ECLI:NL:RBDHA:2021:15260

• Datum uitspraak: 26 november 2021
• Publicatiedatum: 13 januari 2022
• Zaaknummer: 9500546 \ RL EXPL 21-17551
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: N.F.H. van Eijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woning in kort geding met betrekking tot de kwalificatie van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd

In deze zaak heeft de kantonrechter in kort geding geoordeeld over de ontruiming van een woning. De eiser, eigenaar van de woning, vorderde dat de gedaagde, huurder van de woning, deze uiterlijk op 1 januari 2022 zou ontruimen. De huurovereenkomst was aangegaan voor een bepaalde tijd van negen maanden en zeventien dagen, ingaande op 15 maart 2021 en eindigend op 31 december 2021. De eiser had de huur opgezegd conform de huurovereenkomst en de gedaagde had laten weten de woning niet te willen verlaten. De kantonrechter moest beoordelen of de huurovereenkomst inderdaad als een overeenkomst voor bepaalde tijd kon worden gekwalificeerd, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek.

De kantonrechter concludeerde dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd was aangegaan, omdat de tekst van de overeenkomst en de omstandigheden rondom de totstandkoming hiervan dat duidelijk maakten. De gedaagde had geen feiten aangedragen die zouden rechtvaardigen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was aangegaan. De kantonrechter oordeelde dat de belangen van de eiser zwaarder wogen dan die van de gedaagde, vooral gezien het feit dat de gedaagde een alternatieve huurwoning had aangeboden gekregen maar deze had geweigerd. De vordering van de eiser werd toegewezen, en de gedaagde werd veroordeeld tot ontruiming van de woning, met verbeurte van een dwangsom bij niet-naleving.

De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken in huurovereenkomsten en de noodzaak voor huurders om hun rechten en plichten goed te begrijpen, vooral in situaties waarin ontruiming aan de orde is.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

NvE/c

Rolnr.: 9500546 \ RL EXPL 21-17551

Datum: 26 november 2021

Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: mrs. E.M. Tjon-En-Fa en J.T. Maalderink,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. I.R. Köhne.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.

1. Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

- de dagvaarding van 21 oktober 2021 met producties;

- de conclusie van antwoord van 11 november 2021 van de zijde van [gedaagde] ;

- de overige in het geding gebrachte producties.

1.2.

Op 12 november 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens

[eiser] is verschenen [betrokkene] , bijgestaan door mrs. Tjon-En-Fa en Maalderink.

[gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. Köhne. Van het verhandelde ter zitting zijn door

de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vonnis is bepaald

op heden.

2. Feiten

2.1.

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

2.2.

[eiser] is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

2.3.

Bij e-mail van 4 februari 2021 heeft de makelaar van [gedaagde] het volgende aan [eiser] geschreven:

“
(…)

Zoals besproken, op basis van onderstaande gegevens overeenstemming.

Huurprijs € 2.995,00 excl. Nutsvoorzieningen

Huuringangsdatum 15 maart 2021

Huurperiode 9 maanden, mogelijk uitloop i.v.m. nieuwbouw

Roerende zaken (…) ”.

2.4.

[eiser] , verhuurder, en [gedaagde] , huurder, zijn op 9 februari 2021 een huurovereenkomst woonruimte aangegaan met betrekking tot de woning tegen een huurprijs van € 2.995,- per maand. In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:

“
HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE

VOOR BEPAALDE TIJD

(…)

NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:

- partijen kiezen voor de mogelijkheid van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een looptijd van Negen (9) maanden en zeventien (17) dagen ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek, aangezien er sprake is van zelfstandige woonruimte;

- indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet. Komt huurder huurbescherming toe;

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van negen (9) maanden en zeventien (17) dagen .

Ingaande op 15 maart 2021 en lopende tot en met 31 december 2021.

(…)

3.3

Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.

3.4

Indien in artikel 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.

3.5

Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen.

(…) ”

2.5.

[eiser] is op 15 juli 2021 een koopovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning. Met de kopers is overeengekomen dat de eigendomsoverdracht van de woning op 14 januari 2022 zal plaatsvinden en dat de woning vrij van huur wordt geleverd.

2.6.

Namens [eiser] is bij brief van 13 september 2021 het volgende aan [gedaagde] meegedeeld:

“
Via deze brief zeggen wij de huur op van de [adres] te [plaats] . Conform huurovereenkomst artikel 3.1 eindigt deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd per einddatum 31 december 2021.

(…) ”

2.7.

Bij brief van 4 oktober 2021 is namens [eiser] aan [gedaagde] een schriftelijke kennisgeving verstrekt over de aanstaande einddatum van de huurovereenkomst.

2.8.

[gedaagde] heeft via zijn gemachtigde laten weten dat hij de woning niet wil verlaten per 31 december 2021.

3. Vordering en grondslag

3.1.

[eiser] , vordert – kort gezegd – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] wordt veroordeeld om (uiterlijk) op 1 januari 2022 de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van een dwangsom en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan deze vorderingen, het navolgende ten grondslag. [gedaagde] is gehouden om in overeenstemming met de huurovereenkomst de woning uiterlijk 1 januari 2022 ontruimd en ter beschikking van [eiser] gesteld te hebben. [gedaagde] heeft via zijn gemachtigde laten weten niet voornemens te zijn de woning op 31 december 2021 op te leveren. De dwangsom dient als prikkel voor [gedaagde] om zelf de woning tijdig te ontruimen. De dwangsom sluit ook aan bij de gang van zaken rondom een gedwongen ontruiming die pas kan aanvangen na een exploot met aanzegging/ontruimingsbevel op een termijn van drie dagen. Het is voor [eiser] van belang dat [gedaagde] die termijn niet gebruikt om in de woning te blijven.

3.3.

[eiser] heeft een spoedeisend belang, omdat hij een oordeel van de bodemrechter niet kan afgewacht gelet op de aanstaande leveringsverplichtingen op 14 januari 2022. [gedaagde] heeft aangegeven zelf ook een spoedeisend belang te

hebben bij een tijdige beslissing.

4. Verweer

4.1.

[gedaagde] heeft afwijzing van de vordering bepleit. Kort gezegd voert hij aan dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde duur met een minimum duur van 9 maanden en 17 dagen. [eiser] heeft ook opgezegd in plaats van aangezegd bij brief van 13 september 2021. Die opzegging heeft echter geen rechtgevolg omdat de reden van opzegging niet is vermeld en omdat [gedaagde] niet akkoord is gegaan. Tot slot dient de huurovereenkomst, voor zover die onduidelijk is, in het nadeel van [eiser] te worden uitgelegd nu hij de opsteller van de huurovereenkomst is geweest (contra-proferentem).

5. Beoordeling

5.1.

Het spoedeisende belang van [eiser] is niet bestreden en volgt genoegzaam

uit de vordering.

5.2.

Voorop moet worden gesteld dat voor toewijzing van de vordering eerst plaats is,

indien er sprake is van een grote mate van waarschijnlijkheid dat die toewijzing in overeenstemming zal zijn met een oordeel in een bodemprocedure. De kantonrechter dient daarom te beoordelen of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop de toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.

5.3.

Partijen houdt verdeeld het antwoordt op de vraag of de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten is te kwalificeren als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en deze huurovereenkomst daarom van rechtswege op 31 december 2021 zal eindigen.

5.4

De kantonrechter stelt voorop dat op basis van artikel 7:271 lid 1 BW het voor zelfstandige woonruimte mogelijk is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter te sluiten. Bij deze kortdurende huurovereenkomst is de huurbescherming van de huurder dan beperkt. Voorts eindigt deze overeenkomst in gevolge artikel 7:228 lid 1 BW wanneer de overeengekomen tijd is verstreken zonder dat daartoe een opzegging en een wettelijke opzeggingsgrond is vereist. De verhuurder moet wel de huurder op zijn vroegst drie maanden en op zijn laatst één maand voor het einde van de overeengekomen termijn schriftelijk informeren over de einddatum. Komt de verhuurder deze verplichting niet na, dan eindigt de huurovereenkomst niet, maar wordt deze na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt voorts dat de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.

5.5.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van hetgeen zij zijn overeengekomen. Bij de uitleg van de overeenkomst geldt dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of deze een leemte bevat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de akte. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kunnen omstandigheden een rol spelen als de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren en de rechtskennis die van

hen verwacht mag worden en de omstandigheid dat partijen al dan niet professioneel opererende professionele partijen zijn. Bij de uitleg zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid meebrengen telkens van beslissende betekenis.

5.6.

Voor de uitleg van de huurovereenkomst is eerst van belang de tekst van de huurovereenkomst. De kantonrechter constateert dat in de huurovereenkomst op meerdere plaatsen wordt gemeld dat het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is. In de kop van de huurovereenkomst ‘
Huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd ’ en in de opsomming wat partijen in aanmerking nemen wordt ook melding gemaakt dat het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een looptijd van negen maanden en zeventien dagen. Bovendien wordt daar uitdrukkelijk vermeld dat de huurder pas na voortzetting van de huurovereenkomst na de bepaalde tijd recht heeft op huurbescherming. In het desbetreffende artikel 3.1., dat gaat over de duur van de overeenkomst, staat nadrukkelijk met zoveel woorden dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van negen maanden en zeventien dagen. Kortom de tekst van de huurovereenkomst duidt er op dat bedoeld is een overeenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Op basis van deze bewoordingen in de huurovereenkomst mochten partijen ook in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar verwachten dat de huurovereenkomst voor bepaalde duur was overeengekomen. Daarnaast geeft de e-mail van de makelaar van [gedaagde] , weergegeven onder 2.3, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst ook duidelijk aan dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde duur, namelijk negen maanden met mogelijk uitloop. Dat hieruit zou moeten blijken dat het
minimaal negen maanden is met mogelijke uitloop volgt de kantonrechter niet. Waarom het noodzakelijk is om te vermelden dat er mogelijke uitloop is als de duur van de overeenkomst toch al voor onbepaalde tijd is, is gesteld noch gebleken. De mededeling
“9 maanden, mogelijk uitloop i.v.m. nieuwbouw” kan niet anders worden uitgelegd dan dat [gedaagde] de mogelijkheid wilde behouden de huurovereenkomst te verlengen na ommekomst van de negenmaandentermijn. Een verlenging zou niet aan de orde zijn als er een overeenkomst voor onbepaalde tijd is overeengekomen. Hierbij wordt ook in aanmerking genomen dat beide partijen zich bij het opstellen en aangaan van de huurovereenkomst hebben laten bijstaan door professionele partijen, een vastgoedbeheerbedrijf respectievelijk een makelaar. Verder stelt de kantonrechter vast dat in de huurovereenkomst ook niet gesproken wordt over een onbepaalde tijd, een proefperiode of een minimale duur, zoals [gedaagde] heeft betoogd. Dat in artikel 3.4 van de huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt indien de bepaalde periode in 3.1. niet wordt opgezegd acht de kantonrechter van onvoldoende gewicht om direct van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur te spreken. Voor partijen moet voldoende duidelijk zijn geweest dat hier de beëindiging van de huurovereenkomst voor bepaalde duur wordt bedoeld en niet zo zeer de wijze waarop die eindigt. Dat in de huurovereenkomst in artikel 3.3. het recht van [gedaagde] wordt beperkt om de huurovereenkomst in de bepaalde tijdsduur tussentijds op te zeggen, brengt nog niet als vanzelfsprekend mee dat daaruit volgt dat de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd is aangegaan. Ingevolge artikel 7:271 lid 7 BW mag van deze opzeggingsbevoegdheid van de huurder niet worden afgeweken. Gebeurt dat wel dan is een dergelijk beding op grond van artikel 7:271 lid 7 BW nietig. Ook de omstandigheid dat de huurovereenkomst wellicht afwijkt van het ROZ-model ter zake bepaalde tijd doet hieraan niet af, omdat het immers aankomt wat partijen hebben beoogd en zijn overeengekomen. Het beroep van [gedaagde] op de contra-proferentem-regel passeert de kantonrechter, omdat uit het vorenstaande genoegzaam blijkt dat artikel 3 van de huurovereenkomst gelezen in de context van de hele huurovereenkomst voldoende duidelijk is.

5.7.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand is gekomen. Die huurovereenkomst zal per 1 januari 2022 eindigen, omdat [eiser] in de brief van 4 oktober 2021 bij aanzegging van het einde de juiste formaliteiten in acht heeft genomen. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming in beginsel toewijsbaar is, omdat [gedaagde] vanaf die datum zonder recht of titel in de woning zal verblijven, tenzij dat in de gegeven omstandigheden gezien de afweging van de belangen van partijen niet gerechtvaardigd is.

5.8.

[eiser] heeft in het kader van die belangenafweging aangevoerd dat hij, indien hij de verkochte woning niet op de overeengekomen datum zal kunnen leveren, althans niet zonder daarin verblijvende huurder, de koper van de woning op grond van de gesloten koopovereenkomst aanspraak zal maken, althans kunnen maken, op een forse boete ten laste van [eiser] ten bedrage van maximaal 10 procent van de koopsom. [gedaagde] heeft als zijn belang aangevoerd dat hij volkomen afhankelijk is van deze woning, omdat het voor hem - mede gelet op de door zijn lichamelijke toestand beperkte mobiliteit - onmogelijk is om nogmaals een tijdelijke woning te betrekken.

Naar het oordeel van de kantonrechter wegen de belangen van [eiser] al met al zwaarder dan die van [gedaagde] . [eiser] heeft een groot belang bij het afwenden van een forse boete en andere perikelen die het niet nakomen van een overeengekomen levering van zijn woning met zich mee zou kunnen brengen. Daartegenover bestaat het evidente belang bij [gedaagde] bij het hebben van (tijdelijke) huisvesting. Er kan echter niet aan worden voorbijgegaan, en de kantonrechter acht dit doorslaggevend, dat [gedaagde] al enige tijd geleden een alternatieve huurwoning aangeboden heeft gekregen en dat hij deze heeft geweigerd. Dat betekent dat [gedaagde] , die had behoren te weten dat hij met [eiser] een huurovereenkomst van bepaalde tijd had gesloten, een reële mogelijkheid tot herhuisvesting voorbij heeft laten gaan. Die mogelijke herhuisvesting van [gedaagde] zou ongetwijfeld bezwarend en belastend zijn geweest, maar [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangedragen die de conclusie zouden rechtvaardigen dat die herhuisvesting voor hem onmogelijk was.

5.9

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gevorderde ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat, vooruitlopend daarop, de toewijzing van de vordering van [eiser] reeds nu gerechtvaardigd is. De vordering zal daarom worden toegewezen. Tegen de gevorderde dwangsom is geen (zelfstandig) verweer gevoerd en zal als onweersproken worden toegewezen.

5.10.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

6. Beslissing

De kantonrechter in kort geding:

- veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 1 januari 2022 de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom vanaf drie dagen na de betekening van dit vonnis van € 500,- (zegge: vijfhonderd euro) voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] niet volledig aan die veroordeling voldoet tot een maximum van € 10.000,-;

- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 951,21,-, waarvan een bedrag van € 747,- als het aan de gemachtigde van [eiser] toekomende salaris;

- verklaart vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. N.F.H. van Eijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 november 2021.