Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/618589 / KG ZA 21-917
Vonnis in kort geding van 16 november 2021
in de zaak van
[eiser]te [plaats 1],
eiser,
advocaat mr. N. Overeem te Den Haag,
tegen:
[gedaagde]te [plaats 2],
gedaagde,
advocaat mr. G.C.G. Metz te Den Haag.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de daarbij en nadien overgelegde producties;
- de door gedaagde overgelegde conclusie van antwoord met producties;
- de op 2 november 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Eiser is de vader van gedaagde. Eiser heeft naast gedaagde nog een in leven zijnde zoon. Een derde zoon van eiser is in 2017 overleden, met achterlating van een dochter.
2.2.
Eiser is eigenaar van de appartementsrechten, die recht geven op het uitsluitend gebruik van de woningen, gelegen aan de [adressen] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: de woningen). Eiser heeft de eigendom van de woningen verkregen, voor de onverdeelde helft door aankoop van de woningen samen met zijn echtgenote, en voor de andere onverdeelde helft door toepassing van de wettelijke verdeling na het overlijden van zijn echtgenote in 2008. Uit de overgelegde verklaring van erfrecht blijkt dat de echtgenote van eiser als erfgenamen heeft achtergelaten eiser en haar (toen nog alle in leven zijnde) drie zonen.
2.3.
Gedaagde woont in de naast de woningen gelegen woning aan de [adres] te [plaats 2], die hij in 2018 van eiser heeft gekocht.
2.4.
Partijen hebben met elkaar gesproken over de koop van de woningen door gedaagde van eiser. In een document, getiteld overeenkomst (hierna: het document) staat – samengevat weergegeven – vermeld dat i) partijen overeenkomen dat de woningen door de verkoper aan de koper worden verkocht, ii) de uiteindelijke verkoopprijs op 19 augustus 2020 wordt besproken en wordt ingevuld, iii) de afgesproken verkoopprijs € 350.000,- kosten koper bedraagt (waarbij het bedrag handgeschreven is), iv) zodra de koper een akkoord op de financiering heeft een overdrachtsdatum vastgesteld kan worden en v) dit gebeurt in overleg tussen verkoper en koper en zo snel als mogelijk. Onder het document staan de namen van partijen met hun handtekening, alsmede de datum en plaats van ondertekening: 19 augustus 2020, Den Haag.
2.5.
In de overgelegde Whatsapp conversatie tussen partijen staat het volgende vermeld:
- bericht van gedaagde aan eiser op 18 augustus 2020: “goeie avond, even een herrinering dat we morgenochtend tussen 11 en 12 afgesproken hadden”;
- berichten van gedaagde aan eiser op 19 augustus 2020 om 13.18 uur: “Hoi, overeen gekomen verkoopprijs is 350.000 eur” en “Kosten voor koper”;
- twee gemiste spraakoproepen om 14.35 uur;
- twee berichten van eiser aan gedaagde op 19 augustus 2020 om 14.37 uur en 14.42 uur: “[voornaam gedaagde] het verkoop vav de gaat niet door” en “ik wil eerst laten taxeren”.
- berichten van gedaagde aan eiser op 12 oktober 2020: “Hoi, ik wil graag verder praten over de woning boven. Kan je deze week langskomen” en “ik hoor graag van je”.
2.6.
Eiser heeft op enig moment een makelaar gezocht ten behoeve van de verkoop van de woningen. Dit heeft ertoe geleid dat hij de woningen in juni 2021 heeft verkocht aan een derde voor een koopprijs van € 650.000,- kosten koper. De schriftelijke koopovereenkomst van 2 juni 2021 is op 29 juni 2021 ingeschreven in het kadaster.
2.7.
Gedaagde heeft op 16 juni 2021 verlof gevraagd om conservatoir leveringsbeslag te mogen leggen op de woningen (hierna: het beslag). Hij heeft dat verlof voor wat betreft zijn onverdeelde aandeel in de woning gekregen op 21 juni 2021. Het beslag is op 23 juni 2021 ingeschreven in het kadaster. Gedaagde is daarna een bodemprocedure bij deze rechtbank gestart, strekkende tot – kort gezegd – nakoming van de koopovereenkomst tussen partijen en levering van de woningen aan hem.
3.Het geschil
3.1.
Eiser vordert – zakelijk weergegeven – opheffing van het beslag met een verbod aan gedaagde om opnieuw beslag te leggen, met veroordeling van gedaagde in de proceskosten op de wijze zoals in de dagvaarding vermeld.
3.2.
Daartoe voert eiser – samengevat – het volgende aan. De vordering tot levering is ondeugdelijk. Er is geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Eiser betwist de echtheid van het document. Als eiser al een handtekening op het document heeft gezet, dan bestond er ten tijde van het tekenen geen overeenstemming over de koopprijs. Mogelijk is de koopprijs door gedaagde later op het document ingevuld. Mocht er wel een koopovereenkomst tot stand zijn gekomen, dan heeft eiser de overeenkomst rechtsgeldig vernietigd op grond van artikel 3:44 lid 4 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), omdat er sprake was van misbruik van omstandigheden. Mocht worden geoordeeld dat daar geen sprake van is, dan heeft eiser de overeenkomst vernietigd omdat de met zijn verklaring overeenstemmende wil geacht moet worden te hebben ontbroken. Zijn geestvermogens waren gestoord ten tijde van de verklaring en de stoornis belette een redelijke waardering van de bij de handeling betrokken belangen. Eiser verwijst hiertoe naar de verklaring van een psychiater waarin staat vermeld dat eiser is gediagnosticeerd met dementie.
3.3.
Gedaagde voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
Beoordelingskader
4.1.
Ingevolge artikel 705 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) wordt een gelegd conservatoir beslag onder meer opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt. Volgens vaste rechtspraak ligt het op de weg van degene die opheffing van het conservatoire beslag vordert om, met inachtneming van de beperkingen van een kort geding, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is of dat het voortduren van het beslag om andere redenen niet kan worden gerechtvaardigd.
Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?
4.2.
Dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, zoals eiser primair stelt, heeft eiser naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt. Volgens de advocaat van eiser kon eiser zich ten tijde van de bespreking op haar kantoor (anders dan ter zitting) wel herinneren dat hij met gedaagde over de verkoop van de woning heeft gesproken, maar stelde hij toen dat hij daarbij heeft aangegeven dat hij de woningen daarvoor wilde laten taxeren. Gedaagde heeft zich daartegenover gemotiveerd op het standpunt gesteld dat het gesprek met eiser over de verkoop van de woning heeft geleid tot de ondertekening van het document. De partner van eiser heeft dit in een schriftelijke verklaring bevestigd en eiser heeft het getekende document ook in het geding gebracht en ter zitting het originele document getoond.
4.3.
In dit geding kan niet worden vastgesteld of de handtekeningen van beide partijen op het document echt zijn en zo ja, of deze zijn geplaatst vóór of nadat de koopprijs is ingevuld.
Vaststaat echter wel dat tussen partijen is gesproken over de verkoop van de woningen en dat partijen daarna via WhatsApp het gesprek met elkaar hebben gevoerd zoals weergegeven onder 2.5. Dat gesprek kan op meerdere manier worden geïnterpreteerd, maar onder meer ook aldus dat gedaagde heeft willen terugkomen op eerder bereikte overeenstemming. In dit geding, waar geen plaats is voor nader onderzoek en/of bewijslevering, kan dan ook niet op voorhand worden uitgesloten dat eiser zijn handtekening heeft gezet op het document met de daarop ingevulde koopprijs, maar zich daarna heeft gerealiseerd dat hij toch niet tot een dergelijke verkoop wilde overgaan. De voorzieningenrechter kan dan ook niet met de vereiste mate van waarschijnlijkheid vaststellen dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Is er sprake geweest van misbruik van omstandigheden?
4.4.
Eiser stelt subsidiair dat er sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. Artikel 3:44 lid 4 BW Pro bepaalt dat daarvan sprake is wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. De hoofdregel is dat degene die zich beroept op misbruik van omstandigheden de stelplicht en bewijslast heeft.
4.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat eiser zijn standpunt zodanig met feiten en omstandigheden heeft onderbouwd dat voorshands aannemelijk is geworden dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden bij het sluiten van de koopovereenkomst. De vernietiging van de koopovereenkomst door eiser zal naar het oordeel van de voorzieningenrechter in een bodemprocedure dan ook naar alle waarschijnlijkheid stand houden. Hiertoe is het volgende redengevend.
4.6.
Blijkens een overgelegde verklaring van 29 januari 2021 van een psychiater die psychologisch en neurologisch onderzoek heeft gedaan bij eiser, is bij eiser de diagnose dementie gesteld. Uit de verklaring blijkt voorts dat sprake is van achteruitgang ten opzichte van het eerdere neuropsychologisch onderzoek. Kennelijk heeft eiser dus al eerder aanleiding gezien om zich te laten testen. Verder is gebleken dat gedaagde en zijn broer vanwege de mentale gezondheidsproblemen van eiser de afgelopen jaren tweemaal, waaronder in 2019, het initiatief hebben genomen om een verzoek in te dienen tot het instellen van een bewind over de goederen van eiser, waarbij de broer van gedaagde als verzoeker heeft opgetreden. Aan dat verzoek is ten grondslag gelegd dat eiser als gevolg van zijn lichamelijke of geestelijke toestand tijdelijk of duurzaam niet in staat was ten volle zijn vermogensrechtelijke belangen zelf waar te nemen. Uit dit alles kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter genoegzaam worden afgeleid dat de geestelijke vermogens van eiser al enkele jaren afnemende zijn en dat gedaagde dat wist. Gedaagde heeft ook niet dan wel onvoldoende toegelicht waarom hij thans een andere visie hierop heeft dan ten tijde van de onderbewindstellingsverzoeken.
4.7.
De afwijzing van die verzoeken maakt dit niet anders. In de procedure die heeft geleid tot de afwijzende beschikking van 7 november 2019 kon kennelijk op basis van de onderbouwing van de verzoekende partij door de rechtbank niet worden vastgesteld dat sprake was van de gestelde grond. Eiser heeft verklaard dat bij de afwijzing ook heeft meegespeeld dat hij niet wilde dat zijn zoons zijn bewindvoerders zouden worden. Een en ander laat onverlet dat aangenomen kan worden dat eiser door zijn afnemende geestelijke vermogens in combinatie met de familierelatie tussen partijen en de overigens gebleken complexe familieverhoudingen, eenvoudig te bewegen was tot het sluiten van de – naar hierna zal blijken – zowel voor hem als voor de overige erfgenamen van wijlen zijn echtgenote nadelige overeenkomst.
4.8.
Dat maakt dat van gedaagde mocht worden verwacht dat hij extra zorgvuldigheid zou betrachten bij het sluiten van de koopovereenkomst betreffende de woningen. Dit geldt temeer nu niet alleen gedaagde, maar ook zijn broer en nicht, een vordering hebben op eiser ter grootte van hun erfdeel in de nalatenschap van de echtgenote van eiser; hun moeder/oma. Gesteld noch gebleken is dat eiser een van hen zou willen benadelen.
4.9.
Als eiser onder deze omstandigheden de woning graag aan gedaagde had willen verkopen om deze in de familie te houden, zoals volgens gedaagde het geval is, dan zou het, gelet op het vorenstaande, voor de hand hebben gelegen dat de woningen zouden worden verkocht tegen een reële prijs of dat zou worden voorzien in een regeling waarbij alle drie de erfgenamen een gelijk voordeel zouden hebben van de verkoop. Van geen van beide situaties is echter sprake.
4.10.
De woning is immers onlangs aan een derde verkocht voor € 650.000,- oftewel € 300.000,- meer dan de koopprijs die partijen volgens gedaagde zijn overeengekomen. Alhoewel de prijzen in de woningmarkt enorm zijn gestegen het afgelopen jaar, kan niet worden volgehouden dat een dergelijk prijsverschil enkel is veroorzaakt door de marktomstandigheden. De voorzieningenrechter verwerpt dan ook de stelling van gedaagde dat de overeengekomen verkoopprijs op het moment van het sluiten van de overeenkomst een marktconforme prijs was. De stelling van gedaagde dat de door partijen overeengekomen prijs ongeveer gelijk is aan de WOZ-waarde van de woningen in 2019 minus 30% vanwege de verhuurde staat van de woningen destijds, acht de voorzieningenrechter daartoe ontoereikend.
4.11.
Gedaagde heeft ook verklaard dat de hoogte van de verkoopprijs gerelateerd is aan wat gedaagde kon financieren. Dat is iets anders dan de marktconformiteit van de verkoopprijs. Mede in het licht van hetgeen onder 4.8 is overwogen, valt niet in te zien waarom het in belang van eiser zou zijn om gedaagde daarin zoveel tegemoet te komen. Het betoog dat dit belang van eiser zou zijn gelegen in de wens van eiser om de woningen binnen de familie te houden, acht de voorzieningenrechter niet erg overtuigend. Uit de stellingen kan worden afgeleid dat eiser voorafgaand aan de verkoop van de woningen aan gedaagde deze (in verhuurde staat) heeft willen verkopen aan een derde, maar dat die verkoop niet soepel verliep.
4.12.
De voorzieningenrechter volgt ook niet het betoog van gedaagde dat hij met het behoud van de woningen binnen de familie ook wil zorgen voor “gezamenlijk financieel comfort”. Zoals ter zitting ook aan gedaagde voorgehouden, valt niet in te zien waarom de andere familieleden zullen meeprofiteren van de verkoop van de woningen aan gedaagde tegen een prijs die ver onder de marktwaarde is gelegen. Gedaagde heeft ter zitting weliswaar verklaard dat hij hen mee wil laten delen in eventuele huuropbrengsten, maar dat daartoe afspraken zijn gemaakt of dat eiser zich daaraan heeft verbonden is niet gebleken. Voor verdeling van de aan gedaagde toekomende overwaarde heeft gedaagde gesteld geen mogelijkheden te zien.
4.13.
De voorzieningenrechter begrijpt de stelling van gedaagde dat hij het beste voorheeft met zijn vader aldus dat gedaagde meent dat hij zijn vader op deze wijze beschermt tegen diens partner. Gedaagde en zijn broer vrezen al geruime tijd dat de partner van eiser misbruik maakt van de situatie en eiser onder druk zet om veel geld uit te geven, zo blijkt uit de stellingen van gedaagde en uit de overgelegde stukken. Eiser heeft volgens gedaagde ook zijn pensioenvoorziening in korte tijd verbrast. Dit was de reden voor het verzoek tot onderbewindstelling. Gedaagde heeft verder ter zitting desgevraagd verklaard dat de verkoop van de woningen voor het bedrag van € 650.000,- er volgens hem niet toe zal leiden dat de erfgenamen van zijn moeder meer zullen krijgen dan bij verkoop van de woningen aan hem voor een bedrag van € 350.000,-, omdat de partner van eiser zich dit geld zal toe-eigenen en aan haar kinderen zal geven. Deze vrees van gedaagde en zijn beschermingsoogmerk kunnen echter geen rechtvaardiging zijn om eiser te bewegen de woningen aan hem te verkopen voor een bedrag dat ver onder de marktwaarde is gelegen. Daarvoor dienen andere wegen te worden bewandeld.
4.14.
Dat er een causaal verband is tussen de geschetste bijzondere omstandigheden aan de zijde van eiser, gelegen in zijn verslechterende geestelijke vermogens, en de verkoop van de woningen aan gedaagde tegen een bedrag dat ver onder de marktwaarde is gelegen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter gezien al het vorenstaande voorshands genoegzaam gebleken. Voor zover gedaagde in dit verband heeft gewezen op de omstandigheid dat eiser enige jaren geleden de naast de woningen gelegen woning ook al aan hem heeft verkocht voor een gunstige prijs, gaat de voorzieningenrechter daaraan voorbij. In het licht van al het vorenstaande valt niet in te zien waarom eiser daarom dan nu ook de woningen aan gedaagde zou willen verkopen tegen een prijs, die niet slechts gunstig is voor gedaagde, maar die ver beneden de marktwaarde is gelegen, waarmee eiser zowel zichzelf als de andere erfgenamen van wijlen zijn echtgenote benadeelt.
4.15.
De voorzieningenrechter acht bij de beoordeling ook zwaarwegend dat eiser, korte tijd nadat hij terug was van het bezoek aan gedaagde, aan gedaagde heeft meegedeeld dat hij de woning eerst wilde laten taxeren. In het licht van al het vorenstaande, had gedaagde dit minst genomen als een aanwijzing moeten opvatten dat de overeenkomst wellicht toch niet op correcte wijze tot stand was gekomen. In plaats van in te stemmen met deze wens van eiser of zich er minst genomen op enigerlei wijze van te vergewissen dat van bijzondere omstandigheden aan de zijde van eiser geen sprake was, heeft gedaagde naar eigen zeggen eiser vervolgens gebeld om mee te delen dat hij hem houdt aan de eerder gesloten overeenkomst. Daarna heeft hij hem maandenlang niet meer gesproken. Dit versterkt het beeld dat gedaagde misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden.
Conclusie misbruik van omstandigheden en belangenafweging
4.16.
Dit een en ander leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de vernietiging van de koopovereenkomst door eiser in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid stand zal houden. Naast dat daarmee summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door gedaagde ingeroepen recht is gebleken, valt een belangenafweging ook uit in het voordeel van eiser. Bij opheffing van het beslag zal eiser de in juni 2021 gesloten koopovereenkomst kunnen nakomen, bij gebreke waarvan hij een aanzienlijke boete verschuldigd is. Mocht gedaagde in de bodemprocedure (onverhoopt) toch in het gelijk worden gesteld, dan kan hij de woningen waarschijnlijk niet meer geleverd krijgen, maar dan kan hij wel een schadevergoeding vorderen van eiser.
4.17.
De vordering tot opheffing van het beslag zal daarom worden toegewezen. De vordering om gedaagde te verbieden opnieuw beslag te leggen is niet voor toewijzing vatbaar. Eiser heeft deze vordering desgevraagd enkel onderbouwd met de stelling dat gedaagde anders opnieuw beslag kan leggen met de levering in zicht. Daarvoor dient gedaagde echter eerst verlof van de voorzieningenrechter te krijgen en gedaagde is gehouden om in het betreffende verzoekschrift melding te maken van dit vonnis. Eiser heeft de noodzaak van toewijzing van deze vordering onvoldoende toegelicht.
Proceskostenveroordeling
4.18.
Gedaagde zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding als na te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
heft op het conservatoire beslag dat is gelegd op de woningen, gelegen aan de [adressen] te ([postcode]) [plaats 2], respectievelijk kadastraal bekend als ’[kadastraal nr 1], ’[kadastraal nr 2] en [kadastraal nr 3];
5.2.
veroordeelt gedaagde om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan eiser te betalen, tot dusverre aan de zijde van eiser begroot op € 1.425,32, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat, € 309,-- aan griffierecht en € 98,52 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw, en € 1,80 aan verschotten;
5.3.
bepaalt dat gedaagde bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.
ts