ECLI:NL:RBDHA:2020:2525

• Datum uitspraak: 20 februari 2020
• Publicatiedatum: 20 maart 2020
• Zaaknummer: AWB - 19 _ 5851
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.A. de Hek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde vrijstaande woonboerderij met vergelijkingsobjecten

De rechtbank Den Haag behandelde het beroep van eiser tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn vrijstaande woonboerderij met een perceel van circa 2.820 m². De waarde was vastgesteld op €2.080.000 op basis van een taxatierapport van verweerder, waarbij gebruik is gemaakt van vergelijkingsobjecten en een systematische vergelijkingsmethode.

Eiser voerde aan dat de waarde te hoog was en stelde een lagere waarde van €1.450.000 voor, onderbouwd met een eigen taxatierapport en een verkoopprijs van een vergelijkbaar object. Daarnaast stelde eiser dat bepaalde factoren zoals het niet tot de watergrens lopende perceel, een aan de kade liggende woonboot en een bed & breakfast een waardedrukkend effect zouden hebben.

De rechtbank oordeelde dat verweerder zijn bewijslast had voldaan met een gedegen taxatierapport en dat de vergelijkingsobjecten, waaronder een oudere woning met hogere stookkosten, adequaat waren meegenomen. De door eiser aangevoerde waardedrukkende factoren werden niet aannemelijk geacht, mede omdat eiser volledige beschikking heeft over het perceel en de woonboot en bed & breakfast in eigen bezit zijn. Het eigen taxatierapport van eiser was onvoldoende onderbouwd.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en bevestigde de vastgestelde WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €2.080.000 is ongegrond verklaard.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 19/5851

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van

20 februari 2020 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. C.M. van der Burg),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 31 juli 2019 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2020.

Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [weg 1] [huisnummer 1] te [plaats 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 2.080.000.

Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2019 (de aanslag).

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij met een aanbouw, garage met een vrijstaand zadeldak, kelder, carport, overkapping en een berging/schuur De inhoud van de woning is ongeveer 2.000 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.820 m². Het bouwjaar van de woning is 2007.

[huisnummer 2] . In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.450.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van [taxateur] , die de woning op 18 november 2019 heeft getaxeerd op € 1.450.000 en op het vergelijkingsobject [weg 2] [huisnummer 2] te [plaats 1] , verkocht voor € 1.450.000.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 oktober 2019 door [WOZ-taxateur] , WOZ-taxateur te [plaats 2] . In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 2.080.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Naar aanleiding van de stellingen van eiser stelt de rechtbank voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van verkopen rond de waardepeildatum. Volgens vaste jurisprudentie wordt daaronder verstaan verkopen die in beginsel binnen één jaar voor en één jaar na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Er wordt dus geen acht geslagen op de gemiddelde prijsstijgingen van woningen in Nederland. Ook eerdere WOZ-waarden van de woning zijn om die reden in beginsel niet relevant. Voorts is het verweerder volgens vaste jurisprudentie toegestaan om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe en verbeterde gegevens te onderbouwen. Hij mag dus zowel in de bezwaarfase als in de beroepsfase nieuwe vergelijkingsobjecten aanvoeren.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen en een stuk grond waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht met name het object [weg 2] [huisnummer 2] te [woonplaats] geschikt als vergelijkingsobject. Verweerder is voor de prijs per kubieke meter van de woning ook aangesloten bij de [weg 2] [huisnummer 2] . De [weg 2] [huisnummer 2] heeft als bouwjaar 1821 en is derhalve veel ouder dan de woning. De [weg 2] [huisnummer 2] heeft dientengevolge ook hogere stook- en onderhoudskosten, waardoor het energielabel E toegekend heeft gekregen. De woning is daarentegen van bouwjaar 2007 en is energieneutraal. Voor het overige is de [weg 2] qua luxe en voorzieningen goed vergelijkbaar met de woning. Met het feit dat de [weg 2] [huisnummer 2]

- anders dan de woning - een binnenzwembad heeft is rekening gehouden, aangezien aan dit object naast de voor de ‘voorzieningen’ in aanmerking genomen code [huisnummer 2] (bovengemiddeld) een hogere correctiefactor van 1,265 is toegepast. Nu verweerder voor de waarde van de woning is uitgegaan van de prijs per kubieke meter van de [weg 2] en met een iets lagere correctiefactor van 1,1, acht de rechtbank de prijs per kubieke meter van de woning niet te hoog.

Verweerder is bij de waardering van de grond van de woning uitgegaan van de grondstaffel en heeft dit, vanwege de ligging, vermenigvuldigd met een factor 300 (totaal

€ 1.050.000)( [weg 2] [huisnummer 2] : factor 140 en [dijk] [huisnummer 3] : factor 180). Verweerder heeft de factor 300 onderbouwd met de verkoop van de grond bij de [kade] [huisnummer 4] . Deze grond is verkocht voor € 1.050.000 en is net als de woning en in afwijking van de andere vergelijkingsobjecten gelegen aan een recreatieplas en heeft een factor 295 toegekend gekregen. Verweerder heeft verder aangevoerd dat met deze factor de toegekende waarde aanmerkelijk te laag is, omdat voor deze grond in 2017 in werkelijkheid € 2.050.000 is betaald. Gelet hierop acht de rechtbank de waarde van de grond van de woning niet te hoog.

Aangezien aannemelijk is gemaakt dat de waarde van de woning en van de grond niet te hoog is en over de bijgebouwen geen geschilpunten bestaan, is verweerder in zijn bewijslast geslaagd.

10.
Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd verandert het oordeel van de rechtbank niet. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met waardedrukkende factoren zoals het feit dat zijn perceel niet tot de watergrens loopt, een aan de kade liggende woonboot zijn uitzicht op het meer blokkeert en een bed & breakfast in het pand gevestigd is. Allereerst stelt de rechtbank vast dat dit stuk grond bij de berekening van de waarde geheel buiten beschouwing is gebleven. In zoverre maakt dat stuk grond dus geen deel uit van de vastgestelde waarde. Voorts staat vast dat eiser zonder enige beperking en dus volledig gebruik kan maken van het stuk grond tot de watergrens en er geen aanleiding is te veronderstellen dat eiser dit stuk grond in de toekomst niet meer zal kunnen gebruiken. Dat eiser dit stuk grond onderhoudt leidt naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf niet tot een waardedrukkend effect. Op eiser rust immers geen verplichting om dit stuk grond te onderhouden. Dat eiser dat wel voor zijn rekening neemt en ook een boot heeft aangemeerd langs de waterkant doet daaraan niet af. Dat de aanwezigheid van een woonboot en een Bed and Breakfast tot een waardevermindering van de woning leidt kan de rechtbank niet goed volgen. Beiden zijn immers in volledige eigendom van eiser. Niets belet eiser om de woonboot weg te halen, als hij van mening is dat het zijn uitzicht bederft en niets belet eiser te stoppen met de exploitatie van de bed & breakfast. De rechtbank wil voorts best aannemen dat eiser destijds bij aankoop van de woning veel meer ruimte aankocht dan hij nodig had en kennelijk verplicht werd de bebouwing (al dan niet geheel) in stand te laten. Dat is echter een omstandigheid die weliswaar voor eiser een rol speelt, maar hij heeft niet aannemelijk kunnen maken waarom dat thans een waardedrukkend effect zou hebben.

Het door eiser ingebrachte taxatierapport leidt evenmin tot een ander oordeel. Uit het taxatierapport is de getaxeerde waarde onvoldoende te herleiden aan de hand van de vergelijkingsobjecten. Althans de herleiding wordt op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt. Reeds daarom acht de rechtbank dat rapport onvoldoende ter bestrijding van de door verweerder vastgestelde waarde en ter onderbouwing van de door eiser gestelde waarde.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, rechter, in aanwezigheid van mr. F.J. Baak, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2020.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.