Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/439
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 september 2020 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 december 2019 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2020.
Namens eiser is verschenen H.J. van Zelst, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder is door de griffier bij aangetekende brief van 1 juli 2020 onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om voor behandeling van onderhavige zaak en een andere zaak op de zitting te verschijnen. Verweerder is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en namens verweerder voor de behandeling van de andere zaak wél iemand ter zitting is verschenen, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig is aangeboden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [laan 1] [huisnummer 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.630.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2019 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 957 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.290 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.400.000. Daartoe voert eiser aan dat de woning in gedateerde staat verkeerd en dat de woning vanaf 2017 te koop staat voor een vraagprijs van € 1.750.000 en nog niet is verkocht.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum is bepaald op € 1.630.000. Naast gegevens van de woning, bevatten taxatieverslag en matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen in Wassenaar waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [laan 2] [huisnummer 2] , verkocht op 28 mei 2018 voor € 1.132.500; [weg] [huisnummer 4] , verkocht op 6 juni 2018 voor € 2.150.000, [laan 3] [huisnummer 3] , verkocht op 4 juni 2018 voor € 1.520.000 en [laan 4] [huisnummer 5] , verkocht op 1 augustus 2017 voor € 1.775.000). De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten net als de woning van eiser vrijstaande woningen zijn en dat deze woningen in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning van eiser. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, bouwjaar en –stijl, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de omstandigheid dat de woning in 2020 nog niet is verkocht kan niet worden afgeleid dat de waarde van de woning op de waardepeildatum naar een te hoog bedrag is vastgesteld. Los van het feit dat de door eiser gehanteerde vraagprijs voor de woning ruim boven de vastgestelde waarde ligt, weegt de rechtbank daarbij mee dat een eventueel in 2020 te realiseren verkoopcijfer dermate ver van de waardepeildatum is gelegen dat dit cijfer minder geschikt is als uitgangspunt. Dat de vergelijkingsobjecten een andere uitstraling hebben dan de woning van eiser betekent niet dat aan de woning van eiser een lagere waarde moet worden toegekend. Ook het feit dat eerste verdieping van de woning van eiser, anders dan de vergelijkingsobjecten, een geheel schuin dak heeft, kan niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Uit de door verweerder overgelegde matrix volgt namelijk dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van de inhoud van de woning en niet van het vloeroppervlakte. Daarnaast is blijkens de matrix door verweerder rekening gehouden met de gedateerde staat van de woning.
10. Ter zitting heeft eiser gesteld dat verweerder voorafgaande aan het horen niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage heeft gelegd. Nu niet gebleken is dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage zijn gelegd kan deze stelling niet slagen. Daarbij weegt de rechtbank mee dat de in artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht opgenomen verplichting tot het ter inzage leggen van op de zaak betrekking hebbende stukken niet kan uitstrekken tot informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf nog niet beschikte (vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316).
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 september 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.