Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/6903
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
23 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 14 september 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 september 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [kantoorgenoot] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] en [B] .
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank op 15 september 2021 een nader stuk van verweerder ontvangen. De rechtbank heeft hierin geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen. Bij de beoordeling van het geschil is dit stuk dan ook buiten beschouwing gelaten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 546.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen en rioolheffing eigenaren voor het jaar 2020 (de aanslagen).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een aangebouwde garage en een ligging aan doorgaand vaarwater met een eigen aanlegplaats. De inhoud van de woning is ongeveer
455 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 445 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van hooguit € 400.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van Phydias B.V., die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 400.000. Hierbij heeft de taxateur zich gebaseerd op de verkopen van de objecten [adres 2] [huisnummer 3] , [adres 1] [huisnummer 2] en [adres 3] [huisnummer 4] . Volgens eiser onderbouwt de [adres 1] [huisnummer 2] een lagere waarde, nu dit object 20 m³ meer inhoud heeft en voor een lager bedrag dan de waarde van de woning is verkocht. Eiser stelt daarnaast dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan het water en de geluidsoverlast veroorzaakt door plezierbootjes, de beperkte privacy die de achtertuin biedt door de ligging aan het water, de gedateerde voorzieningen in de woning en de omstandigheid dat de woning deels is voorzien van enkelglas. Eiser stelt verder dat de door hem verzochte grondstaffel en taxatiekaart met daarop vermeld de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren ten onrechte door verweerder niet in bezwaar zijn verstrekt.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 546.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met de objecten [adres 1] [huisnummer 5] , [adres 1] [huisnummer 2] en [adres 3] [huisnummer 4] . De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning, zij het dat de ligging van deze vergelijkingsobjecten minder is dan die van de woning, aangezien [adres 1] [huisnummer 5] op een straathoek ligt, [adres 1] [huisnummer 2] ingeklemd ligt tussen omliggende woningen en [adres 3] [huisnummer 4] aan de tuinzijde naast een doorgaande weg ligt. [adres 1] [huisnummer 5] is voorts 60 m³ groter, heeft 55 m² meer grond, een betere kwaliteit en een vergelijkbare staat van onderhoud en voorzieningenniveau als de woning. Dit object is op 10 oktober 2018 verkocht voor
€ 587.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 601.022. [adres 1] [huisnummer 2] is, in tegenstelling tot wat eiser stelt, juist 25 m³ kleiner, heeft 5 m² minder grond, een vergelijkbare staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau als de woning. Dit object is op 6 december 2017 verkocht voor
€ 459.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 501.990. [adres 3] [huisnummer 4] is 115 m³ groter, heeft 74 m² meer grond, een mindere staat van onderhoud en een vergelijkbare kwaliteit en voorzieningenniveau als de woning. Dit object is op 16 februari 2018 verkocht voor € 532.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 574.513. De door verweerder uit deze verkoopprijzen herleide m³-prijzen bedragen respectievelijk € 556
(nr. [huisnummer 5] ), € 648 (nr. [huisnummer 2] ) en € 474 (nr. [huisnummer 4] ), terwijl door verweerder voor de woning een m³-prijs van € 525 is gehanteerd. Verweerder hanteert voor de vergelijkingsobjecten een waarde voor de grond van € 588 (nr. [huisnummer 5] ), € 475 (nr. [huisnummer 2] ) en € 544 (nr. [huisnummer 4] ) per m² en voor de woning van eiser gaat verweerder in de matrix uit van een m² prijs van € 638. De rechtbank acht het een feit van algemene bekendheid dat een ligging aan doorgaand vaarwater gunstiger is dan een ligging aan een straat, hetgeen verklaart waarom aan de woning een hogere grondprijs is toegekend dan aan de vergelijkingsobjecten. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van voornoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, gecorrigeerd naar de waardepeildatum.
9.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
In het door eiser overgelegde taxatierapport ziet de rechtbank geen grond om tot een ander oordeel te komen. De daarin vermelde objecten [adres 1] [huisnummer 2] en [adres 3] [huisnummer 4] onderbouwen immers de waarde zoals die is vastgesteld door verweerder. In zijn taxatierapport heeft eiser nog gewezen op de [adres 2] [huisnummer 3] . Nu de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, behoeft dit object geen bespreking. Daar komt bij dat, anders dan in de matrix van verweerder, in het taxatierapport van eiser geen m² en m³-prijzen op basis van de behaalde verkoopprijzen zijn herleid. Met betrekking tot de gestelde geluidsoverlast die eiser ondervindt, overweegt de rechtbank dat deze overlast een subjectief element in zich draagt. Bovendien heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat deze overlast zodanige proporties heeft dat sprake is van een waardedrukkend effect op de woning. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat een verlaging van de waarde gerechtvaardigd is vanwege het gebrek aan privacy aan de achterkant van de woning. Met de gedateerde voorzieningen heeft verweerder rekening gehouden door uit te gaan van een onder gemiddelde kwaliteit. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de toegepaste vlokcodering onvoldoende is om de staat van de woning tot uitdrukking te brengen. De enkele stelling dat de badkamer, keuken en het sanitair meer dan vijftien jaar oud zijn, is onvoldoende voor het oordeel dat de voorzieningen in de woning in originele en onder gemiddelde staat verkeren. Gelet op het bouwjaar van de woning is voorts te verwachten dat ook de vergelijkingsobjecten (geheel of gedeeltelijk) enkel glas hebben. Een eventueel waardedrukkend effect dat daarvan uitgaat is dan ook in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. Ter zitting heeft eiser nog gesteld dat verweerder voor de vergelijkingsobjecten [adres 1] [huisnummer 5] en [adres 1] [huisnummer 2] ten onrechte verschillende grondstaffels hanteert. Verweerder heeft in dit verband ter zitting toegelicht dat voor deze vergelijkingsobjecten niet dezelfde grondstaffel kan gelden, omdat [adres 1] [huisnummer 2] een geschakelde woning betreft en [adres 1] [huisnummer 5] een vrijstaande woning is. Eisers stelling dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de indexering van de verkoopdata van de vergelijkingspanden naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, zal de rechtbank als tardief passeren, nu eiser dit eerst ter zitting naar voren heeft gebracht en verweerder hierop op zitting niet adequaat heeft kunnen reageren.
10. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat verweerder in het bezwaarschrift is verzocht om op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning over te leggen. De rechtbank overweegt dat in de bezwaarfase artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geldt op grond waarvan verweerder in de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor eiser gedurende ten minste een week. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting aan eiser te verstrekken. Er heeft op 1 september 2020 een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiser per email heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiser van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Uit artikel 40 Wet Pro WOZ volgt geen verplichting de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Ook artikel 7:4, vierde lid, Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken [2] . De door eiser bepleite toezendplicht kan ook niet worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Die bepaling regelt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, niet welke stukken moeten worden gezonden.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Habetian, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
23 september 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.