Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats 's-Gravenhage
NAV/bc
Rolnr.: 8377407 RL EXPL 20-3999
27 oktober 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging [naam vereniging] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] , kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,
eisende partij,
eisende partij,
hierna ook te noemen: de VVE,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gedaagde partij,
hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.Procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 19 december 2019;
- de conclusie van antwoord;
- het verwijzingsvonnis van de Rechtbank Rotterdam van 14 februari 2020;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte uitlaten producties van de VVE;
- de in het geding gebrachte producties.
1.2.
Het vonnis is vervolgens bepaald op vandaag. Dat heeft de griffier partijen ook in een brief geschreven. Geen van partijen heeft de kantonrechter daarna gevraagd alsnog een zitting te plannen, zodat zij de kantonrechter nog verder kunnen vertellen wat zij belangrijk vinden in deze zaak.
2.Feiten
Tussen partijen staat, mede gelet op de door partijen overgelegde producties, als erkend dan wel niet of niet voldoende weersproken – voor zover in deze van belang – het volgende vast.
2.1.
De grond met complexaanduiding 448-A is bij akte van 17 oktober 1975 gesplitst in 191 appartementsrechten (128 woningen, 9 bergingen en 54 garages). Die splitsingsakte is op 1 november 1983 gewijzigd in verband met het wijzigen van de begrenzing van een aantal appartementsrechten.
2.2.
In de splitsingsakte van 17 oktober 1975 is het Modelreglement 1973 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. Daarin staat onder andere het volgende:
“Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder:(…)
d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbijbehorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheelte worden gebruikt;
e. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voorzover niet vallende onder d;
f. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;(…)
Artikel 8
De vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde Pro.”
2.3.
[gedaagde] is eigenaar van de appartementsrechten die recht geven op het gebruik van de woningen aan de [adres 1] te [plaats] en de [adres 2] te [plaats] . [gedaagde] is daarom van rechtswege lid van de VVE.
2.4.
De VVE heeft in 2018 aan Kiwa Compliance opdracht gegeven voor het uitvoeren van een asbestinventarisatie. Kiwa Compliance geeft in haar rapport van 10 september 2018 de volgende samenvatting van haar bevindingen:
“Tijdens het onderzoek zijn de volgende asbesthoudende toepassingen aangetroffen.
toepassing / id
omschrijving
locatie
hoeveelheid (±)
risicoklasse
conclusie/aanbeveling
1/ 407459
plaat
meterkast,
alle verdiepingen
131 stuks á 0.50 m²
(totaal 65,5 m²)
2A SMA-rt 2.2,
containment
Verhoogd risico, saneren, of verwijderen op korte termijn. Bij het behoud van de toepassing wordt het opstellen van een beheersplan aanbevolen.
2/ 407467
restanten
meterkast,
alle verdiepingen
33 stuks á 0.50 m² (totaal 16,5 m²)
2A SMA-rt 2.2,
containment
Verhoogd risico, saneren, of verwijderen op korte termijn.
3/ 407472
stof
hal voor meterkasten, meerdere verdiepingen
4 stuks á 1 m² (totaal 4 m²)
2A SMA-rt 2.2,
containment
Zo spoedig mogelijk saneren of verwijderen.
4/ 407476
onderlaag vloerzeil
meterkast, meerdere verdiepingen
2 stuks á 0.50 m² (totaal 1 m²)
2A SMA-rt 2.2,
containment
Laag risico, saneren of verwijderen voorafgaand aan renovatie, revisie, sloop of bij leegstand (mutatie). Bij het behoud van de toepassing
wordt het opstellen van een beheersplan aanbevolen.
2.5.
Op 25 oktober 2018 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Toen is besloten om over te gaan tot het saneren van alle asbest in het appartementencomplex. In de jaarrekening over 2018 zijn de saneringskosten van € 214.705,- ten laste gebracht van het reservefonds van de VVE. De jaarrekening over 2018 is vastgesteld in de vergadering van eigenaars van 18 april 2019.
3.Geschil
3.1.
De VVE vordert veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VVE te betalen een bedrag van € 2.151,72, met de wettelijke rente over € 1.823,10 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure en de wettelijke rente over die kosten.
3.2.
De VVE legt aan haar vordering, naast voormelde vaststaande feiten, ten grondslag dat [gedaagde] als eigenaar van de twee appartementsrechten van rechtswege lid is van de VVE en dat hij daarom de door de vergadering van eigenaars vastgestelde maandelijkse bijdragen moet betalen. Dat heeft [gedaagde] niet volledig gedaan. Hij heeft namelijk tot en met de maand november 2019 een betalingsachterstand laten ontstaan van € 1.810,56. Ondanks sommaties daartoe heeft [gedaagde] deze achterstand niet ingelopen. Door het toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] heeft de VVE buitengerechtelijke kosten moeten maken. Voor die kosten brengt de VVE € 328,62 in rekening. Verder is [gedaagde] wettelijke rente verschuldigd, die berekend tot de dag van dagvaarding € 12,54 bedraagt.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op zijn verweer wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan.
4.Beoordeling
4.1.
De vordering van de VVE ziet op de betaling van voorschotten ledenbijdrage VVE over februari tot en met juni 2019. [gedaagde] heeft deze voorschotten niet betaald omdat hij het er niet mee eens is dat de kosten van asbestsanering ten laste van de VVE zijn gebracht, terwijl het (voor een deel) ging om sanering van privégedeeltes. Volgens hem is het besluit van de VVE tot sanering ten laste van de VVE nietig. Hij heeft onbestreden gesteld dat het door hem ingehouden bedrag van € 1.810,56 overeenkomt met zijn aandeel in de saneringskosten voor zover het gaat om de sanering van privégedeeltes. Volgens hem is hij dit deel van de ledenbijdrage niet verschuldigd, omdat de bijdrage in zoverre is gebaseerd op een nietig besluit.
4.2.
Volgens de VVE vloeit de verschuldigdheid van de (voorschotten) ledenbijdrage over 2019 voort uit de vaststelling daarvan door de VVE bij besluiten van 5 april 2018 en 18 april 2019, waarbij de begrotingen en de daaruit voortvloeiende ledenbijdrage zijn vastgesteld. [gedaagde] heeft deze besluiten niet ter vernietiging voorgelegd aan de kantonrechter, zodat deze inmiddels onherroepelijk zijn. De saneringskosten zijn voldaan uit het reservefonds en vormen geen onderdeel van de door de eigenaars te betalen voorschotbijdragen, aldus de VVE.
4.3.
Hoewel de saneringskosten zijn betaald uit het reservefonds en het reservefonds wordt gevoed door (een gedeelte van de) ledenbijdragen, betekent dat nog niet dat een vordering van de VVE tot betaling van de ledenbijdrage gelijk staat aan een vordering tot betaling van (een deel van de) saneringskosten. De verschuldigdheid van de ledenbijdrage is gebaseerd op het besluit van de VVE tot vaststelling daarvan – en niet op het besluit van de VVE tot het betalen van de saneringskosten uit haar middelen. In zoverre slaagt het verweer van [gedaagde] dus niet.
4.4.
De kantonrechter leest in het verweer van [gedaagde] echter ook dat hij een beroep doet op verrekening met een tegenvordering die hij op de VVE heeft. Hij stelt zelf wel dat hij geen beroep doet op verrekening, maar daarbij gaat hij er ten onrechte van uit dat de vordering tot betaling van de ledenbijdrage is te beschouwen als een vordering tot betaling van een bijdrage in de saneringskosten. De feiten die hij aanvoert (dat de VVE op basis van een nietig besluit kosten voor privégedeeltes ten laste van alle eigenaars heeft gebracht) wijzen immers op een tegenvordering van [gedaagde] tot vergoeding van de schade die hij daardoor heeft geleden. De VVE is niet in haar verdediging geschaad doordat de kantonrechter het verweer van [gedaagde] opvat als een beroep op verrekening. De VVE heeft dit immers ook zelf aangemerkt als een beroep op verrekening en daartegen verweer gevoerd.
4.5.
De VVE voert aan dat het beroep van [gedaagde] op verrekening moet worden afgewezen omdat niet voldaan is aan het vereiste van artikel 6:127 lid 2 BW Pro, te weten dat [gedaagde] een prestatie van de VVE te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens de VVE en hij bevoegd is zowel tot betaling van die schuld als het afdwingen van de betaling van de vordering. Hiervan is volgens de VVE geen sprake omdat de saneringskosten zijn voldaan uit het reservefonds, dat ten goede komt aan de gezamenlijke eigenaars, waarbij [gedaagde] geen recht heeft op betalingen uit dat fonds. [gedaagde] heeft dus volgens de VVE geen opeisbare vordering op de VVE.
4.6.
[gedaagde] heeft inderdaad geen rechtstreeks recht op betaling uit het reservefonds, maar dat betekent nog niet dat hij geen vordering tot schadevergoeding jegens de VVE kan hebben. Als de VVE op basis van een nietig besluit heeft besloten tot betaling de saneringskosten uit het reservefonds, heeft zij dat in strijd met de wet gedaan en in zoverre onrechtmatig gehandeld. De kantonrechter moet dus beoordelen of het besluit van de VVE inderdaad nietig is, zoals [gedaagde] stelt en de VVE bestrijdt en of [gedaagde] daardoor schade heeft geleden.
4.7.
Een besluit van de vergadering van eigenaars is nietig als het besluit in strijd is met de wet of de statuten (artikel 2:14 BW Pro). De splitsingsakte wordt in dat geval gelijk gesteld met de statuten (artikel 5:129 BW Pro). Het splitsingsreglement is een onderdeel van de splitsingsakte (artikel 5:111 onder Pro d BW). Dat betekent dat een besluit van de vergadering van eigenaars dat inhoudelijk in strijd is met het splitsingsreglement, ook nietig is. Als de totstandkoming van het besluit in strijd is met het splitsingsreglement, is het besluit vernietigbaar op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 aanhef Pro en sub a BW. Het gaat dan bijvoorbeeld om de oproep tot vergaderingen, agendering, toezending en terinzagelegging van stukken en de wijze van stemming.
4.8.
De VVE stelt dat het beroep van [gedaagde] op nietigheid van het besluit met betrekking tot de saneringskosten alleen al moet worden verworpen omdat [gedaagde] op grond van het bepaalde in artikel 5:130 BW Pro het besluit binnen een maand aan de rechter had moeten voorleggen. Nu dat niet is gebeurd, is het besluit onaantastbaar geworden, aldus de VVE. De VVE miskent hiermee echter dat [gedaagde] een beroep doet op nietigheid van het besluit, niet op vernietigbaarheid daarvan. De gevolgen van nietigheid treden van rechtswege in. Daarvoor is – anders dan bij vernietigbaarheid van een besluit van een vereniging van eigenaars – geen beslissing van de rechter meer nodig. Op nietigheid kan te allen tijde een beroep worden gedaan, ook in de vorm van een verweer.
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat de asbest zich bevond in de meterkasten van het appartementencomplex en op de vloerbedekking in de centrale hallen. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de meterkasten, ook al grenzen deze aan de gemeenschappelijke ruimten, behoren tot de privégedeelten. In artikel 5:126 BW Pro staat dat een vergadering van eigenaars niet bevoegd is een besluit te nemen over (het gebruik van) de privégedeelten. In artikel 8 van Pro het splitsingsreglement is eenzelfde soort bepaling opgenomen. Met haar besluit van 25 oktober 2018 heeft de VVE toch zo’n besluit genomen. Daarmee eigent de VVE zich de zeggenschap over de privégedeelten toe alsof deze gemeenschappelijk zijn. Dat is in strijd met de wet en de splitsingsakte. Het besluit is dus in beginsel nietig.
4.10.
De VVE stelt dat de algemene veiligheid van het gebouw met de bewoners in het geding was en dat de vergadering van eigenaars daarom op grond van artikel 5:126 BW Pro en artikel 8 van Pro het splitsingsreglement bevoegd was om het besluit te nemen om het saneren van de asbest collectief uit te laten voeren. De kantonrechter leest dat niet in die bepalingen.
4.11.
De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van de VVE dat zij verder stelt dat het beheer van gemeenschappelijke gedeelten en zaken niet mogelijk was als het saneren van de asbest in de privégedeelten niet gelijktijdig werd uitgevoerd. Volgens de VVE is niet alleen asbest in de meterkasten aangetroffen, maar ook op de vloerbedekking in de centrale hallen van het appartementencomplex en was het daarom noodzakelijk en in het belang van de gezamenlijke eigenaars om de sanering gelijktijdig uit te voeren. [gedaagde] weerspreekt dit.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat, ook als in dit geval het saneren van de asbest in de privégedeelten nodig was voor het beheer en de sanering van de gemeenschappelijke gedeelten, dit nog niet hoeft te betekenen dat de VVE de opdracht voor de sanering van de privégedeelten moet geven en de kosten daarvoor moet dragen. De VVE kan immers ten behoeve van gelijktijdige sanering een volmacht vragen aan de eigenaars wiens privégedeeltes het betreft of zo nodig een machtiging aan de kantonrechter vragen. De kantonrechter ziet dus geen wettige grondslag voor het besluit van de VVE om de sanering in de privégedeeltes uit te voeren. Het besluit om de kosten van de sanering ten laste te brengen van het reservefonds, dat voortbouwt op dat besluit, is daarmee ook nietig.
4.13.
De schade die [gedaagde] als eigenaar daardoor heeft geleden is in beginsel gelijk aan zijn aandeel in de saneringskosten voor zover het gaat om de sanering van privégedeeltes. In zoverre is zijn vermogen (zijn aandeel in de middelen van de vereniging) immers gedaald. Het is de kantonrechter uit de stukken nog niet duidelijk geworden of ook sanering in de privégedeeltes van [gedaagde] zelf heeft plaatsgevonden. Als dat het geval is, heeft hij daarvan voordeel genoten, welk voordeel op zijn schade in mindering moet worden gebracht (besparing van saneringskosten dan wel een waardestijging van zijn appartementsrechten). De kantonrechter zal de zaak naar rol verwijzen zodat partijen zich op dit punt kunnen uitlaten.
4.14.
Als de schade van [gedaagde] gelijk aan of hoger is dan zijn aandeel in de saneringskosten van privégedeeltes, mag hij zijn vordering tot betaling daarvan verrekenen met de vordering van de VVE tot betaling van de ledenbijdrage. In dat geval zal de vordering van de VVE dus worden afgewezen. Als zijn schade lager is dan € 1.810,56 wordt zijn beroep op verrekening in zoverre afgewezen en de vordering van de VVE toegewezen.
5.Beslissing
De kantonrechter:
- verwijst de zaak naar de rol van 24 november 2020 voor akte aan de zijde van [gedaagde] met betrekking tot de hoogte van de door hem geleden schade;
- bepaalt dat de VVE daarop vervolgens bij akte zal mogen reageren;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.D. Bellaart en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 oktober 2020.