ECLI:NL:RBDHA:2021:13976

• Datum uitspraak: 16 november 2021
• Publicatiedatum: 17 december 2021
• Zaaknummer: C/09/616410 KG ZA 21-770
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: T.F. Hesselink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot nakoming koopovereenkomst bedrijfsruimte

In deze zaak vordert eiseres, een loodgieters- en installatiebedrijf, dat gedaagde Nzmd Holding B.V. wordt veroordeeld mee te werken aan de nakoming van een koopovereenkomst voor een bedrijfsruimte die zij huurt. Eiseres stelt tijdig gebruik te hebben gemaakt van een koopoptie tegen een bedrag van € 40.000,-, maar gedaagde betwist de rechtsgeldigheid van de koopoptie en de koopprijs.

De voorzieningenrechter oordeelt dat het spoedeisend belang ontbreekt om in kort geding een ordemaatregel te treffen, omdat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden voorspeld met voldoende waarschijnlijkheid. Daarnaast is onduidelijk wat de exacte koopprijs is, aangezien partijen verschillende interpretaties hanteren over de kostprijs en bijkomende kosten.

De rechtbank acht wel aannemelijk dat gedaagde kennis heeft genomen van de brief waarin de koopoptie is ingeroepen, maar dat betekent niet dat er een koopovereenkomst is gesloten. Eiseres is veroordeeld in de proceskosten en de vordering wordt afgewezen.

Uitkomst: De vordering tot nakoming van de koopovereenkomst wordt afgewezen wegens ontbreken van spoedeisend belang en onduidelijkheid over de koopprijs.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/616410 / KG ZA 21/770

Vonnis in kort geding van 16 november 2021

in de zaak van

V.O.F. [eiseres] Loodgieters- en Installatiebedrijf te ’[plaats 1],

eiseres,

advocaten mrs. V.T. Acar en N. Haireche te Rotterdam,

tegen:

Nzmd Holding B.V. te Den Haag,

gedaagde,

advocaten mrs. A. de Vries en F. Beeren te Amsterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘[eiseres]’ en ‘Nzmd’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de op 26 oktober 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

In april 2016 is door de toenmalige eigenaar van de bedrijfsruimte/werkplaats, gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het gehuurde), het gehuurde te koop aangeboden aan [eiseres] voor een bedrag van € 40.000,-. Omdat [eiseres] financieel niet in staat was dat aanbod te accepteren, zijn partijen overeengekomen dat Nzdm het gehuurde zou kopen voor dat bedrag (waarmee de eigenaar van het gehuurde heeft ingestemd), dat Nzdm het gehuurde vervolgens zou verhuren aan [eiseres] en [eiseres] in de gelegenheid zou stellen het gehuurde op een later moment alsnog te kopen.

2.2.

Aan vorenstaande afspraak hebben partijen uitvoering gegeven door het sluiten van een huurovereenkomst betreffende het gehuurde. Daarin is, voor zover thans relevant, opgenomen dat de huurovereenkomst ingaat op 1 mei 2016, dat deze is aangegaan voor vijf jaar, loopt tot en met 1 mei 2021, na het verstrijken van die periode (behoudens beëindiging van de huurovereenkomst) wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar en dat de aanvangshuurprijs € 4.800,- per jaar bedraagt. Als bijzondere bepaling is in de huurovereenkomst opgenomen:
“Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat huurder gedurende de eerste periode van 5 jaar de mogelijkheid heeft het gehuurde aan te kopen voor de kostprijs waarvoor verhuurder het gehuurde heeft gekocht op 26 april 2016. Na deze periode zullen partijen opnieuw hierover in onderhandeling treden.”

2.3.

[eiseres] heeft een derde ingeschakeld om op 30 april 2021 een brief bij Nzmd te bezorgen, op het kantooradres tevens huisadres van haar bestuurder. In die brief maakt [eiseres] kenbaar dat zij gebruik wil maken van de koopoptie die is opgenomen in de huurovereenkomst en dat zij het gehuurde graag wil aankopen voor de door Nzmd betaalde kostprijs op 26 april 2016 (€ 40.000,-) overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, zakelijk weergegeven:

primair : Nzmd te veroordelen mee te werken aan de nakoming van de koopovereenkomst ten aanzien van het gehuurde door mee te werken aan het opmaken van een akte van levering door Nzmd tegen de overeengekomen voorwaarden en aan inschrijving van die akte in de kadastrale registers, met bepaling dat bij gebreke van die medewerking dit vonnis in de plaats zal treden van de medewerking aan en toestemming van Nzmd voor het opmaken, ondertekenen en inschrijven van de notariële akte en Nzmd te veroordelen om de onterecht betaalde huurpenningen per 1 augustus 2021 aan [eiseres] te voldoen, zolang het gehuurde niet aan haar is geleverd;

subsidiair : Nzmd te veroordelen om mee te werken aan verkoop en levering van het gehuurde door mee te werken aan het opmaken van een koopovereenkomst en leveringsakte tegen de overeengekomen voorwaarden en aan inschrijving van die akte in de kadastrale registers, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met bepaling dat bij gebreke van die medewerking dit vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van Nzmd aan en toestemming van Nzmd voor het opmaken, ondertekenen en inschrijven van de notariële akte;

meer subsidiair : Nzmd te gelasten om met [eiseres] in overleg te treden over het alsnog tot stand brengen van een koopovereenkomst zoals bedoeld in de huurovereenkomst;

met veroordeling van Nzmd in de proceskosten en de nakosten, zoals nader omschreven in de dagvaarding.

3.2.

Daartoe voert [eiseres] – samengevat – het volgende aan. [eiseres] heeft tijdig de koopoptie ingeroepen en daarmee het door Nzmd gedane aanbod aanvaard, zodat er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Nzdm dient daarom nu mee te werken aan levering van het gehuurde aan [eiseres], maar zij weigert dat.

3.3.

Nzmd voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

Tussen partijen is in geschil of tussen hen een koopovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tot stand is gekomen. Nzmd heeft dat gemotiveerd betwist. Zij stelt dat de koopoptie niet rechtsgeldig is ingeroepen door de wijze waarop de brief door een derde is overhandigd. Daarbij is volgens Nzm haar bestuurder onder druk gezet om de brief voor akkoord te tekenen, wat hij echter niet heeft gedaan en waarna hij de brief heeft teruggegeven. Verder stelt Nzmd dat [eiseres] met het aanbieden van enkel de koopprijs is afgeweken van het gedane aanbod om het gehuurde te kopen tegen de kostprijs. Dat is volgens Nzmd de koopprijs vermeerderd met de kosten die zijn gemaakt bij de aankoop, waaronder in ieder geval de makelaars- en notariskosten. Dat is volgens Nzmd wat zij destijds heeft aangeboden om [eiseres] te helpen, maar waarbij zij uiteraard geen verlies wilde leiden.

4.2.

De voorzieningenrechter overweegt dat in dit kort geding, vooruitlopend op de uitkomst van een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure, een ordemaatregel kan worden getroffen. De voorziening die [eiseres] vordert strekt er primair toe dat het gehuurde aan haar wordt geleverd. Dat is een verstrekkende maatregel, met deels onomkeerbare gevolgen. Daarvoor is in dit kort geding alleen plaats als [eiseres] daarbij een zodanig spoedeisend belang heeft dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht en als daarnaast met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden voorspeld dat de bodemprocedure zal uitvallen in het voordeel van [eiseres]. Daarvan is hier geen sprake.

4.3.

Dat de mededeling van [eiseres] betreffende het inroepen van de koopoptie en dus de aanvaarding door [eiseres] van het gedane aanbod Nzmd tijdig heeft bereikt, acht de voorzieningenrechter wel aannemelijk. De door Nzmd geschetste wijze waarop zij de bezorging van de brief heeft ervaren, de omstandigheid dat zij de brief aan de bezorger heeft teruggegeven en dat zij deze desgevraagd niet heeft ondertekend, doet daar niet aan af. De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk geworden dat Nzmd kennis heeft genomen van de inhoud van deze brief en niet slechts van de afzender. De brief beslaat één A4, deze bevat een korte en bondige tekst en in het mailbericht van Nzmd van een dag na de bezorging van de brief refereert zij ook aan de inhoud daarvan en stelt zij te hebben begrepen dat [eiseres] het gehuurde wil kopen.

4.4.

Een andere kwestie betreft echter het feit dat [eiseres] gezien de inhoud van de brief heeft verklaard het gehuurde te willen kopen voor een bedrag van € 40.000,-. Of dat het bedrag is dat partijen in de koopoptie overeen zijn gekomen als zijnde het bedrag waarvoor [eiseres] het gehuurde kan kopen, kan in dit geding niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid worden vastgesteld. De tekst van deze bepaling, waarover destijds kennelijk niet uitvoerig is onderhandeld, is voor meerderlei uitleg vatbaar, nu er zowel wordt gesproken over “kostprijs”, wat lijkt te duiden op het bedrag dat het Nzmd heeft gekost om gehuurde te kopen, als over het “de prijs waarvoor verhuurder het gehuurde heeft gekocht”. Partijen hebben verder verschillende standpunten ingenomen over welke zin zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Geen van partijen heeft haar standpunt zodanig nader onderbouwd dat aannemelijk is geworden dat dit het standpunt is dat in een bodemprocedure stand zal houden.

4.5.

Daar komt bij dat [eiseres] weliswaar, totdat het gehuurde aan haar is geleverd, huur moet blijven betalen voor het gehuurde, wat zij niet meer zou hoeven doen als het gehuurde haar eigendom is, maar gesteld noch gebleken is dat zij dit bedrag niet langer kan betalen. Ook is gesteld noch gebleken dat Nzmd geen verhaal meer zal bieden als [eiseres] in een bodemprocedure in het gelijk zou worden gesteld. [eiseres] heeft echter ook mogelijkheden om eventuele toekomstige rechten zeker te stellen. De voorzieningenrechter is dan ook niet gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij het treffen van de gevorderde voorlopige voorzieningen in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure.

4.6.

Het gevorderde zal daarom worden afgewezen. Dat geldt ook voor het meer subsidiair gevorderde, nu onder voormelde omstandigheden geen grond bestaat voor toewijzing van een gebod tot (door)onderhandelen. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter nog dat [eiseres] weliswaar in de stukken heeft gesteld dat zij niet heeft uitgesloten om andere kosten voor haar rekening te nemen, maar zij heeft, desgevraagd ter zitting, ook niet verklaard bereid te zijn het gehuurde te kopen tegen de koopprijs, vermeerderd met de door Nzmd genoemde kosten.

4.7.

[eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding als na te melden.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan Nzmd te betalen, tot dusverre aan de zijde van Nzmd begroot op € 3.093,--, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat en € 2.076,-- aan griffierecht;

5.3.

bepaalt dat [eiseres] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;

5.4.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.

fo/ts