ECLI:NL:RBDHA:2020:14217

• Datum uitspraak: 21 juli 2020
• Publicatiedatum: 3 februari 2021
• Zaaknummer: 8340151/20-2951
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: T.F. Hesselink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak inzake huurrecht en indeplaatsstelling met betrekking tot woningruil

In deze zaak vorderen eisers, bestaande uit drie huurders, een machtiging voor een woningruil met de stichting Staedion. Eiseres I huurt sinds 1986 een 5-kamerwoning, de eiser huurt sinds 2009 een 4-kamerwoning, en eiseres II huurt samen met een derde persoon een 2-kamerwoning. De eisers willen de woningen ruilen omwille van persoonlijke omstandigheden, waaronder gezondheidsproblemen en gezinsuitbreiding. Staedion heeft echter voorwaarden verbonden aan de woningruil, waaronder huurprijsverhogingen die de eisers als buitensporig beschouwen. De kantonrechter heeft de zaak op 21 juli 2020 behandeld en de eisers in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat eiseres II een huisvestingsvergunning kan verkrijgen voor de woning aan het [adres 2]. De zaak is aangehouden voor verdere beoordeling van deze kwestie. De beslissing van de kantonrechter houdt in dat de zaak naar de rol wordt verwezen voor verdere documentatie over de huisvestingsvergunning.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ‘s-Gravenhage

rkb/b

Zaaknummer 8340151/20-2951

21 juli 2020

[jw.sys.rolnummer]

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiseres 1] , wonende te [woonplaats]

2. [eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

3. [eiseres 2] ,

wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
gemachtigde: mr. E. Prins,

(toevoeging eiseres sub 1 nummer [toevoeging] ),

tegen

stichting Stichting Staedion,

gevestigd te Den Haag,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep.

Partijen worden aangeduid als “eiseres I”, “eiser”, eiseres II, en eisende partijen gezamenlijk als “eisers” en “Staedion”.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding met producties van 10 februari 2020;
• de conclusie van antwoord met producties van 15 april 2020;
• de conclusie van repliek met producties van 26 mei 2020;
• de conclusie van dupliek van 23 juni 2020.

Feiten

1.1

Eiseres I huurt van Staedion vanaf 1 augustus 1986 voor onbepaalde tijd de woning gelegen aan het [adres 1] te [plaats] , een 5-kamerwoning, tegen een thans verschuldigde huurprijs van € 508,01 per maand.

1.2

Eiser huurt van Staedion vanaf 24 augustus 2009 voor onbepaalde tijd de woning gelegen aan het [adres 2] te [plaats] , een 4-kamerwoning, tegen een thans verschuldigde huurprijs van € 425,56 per maand.

1.3

Eiseres II huurt van Staedion samen met de heer [X] voor bepaalde tijd de woning gelegen aan het [adres 3] te [plaats] , een 2-kamerwoning op de begane grond, tegen een thans verschuldigde huurprijs van € 409,14 per maand.

1.4

Op 9 mei 2019 heeft mevrouw [betrokkene 1] , [functie] Verhuur van Staedion, de gemachtigde van eisers als volgt bericht:

“(…) U heeft zojuist telefonisch contact gehad met mijn collega [betrokkene 2] over de woningruil aan het [adres 5] .

Nieuwe kale huurprijs

De nieuwe kale huurprijs van de woningen is als volgt:

[adres 2] : € 660,- per maand

[adres 1] : € 720,42 per maand

[adres 3] : € 566,17 per maand. (…). ”

1.5

Op 16 september 2019 heeft [betrokkene 2] , [functie] van Staedion, aan de gemachtigde van eisers onder meer het volgende bericht:

“(….)

Woningruil is een nieuwe verhuring

Bij een woningruil komen er nieuwe huurovereenkomsten tot stand. De huur wordt bij een nieuwe huurovereenkomst aangepast. Deze nieuwe huurprijs bedraagt uiteraard nooit meer dan de maximale huurprijs die wij mogen hanteren volgens de woningwaardering. Bij woningruil is er geen sprake van een huurverhoging, er worden tenslotte nieuwe huurovereenkomsten aangegaan.

(….)

Geen sprake van afwijzing van de woningruilaanvraag

In onze vorige email hebben wij de herberekeningen van de huurprijzen weergegeven. Op basis van deze huurprijzen lijken alle partijen in beginsel te voldoen aan de belangrijkste criteria. Dit betekent dat er voor ons geen beletsel is de aanvraag verder in behandeling te nemen.

Van een afwijzing van de woningruilaanvraag is wat ons betreft dan ook geen sprake.

(….)”.

1.6

Op 14 november 2019 heeft [betrokkene 2] ,

[functie] van Staedion, aan de gemachtigde van eisers onder meer het volgende bericht:

“(….)

In onze voorgaande mails hebben wij ons standpunt uiteengezet.

Wij hebben uitgelegd dat van een sec huurverhoging geen sprake is, omdat er nieuwe huurovereenkomsten worden aangegaan. Bij een nieuwe huurovereenkomst hoort een geharmoniseerde huurprijs, die inderdaad hoger ligt, dan de historisch lage huurprijzen, die uw cliënten nu voor de woningen betalen. Staedion is enkele bereid vrijwillig mee te werken aan een woningruil tussen uw cliënten, als er nieuwe huurovereenkomsten worden gesloten. Als uw cliënten een zuivere indeplaatsstelling willen bewerkstelligen, dan zullen zij dat via de rechter moeten afdwingen. Staedion kan het, volkshuisvestelijk gezien, namelijk niet verantwoorden om in deze vrijwillig mee te werken aan een zuivere indeplaatsstelling.

Als uw cliënten, buiten de rechter om, tot een oplossing willen komen, dan bieden wij (nogmaals) aan nieuwe huurovereenkomsten met partijen te sluiten, zodat zij in de door hen beoogde woningen kunnen gaan wonen.

(….)”.

Vordering, grondslag en verweer

Eisers vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, eisers en de bewoners van [adres 2] , [adres 3] en [adres 1] te machtigen om respectievelijk:

1. eiseres I in haar plaats als huurder van de woonruimte, gelegen aan het [adres 2] te [plaats] , eiser te stellen,

2. eiser in zijn plaats als huurder van de woonruimte, gelegen aan het [adres 1] te [plaats] , eiseres II te stellen,

3 eiseres II in hun plaats als huurder van de woonruimte, gelegen aan het [adres 3] te [plaats] , in zijn plaats eiseres I te stellen,

met veroordeling van Staedion in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van eisers en het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van eisers, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis – en voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis.

Eisers leggen aan deze vordering, naast voormelde feiten, het navolgende ten grondslag.

2.1

Eisers wensen een woningruil te bewerkstelligen in verband met de samenstelling van het aantal bewoners van de respectievelijke appartementen.

Eiseres I heeft een zwaarwichtig belang bij de woningruil nu zij slecht ter been is en graag naar een woning zonder trappen wenst te verhuizen, het door haar bewoonde appartement voor haar te groot is en het haar teveel werk geeft bij het schoonhouden. Voorts kan in de week of in het weekend haar zieke zoon dan niet meer bij haar blijven slapen gezien de overlast die dat voor haar oplevert.

Eiser heeft een zwaarwichtig belang bij de woningruil nu hij met zijn gezin met drie kinderen op een driekamerappartement verblijft en er medio april 2020 nog een tweeling wordt verwacht.

Eiseres II heeft eveneens een zwaarwichtig belang bij de woningruil nu zij gelet op de gezinsgrootte te weinig slaapkamers heeft. Zij bewoont het appartement samen met de heer [X] en hun twee kinderen.

Eisers zullen, nu op de woningen hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien dat noodzakelijk wordt geacht, een ten behoeve van de voorgestelde huurders afgegeven Huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van de Huisvestingswet met betrekking tot deze woonruimte overleggen.

2.2

Staedion wenst slechts akkoord te gaan met de voorgestelde driehoekswoningruil als eisers akkoord gaan met de volgende huurverhogingen:

[adres 2] van € 508,01 naar € 720,42 bruto per maand,

[adres 3] van € 409,14 naar € 566,17 bruto per maand,

[adres 1] van € 425,56 naar € 660,- bruto per maand.

De huurprijsstijgingen zijn buitensporig hoog en zijn voor eiser en eiseres II onevenredig en moeilijk op te brengen, temeer nu eiser niet in aanmerking komt voor huursubsidie. Eisers vorderen daarom een machtiging op de voet van het bepaalde in artikel 7:270 lid 1 BW voor de gewenste woningruil.

2.3

Staedion heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.

Beoordeling

3.1

Staedion stelt dat eisers niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen omdat Staedion de verzochte driehoeksruil nooit heeft geweigerd. Staedion stelt dat zij onder voorwaarde van nieuwe huurcontracten en geharmoniseerde huurprijzen heeft ingestemd met de verzochte driehoeksruil. Nu Staedion aan de verzochte driehoeksruil voorwaarden heeft verbonden en Staedion, nu eisers de door Staedion voorgestelde huurprijzen niet accepteren, aan eisers hebben meegedeeld dat Staedion alleen onder de door haar genoemde voorwaarden kan mee werken aan de woningruil, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat Staedion de verzochte driehoeksruil heeft geweigerd. Eisers zullen daarom worden ontvangen in hun vordering.

3.2

Alvorens deze zaak verder kan worden beoordeeld, dient te kunnen worden vastgesteld of eiseres II, zoals eisers stellen en Staedion gemotiveerd betwist, een huisvestingsvergunning voor de woning aan het [adres 2] heeft/kan verkrijgen. Staedion heeft daarover aangevoerd dat de gemeente haar geen huisvestingsvergunning zal verstrekken omdat niet aan de inkomenseis wordt voldaan.

3.3

De zaak zal worden verwezen naar de rol om eisers in de gelegenheid te stellen zich bij akte gedocumenteerd uit te laten over (uitsluitend) de vraag of eiseres II inderdaad de benodigde huisvestingsvergunning voor de woning aan het [adres 2] heeft of zal verkrijgen. Staedion zal op deze akte mogen reageren, uitsluitend op dit punt van de huisvestingsvergunning, waarna vonnis zal worden gewezen.

3.4

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Beslissing

De kantonrechter:

4.1

verwijst de zaak naar de rol van
18 augustus 2020 om 11.00 uur teneinde eisers in de gelegenheid te stellen zich bij akte gedocumenteerd uit te laten over (uitsluitend) de vraag of eiseres II inderdaad de benodigde huisvestingsvergunning voor de woning aan het [adres 2] heeft of zal verkrijgen;

4.2

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. T.F. Hesselink, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2020.