,26 inclusief btw voor het taxatierapport van de woning en € 7 voor kadastrale uittreksels, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 160.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 160.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.667,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden:
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. Vijverberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.