ECLI:NL:RBDHA:2020:14218

• Datum uitspraak: 10 november 2020
• Publicatiedatum: 3 februari 2021
• Zaaknummer: 8340151/20-2851
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.F. Hesselink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing woningruil en indeplaatsstelling ondanks bezwaren verhuurder

Eisers vorderen indeplaatsstelling en woningruil van drie sociale huurwoningen beheerd door Staedion. Eisers stelden dat zij een zwaarwegend belang hebben bij de ruil, waaronder medische redenen, gezinsuitbreiding en onvoldoende woonruimte. Tevens toonden zij aan dat zij financieel voldoende waarborg bieden voor nakoming van de huur.

Staedion betwistte het zwaarwegend belang en stelde dat de inkomens van eisers niet passen bij de huurprijzen volgens de regels voor passend toewijzen. De kantonrechter oordeelde dat eiseres II voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de benodigde huisvestingsvergunning kan verkrijgen en dat de belangen van eisers zwaarder wegen dan het belang van Staedion bij afwijzing.

De kantonrechter veroordeelde Staedion tot betaling van de proceskosten en machtigde de indeplaatsstelling. De vordering werd toegewezen met uitvoerbaarheid bij voorraad. Het vonnis werd uitgesproken op 10 november 2020 door kantonrechter T.F. Hesselink.

Uitkomst: De vordering tot woningruil en indeplaatsstelling wordt toegewezen omdat eisers een zwaarwegend belang hebben en financieel voldoende waarborg bieden.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ‘s-Gravenhage

rkb/c

Zaaknummer 8340151/20-2851

10 november 2020

[jw.sys.rolnummer]

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiseres 1] , wonende te [woonplaats]

2. [eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

3. [eiseres 2] ,

wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E. Prins,

(toevoeging eiseres I nummer [toevoeging] ),

tegen

stichting Stichting Staedion,

gevestigd te Den Haag,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep.

Partijen worden aangeduid als “eiseres I”, “eiser”, eiseres II, en gezamenlijk “eisers” en “Staedion”.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- het tussenvonnis van 21 juli 2020;

- de akte uitlaten van eisers met producties van 28 augustus 2020;

- de akte uitlaten van Staedion met producties van 15 september 2020.

Verdere beoordeling

1.1

De kantonrechter blijft bij hetgeen is vermeld in het tussenvonnis van 21 juli 2020.

1.2

In voornoemd tussenvonnis zijn eisers in de gelegenheid gesteld zich bij akte

gedocumenteerd uit te laten over (uitsluitend) de vraag of eiseres II inderdaad de benodigde huisvestingsvergunning voor de woning aan het [adres 2] heeft of zal verkrijgen.

1.3

Eisers hebben gesteld dat eiseres II per 10 maart 2020 niet meer samen met haar partner, de heer [X] , woont op het [adres 1] . Eiseres II heeft een aanvraag gedaan voor een huisvestingsvergunning voor de woning op het [adres 2] , welke aanvraag door de gemeente is bevestigd bij email van 18 juli 2020. Eiseres heeft thans op grond van een Wajong-uitkering een inkomen van € 1.214,18 bruto per maand. Het inkomen van eiseres II over het jaar 2019 is door de belastingdienst vastgesteld op een bedrag van

€ 15.783,-. Genoemd inkomen is ver onder de norm. Op basis van de door eiseres II ingediende stukken zou de gevraagde huisvestingsvergunning dienen te worden toegewezen, maar de gemeente heeft aan eiseres II op 17 augustus 2020 te kennen gegeven dat de huisvestingsvergunning dient te worden aangevraagd door Staedion. De gemeente neemt daarom de aanvraag niet verder in behandeling. Staedion is op de hoogte gesteld van de aanvraag bij de gemeente, maar heeft niet verder mee gewerkt.

1.4

Staedion refereert zich aan het oordeel van de kantonrechter of eiseres II genoegzaam heeft aangetoond dat zij een huisvestingsvergunning kan verkrijgen. Staedion voert verder aan dat zij nog geen medewerking heeft kunnen verlenen aan de aanvraag huisvestingsvergunning omdat de aanvraag van eiseres II in de vakantieperiode bij een collega van [functie] [betrokkene] , welke collega niet wist op grond waarvan door eiseres II medewerking werd gevraagd voor de aanvraag huisvestingsvergunning, en de heer [betrokkene] , na het bericht dat de heer [X] de ex-partner van eiseres II niet langer op het [adres 1] woonde, de aanvraag opnieuw diende te beoordelen.

1.5

Allereerst moet beoordeeld worden of eiseres II in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Staedion heeft als productie 2 bij conclusie van antwoord de door Sociale Verhuurders Haaglanden gehanteerde Huur- en inkomenstabellen 2020 overgelegd. De regels rond het passend toewijzen vormen het uitgangspunt van de standaardtabel. Bij een huur tot € 663,40 voor een 3 of meer persoonshuishouden geldt een inkomen tot

€ 33.500,-. Bij een huur tot en met € 548,- in de krappe inkomenstabel 2020 voor een 3 of meer persoonshuishouden geldt een inkomen tot € 26.500,-. Het inkomen van eiseres II is voor het jaar 2019 door de belastingdienst vastgesteld op een bedrag van € 15.783,- en zal in het jaar 2020 ongeveer hetzelfde bedragen, nu eiseres II onweersproken heeft gesteld dat zij een inkomen geniet uit een Wajong-uitkering. De huur voor de woning [adres 2] bedraagt thans € 425,56 per maand en na harmonisatie van de huurprijs, zoals Staedion stelt, een bedrag van € 660,-. Nu eiseres II ruim onder de norm van het inkomen blijft heeft eiseres II naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aangetoond dat zij de benodigde huisvestingsvergunning voor de woning aan het [adres 2] zal verkrijgen.

1.6

Ingevolge artikel 7:270 lid 2 BW kan de vordering van een huurder tot woningruil, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, slechts worden toegewezen, indien de huurder een zwaarwegend belang bij de ruil van woonruimte heeft. De vordering moet ingevolge voornoemd artikellid worden afgewezen indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. In het voorgaande ligt aldus besloten dat de kantonrechter, ook indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, op de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst moet letten en aldus de aan elke zijde bestaande belangen moet vaststellen en vervolgens tegen elkaar afwegen. Pas als de belangen van de huurder bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering (vlg. Hoge Raad 19 november 2004, LJN AP4500).

1.7

Eisers voeren – onweersproken - aan dat zij allen vanuit financieel oogpunt voldoende financiële waarborg bieden voor behoorlijke nakoming van de huur.

1.8

Met betrekking tot het zwaarwegend belang hebben eisers het volgende aangevoerd.

Eiseres I voert aan dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de beoogde verhuizing. Zij wenst te verhuizen vanuit [adres 3] (een vijf kamer woning) naar [adres 1] , een kleiner appartement (een twee kamer woning) op de begane grond. Zij is slecht ter been en wil graag verhuizen naar een woning zonder trappen. De grootte van haar huidige woning geeft haar teveel werk bij het schoonhouden ervan. Voorts is er het zwaarwichtig belang dat haar zieke zoon (schizofrenie) er door de weeks en in het weekeinde niet meer kan blijven slapen gezien de overlast die het voor haar oplevert. Verder is het voor haar van belang dat zij dicht bij haar familie woont om redenen van sociale controle en zorg.

Eiser voert aan dat hij een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil vanuit [adres 2] (een vier kamer woning) naar het appartement op [adres 3] , een vijf-kamerwoning, gezien het feit dat hij met zijn gezin met drie kinderen op een driekamerappartement woont en het gezin medio 2020 een tweeling verwacht zodat zij vanaf dan met een gezin met twee volwassenen en vijf kinderen in een appartement met drie slaapkamers van 52 m2 zou moeten wonen. In de “Spelregels woonruimteverdeling Sociale Verhuurders Den Haag” wordt voor een gezin van meer dan 5 gezinsleden een minimumoppervlakte van 65 m2 aangehouden.

Eiseres II voert aan dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil vanuit [adres 1] (een twee kamer woning op de begane grond) naar [adres 2] , een vier kamer woning, omdat zij nu te weinig slaapkamers heeft gezien haar gezinsgrootte, een moeder met twee kinderen.

1.9

Staedion heeft eisers aanvankelijk laten weten dat zij instemde met de voorgenomen ruil en nieuwe contracten zou opstellen met een geharmoniseerde huurprijs. Pas nadat eisers hebben laten weten niet in te stemmen met de door Staedion voorgestelde nieuwe huurprijzen, heeft Staedion in deze procedure het standpunt ingenomen dat eisers geen zwaarwichtig belang hebben bij de ruil en de gestelde zwaarwegende belangen betwist.

Volgens Staedion bestaat er voor eiseres I de mogelijkheid om met lokaal maatwerk met voorrang te verhuizen naar een gelijkvloers appartement gelet op haar medische situatie en heeft zij dus geen zwaarwichtig belang bij de ruil. Staedion betwist ook dat eiseres II en eiser een zwaarwegend belang bij de ruil hebben; verhuizen naar een grotere woning is niet noodzakelijk omdat kleine kinderen samen op een kamer kunnen slapen. Het grootste bezwaar van Staedion in deze is dat de inkomens van de huurders niet passen bij de historisch lage huurprijzen als gekeken wordt naar de regels die gelden voor passend toewijzen, aan welke regels Staedion zich moet houden. Staedion moet de grens van 95% passend toewijzen halen. Staedion stelt dat haar kerntaak is, als verhuurder in de sociale sector, woningen te verhuren aan financieel minder draagkrachtigen en om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. Door de ruil wordt dit doorkruist.

1.1

De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Staedion als sociale verhuurder om te zorgen voor een eerlijke en evenwichtige verdeling van schaarse woonruimte in dit geval niet zwaarder dient te wegen dan het belang van eisers bij de door hen gewenste indeplaatsstelling.

Staedion heeft aangevoerd dat de inkomens van eisers te hoog zijn, gelet op de huur van de woningen, maar nadat dit door eisers gemotiveerd is weersproken onder verwijzing naar hun recente inkomensgegevens, heeft Staedion dit standpunt niet (gemotiveerd) gehandhaafd. Aan dit verweer wordt daarom voorbij gegaan.

Gelet daarop, alsook op de omstandigheid dat de inkomsten uit de verhuur van de drie appartementen bij voortzetting van de huidige situatie niet zal verschillen van de beoogde, en de door eisers aangevoerde zwaarwegende belangen bij de indeplaatsstelling, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van eisers bij de beoogde indeplaatststelling zwaarder wegen dan het belang van Staedion bij afwijzing van de vordering tot woningruil.

1.11

Dit leidt er toe dat de vorderingen van eisers zullen worden toegewezen.

1.12

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Staedion in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Eiseres I heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisers met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van de eisers. Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt Staedion slechts veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht, de verschotten en ten slotte tot vergoeding van het – hierna in het dictum vast te stellen – salaris van de gemachtigde. Deze vergoeding voor het salaris moet door de gemachtigde worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding. Aan eisers wordt, nu zij hebben geprocedeerd met een gemachtigde, geen afzonderlijke noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten toegekend.

Beslissing

De kantonrechter:

4.1

machtigt eiseres I om in haar plaats als huurder van de woning gelegen aan het [adres 2] te [plaats] , eiser te stellen;

4.2

machtigt eiser om in zijn plaats als huurder van de woning gelegen aan het

[adres 3] te [plaats] , eiseres II te stellen;

4.3

machtigt eiseres II om in haar plaats als huurder van de woning gelegen aan het Moerbeiplein nr. 95 te [plaats] , eiseres I te stellen;

4.4

veroordeelt Staedion in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van eisers vastgesteld op € 538,58, waarvan € 83,- voor griffierecht, € 5,58 vor verschotten en € 450,-,- als het aan de gemachtigde van eisers toekomende salaris, en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis moet zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening.

4.5

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.6

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. T.F. Hesselink, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 november 2020.