Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 20/1420, SGR 20/6949 en SGR 20/5667
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
29 december 2021 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van verweerder van 27 december 2019, 28 juli 2020 en 22 september 2020 op de bezwaren van eiseres tegen na te noemen beschikkingen en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft via een videoverbinding plaatsgevonden op 15 december 2021. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Overwegingen
1. Bij beschikking van 31 augustus 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van het WOZ-object [object] [huisnummer 1] te [plaats] voor belastingjaar 2019 per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 369.000 (zaaknummer SGR 20/1420). Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder de waarde voor dit object voor het belastingjaar 2020 per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 369.000 (zaaknummer SGR 20/5667). Bij deze beschikkingen heeft verweerder aan eiseres aanslagen onroerendezaakbelastingen voor de jaren 2019 en 2020 opgelegd.
2. Bij beschikking van 31 augustus 2020 heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van het WOZ-object [object] [huisnummer 2] te [plaats] voor belastingjaar 2020 per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 187.000 (zaaknummer SGR 20/6949). Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres een aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd.
3. Bij uitspraken op bezwaar van 27 december 2019, 28 juli 2020 en 22 september 2020 heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen de onder 1 en 2 vermelde beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak die plaatselijk bekend als [object] [huisnummer 1] . De onroerende zaak bestaan uit de volgende onderdelen:
- een showroom/werkplaats/garage met een werkruimte van 850 m² en een opslag/magazijn op de eerste verdieping van 136 m² (WOZ-object [object] [huisnummer 1] );
- kantoorruimte met een oppervlakte van 158 m² op de begane grond en 158 m² op de eerste verdieping (WOZ-object [object] [huisnummer 2] ).
5. In geschil is de waarde van de WOZ-objecten op de waardepeildata genoemd onder 1 en 2. Eiseres heeft ter zitting gepoogd verweerder te verleiden tot een compromis, maar dat is niet gelukt.
6. Eiseres stelt dat de rechtbank ten onrechte drie afzonderlijke zaken heeft aangemaakt. Die stelling faalt reeds vanwege het feit dat er drie afzonderlijke uitspraken op bezwaar zijn van zeer uiteenlopende data (27 december 2019, 28 juli 2020 en 22 september 2020) en daartegen op drie verschillende data (4 februari 2020, 1 september 2020 en
2 november 2020) beroep is ingesteld. Verder hebben de uitspraken op bezwaar enerzijds betrekking op verschillende WOZ-objecten en anderzijds op verschillende waardepeildata. Er is dus geen sprake van samenhangende besluiten in de zin van artikel 8:41, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Daarom zijn voor deze zaken terecht aparte zaaknummers aangemaakt en is terecht voor iedere zaak griffierecht geheven.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de WOZ-objecten niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarden van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij zijn de volgende gegevens gehanteerd:
- [object] [huisnummer 1] (zowel voor 2019 als voor 2020): een huurwaarde van € 44 per m² voor de werkruimte op de begane grond en € 34 per m² voor de opslag op de eerste verdieping. Een kapitalisatiefactor van 8,8.
- [object] [huisnummer 2] (2020): een huurwaarde van € 67,50 per m² en een kapitalisatiefactor van 8,8.
Verweerder heeft de hierboven genoemde kapitalisatiefactoren gebaseerd op verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten die eveneens zijn gelegen op het industrieterrein ‘t Heen. Voor de hierboven genoemde huurwaarden, heeft verweerder zich gebaseerd op huurtransacties van bedrijfsruimtes aan de De Roysloot, de Lageweg en de Lijnbaanstraat. Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en ter zitting heeft verklaard, heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden wat betreft de oppervlakte, ligging, onderhoudstoestand, doelmatigheid en voorzieningen.
9. Ter zitting heeft eiseres andere waarden bepleit ( [object] [huisnummer 1] op waardepeildatum 1 januari 2018: € 289.000, [object] [huisnummer 1] op waardepeildatum
1 januari 2019: € 299.000 en [object] [huisnummer 2] : € 149.000). Ter onderbouwing daarvan heeft zij uitsluitend aangevoerd dat verweerder is uitgegaan van een verkeerd leegstandsrisico omdat geen rekening is gehouden met de gevolgen in de toekomst van de Coronacrisis. De rechtbank merkt op dat de waarden van de WOZ-objecten zijn vastgesteld op waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 en dat er op die momenten nog geen sprake was van een Coronacrisis in Nederland en dat de crisis ook nog niet was te voorzien. Daar kon ten aanzien van het leegstandsrisico op dat moment dan ook geen rekening mee worden gehouden. Wat er ook zij van een mogelijke toekomstige invloed van de Coronacrisis op de leegstand, op de waardepeildata was daar in elk geval geen sprake van. Het leegstandsrisico is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Eiseres heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden door verweerder te hoog zijn vastgesteld.
10.
Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft haar ter zitting ingenomen stelling dat verweerder van een verkeerde objectafbakening is uitgegaan omdat slechts sprake is van één huisnummer, niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft hierover verklaard dat inderdaad sprake is van één huisnummer, maar dat dit huisnummer voor de vaststelling van de WOZ-waarde is gesplitst in twee afzonderlijke objecten omdat deze blijkens de indeling zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en ook daadwerkelijk sprake is van verschillende gebruikers. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder daarin niet te volgen.
Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft haar ter zitting ingenomen stelling dat verweerder van een verkeerde objectafbakening is uitgegaan omdat slechts sprake is van één huisnummer, niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft hierover verklaard dat inderdaad sprake is van één huisnummer, maar dat dit huisnummer voor de vaststelling van de WOZ-waarde is gesplitst in twee afzonderlijke objecten omdat deze blijkens de indeling zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en ook daadwerkelijk sprake is van verschillende gebruikers. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder daarin niet te volgen.
11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de WOZ-objecten en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de WOZ-objecten en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.
12. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn (isv). Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd, waarvan een half jaar aan de bezwaarfase dient te worden toegerekend.
14. Het oudste bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 11 september 2019 en verweerder heeft daarop uitspraak gedaan op 27 december 2019. Vervolgens is door de rechtbank op 29 december 2021 uitspraak gedaan. Dat is dus twee jaar, drie maanden en 18 dagen na het indienen van het bezwaarschrift, zodat in deze zaak de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) vier maanden. De rechtbank ziet aanleiding om de redelijke termijn voor de beroepsfase te verlengen. Daarbij wijst de rechtbank op de maatregelen die met ingang van 16 maart 2020 zijn getroffen naar aanleiding van de uitbraak van het coronavirus. Daardoor hebben geen belastingzittingen plaatsvonden van circa half maart tot half juni 2020. Daarna zijn de zittingen via Skype weer geleidelijk opgestart. Hierdoor heeft het langer geduurd om onderhavige zaken op zitting te krijgen. Dit is voor de rechtbank aanleiding om de redelijke termijn met vier maanden te verlengen. Als gevolg hiervan is geen sprake van overschrijding van de redelijke termijn. Derhalve heeft eiseres geen recht op een vergoeding voor immateriële schade.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.B.K. Stroosnier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
29 december 2021.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.