Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/2551
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 mei 2021 in de zaak tussen
ir. [eiser], wonende te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Twaalfmorgen 35 te Reeuwijk (woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.264.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2019 (aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 1.207.000.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Beide partijen hebben voor de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2021.
Eiser is verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. [naam 1] en [naam 2].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1927 met grond, water, een vrijstaande schuur en een boothuis. De woning is direct gelegen aan de Reeuwijkse plassen. De inhoud van de woning is ongeveer 908 m³.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. In beroep heeft verweerder zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden verminderd naar € 1.015.103 en in het kader van een schikking een waarde van € 965.000 bepleit.
3. Eiser bepleit een waarde van € 795.000. Hij voert – kort samengevat – aan dat van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten alleen buurpand [adres 1] vergelijkbaar is en de andere twee niet, met name vanwege de locatie en bereikbaarheid. Eiser wijst er verder op dat de waarde op peildatum 1 januari 2016, gelet op het eigen verkoopcijfer uit 2014, nog juist was, en dat de huidige waarde niet in lijn is met die woz waarde op 1 januari 2016. Eiser bestrijdt voorts de hoeveelheid grond en de verdeling grond/extra grond zoals door verweerder toegepast en wijst hij erop dat van de vergelijkingsobjecten onjuiste foto’s zijn gebruikt hetgeen hij onzorgvuldig vindt. Ten slotte betoogt hij dat het voorzieningenniveau een code 2 zou moeten krijgen, er onvoldoende rekening is gehouden met de nabijheid van het drukke treintracee en de waarde van de kelder te hoog is.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en matrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 1.015.103. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de in beroep bepleite waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. De in beroep bepleite waarde is herleid uit marktgegevens van woningen die voor of na de waardepeildatum zijn verkocht, te weten: [adres 1], en Gravenbroekseweg 85a. Uit de herleiding van de verkoopcijfers is niet voldoende inzichtelijk geworden op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat met name [adres 1] vergelijkbaar is met de woning. [adres 1] is ook een vrijstaande woning, maar gebouwd in 1988. Voor de ligging is verweerder in het voordeel van eiser uitgegaan van een 7. Verder is de inhoud vergelijkbaar (817m³), heeft het ongeveer evenveel grond (4.230m²) en een mindere onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe. Deze woning is op 4 juli 2018 verkocht voor € 720.000. De ’[adres 2] is eveneens een vrijstaande woning, gebouwd in 1900. De inhoud is vergelijkbaar (881m³), de ligging is iets beter met een code 7 en het perceel is vergelijkbaar (3.990m²). Verder heeft dit object een ondergemiddelde kwaliteit/luxe. Op 17 juli 2017 is het verkocht voor € 1.175.000. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat dit object qua uitstraling minder goed vergelijkbaar is, doch de rechtbank acht de objectkenmerken van dit object voldoende vergelijkbaar met die van de woning van eiser om aan de hand daarvan (en van dat van [adres 1]) tot een juist waardeniveau voor de woning te komen. Wel acht de rechtbank in dit geval dat – anders dan verweerder betoogt – met de andere uitstraling van ’[adres 2] rekening moet worden gehouden nu de woning en [adres 1] meer een boerderij-achtige uitstraling hebben terwijl de ’[adres 2] de uitstraling van een landhuis heeft. Gelet op de overigens verder wel goed vergelijkbare objectkenmerken, lijkt dit de prijs van de ’[adres 2] positief te hebben beïnvloed hetgeen een opstuwende invloed heeft op de gemiddelde p/m³ die verweerder heeft gebruikt voor de onderbouwing van de waarde.
7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De door eiser verdedigde waarde is gebaseerd op uitgangspunten die niet stroken met de uitgangspunten zoals voorgeschreven door de Wet WOZ. Reeds daarom al kan de rechtbank eiser niet volgen in de door hem voorgestane waarde.
8. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal de rechtbank – gelet op het bepaalde in artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht – zelf in de zaak voorzien en de waarde in goede justitie per de waardepeildatum vaststellen op € 900.000. Hierbij neemt de rechtbank de verkoopprijzen van vergelijkingsobject [adres 1] en ’[adres 2] in aanmerking waarbij rekening wordt gehouden met de verschillen, waaronder die in uitstraling.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard. Nu ingevolge het bepaalde in artikel 231 jo Pro artikel 236 van Pro de Gemeentewet hoofdstuk VA van de Algemene wet inzake rijksbelastingen niet is uitgezonderd, is verweerder gehouden de wettelijke rente over de vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelasting te vergoeden.
Proceskosten
10. Nu het beroep gegrond is ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Een vergoeding van die kosten kan op grond van artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) uitsluitend betrekking hebben op:
a. kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
b. kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht;
c. reis- en verblijfkosten van een partij of een belanghebbende;
d. verletkosten van een partij of een belanghebbende;
e. kosten van uittreksels uit de openbare registers, telegrammen, internationale telexen, internationale telefaxen en internationale telefoongesprekken, en
f. kosten van het als gemachtigde optreden van een arts in zaken waarin enig wettelijk voorschrift verplicht tot tussenkomst van een gemachtigde die arts is.
Bij verletkosten gaat het daarbij alleen om kosten van tijdsverzuim voor het bijwonen van de zitting en de heen- en terugreis en niet ook om voorbereidende handelingen zoals het opstellen van processtukken.
Van de door eiser opgegeven kosten komen op grond van het Besluit dus voor vergoeding in aanmerking de verletkosten om bij de hoorzitting in bezwaar en de zitting in beroep aanwezig te zijn, de reiskosten in verband daarmee, en de kosten voor het uittreksel uit het kadaster. De rechtbank ziet geen reden om op grond van artikel 2, lid 3 van het Besluit af te wijken van het eerste lid.
De rechtbank gaat voor de verletkosten op basis van de door eiser overgelegde specificatie uit van een netto uurloon van € 16,00 voor de hoorzitting in bezwaar en € 17,20 voor de zitting bij de rechtbank. Voor de hoorzitting en de reistijd in bezwaar is eiser volgens opgave 70 minuten kwijt geweest, voor de zitting in beroep gaat de rechtbank inclusief reistijd uit van 1,5 uur, wat in totaal uit komt op een bedrag van € 44,47.
Voor reiskosten geldt het tarief van artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Daarin wordt voorgeschreven een reiskostenvergoeding openbaar vervoer laagste klasse of een kilometervergoeding van € 0,28 per kilometer als openbaar vervoer niet voldoende mogelijk is. De rechtbank zal een vergoeding van € 0,28 per kilometer toewijzen nu reizen per openbaar vervoer in verband met de COVID-19 pandemie wordt afgeraden. Het gaat om 70 kilometer voor de hoorzitting in bezwaar en om 68 kilometer voor de zitting bij de rechtbank, in totaal derhalve € 38,64. De parkeerkosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Voor het uittreksel uit het kadaster kent de rechtbank conform de factuur € 24,95 toe.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 900.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 900.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 108,06;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van S. Kedar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2021.
griffier rechter
de griffier is verhinderd
te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.