ECLI:NL:RBDHA:2021:12445

Uitspraak

REchtbank den haag

Zittingsplaats Gouda

Zaaknummer: 7926102 CV EXPL 19-3339

Vonnis van de kantonrechter d.d. 23 september 2021 in de zaak van:

de besloten vennootschap
J&M Sleepadvisors,

gevestigd te Gouda,

eisende partij,

hierna te noemen: J&M,

gemachtigde: mr. R.P. de Bruin,

tegen

de besloten vennootschap
Titan Television B.V.,

gevestigd te Waddinxveen, kantoorhoudende te Gouda,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Titan,

gemachtigde: mr. S. Hamerling

1.Het verloop van de procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de stukken die zijn genoemd in de tussenvonnissen die in deze procedure zijn gewezen op 23 april 2020, 17 september 2020 en 6 mei 2021 en van na te noemen stukken, uit welke stukken tevens het verdere verloop van de procedure blijkt:

- de conclusie na deskundigenbericht, tevens akte wijziging van eis van J&M;

- de conclusie van antwoord na deskundigenbericht wijziging/vermeerdering van eis van Titan.

2.De beoordeling

2.1

Bij het op 17 september 2020 in deze zaak gewezen tussenvonnis is een deskundigenbericht bevolen en is tot deskundige benoemd Servicekosten Consultancy te Hoofddorp, teneinde een onderzoek in te stellen en een schriftelijk en met reden omkleed antwoord te geven op de in het tussenvonnis geformuleerde vragen. De deskundige heeft hieraan voldaan. Zijn rapport is ingekomen ter griffie van deze rechtbank op 18 maart 2021.

2.2

Aan de deskundige is in de eerste plaats gevraagd om vast te stellen welk deel van het elektriciteitsverbruik in het eerste en in het tweede huurjaar in redelijkheid is toe te rekenen aan de gemeenschappelijk verwarming, aan de gemeenschappelijke koel- of luchtbehandelingsinstallatie, aan de gemeenschappelijke lift, aan de verlichting in de gemeenschappelijke verkeersruimten en aan de eventuele andere gemeenschappelijke elektrische installaties in het gehuurde, waaronder de belinstallatie/intercom, de centrale voordeur en de eventuele buitenverlichting. De deskundige heeft daarop geantwoord dat voor het eerste huurjaar en voor de maanden april tot en met september van het 2e huurjaar niet is vast te stellen welk deel van het elektriciteitsverbruik is toe te rekenen aan de gemeenschappelijke installaties. Voor de maanden oktober tot en met maart van het tweede jaar heeft de deskundige vastgesteld dat 54,87% van het totale energieverbruik is toe te rekenen aan de gemeenschappelijke installaties. Voor het derde huurjaar heeft de deskundige vastgesteld dat 56,73% van het totale energieverbruik is toe te rekenen aan het elektriciteitsverbruik van de gemeenschappelijke installaties.

2.3

Aan de deskundige is ten tweede gevraagd om antwoord te geven op de vraag: behoeft, wat betreft het elektriciteitsverbruik van de gemeenschappelijke installaties, de verdeling 1/3e deel van de kosten is voor rekening van Titan en 2/3e deel van die kosten is voor rekening van J&M, gelet op aard, inrichting en het gebruik van de bedrijfsruimten van partijen en de overige naar het oordeel van de deskundige relevante omstandigheden, in redelijk correctie en zo ja in welke mate? Daarop heeft de deskundige geantwoord dat deze verdeling redelijk is.

2.4

Aan de deskundige is ten derde gevraagd om antwoord te geven op de vraag: hoe is het resterende deel van het elektriciteitsverbruik, rekening houdende met aard, inrichting en gebruik van de individuele (niet gemeenschappelijke) bedrijfsruimten van partijen, in redelijkheid tussen partijen te verdelen. De deskundige heeft daarop geantwoord dat het aandeel van het hier aan de orde zijnde elektriciteitsverbruik als volgt is vast te stellen:

Huurjaar Titan J&M

1 33,33% 66,67%

2 38,36% 61,64%

3 44,43% 55,57%

2.5

Aan de deskundige is ten vierde gevraagd om antwoord te geven op de vraag: behoeft, wat betreft de posten
Huur elektriciteitsmeter tot100 kWen
Maandelijkse uitlezingtelemetrie elektra, de verdeling 1/3e deel voor rekening van titan en 2/3e deel voor rekening van J&M, gelet op aard, inrichting en gebruik van de bedrijfsruimten van partijen en de overige naar het oordeel van de deskundige relevante omstandigheden in redelijkheid correctie en zo ja in welke mate? Daarop heeft de deskundige geantwoord dat een verdeling op basis gehuurd aantal vierkante meters (2/3e voor J&M, 1/3e deel voor Titan) de juiste verdeling is.

2.6

J&M heeft na deskundigenbericht het volgende aangevoerd. Zij kan zich niet verenigen met een aantal van de door de deskundige getrokken conclusies, maar is bereid zich daarbij neer te leggen, behoudens voor zover het betreft zijn antwoord op de derde vraag en de verdeling van de kosten met betrekking tot het onderhoud van de lift. Op de vraag hoe het elektriciteitsverbruik in redelijkheid tussen partijen is te verdelen heeft de deskundige geantwoord dat door de afwezigheid van tussenmeters in de periode van april 2017 tot en met september 2018 niet kan worden aangetoond welk verbruik exact aan partijen is toe te rekenen, bij gebreke waarvan volgens de deskundige is uit te gaan van een verdeling 1/3e – 2/3e. Daarmee heeft de deskundige geen antwoord gegeven op de vraag hoe het verbruik in redelijkheid is te verdelen. Daarbij is van belang dat, zoals de deskundige in zijn rapport heeft opgemerkt, aan de hand van de nadien geplaatste tussenmeters is aangetoond dat het energieverbruik van Titan, vergeleken met het energieverbruik van J&M, relatief hoog is. De omvang van het energieverbruik in de periode van april 2017 tot en met september 2018 is volgens J&M vast te stellen aan de hand van de door de deskundige vastgestelde verdeling voor het derde huurjaar (55,57% voor J&M en 44,43% voor Titan). Op basis van die verdeling heeft J&M, met inachtneming van hetgeen is overwogen in het in deze procedure gewezen tussenvonnis d.d. 23 april 2020, met betrekking tot het 1e, het 2e en het 3e huurjaar de herziene eindafrekening opgesteld die zij bij de akte d.d. 1 juli 2021 als de producties 15 tot en met 17 in het geding heeft gebracht. Op de afrekening met betrekking tot het 3e en laatste huurjaar – de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 1 april 2020 – is in deze procedure tot op heden geen aanspraak gemaakt. Met het oog op de gewijzigde eindafrekening van de kosten in het 1e en het 2e huurjaar en afrekening van ook de kosten in het 3e huurjaar wijzigt / vermeerdert J&M haar eis, zoals hierna wordt vermeld. Conform de als productie 15 in het geding gebrachte eindafrekening moet Titan met betrekking tot het 1e huurjaar nog nabetalen een bedrag ad € 113,72, te vermeerderen met de wettelijke (handelsrente) vanaf 18 april 2018. Van de boetes die J&M in verband met het 1e huurjaar heeft gevorderd ziet zij bij nader inzien af. Conform de als productie 16 in het geding gebrachte eindafrekening dient Titan met betrekking tot het 2e huurjaar nog aan J&M te voldoen een bedrag ad € 327,59, te vermeerderen met de wettelijke (handelsrente) vanaf 20 april 2019. Ook van de met betrekking tot het 2e huurjaar gevorderde boetes ziet zij bij nader inzien af. Uit de als productie 17 in het geding gebracht eindafrekening met betrekking tot het 3e huurjaar blijkt dat Titan nog aan J&M dient te betalen € 2.705,84, te vermeerderen met de wettelijke (handelsrente) vanaf 10 oktober 2020 en de in artikel 23.2 van de algemene voorwaarden genoemde boetes, welke boetes J&M beperkt tot een bedrag ad € 300,=. Overigens voert J&M nog het volgende aan. Ten behoeve van de oplevering van het gehuurde heeft op 23 maart 2020 de voorinspectie plaatsgevonden. Tijdens die inspectie zijn gebreken geconstateerd aan de vloer en de buitendeur van het verhuurde. Bij e-mailbericht d.d. 26 maart 2020 is Titan (tevergeefs) verzocht om deze gebreken te herstellen. De vloert is beschadigd geraakt in de pantry (vochtschade) en bij de buitendeur (waarschijnlijk regeninval). Met het herstel van de vloer is een bedrag gemoeid ad € 1.631,53 exclusief btw. De buitendeur is onherstelbaar beschadigd doordat een stalen deurvang is losgeraakt. Met het herstel van dit gebrek is een bedrag gemoeid ad € 3.980,=. In verband met deze gebreken heeft Titan aldus in het totaal aan J&M te betalen een bedrag ad € 5.611,53. Aangezien van haar in der minne geen betaling is verkregen, vermeerdert J&M haar eis ook met deze vordering, zodat zij thans vordert de veroordeling van Titan, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om haar te betalen:

a. een bedrag ad (met betrekking tot het 1e huurjaar) € 113,72, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 19 april 2018 tot de dag der algehele voldoening;

b. een bedrag ad (met betrekking tot het 2e huurjaar) € 327,59, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 20 april 2019 tot de dag der algehele voldoening;

c. een bedrag ad € 900,= terzake een drietal verbeurde boetes, betreffende de te late huurbetalingen over de maanden januari tot en met maart 2020;

d. een bedrag ad € 5.611,53 (als schadevergoeding wegens de voornoemde gebreken);

met veroordeling van Titan in de kosten van de procedure.

2.7

Titan heeft na deskundigenbericht het volgende aangevoerd. Zij verenigt zich met hetgeen de deskundige in het deskundigenbericht heeft overwogen. Naar aanleiding van hetgeen J&M in haar akte na deskundigenbericht heeft aangevoerd reageert zij als volgt. In de nadere eindafrekening die J&M als productie 15 in het geding heeft gebracht (de eindafrekening met betrekking tot het 1e huurjaar) rekent J&M ten laste van Titan ten onrechte met een percentage van 44,43%. Indien de door de deskundige genoemde verdeling wordt aangehouden, dan scheelt dit in het eerste huurjaar € 1.444,17 inclusief btw en 5% administratiekosten. Het door J&M met betrekking tot het eerste huurjaar gevorderde bedrag ad € 113,72, is daarom niet toe te wijzen. Met betrekking tot de afrekening van de kosten in het 1e huurjaar heeft Titan van haar te vorderen een bedrag ad € 1.330,45. In de nadere eindafrekening die J&M als productie 16 in het geding heeft gebracht (de eindafrekening met betrekking tot het 2e huurjaar) rekent J&M ten onrechte met een percentage van 44,3%. Indien het door de deskundige genoemde percentage van 38,36% wordt aangehouden scheelt dit in het tweede huurjaar een bedrag ad € 837,29 inclusief btw en administratiekosten. Het door J&M voor het 2e huurjaar gevorderde bedrag ad € 327,59 kan daarom niet worden toegewezen. Titan heeft in verband met de afrekening van de kosten in het 2e huurjaar van J&M te vorderen een bedrag ad € 509,69. De eindafrekening die J&M als productie 17 in het geding heeft gebracht (de eindafrekening met betrekking tot het 3e huurjaar) is vanwege het navolgende onjuist:

a. factuur Alert

deze factuur ziet op het aansluiten van een alarminstallatie; dit betreft geen onderhoud, zodat J&M niet gerechtigd is om dit bedrag aan Titan door te berekenen;

b. facturen [naam 1]

het onderhoud van het alarm ad € 116,98 exclusief btw is overeengekomen; 9/12e deel van het zojuist genoemde bedrag is bij de afrekening in aanmerking te nemen; 1/3e deel daarvan is voor rekening van Titan; voor de doorberekening van alle andere kosten die bij de hier aan de orde zijnde facturen aan J&M in rekening zijn gebracht, is geen contractuele basis;

c. facturen Thyssenkrupp en liftinstituut

de facturen van Thyssenkrupp en liftinstituut zijn bij de eindafrekening in aanmerking te nemen uitsluitend voor zover deze betrekking hebben op het onderhoud; de daarbij behorende bedragen zijn voor 1/3e deel voor rekening van Titan; J&M rekent ten onrechte met een percentage van 50%; ten aanzien van het servicecontract met Thyssenkrup voor 2020 kan slechts 3/12e deel worden meegenomen, omdat Titan dat jaar slechts drie maanden van J&M huurde; 1/3e deel daarvan is voor rekening van Titan;

d. facturen Vastgoedbrigade

de facturen van Vastgoedbrigade zijn voorschotfacturen, op basis van de huurovereenkomst tussen J&M en haar verhuurder; het is niet duidelijk waar deze facturen op betrekking hebben; al de hier aan de orde zijnde facturen worden door Titan betwist;

e. factuur Safeway

aangezien partijen geen servicekosten zijn overeengekomen voor de noodverlichting is er voor de doorberekening van deze factuur geen contractuele basis;

f. facturen [naam 3]

de onderhoudskosten van [naam 3] (klimaatinstallatie) kunnen voor 1/3e deel worden doorberekend aan Titan; de facturen voor het vervangen van filters en de factuur voor het vervangen van de ventilatormotor kunnen niet aan Titan worden doorberekend.

Aangezien de eindafrekening voor het 3e huurjaar niet correct is, maakt J&M ten onrechte aanspraak op de betaling van contractuele boetes. Voor zover Titan op de eindafrekening voor het 3e huurjaar iets aan J&M heeft te betalen beroept zij zich op verrekening; J&M heeft aan Titan in verband met de afrekening van het 1e en het 2e huurjaar nog aan haar te betalen de hiervoor genoemde bedragen alsmede de nog niet terug betaalde waarborgsom ad € 10.383,=. De door J&M gevorderde schade met betrekking tot de door haar gestelde gebreken betwist Titan. Zij heeft het gehuurde, behoudens normale slijtage, opgeleverd in de staat waarin het zich bij de aanvang van de huurovereenkomst bevond. De schade aan de balkondeur is ontstaan als gevolg van een kapotte deurstop aan de buitenzijde van het gehuurde. Deze deurstop was al kapot ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Titan heeft J&M bij herhaling gevraagd om dit te herstellen, doch dat heeft zij niet gedaan. Bovendien is niet duidelijk om welke reden de deur was te vervangen, terwijl ook reparatie mogelijk moet zijn geweest. Overigens is rekening te houden met een aftrek nieuw voor oud (de deur was ten tijde van de vervanging 18 jaar oud). Het is niet juist dat Titan de vloer van het gehuurde heeft beschadigd. Er is sprake van gebruikerssporen/slijtage, welke ten dele al aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst.

2.8

De kantonrechter overweegt nader het volgende.

2.9

In de gewijzigde / vermeerderde eis van J&M, zoals deze is geformuleerd aan het slot van haar akte d.d. 1 juli 2021, komt voor een boetebedrag ad € 900,=, welke blijkens de omschrijving verband houdt met de te late huurbetalingen over de maanden januari tot en met maart 2020. Aangezien dit niet nader is toegelicht, komt deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking. In de gewijzigde / vermeerderde eis, zoals deze aan het slot van de akte van J&M d.d. 1 juli 2021 is geformuleerd, komt niet voor het bedrag met betrekking tot de eindafrekening van het 3e huurjaar ad € 2.705,84, te vermeerderen met de wettelijke (handelsrente) vanaf 10 oktober 2020 en de in artikel 23.2 van de algemene voorwaarden genoemde boetes. Aangezien J&M hier blijkens haar zojuist genoemde akte duidelijk wel aanspraak op maakt, zal hierover een beslissing worden gegeven. Voor zover de eisvermeerdering betrekking heeft op de door J&M gestelde gebreken bij de oplevering van het gehuurde, wordt deze ambtshalve niet toegestaan, omdat daarover zonder nader onderzoek geen beslissing kan worden gegeven, hetgeen zou leiden tot een onredelijke vertraging van de afwikkeling van deze procedure.

2.1

Het deskundigenbericht is naar het oordeel van de kantonrechter consistent. Het zal daarom ten grondslag worden gelegd aan de te nemen beslissing.

2.11

J&M voert aan dat het redelijk is om ook bij de verdeling van de elektriciteitskosten in het 1e en het 2e huurjaar uit te gaan van de percentages die de deskundige op basis van de meterstanden van de tussenmeters heeft vastgesteld voor het 3e huurjaar. Of het redelijk is om de verdeling van de elektriciteitskosten in het 1e en het 2e huurjaar te verdelen aan de hand van de percentages die voor het 3e huurjaar gelden, is, afgaande op het deskundigenbericht, niet vast te stellen. Het ligt om die reden, bij gebreke van voldoende feiten en omstandigheden die tot een andere oordeel moeten leiden, het meest voor de hand om de kosten in het 1e en het 2e huurjaar te verdelen zoals de deskundige heeft aanbevolen. Daarmee is niet uitgesloten dat Titan in het 1e en het 2e huurjaar meer heeft verbruikt dan zij heeft af te rekenen. Voor zover dat zo zou zijn, komt dat echter voor rekening en risico van J&M, omdat zij het er toe had kunnen leiden dat het gehuurde vanaf de aanvang van de huur van tussenmeters zou zijn voorzien, en zij daar eerst lopende de huurovereenkomst voor heeft gezorgd. Aldus is vast te stellen dat Titan in het 1e huurjaar ten titel van voorschot een bedrag € 1.330,44 meer heeft betaald dan zij met J&M heeft af te rekenen en dat zij in het 2e huurjaar een bedrag ad 509,70 te veel heeft betaald.

2.12

Met betrekking tot het 3e huurjaar is uit te gaan van een aandeel van Titan in het elektriciteitsverbruik van (43,43% van14.310,99 =) € 6.215,26. Haar aandeel in de overige servicekosten is met inachtneming van het volgende vast te stellen:

a. factuur Alert

deze factuur ad € 287,15 inclusief btw heeft blijkens de omschrijving betrekking op
Aansluiting alarmcentrale (…) 16-11-2019 t/m 15-11-2020; op grond van de overeenkomst is er geen contractuele basis voor de doorberekening van kosten aan Titan;

b. facturen [naam 1]

van de door [naam 1] aan J&M in rekening gebrachte bedragen komt alleen voor doorberekening in aanmerking, voor 1/3e deel, de post
Onderhoudscontract Alarmad € 141,55 inclusief btw, derhalve een bedrag ad € 47,18 inclusief btw; voor de door berekening van alle andere in die facturen genoemde posten is geen contractuele basis;

c. facturen Thyssenkrupp en Liftinstituut

de factuur van Liftinstituut ad € 358,95 inclusief btw heeft blijkens de omschrijving betrekking op
Periodieke keuring; 1/3e deel van dit bedrag, een bedrag ad € 119,65 inclusief btw, kan J&M aan Titan doorberekenen; de factuur van Liftinsituut ad € 187,61 heeft blijkens de omschrijving betrekking op
Herkeuring periodieke keuring; het is niet toegelicht om welke reden herkeuring nodig was; om die reden is er voor de doorberekening van deze kosten geen plaats; de factuur van Thyssenkrupp ad € 582,02 heeft de omschrijving TK Basis Liften voor periode : 01-01-2020 – 31-12-2020; deze factuur komt voor (gelet op de einddatum van de huurovereenkomst) 3/12e deel voor doorberekening in aanmerking; voor rekening van Titan komt aldus (3/12e van € 582,02 x 1/3e =) € 48,50; voor de doorberekening van de overige bedragen die uit de facturen van Thyssenkrupp blijken is geen contractuele basis;

d. facturen Vastgoedbrigade

het is niet toegelicht waarop de facturen van Vastgoedbrigade betrekking hebben; de betreffende facturen zijn blijkens de omschrijving bovendien voorschotfacturen; nu niet kan worden vastgesteld of en in hoeverre deze facturen geheel of ten dele voor rekening zijn van Titan, worden deze buiten beschouwing gelaten;

e. [naam 2] Glazenwasserij

de factuur van [naam 2] ad € 435,60 inclusief btw heeft kennelijk betrekking op de glasbewassing aan de buitenzijde van het gebouw waar het gehuurde onderdeel is; deze factuur komt voor 1/3e deel (een bedrag ad € 145,20 inclusief btw) voor doorberekening aan Titan in aanmerking;

f. factuur Safe-Way

de factuur van Safe-Way ad € 68,85 inclusief btw heeft de omschrijving EDISON – LED of vluchtwegverlichting; voor de doorberekening van een deel van dit bedrag aan Titan is geen contractuele basis;

g. facturen [naam 3]

de factuur van [naam 3] ad € 1.435,71 inclusief btw heeft de omschrijving Onderhoud /F-gassen inspectie; deze factuur kan J&M op grond van de overeenkomst voor 1/3e deel doorberekenen aan Titan, derhalve voor een bedrag ad € 478,57 inclusief btw; de overige door J&M gepresenteerde facturen van [naam 3] komen op grond van de overeenkomst niet voor doorberekening in aanmerking.

Aldus is ten titel van overige servicekosten in het 3e huurjaar door Titan aan J&M te betalen een bedrag ad € 839,10 inclusief btw (€ 693,47 exclusief btw). De eindafrekening voor het 3e huurjaar totaliseert daarmee (inclusief administratiekosten en btw) op een bedrag ad € 7.059,36, zodat Titan in verband hiermee niets aan J&M heeft te betalen. De slotsom is derhalve dat de vorderingen van J&M zijn af te wijzen.

2.13

Nu de vorderingen van J&M niet toewijsbaar zijn, wordt zij veroordeeld in de kosten van de procedure. Het voorschot op de kosten van de deskundige, een bedrag van in het totaal € 8.289,71 inclusief btw, is door J&M voldaan. Dit bedrag blijft voor haar rekening.

3.De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt J&M in de kosten van de procedure, welke kosten aan de zijde van Titan tot op heden worden vastgesteld op een bedrag ad € 1.244,= voor salaris gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Nijenhuis, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 september 2021.