ECLI:NL:RBDHA:2021:17332

• Datum uitspraak: 4 oktober 2021
• Publicatiedatum: 20 september 2024
• Zaaknummer: 9387579/21-13246
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: N.F.H. van Eijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Machtiging tot betreden van een huurwoning voor inspectie en werkzaamheden

In deze zaak heeft de kantonrechter op 4 oktober 2021 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de stichting "DE GOEDE WONING" en een gedaagde huurder. De eiseres verzocht om een machtiging om de woning van de gedaagde te betreden voor inspectie en het uitvoeren van noodzakelijke werkzaamheden. De gedaagde huurder had eerder meldingen gemaakt van gebreken in de woning, maar er waren ook signalen dat de woning ernstig verwaarloosd was en dat er mogelijk een bedrijfsmatige kattenfokkerij plaatsvond. De kantonrechter oordeelde dat er voldoende aanwijzingen waren om de gevraagde machtiging te verlenen, ondanks het verweer van de gedaagde dat de gebreken inmiddels verholpen waren. De rechter vond het belang van de eiseres om de woning te inspecteren zwaarder wegen dan de belangen van de gedaagde. De gedaagde werd veroordeeld om de inspectie toe te laten en, indien nodig, de woning tijdelijk te ontruimen. Tevens werd de gedaagde in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

VE / B

Rolnr.: 9387579 / 21-13246

Datum: 4 oktober 2021

Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv in de zaak van:

De stichting Stichting “DE GOEDE WONING”,

gevestigd te Zoetermeer,

eisende partij,

gemachtigde: mr. A. Çapkurt,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. S.P. Koerselman.

Partijen worden hierna aangeduid als “eiseres” en “gedaagde”.

1. Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

- de dagvaarding van 10 september 2021 met producties;

- de aanvullende producties van de zijde van eiseres, ingekomen ter griffie 17 september 2021;

- de ter zitting door gedaagde overgelegde foto’s.

1.2.

Op 21 september 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens eiseres is verschenen mevrouw [naam] , bijgestaan door mr. A. Çapkurt. Gedaagde is verschenen, bijgestaan door mr. S.P. Koerselman. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.

2. Feiten

2.1.

Sinds 9 juni 2016 huurt gedaagde van eiseres de sociale huurwoning aan de [adres] te [plaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 455,42, waarop de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn.

Artikel 7 lid 16 algemene huurvoorwaarden bepaalt: “
U laat ons altijd toe in de woning als wij willen controleren of u uw verplichtingen volgens deze Algemene huurvoorwaarden nakomt. Of als wij werkzaamheden moeten uitvoeren in of aan uw huis. (…) ”

2.2.

Gedaagde heeft twee keer een melding gemaakt bij eiseres van een gebrek aan het gehuurde. Op 28 januari 2020 heeft gedaagde een melding gemaakt van een defecte raamsluiting en op 7 april 2020 heeft zij melding gemaakt van een lekkage in de schuur.

2.3

Naar aanleiding van een melding over een bedrijfsmatige kattenfokkerij in het gehuurde heeft de Landelijke Inspectiedienst Dierenbescherming (hierna: LID) in november 2020 een huiszoeking in de woning gedaan.

3. Vordering en grondslag

3.1.

Eiseres vordert, bij wijze van voorlopige voorziening, dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. haar te machtigen om met onmiddellijke ingang, althans met ingang van een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, in de woning aan het adres [adres] ( [postcode] ) te [plaats] de navolgende werkzaamheden uit te voeren en daarvoor noodzakelijke handelingen te verrichten:

 het uitvoeren van een inventarisatie in de woning van de werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden in de woning;

 indien nodig: het herstellen van gebreken die uit de inventarisatie naar voren komen;

 het herstellen van de defecte raamsluiting;

 het herstellen van de lekkage in de schuur;

2. gedaagde te veroordelen om werkzaamheden bedoeld onder 1. toe te laten, te gedogen en daaraan de nodige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het gedeeltelijk ontruimen van de woning en het verschaffen van toegang tot de woning aan medewerkers van eiseres en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van eiseres;

3. gedaagde, wanneer zij niet vrijwillig aan de onder 2. opgenomen veroordeling voldoet, te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de onder 1. beschreven onroerende zaak, althans een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van die onroerende zaak, met al het hare, tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, te ontruimen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van eiseres, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub a jo. 556 lid I jo. 557 Rv;

4. gedaagde te veroordelen in de kosten van dit kort geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van eiseres.

3.2.

Eiseres legt aan deze vorderingen, het navolgende ten grondslag. Het spoedeisend belang is gelegen in het feit dat eiseres een inspectie en werkzaamheden in de woning wil uitvoeren ter voorkoming van verdere schade aan de woning of de kans daarop. Daarnaast ligt het spoedeisend belang in het feit dat uitstel van de reparatiewerkzaamheden zeer waarschijnlijke leidt tot verergering van de gebreken.

3.3.

Inhoudelijk voert eiseres aan dat zij op 28 januari 2020 en 7 april 2020 van gedaagde een melding kreeg over een gebrek in het gehuurde, te weten een defecte raamsluiting en lekkage in de schuur. Ondanks diverse pogingen van eiseres, alsook van het aannemersbedrijf dat namens eiseres de gebreken zou verhelpen, is het niet gelukt om met gedaagde in contact te komen en om de woning binnen te treden. Daarnaast kreeg eiseres op 12 oktober 2020 een melding van een buurvrouw van gedaagde waarin werd gesteld dat gedaagde een bedrijfsmatige kattenfokkerij houdt en de woning ernstig is vervuild daardoor. De LID constateerde eveneens in november 2020 dat er katten in de woning werden gehouden en de woning ernstig is vervuild en verwaarloosd.

4. Verweer

4.1.

Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op het verweer wordt hierna – voor zover van belang – ingegaan.

5. Beoordeling

5.1.

Het spoedeisende belang van eiseres is niet bestreden en volgt genoegzaam uit de vordering. De kantonrechter acht zich bevoegd op grond van artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

5.2.

Eiseres baseert haar vordering onder meer op grond van artikel 7 lid 16 van de algemene huurvoorwaarden. Gedaagde stelt dat artikel 7 lid 16 van de algemene huurvoorwaarden nietig, danwel vernietigbaar is, aangezien de bepaling onredelijk bezwarend is of wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn in de verhouding tussen gedaagde en eiseres. De bepaling is te onbepaald en geeft een vrijbrief om te pas en te onpas binnen te komen. De kantonrechter acht artikel 7 lid 16 van de algemene huurvoorwaarden niet onredelijk bezwarend en ziet er ook geen vermoeden in van onredelijk bezwarend en daartoe is het volgende redengevend. Gelet op de combinatie van de artikelen van de algemene huurvoorwaarden en de overige leden van artikel 7 waarin de verplichtingen van gedaagde als huurder worden beschreven, acht de kantonechter dat er voldoende toelichting is gegeven onder welke omstandigheden eiseres de woning mag binnentreden. Van een onbeperkt recht voor eiseres om de woning te betreden is, gezien de onderlinge samenhang van de leden van artikel 7 in de algemene huurvoorwaarden, niet gebleken.

5.3.

De gebreken in de woning waaraan eiseres werkzaamheden wil uitvoeren worden betwist. Gedaagde stelt dat de gebreken waarvan zij destijds melding maakte - een defecte raamsluiting en een lekkage in de schuur - inmiddels door haarzelf of een derde zijn verholpen. Eiseres verklaart in dit kader dat zij niet bekend is met het feit dat de gebreken zijn verholpen. Echter, het is aan eiseres om aan te tonen dat zij noodzakelijke werkzaamheden in de woning moet verrichten waarvoor zij nu een machtiging vordert. Dat is niet, althans onvoldoende aangetoond, waardoor het verlenen van een machtiging om werkzaamheden uit te voeren in de woning niet kan worden toegewezen.

5.4

Wel blijkt uit de door eiseres ingediende en ter zitting toegelichte stukken dat er voldoende aanwijzingen zijn om een inventarisatie uit te voeren in de woning van gedaagde. Zowel van omwonenden van gedaagde als van de LID zijn signalen en voldoende aanwijzingen gekomen dat gedaagde bedrijfsmatig een kattenfokkerij houdt. Diverse pogingen om constructief in contact te komen met gedaagde zijn niet gelukt. Het verweer dat eiseres niet constructief optrad, omdat ze zelf een afspraak voor een huisbezoek heeft afgezegd, houdt geen stand. Dat eiseres een gepland huisbezoek heeft afgezegd vanwege de weersomstandigheden die code rood waren is alleszins te begrijpen en wordt niet betwist.

5.5

De stelling van gedaagde dat zij per mail toestemming van eiseres heeft gekregen om een bedrijfsmatige kattenfokkerij te houden is niet met enige relevante stukken onderbouwd. Zelfs al zou deze afspraak tussen partijen zijn gemaakt, dan is dit een gegronde reden voor eiseres, gelet op de signalen van de LID en de buren, om te controleren hoe deze afspraken worden nageleefd in de woning.

5.6.

Op grond van het hiervoor overwogene is de kantonrechter van oordeel dat het belang van eiseres, om de woning te inventariseren op het houden van een bedrijfsmatige kattenfokkerij, zo zwaar weegt ten opzichte van de belangen van gedaagde, dat aan eiseres een machtiging zal worden verleend om deze inventarisatie uit te voeren. Hierbij dient eiseres zich te beperken tot de controle van de woning op het bedrijfsmatig houden en fokken van katten. De kantonrechter neemt hierbij in overweging dat er een grote mate van waarschijnlijkheid is dat toewijzing van de machtiging in overeenstemming zal zijn met een oordeel in een bodemprocedure.

5.7.

Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

6. Beslissing

De kantonrechter in kort geding:

1. verleent aan eiseres een machtiging om met onmiddellijke ingang in de woning aan het adres [adres] ( [postcode] ) te [plaats] om een inventarisatie uit te voeren teneinde te controleren of op bedrijfsmatige basis katten worden gehouden en gefokt;

2. veroordeelt gedaagde om de inventarisatie onder 1. toe te laten, te gedogen en daaraan de nodige medewerking te verlenen;

3. veroordeelt gedaagde wanneer zij niet vrijwillig aan de onder 2. vermelde veroordeling voldoet, om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, de onder 1. beschreven onroerende zaak met al het hare, tijdelijk, voor de duur van de inventarisatie, te ontruimen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van eiseres, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub a jo. 556 lid I jo. 557 Rv.;

4. veroordeelt gedaagde in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 745,39, waarvan € 498,00 als het aan de gemachtigde van eiseres toekomende salaris en veroordeelt gedaagde tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover eiseres daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. N.F.H. van Eijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 oktober 2021, in tegenwoordigheid van de griffier.