Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/7439
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres ] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 563.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2019.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning met een aanbouw, een inpandige berging en twee dakkapellen. De inhoud van de woning is inclusief de aanbouw ongeveer 695 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 292 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 482.000. Daartoe wijst eiser op overzichten die informatie bevatten van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In het bijzonder heeft verweerder volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de ligging aan het water van de vergelijkingsobjecten en met bouwfouten van de woning.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrixberekening overgelegd. In deze matrixberekening is de waarde van de woning bepaald op € 567.764. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixberekening en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixberekening, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres ] (verkocht op 4 juli 2017 met transactieprijs € 547.000), [adres ] (verkocht op 16 september 2016 met transactieprijs € 442.000) en [adres ] (verkocht op 15 november 2016 met transactieprijs € 485.000). De verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten vormen naar het oordeel van de rechtbank een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum en zij acht die vergelijkingsobjecten, gelet op de bouwkenmerken, inhoud en de oppervlakte, ook goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrixberekening blijkt dat verweerder voor de woning en het vergelijkingsobject [adres ] een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) voor ligging heeft toegepast. Voor vergelijkingsobject [adres ] heeft verweerder een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) gehanteerd, omdat deze woning aan het water (niet zijnde doorgaand vaarwater) is gelegen. Verweerder heeft een correctie op de m³-prijs is toegepast van € 50. Aan het vergelijkingsobject [adres ] is een vlokcodering ‘6’ (aan vaarwater) toegekend, welke codering is verwerkt in de grondwaarde. Ten aanzien van de ligging van de [adres ] heeft verweerder gesteld dat deze woning niet direct aan het water is gelegen, hetgeen een gemiddelde ligging rechtvaardigt. Voor ‘kwaliteit/luxe’ heeft verweerder aan de woning en de overige vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [adres ] , een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) toegekend. Dat aan [adres ] een codering van ‘3’ (gemiddeld) is toegekend heeft verweerder verklaard met de stelling dat dit object minder luxe is dan de andere objecten, hetgeen ook door eiser is bevestigd. Ter zitting heeft verweerder tevens verklaard dat vergelijkingsobject [adres ] weliswaar ouder is dan de woning, maar dat in dat vergelijkingsobject een luxe keuken aanwezig is waardoor een vlokcodering van ‘4’ (bovengemiddeld) is toegekend. Daarnaast heeft verweerder ter zitting verklaard dat bij nieuwbouwwoningen, zoals de woning die dateert uit 2015, wordt uitgegaan van een vlokcodering van ‘4’ en dat na verloop van vier tot vijf jaren voor het eerst aan een objectkenmerk een lagere codering kan worden toegekend. Met de verschillen in de codering en de in verband daarmee toegepaste correcties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de aanwezige verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
6. Eiser heeft voorts aangevoerd dat zijn woning een scala aan bouwfouten kent, met als grootste klachten een vloer die niet waterpas is en zichtbare kieren onder de plinten. Eiser heeft die stelling nader onderbouwd met foto’s. Volgens eiser heeft verweerder hiermee onvoldoende rekening gehouden bij de waardering van de woning. Ter zitting heeft verweerder gemotiveerd weersproken dat het hierbij gaat over ernstige bouwfouten die een vermindering van de waarde van de woning rechtvaardigen. Zo is er bij de bouwkundige keuring geen enkele ernstige fout gevonden. Eiser heeft dit niet weersproken. Gelet hierop ziet de rechtbank in deze aangedragen bouwfouten onvoldoende aanleiding tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.
7. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Proceskosten
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.