Uitspraak
Rechtbank den haag
Zittingsplaats ‘s-Gravenhage,
Zaak/rolnr.: 6696182/18-4257
20 augustus 2019
[jw.sys.1.rolnummer]
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TENNISPARK MARLOT B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eisende partij in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. O.R. van Hardenbroek,
tegen
de vennootschap onder firma
[naam vof],
gevestigd te Den Haag,
alsmede haar vennoten:
[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats]
en
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie,
eiseressen in reconventie,
gemachtigde: mr. W. de Vries.
Partijen worden aangeduid als TPM en (gedaagden in conventie/eiseressen in reconventie gezamenlijk) EM.
1.Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- het tussenvonnis van 16 augustus 2018 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
- de processen-verbaal van getuigenverhoor van 17 december 2018 en 14 februari 2019;
- de bij brieven van 13 februari 2019 door TPM overgelegde producties;
- de conclusie na getuigenverhoor van de zijde van EM;
- de conclusie na enquête van de zijde van TPM.
2.De verdere beoordeling
In reconventie
2.1
In het tussenvonnis van 16 augustus 2018 is EM toegelaten tot bewijs van haar stelling dat zij met TPM is overeengekomen dat na ommekomst van de looptijd van drie jaren van de huurovereenkomst het slechts voor EM mogelijk is de huurovereenkomst te beëindigen en dat zij een eenzijdige optie heeft om de huurovereenkomst met opnieuw drie jaren te verlengen.
2.2
EM heeft in enquête als getuigen doen horen de heer [getuige 1] , de heer [getuige 2] , de heer [getuige 3] en de heer [getuige 4] .
TPM heeft in contra-enquête als getuigen doen horen de heer [getuige 5] en de heer [getuige 6] .
2.3
EM is niet geslaagd in het bewijs. Weliswaar hebben de getuigen [getuige 2] en [getuige 1] verklaard dat zij zijn overeengekomen dat zij de eenzijdige optie hadden de huurovereenkomst na drie jaar met drie jaar te verlengen en te blijven bij hun eerdere schriftelijke verklaringen met dezelfde strekking, maar zij zijn partijgetuigen en hun verklaringen kunnen geen bewijs in hun voordeel opleveren, tenzij hun verklaringen strekken ter aanvulling van onvolledig bewijs.
2.4
Daar komt bij dat alleen de getuige [getuige 3] , die alleen bij het gesprek op 25 november 2016 aanwezig was en toen eerder is weggegaan, heeft verklaard in lijn met verklaringen van getuigen [getuige 1] en [getuige 2] , de andere getuigen niet. Verder hecht de kantonrechter belang aan de omstandigheid dat de te bewijzen afspraak ook niet in de stukken staat die rond de besprekingen van 25 en 28 november 2016 en kort daarna zijn opgesteld. Integendeel, in die stukken wordt steeds een huurperiode van drie jaar benoemd en wordt niet gerept van het slechts voor EM mogelijk zijn de huurovereenkomst te beëindigen en ook niet van dat zij een eenzijdige optie heeft om de huurovereenkomst met opnieuw drie jaren te verlengen. De schriftelijke verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] dat zij deze optie wél hebben afgesproken bieden gelet daarop onvoldoende aanknopingspunt om aan te kunnen nemen dat dit het geval is, ondanks dat er niets van op papier is gekomen toen en de tegengestelde verklaring van de getuige [getuige 5] .
2.5
De kantonrechter heeft daarbij in het bijzonder acht geslagen op de navolgende getuigenverklaringen:
2.5.1
Getuige [getuige 1] heeft verklaard dat tijdens een gesprek op 25 november 2016 tussen de getuige, [getuige 2] en hun financieel adviseur de heer [getuige 3] namens EM en de [betrokkene 1] en hun adviseur de heer [betrokkene 2] namens TPM, door de [betrokkene 1] is bevestigd dat [getuige 1] en [getuige 2] de eenzijdige optie zouden krijgen om de huurovereenkomst met drie jaar te verlengen na afloop van de eerste drie jaar, hetgeen voor [getuige 1] en [getuige 2] een absoluut breekpunt was.
2.5.2
Getuige [getuige 2] heeft verklaard dat op 25 november 2016 tussen voornoemde personen is gesproken over de exploitatie van tennispark Marlot en nogmaals op 28 november 2016, ditmaal zonder de heer [getuige 3] . De getuige heeft verklaard dat op 28 november 2016 lang is onderhandeld over de prijs van de exploitatie en dat hij toen heeft gezegd dat ze een huurovereenkomst zouden sluiten voor drie jaar, maar dan wel met de eenzijdige optie van [getuige 1] en [getuige 2] om de huur met drie jaar te verlengen, omdat het hem niet zou gebeuren dat het park na drie jaar investering van hun kant floreerde en dat TPM het dan aan een andere partij zou verhuren. Volgens de getuige zijn er toen ook afspraken gemaakt over de huur van de drie opvolgende jaren: € 40.000,- vaste huur en 10% variabel.
2.5.3
Getuige [getuige 3] heeft verklaard dat op 25 november 2016 de [betrokkene 1] hebben uitgesproken dat zij akkoord waren met de optie dat de huurders na drie jaar de optie zouden krijgen om drie jaar langer te huren. Hij heeft verder verklaard dat hij later heeft gehoord van [getuige 2] of [getuige 1] dat uiteindelijk is afgesproken dat de drie plus drie afspraak was gemaakt met de verhuurders en dat verhuurders dit op papier zouden zetten.
2.5.4
Getuige [getuige 4] heeft verklaard geen herinnering aan de afspraken te hebben. In het stuk dat hij tijdens de enquête heeft overgelegd is geen sprake van de te bewijzen afspraak. Integendeel, daarin staat de duur van drie jaar opgenomen.
2.5.5
Getuige [getuige 5] heeft verklaard dat er in de gesprekken op 25 en 28 november 2016 discussie was over de looptijd van de overeenkomst en dat van hun kant is ingestemd met een looptijd van drie jaar. Er is toen volgens de getuige gezamenlijk nagedacht of ze de prijs vast konden opschrijven die na die drie jaar zou gelden en dat ze toen de prijs waarop ze zijn uitgekomen hebben opgeschreven. De getuige heeft verklaard dat afgesproken is dat het contract voor drie jaar zou lopen waarna beide partijen gezamenlijk de mogelijkheid hadden het contract met drie jaar te verlengen of op te zeggen.
2.5.6
Getuige [getuige 6] , die niet bij de besprekingen in november 2016 aanwezig was, heeft een stuk overgelegd waarin volgens de [betrokkene 3] de afspraken stonden tussen de partijen over de huur van het tennispark. De getuige heeft verklaard dit stuk in december 2016 te hebben ontvangen. Het stuk houdt – voor zover van belang – in:
“Duur van de overeenkomst: 3 jaar, ingaande op 1 april 2017 en eindigend op 1 april 2020.
Na afloop van de overeenkomst kan deze met nog eens 3 jaar worden verlengd. Bij verlenging wordt de huurprijs vanaf het 4e jaar €40.000 euro per jaar + 10% van de jaaromzet uit het tennispark en horeca(excl BTW) + indexatie (obv CPI) van de vaste huurprijs.”.
2.6
Het voorgaande brengt mee dat de vordering van EM dat voor recht zal worden verklaard
dat de huurovereenkomsten tussen partijen zijn aangegaan voor de duur van 3 jaar met (alleen) voor EM de mogelijkheid die na 3 jaar door opzegging te beëindigen en aldus met een optie voor EM om met nog 3 jaar te verlengen, (welke aldus wordt begrepen dat EM stelt dat zij met TPM is overeengekomen dat zij een eenzijdige optie heeft tot verlenging van de huurovereenkomst met nogmaals drie jaren, vergelijk ook randnummer 33 bij conclusie van antwoord in conventie/conclusie van eis in reconventie) zal worden afgewezen.
2.7
Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd.
In conventie
2.8
In het tussenvonnis van 16 augustus 2018 is EM toegelaten tot bewijs van haar stelling dat zij met TPM is overeengekomen dat bij verkoop van het tennispark tijdens de looptijd van de huurovereenkomst een eerste recht van koop aan EM zal toekomen.
2.9
EM heeft in enquête als getuigen doen horen de heer [getuige 1] , de heer [getuige 2] , de heer [getuige 3] en de heer [getuige 4] .
TPM heeft in contra-enquête als getuigen doen horen de heer [getuige 5] en de heer [getuige 6] .
2.1
EM is geslaagd in dit bewijs. Zowel de getuigen van de zijde van EM, de heren [getuige 1] , [getuige 2] (beiden partijgetuigen) en [getuige 3] als de getuige van de zijde van TPM, de heer [getuige 5] , hebben immers verklaard dat in de gesprekken op 25 en 28 november 2016 tussen vertegenwoordigers van partijen over de verhuur van tennispark Marlot is afgesproken dat EM de mogelijkheid zou hebben het park als eerste te kopen.
2.11
Dat, zoals TPM in de conclusie na enquête heeft aangevoerd, de door EM aangevoerde redenen om een recht van eerste koop te verlangen thans niet meer geldig zijn en dat het gelet op nadien gewijzigde omstandigheden het nu niet meer zinvol is daaraan gevolg te geven, is in dat verband niet van doorslaggevend belang. Voor zover de in dit verband door TPM gestelde omstandigheden zouden meebrengen dat EM de koopsom voor het park inmiddels niet (meer) zou kunnen betalen, dan geldt immers dat het recht op eerste koop niet zal kunnen leiden tot de verkoop van het park aan EM, waarna het TPM vrijstaat het park aan een derde te verkopen. Verder heeft TPM de stelling dat EM inmiddels financieel niet in staat zou zijn het park te kopen onvoldoende onderbouwd met concrete feiten en omstandigheden.
Gelet op de omstandigheid dat er ten aanzien van het eerste recht van koop (nog) geen nadere concrete wederzijdse rechten en verplichtingen zijn vastgelegd, zal dit recht in voorkomend geval door partijen naar redelijkheid dienen te worden uitgeoefend, waarbij, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld kan worden gedacht aan een marktconforme koopsom en overige voorwaarden en een redelijke termijn voor aanbod en aanvaarding.
2.12
Het voorgaande brengt mee dat de vordering van TPM (onder V) tot opheffing van het conservatoire beslag zal worden afgewezen.
2.13
Het hiervoor weergegeven oordeel dat EM niet is geslaagd in het bewijs van haar stelling dat zij met TPM is overeengekomen dat na ommekomst van de looptijd van drie jaren van de huurovereenkomst het slechts voor EM mogelijk is de huurovereenkomst te beëindigen en dat zij een eenzijdige optie heeft om de huurovereenkomst met opnieuw drie jaren te verlengen, brengt mee dat zal worden toegewezen de door TMP onder (IV) gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voor de duur van drie jaren zonder dat EM daarbij eenzijdig de huurovereenkomst na ommekomst van de eerste periode van drie jaar nog eens met een huurperiode van drie jaar kan verlengen. Tussen partijen is immers niet in geschil dat (in elk geval) een huurtermijn van drie jaren is overeengekomen.
2.14
In het tussenvonnis van 16 augustus 2018 zijn de vorderingen onder I, II en III reeds afgewezen. Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd.
3.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voor de duur van drie jaren zonder dat EM daarbij eenzijdig de huurovereenkomst na ommekomst van de eerste periode van drie jaar nog eens met een huurperiode van drie jaar kan verlengen;
wijst de vordering van TPM sub V af;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie:
wijst af de vordering (onder “1”) voor recht te verklaren dat de huurovereenkomsten tussen partijen zijn aangegaan voor de duur van 3 jaar met (alleen) voor EM de mogelijkheid die na 3 jaar door opzegging te beëindigen en aldus met een optie voor EM om met nog 3 jaar te verlengen;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af met meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 augustus 2019, in tegenwoordigheid van de griffier.