Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 18/5927
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2020 in de zaak tussen
Snowworld N.V. en Snowworld Leisure N.V., te Zoetermeer, eiseressen
(gemachtigde: mr. J.A. Huijgen),
en
het college van burgemeester en wethouders van Zoetermeer, verweerder
(gemachtigde: mr. M.C.H.W. van Aubel).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[derde-partij], te [woonplaats]
[derde-partij], te [woonplaats]
(gemachtigde: mr. G.J.M. Immens).
Procesverloop
Bij besluit van 7 november 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder aan de derde-partij ( [derde-partij] ) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 6.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag waarop het verzoek door verweerder is ontvangen.
Bij besluit van 16 juli 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het door eiseressen tegen het primaire besluit gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseressen hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft via videoverbinding plaatsgevonden op 25 juni 2020. Namens eiseressen is verschenen [A] , bijgestaan door de gemachtigde en mr. M.L. Timmerman, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. [derde-partij] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Voorts is verschenen [B] , adviseur van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
Overwegingen
1.1
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden. [derde-partij] is woonachtig aan de [adres] [Huisnummer] te [woonplaats] . De woning behoort hem in eigendom toe.
1.2
[derde-partij] heeft op 11 november 2016 verzocht om tegemoetkoming in de schade, bestaande uit een waardedaling van zijn woning als gevolg van de bestemmingsplannen “Buytenpark” en “Verlenging derde baan SnowWorld” die respectievelijk op 16 april 2014 en 26 april 2016 onherroepelijk zijn geworden. Het eerstgenoemde bestemmingsplan maakt onder meer een volkstuinencomplex mogelijk. Het tweede bestemmingsplan voorziet onder meer in een verlenging van de derde indoor skibaan van SnowWorld.
1.3
Verweerder heeft met eiseressen een overeenkomst gesloten als bedoeld in artikel 6.4a, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hierin is overeengekomen dat eventuele planschade voor rekening van eiseressen komt.
2.1
Op verzoek van verweerder heeft de SAOZ op 27 mei 2016 advies uitgebracht over de aanvraag van [derde-partij] . Op basis van een planvergelijking concludeert de SAOZ dat voor het onroerend goed van [derde-partij] geen planologische nadelen zijn ontstaan als gevolg van het bestemmingsplan “Buytenpark”, maar wel als gevolg van het bestemmingplan “Verlenging derde baan SnowWorld”. De SAOZ heeft de waardevermindering van de woning per de peildatum van 5 januari 2016 berekend op € 20.000. Zij heeft geadviseerd het normaal maatschappelijk risico te beperken tot het wettelijk minimum-forfait van 2% van de maatgevende waarde per de peildatum. Dat betekent dat een bedrag van € 6.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente voor vergoeding in aanmerking komt. Verweerder heeft het advies van de SAOZ aan het primaire besluit ten grondslag gelegd.
2.2
In bezwaar hebben eiseressen een rapport van [adviesbureau] Adviesbureau onroerende zaken en lokale heffingen ( [adviesbureau] ) ingebracht. Naar aanleiding van dit rapport heeft verweerder de SAOZ verzocht een aanvullend advies uit te brengen. De SAOZ heeft hieraan op 1 februari 2018 gehoor gegeven.
2.3
De Commissie Bezwaarschriften van Zoetermeer heeft op 13 juni 2018 geadviseerd dat het primaire besluit in stand kan blijven. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit gehandhaafd onder verwijzing naar het advies van de bezwaarschriftencommissie.
3. Eiseressen stellen, kort samengevat, dat de uitbreiding van een al jaren ter plaatse gevestigd bedrijf, zoals Snowworld, in beginsel als een normale maatschappelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt en dat deze specifieke ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, althans gedeeltelijk. Zij achten een normaal maatschappelijk risico van minimaal 3% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade op zijn plaats.
4.1
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. In het tweede lid, onder a, is, voor zover hier van belang, bepaald dat een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: een bepaling van een bestemmingsplan.
4.2
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
4.3
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, van artikel 6.2 van de Wro, voor zover thans van belang, blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager:
van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat [derde-partij] door de wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie is komen te verkeren. Ook is niet langer in geschil wat de omvang van het planologisch nadeel is. Partijen zijn echter verdeeld over de omvang van het normaal maatschappelijk risico en de vraag op welke wijze dit moet worden vastgesteld.
6. Onder verwijzing naar de overzichtsuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582), stelt de rechtbank voorop dat de vraag of schade tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
7.1
De rechtbank stelt vast dat de SAOZ heeft geconcludeerd tot een normaal maatschappelijk risico ter hoogte van het wettelijk minimum-forfait van 2% van de maatgevende waarde per de peildatum. In haar nader advies naar aanleiding van het rapport van [adviesbureau] heeft de SAOZ daaraan vastgehouden. Zij heeft zich in dat kader op het standpunt gesteld dat de vraag of een ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is een op zichzelf staand criterium is. De verlenging van de derde skibaan is volgens haar niet aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling, gelet op de bijzonder grote omvang ervan, de dissonerende uitstraling en de impact op de omgeving. Aan de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, wordt dan niet meer toegekomen. Verweerder heeft hieraan toegevoegd dat, voor zover deze vraag beantwoord zou moeten worden, de ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag.
7.2
Naar het oordeel van de rechtbank moet de verlenging van de derde indoor skibaan worden gezien als een uitbreiding van Snowworld. Deze uitbreiding is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling, omdat het gaat om een uitbreiding van een al meer dan twintig jaar ter plaatse gevestigd bedrijf en het niet ongebruikelijk is dat bedrijven uitbreiden, ook in de recreatieve sector. De specifieke kenmerken van de ontwikkeling, zoals de aard en omvang van de derde indoor skibaan, maken dat niet anders. Deze spelen een rol bij de vraag of de betreffende ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. De uitkomst zou anders kunnen zijn als sprake is van nieuwvestiging, hetgeen hier niet aan de orde is. Het betoog van eiseressen slaagt.
7.3
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past, reeds omdat de omliggende bestemmingen een ontwikkeling als de onderhavige niet toelaten. De omstandigheid dat het om een verlenging van een reeds bestaande skibaan gaat die ook vanuit het omliggende polderlandschap zichtbaar was, doet daaraan niet af. Niet de feitelijke situatie is leidend, maar het ter plaatse toepasselijke planologische regime. Ter zitting is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat de ontwikkeling wel past binnen het langdurig gemeentelijk beleid, zoals neergelegd in het gemeentelijke Beleidskader Leisure en de Visie Buytenpark.
7.4
Nu de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, die weliswaar wat betreft haar aard en omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past, maar wel binnen het door de gemeente gevoerde beleid, acht de rechtbank een normaal maatschappelijk risico van 3% aangewezen. De rechtbank is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die tot een verlaging van dit percentage zouden moeten leiden.
8. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit, voor zover daarbij de tegemoetkoming in de planschade voor het bestemmingsplan “Verlenging derde baan SnowWorld” is bepaald op € 6.000,-. De rechtbank ziet gelet op hetgeen hiervoor is overwogen aanleiding zelf in de zaak te voorzien, in die zin dat de rechtbank het normaal maatschappelijk risico zal vaststellen op 3%. Nu het ondervonden planologische nadeel onder deze 3% blijft, komt [derde-partij] geen tegemoetkoming in planschade toe.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseressen het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseressen gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.100,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover daarbij de tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het bestemmingsplan ‘Verlenging derde baan SnowWorld’ is bepaald op € 6.000,-;
- herroept het primaire besluit voor zover daarbij de tegemoetkoming in de planschade ten gevolge van het bestemmingsplan ‘Verlenging derde baan SnowWorld’ is bepaald op € 6.000,-;
- bepaalt dat de tegemoetkoming in de planschade wordt vastgesteld op nihil;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338,- aan eiseressen te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseressen tot een bedrag van € 2.100,-.
Deze uitspraak is gedaan op 28 juli 2020 door mr. D.A.J. Overdijk, rechter, in aanwezigheid van mr. L.F.A. Bouwens-Bos, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het Corona virus is deze uitspraak nu niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Dat zal op een later moment alsnog gebeuren. Deze uitspraak wordt zo snel mogelijk gepubliceerd op www.rechtspraak.nl
de griffier is niet inrechter
de gelegenheid deze
uitspraak mede te
ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.