ECLI:NL:RBDHA:2020:1326 - Rechtbank Den Haag - Vaststelling WOZ-waarde hotel met gebruik van GOP-methode...

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 19/5095

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2020 in de zaak tussen

[eiseres] ., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: [A] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 31 juli 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [bedrijf] gelegen aan [adres] te [vestigingsplaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 vastgesteld op € 12.350.000.

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag onroerendezaakbelasting.

Bij uitspraak op bezwaar van 9 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2019.

Namens eisers zijn verschenen haar gemachtigde, [B] en [C] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [D] en [E] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hotel met 94 kamers en vergaderruimte, een vrijstaand receptiegebouw en een vrijstaand (weg)restaurant. Het hotel is gebouwd in 1989, het receptiegebouw in 1987 en het (weg)restaurant dateert uit 1970. De totale bruto vloeroppervlakte bedraagt circa 9.956 m².

Geschil2. In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Ter zitting hebben partijen verklaard dat over de objectafbakening tussen hen geen geschil bestaat.

3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak ten onrechte de zogenoemde Gross Operating Profit-methode (GOP-methode) heeft toegepast. Deze methode wordt immers in de eerste plaats gebruikt voor de waardebepaling van ondernemingen en niet voor de waardebepaling van onroerend goed. Zo de GOP-methode al geschikt zou zijn, zijn de door verweerder gebruikte rekengrootheden niet nader onderbouwd en is de juistheid ervan niet aannemelijk gemaakt. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden bepaald volgens de dekkingswaardemethode. Toepassing van deze methode leidt tot een waarde van

€ 6.650.000. Subsidiair bepleit eiseres een waarde van € 6.727.000 welke waarde zij heeft berekend volgens de GOP-methode. Meer subsidiair stelt eiseres zich op het standpunt dat de waarde moet worden berekend volgens de vergelijkingsmethode en moet worden vastgesteld op € 6.825.098. Ten slotte wijst eiseres op het in beroep overgelegde taxatierapport van Beaufort Real Estate, opgemaakt op 4 december 2019 door taxateur [B] , waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt getaxeerd op € 6.500.000.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van Ex Tunc-Waardemanagement, opgemaakt op 7 november 2017 door
[D] , taxateur te Eindhoven. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald volgens de GOP-methode en vastgesteld op € 12.351.000. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gekozen waarderingsmethode aangevoerd dat de GOP-methode een in de taxatieleer algemeen aanvaarde taxatiemethode is voor exploitatie-gebonden vastgoedobjecten zoals de onroerende zaak. Juist door deze methode toe te passen met behulp van de eigen managementprestatie, zijn alle omstandigheden van het geval verdisconteerd in de waarde.

Beoordeling van het geschil

5. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde als bedoeld in het tweede lid van dit artikel. Het betreft een dwingende wetsbepaling, die zowel door verweerder als door de rechtbank dient te worden toegepast.

7. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Dit neemt echter niet weg dat de Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

8. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak aan de hand van GOP-methode berekend en dient aannemelijk te maken dat hij de waarde aldus niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij toepassing van de GOP-methode wordt de waarde van het object bepaald met behulp van kapitalisatie van het bruto bedrijfsresultaat (zijnde het bedrijfsresultaat voor kapitaallasten en betaalde huur en na ondernemersbeloning). De rechtbank is van oordeel dat, hoewel de GOP-methode wellicht niet de meest voor de hand liggende methode is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen, deze methode daarvoor niet bij voorbaat ongeschikt is (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3624).

9. De vraag die vervolgens beantwoord dient te worden is of verweerder de door middel van de GOP-methode vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. In dat verband overweegt de rechtbank dat verweerder in zijn berekening is uitgegaan van een bruto bedrijfsresultaat (GOP) van € 1.187.193, zijnde het gewogen bruto bedrijfsresultaat van eiseres over de jaren 2014, 2015 en 2016. Naar het oordeel van de rechtbank moet bij waardebepaling volgens de GOP-methode echter worden uitgegaan van het genormaliseerde bedrijfsresultaat. Toepassing van de GOP-methode vereist dan ook een nauwkeurig inzicht in niet alleen de bedrijfsvoering van de onderneming tot wiens vermogen de onroerende zaak behoort, maar ook in de bedrijfsgegevens van met die onderneming vergelijkbare bedrijven (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3624, r.o. 4.7.2.). Verweerder heeft met wat hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat hij, naast voldoende inzicht in de bedrijfsvoering van eiseres, tevens voldoende inzicht had in de bedrijfsvoering van vergelijkbare bedrijven om redelijkerwijs te kunnen bepalen wat als het genormaliseerde bedrijfsresultaat moet worden beschouwd. De door verweerder overgelegde indexcijfers over de vastgoed- en hotelbranche zijn daartoe onvoldoende.

10. In zijn berekening is verweerder voorts uitgegaan van een totaal rendement van 8,24%, resulterend in een multiplier van 12,1 (100/8,24). Verweerder verwijst ter onderbouwing van dit percentage naar de in het taxatierapport weergegeven rendementseisen (12% rendement op eigen vermogen en 2,5% op vreemd vermogen bij financiering met 60% eigen en 40% vreemd vermogen), maar heeft geen inzicht gegeven in de herkomst van deze cijfers en evenmin heeft verweerder inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze representatief zijn voor de hotelbranche in het algemeen en voor (de exploitatie van) de onderhavige onroerende zaak in het bijzonder. Gelet op het voorgaande is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de met behulp van de GOP-methode vastgestelde waarde niet te hoog is.

11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde(n) aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de waarde van de onroerende zaak eveneens (onder meer) volgens de GOP-methode berekend. Anders dan verweerder is eiseres in het door haar overgelegde taxatierapport wel uitgegaan van normatieve omzetgegevens en heeft zij aldus gepoogd het genormaliseerde bedrijfsresultaat te berekenen. Ook zij heeft echter de door haar bepleite multiplier niet onderbouwd, anders dan dat zij heeft gesteld dat zij daarvoor aansluiting heeft gezocht bij de multiplier die is gebruikt in het kader van de overdracht van een aantal [bedrijf] naar de volgende generatie dan wel bij de multiplier die in het kader van berekening volgens de Horwath-methode is bepaald. Dat maakt deze multipliers echter niet per definitie bruikbaar voor de berekening van de waarde in het kader van de Wet WOZ. Daarnaast heeft eiseres de waarde berekend aan de hand van de dekkingswaardemethode en de vergelijkingsmethode. Ook daarmee heeft eiseres de door haar voorgestane waarden echter niet aannemelijk gemaakt.

12. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, dient de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie te bepalen. Daartoe gaat de rechtbank, (hoewel technisch gezien niet juist) uit praktische overwegingen en omdat ter zitting is gebleken dat daarover tussen partijen niet langer verschil van inzicht bestaat, uit van een bruto bedrijfsresultaat van € 1.187.193. De rechtbank stelt de multiplier vervolgens schattenderwijs vast op 8. In aanmerking nemend dat op het product daarvan vervolgens de waarde van de roerende zaken en de goodwill in mindering moeten worden gebracht en rekening houdend met het feit dat het gaat om een van de oudere en bovendien minder gunstig (niet aan de snelweg) gelegen [bedrijf] , stelt de rechtbank de waarde vast op € 8.750.000. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep gegrond worden verklaard.

Proceskosten13. De rechtbank veroordeelt verweerder voorts in de door eiseres gemaakte proceskosten. De werkzaamheden van de taxateur, bestaande uit het opstellen van het taxatierapport en het verschijnen ter zitting, komen conform het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) en de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven en rechtbanken inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, voor vergoeding in aanmerking. Nu het gaat om een incourante niet-woning geldt een tarief van maximaal
€ 129,63 per uur “naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn”. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 13 juli 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BX0904) overwogen dat bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de werkzaamheden van bijzondere aard zijn, vooral moet worden gekeken naar de aard van de onroerende zaak. In dit geval, waarin het gaat om een hotel met restaurant en vergaderruimte, is er op zichzelf sprake van een bijzonder object, dat een hogere vergoeding rechtvaardigt dan bijvoorbeeld het standaardbedrag voor de waardering van een courante niet-woning (€ 68 per uur). Eiseres heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden in die mate van bijzondere aard zijn dat het maximumtarief zou moeten worden toegepast. De rechtbank is van oordeel dat een vergoeding van € 85 per uur in dit geval passend is. Nu eiseres de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat geen aanleiding dit bedrag hiermee te verhogen. Wat betreft het aantal uren wordt uitgegaan van 12 uur voor de opname ter plaatse en het opstellen van een taxatierapport en
2 uur voor het bijwonen van de zitting, in totaal derhalve 14 uur. Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de door verweerder aan eiseres te vergoeden kosten van een deskundige vast op € 1.190 (14 uur à € 85).

14. Voor een vergoeding van kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand is geen plaats nu de werkzaamheden zijn verricht door een werknemer van [B.V.] , een aan eiseres gelieerde vennootschap (vgl. NvT, Stb. 1993, 763, p. 7).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 8.750.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 8.750.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.190;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2020.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.