Uitspraak
Rechtbank den haag
Zittingsplaats Leiden
IFD
Rolnummer: 9275129 / CV EXPL 21-1862
Datum: 20 oktober 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van
[eiseres]
,
,
gevestigd te [plaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
tegen:
[gedaagde]
,
,
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde,
vertegenwoordigd door: W. Pols.
Partijen zullen hierna “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ” worden genoemd, in navolging van hoe partijen zichzelf noemen.
1.Procesverloop
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 31 mei 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord van 28 juni 2021, met producties.
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 22 september 2021. Van het verhandelde heeft de griffier aantekeningen gemaakt, waarvan de kantonrechter eveneens kennis heeft genomen.
1.3
Hierna is de datum voor vonnis bepaald op heden.
2.Feiten
2.1
[eiseres] is eigenaar van circa 3.500 sociale huurwoningen; volgens de Voorraadmonitor RHW in 2017 betroffen het toen 2.770 woningen in Leiderdorp en 631 in Zoeterwoude.
2.2
[gedaagde] is een vereniging ter behartiging van de belangen van huurders van woningen in eigendom of beheer bij de Algemene woningbouwvereniging Leiderdorp. Zij is opgericht op [datum] . Zij heeft ruim 600 leden.
2.3
Op 28 januari 2014 hebben partijen een samenwerkingsovereenkomst gesloten. [eiseres] heeft deze overeenkomst op 11 juni 2019 opgezegd. Volgens [eiseres] dient [huurdersorganisatie] als huurdersorganisatie met betrekking tot al haar woongelegenheden te worden aangemerkt.
2.4
Twee bestuursleden van [gedaagde] waren geen huurder van [eiseres] . Op 12 november 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] laten weten dat zij een nieuw bestuur heeft. Op 9 december 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] verzocht de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst te heroverwegen. Op 16 december 2019 heeft er een kennismakingsgesprek plaats gevonden. Op 17 december 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde] laten weten dat zij haar opzegging niet zal heroverwegen.
2.5
Op 17 januari 2020 heeft [gedaagde] aan [eiseres] verzocht om haar de jaarplanning te sturen. [eiseres] antwoordde:
“
(…)
(…)
Wat betreft uw vraag over de jaarplanning, kan ik u deze helaas niet toesturen. Wij hebben geen jaarplanning voor beleid in [plaats] , aangezien wij geen specifiek lokaal beleid voeren.
Zoals [naam] reeds heeft gecommuniceerd tijdens onze kennismaking en in onze reactie op uw bezwaar, werken wij met één centrale huurdersorganisatie.
Zij behartigen de belangen van al onze huurders en verzorgen de formele huurdersparticipatie. De jaarplanning voor 2020 vullen wij daarom in met [huurdersorganisatie] .
Dit betekent dat [huurdersorganisatie] onze overlegpartner is en dat zij tevens de adviesaanvragen zullen ontvangen. (…)”.
2.6
[gedaagde] heeft zich op 12 maart 2020 tot de Huurcommissie gewend met het verzoek tot erkenning van [gedaagde] als huurdersorganisatie. In haar uitspraak van 24 februari 2021 heeft de Huurcommissie [gedaagde] in het gelijk gesteld.
3.Vordering en verweer
3.1
[eiseres] vordert primair een verklaring voor recht dat [gedaagde] niet wordt aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1 onder f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Subsidiair vordert zij dat [gedaagde] alleen dan kan worden aangemerkt als de genoemde huurdersorganisatie voor zover de verhuurder voornemens heeft die betrekking hebben op onderwerpen die uitsluitend rechtstreeks te maken hebben met één of meerdere wooncomplexen waarvoor [gedaagde] is opgericht en voor zover [gedaagde] de belangen van de betrokken huurders met betrekking tot die onderwerpen behartigt, dus als huurdersorganisatie in de zin van artikel 2, lid 2 aanhef , tweede zin en sub a van de Wohv. Beide vorderingen met veroordeling van [gedaagde] in de kosten.
3.2
[eiseres] heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat de uitspraak van de Huurcommissie onjuist is omdat de Huurcommissie buiten beschouwing heeft gelaten of [gedaagde] “daadwerkelijk als belangenbehartiger van de Leiderdorpse huurders opereert”. [eiseres] stelt dat zij in 2018 en 2019 in toenemende mate constateerde dat [gedaagde] zich onvoldoende inspande om de samenwerkingsovereenkomst na te komen en dat van huurdersparticipatie in Leiderdorp niet of nauwelijks meer sprake was. Twee bestuursleden van [gedaagde] waren geen huurder maar eigenaar-bewoner en één van hen woont niet in Leiderdorp; in ieder geval tot 12 november 2019 en dus ten tijde van het opzeggen van de samenwerkingsovereenkomst. De statuten van [gedaagde] laten toe dat ook niet-huurders deel uitmaken van het bestuur en dat is in strijd met artikel 1, lid 1 onder f 1 van de Wohv.
[eiseres] heeft met [huurdersorganisatie] afgesproken dat zij zal gelden als huurdersorganisatie voor alle huurders van [eiseres] .
3.3
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] . Zij stelt dat zij in mei 2021 de notaris opdracht heeft gegeven om haar statuten te wijzigen om te voldoen aan de nieuwe Wet Bestuur Rechtspersonen. Voorts betwist zij dat sprake is van een lange inactieve periode. Zij vordert ten slotte veroordeling van [eiseres] tot betaling van de door haar gemaakte kosten, die volgens specificatie € 6.536,93 bedragen.
4.Beoordeling
Ontvankelijkheid
4.1
Partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen 8 weken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan. De uitspraak van de Huurcommissie tussen partijen is verzonden op 6 april 2021, zodat [eiseres] de dagvaarding tijdig heeft uitgebracht.
Uitgangspunt
4.2
Deze zaak betreft de vraag of [gedaagde] dient te worden aangemerkt als huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1 onder f van de Wohv. Daarvan is volgens genoemde wet sprake als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
1- de vereniging heeft als doelstelling het behartigen van de belangen van de huurders;
2- het bestuur van de vereniging wordt gekozen of aangewezen door of uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
3- de vereniging houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar standpuntbepaling;
4- de vereniging schrijft ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vast stelt en
5- de vereniging stelt alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid om zich bij haar aan te sluiten.
4.3
In de eerste plaats voldoet [gedaagde] volgens [eiseres] niet aan de onder 3 genoemde eis in artikel 1, lid 1 onder f van de Wohv. [gedaagde] heeft dit betwist en gesteld dat zij in 2019 een ALV heeft gehouden in verband met de benoeming van het nieuwe bestuur en in 2020 in verband met de goedkeuring van de statuten. Verder stuurt zij nieuwbrieven, kunnen huurders naar haar kantoor bellen voor advies en zijn zij actief na klachten van huurders. Ook heeft zij aangevoerd het bewonerscollectief behulpzaam te zijn. Tot een echte standpuntbepaling namens de huurders kon zij echter moeilijk komen omdat [eiseres] haar niet informeerde. [eiseres] heeft het gestelde over de contacten met de huurders niet meer betwist. Dan staat voor de kantonrechter vast dat [gedaagde] haar huurders informeert en – voor zover mogelijk – betrekt bij de standpuntbepaling.
4.4
In de tweede plaats voldoet [gedaagde] volgens [eiseres] niet aan de eis onder 4 van genoemd artikel. Hiervoor is overwogen dat [gedaagde] in 2019 en 2020 een ALV heeft gehouden, waaruit naar het oordeel van de kantonrechter volgt dat aan de eis is voldaan.
4.5
Vóór september 2019 bestond het bestuur van [gedaagde] uit twee leden die geen huurder (meer) waren, hetgeen in strijd met eis 2 is. Dit is echter met de benoeming van het nieuwe bestuur opgelost, evenals de wijziging van de statuten. [gedaagde] heeft een notaris opdracht gegeven om haar statuten in overeenstemming te brengen met de Wet Bestuur Rechtspersonen. Hiervan heeft [eiseres] ter zitting gezegd dat zij dit dan zal accepteren.
4.6
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] een huurdersorganisatie is in de zin van artikel 1, lid 1 onder f van de Wohv. Indien er sprake is van een huurdersorganisatie, dan dient de verhuurder deze op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk te informeren over zijn beleid en beheer, dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden en de omgeving daarvan (artikel 3 van Pro de Wohv). Het gaat hier in elk geval onder andere om het slopen en renoveren van woongelegenheden, het toewijzings- en verhuurbeleid, de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden voor de huurovereenkomst en het beleid inzake huurprijzen (artikel 3, lid 2 van de Wohv). Voor een wijziging van het beleid van de verhuurder ten aanzien van de vaststelling van de kosten van de nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten heeft de verhuurder voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie nodig (artikel 5a van de Wohv). Verder vergoedt de verhuurder aan de huurdersorganisatie de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs nodig zijn voor de vervulling van haar taken (artikel 7 van Pro de Wohv).
4.7
Anders dan [eiseres] stelt, eist de Wohv niet dat de huurdersorganisatie op een bepaalde manier representatief of actief is. In ieder geval volgt niet uit de Wohv dat [eiseres] de huurdersorganisatie mag passeren, indien die organisatie naar de mening van [eiseres] niet voldoet. Uit de formele eisen in art. 1 lid 1 onder Pro f Wohv volgen de waarborgen voor representativiteit van de huurdersorganisatie; om deze reden is de eis dat de huurdersorganisatie (bij een particuliere verhuurder) minstens 50% van de huurders van die verhuurder vertegenwoordigt, vervallen (kamerstuk 30856, nummer 3 MvT, onder 3.3). [eiseres] stelt dat in de toelichting op de Wohv als materiële eis is gesteld dat de huurdersorganisatie actief is. Zij geeft echter niet aan waar dit staat. De kantonrechter heeft het begrip materiële eis niet in de memorie van toelichting op de Wohv gelezen; wel hetgeen zij hiervoor heeft genoemd over de representativiteit, waaraan [gedaagde] voldoet.
[huurdersorganisatie]
4.8
[eiseres] stelt dat zij [huurdersorganisatie] als huurdersvereniging op instellingsniveau heeft aangemerkt. [gedaagde] is volgens haar slechts een huurdersvereniging in de zin van artikel 2, lid 2 aanhef tweede zin en onder a van de Wohv, met andere woorden een huurdersorganisatie die is opgericht met betrekking tot een of meer wooncomplexen van de verhuurder. De kantonrechter verwerpt deze stelling. [gedaagde] is opgericht in [datum] en nergens blijkt uit dat zij is opgericht voor een of meer wooncomplexen. [eiseres] onderbouwt deze stelling op geen enkele manier. Integendeel, zij stelt zelf in haar dagvaarding onder 3 dat na de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst [huurdersorganisatie] , “de
andere huurdersorganisatie op instellingsniveau”, de belangen van de huurders in Leiderdorp is gaan behandelen. Met andere woorden, volgens [eiseres] was ook [gedaagde] een huurdersorganisatie
op instellingsniveau. [eiseres] heeft niet gesteld of onderbouwd wanneer en hoe daarin volgens haar verandering is gekomen. Hiervan is dus geen sprake, zodat [gedaagde] nog steeds een huurdersorganisatie op instellingsniveau is.
andere huurdersorganisatie op instellingsniveau”, de belangen van de huurders in Leiderdorp is gaan behandelen. Met andere woorden, volgens [eiseres] was ook [gedaagde] een huurdersorganisatie
op instellingsniveau. [eiseres] heeft niet gesteld of onderbouwd wanneer en hoe daarin volgens haar verandering is gekomen. Hiervan is dus geen sprake, zodat [gedaagde] nog steeds een huurdersorganisatie op instellingsniveau is.
4.9
Volgens [eiseres] heeft [huurdersorganisatie] “het primaat”. Wat daarvan ook zij, de Wohv staat in artikel 2 uitdrukkelijk Pro toe dat er meerdere huurdersorganisaties zijn. De verhuurder zal dan de bepalingen uit de Wohv ten opzichte van alle huurdersorganisaties, in dit geval dus ten opzichte van [gedaagde] én [huurdersorganisatie] , dienen toe te passen. De Wohv stelt daarbij niet de verplichting om een samenwerkingsovereenkomst te sluiten. De opzegging van die overeenkomst door [eiseres] heeft dan ook geen consequentie voor het zijn van huurdersorganisatie van [gedaagde] en de vervolgens uit de Wohv voortvloeiende verplichtingen van de verhuurder.
Slotsom en (proces)kosten
4.1
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vorderingen van [eiseres] zal afwijzen. Zij zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, omdat zij ongelijk heeft gekregen. [gedaagde] vordert betaling van € 6.536,93 aan gemaakte kosten. Ter zitting heeft zij toegelicht dat deze verband houden met een door haar gehouden enquête. Voor zover [gedaagde] een vergoeding vordert voor kosten die geen proceskosten zijn, had zij in haar antwoord een tegenvordering dienen in te stellen. Dit heeft zij niet gedaan. Voor proceskosten behoeft geen tegenvordering te worden ingesteld. Dat de gemaakte kosten proceskosten zijn, heeft [gedaagde] echter niet duidelijk gemaakt. De kantonrechter zal [eiseres] veroordelen tot betaling van de proceskosten volgens het gebruikelijke liquidatietarief.
5.Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , vastgesteld op € 498,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. I.F. Dam en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 oktober 2021.