ECLI:NL:RBDHA:2021:3127

• Datum uitspraak: 24 maart 2021
• Publicatiedatum: 31 maart 2021
• Zaaknummer: 8664096/20-12700
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M.H. van der Poort-Schoenmakers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugbetaling onverschuldigde bemiddelingskosten bij huurovereenkomst

De zaak betreft een geschil tussen een huurder en Real Estate Company over de betaling van bemiddelingskosten en huur. De huurder had een huurovereenkomst gesloten voor een woning, waarbij hij bemiddelingskosten aan Real Estate Company betaalde. Hij vorderde terugbetaling van deze kosten omdat volgens hem Real Estate Company geen recht had op loon van de huurder bij het dienen van twee heren, en stelde dat hij onder dwang de huurovereenkomst met een eerdere ingangsdatum had getekend dan gewenst.

De kantonrechter kwalificeerde de overeenkomst als een bemiddelingsovereenkomst waarbij Real Estate Company zowel voor huurder als verhuurder optrad. Op grond van de wet kan in dat geval geen loon aan de huurder worden berekend. De kantonrechter oordeelde dat Real Estate Company onverschuldigd € 504,25 had ontvangen en veroordeelde tot terugbetaling met rente. De vordering tot terugbetaling van huur over de periode 22 tot en met 31 januari 2020 werd afgewezen omdat geen sprake was van dwang of wilsgebrek en de huurder vanaf die datum over de woning beschikte.

Verder werd een deel van de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen en werden de proceskosten gecompenseerd, waarbij elke partij haar eigen kosten draagt. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Real Estate Company wordt veroordeeld tot terugbetaling van onverschuldigde bemiddelingskosten met rente; huurvordering wordt afgewezen.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats ‘s-Gravenhage

AD/bc

Rolnr.: 8664096 RL EXPL 20-12700

24 maart 2021

Vonnis in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J. van Deurzen

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid The Real Estate Company B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,

gedaagde partij,

gemachtigde: G.Ph. de Gouw.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “Real Estate Company”.

1. Procedure:

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

- de dagvaarding van 15 juli 2020;

• de conclusie van antwoord;
• de conclusie van repliek;
• de conclusie van dupliek;
• de overgelegde producties.

1.2.

Het vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast.

2.1.

Op 19 december 2019 heeft [eiser] gereageerd op het aanbod op [website] . Hierdoor heeft [eiser] contact gekregen met Real Estate Company. [eiser] heeft op 24 december 2019 een offer form/declaration of intent to lease ingevuld en opgestuurd.

2.2.

Op 14 januari is een huurovereenkomst overeengekomen met als startdatum 22 januari 2020 tussen [eiser] en [verhuurder] . Dit gaat om de woning staande en gelegen te [plaats] aan het adres [adres] . Uit hoofde hiervan is [eiser] maandelijks een bedrag van € 1.700,-- bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.3.

Op 8 januari 2020 heeft [eiser] twee nota’s ontvangen van Real Estate Company van € 211,75 (administration service) en € 292,50 (surcharge). Deze surcharge was vanwege de sleuteloverdracht in het weekend. Deze bedragen zijn betaald op 16 januari 2020 respectievelijk 24 januari 2020.

3. De vordering, grondslag en verweer

3.1.

[eiser] vordert veroordeling van Real Estate Company bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.253,96, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.061,33 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, alsmede de kosten van de procedure.

3.2

[eiser] legt aan zijn vordering – kort samengevat – ten grondslag dat zij de bemiddelingskosten onverschuldigd aan Real Estate Company heeft betaald. Op grond van de artikelen 7:247 en 7:417 BW heeft Real Estate Company geen recht op loon ten opzichte van de huurder. Een beding waarin dit is overeengekomen is nietig (artikel 7:264 lid 2 BW). Ondanks herhaalde aanmaning weigert Real Estate Company echter de bemiddelingskosten aan haar terug te betalen.

3.3.

Daarnaast heeft [eiser] onder dwang de huurovereenkomst met ingang van 22 januari 2020 getekend, terwijl hij deze pas per 1 februari 2020 wilde betrekken. In verband hiermee vordert hij de onverschuldigd betaalde huur over de periode 22 januari tot en met 31 januari 2020 terug.

3.3.

Real Estate Company voert als verweer – kort samengevat – aan dat geen sprake is van bemiddelingskosten, maar kosten voor relocation services and support. Deze zijn door [eiser] geaccepteerd en hij heeft er gebruik van gemaakt. In dit geval heeft Rental Services geen werkzaamheden verricht voor de verhuurder, maar alleen voor de huurder. Real Estate Company was dan ook gerechtigd haar werkzaamheden aan [eiser] in rekening te brengen. Real Estate Company concludeert in conventie tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de daadwerkelijke proceskosten.

4. De beoordeling

4.1.

De overeenkomst tussen partijen kwalificeert naar het oordeel van de kantonrechter als een bemiddelingsovereenkomst: Real Estate Company heeft in opdracht van [eiser] bemiddeld bij het tot stand komen van een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte tussen [eiser] en een derde. [eiser] is daarbij aan te merken als consument, in de zin van artikel 7:408 lid 3 BW.

4.2.

Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW geldt in dat geval dat de bemiddelaar die optreedt zowel voor de huurder als voor de verhuurder, oftewel de bemiddelaar die “twee heren dient”, voor de verrichte werkzaamheden geen loon in rekening kan brengen aan de huurder. Een andersluidend beding, waarin ten nadele van de huurder van de wet wordt afgeweken, is vernietigbaar (artikel 3:40 lid 2 BW). Beoordeeld moet daarom worden of Real Estate Company “twee heren heeft gediend”, anders gezegd: of zij niet alleen voor [eiser] , maar ook voor de verhuurder is opgetreden.

4.3.

[eiser] heeft onweersproken gesteld dat hij de woning heeft gevonden op [website] . Uit deze advertentie blijkt dat het appartement werd aangeboden door Real Estate Company. Het was niet mogelijk om direct contact op te nemen met de verhuurder. Alvorens een woning te kunnen huren moest [eiser] een Offer Form/Declaration of Intent tekenen en akkoord gaan met betaling aan Real Estate Company van de kosten die daarop vermeld stonden.

4.4.

De kantonrechter overweegt dat Real Estate Company stelt dat de werkzaamheden die zij aan [eiser] in rekening heeft gebracht voor het overgrote deel zien op inspanningen die
een verhuurder moet doen om een woning te verhuren, zoals: de (potentiële) huurder de gelegenheid geven tot bezichtiging van de betreffende woning, het opstellen van het huurcontract, en de sleuteloverdracht aan de huurder. Daarnaast heeft Real Estate Company de door [eiser] aan de verhuurder verschuldigde waarborgsom en eerste huurtermijn in ontvangst genomen, om deze aan de verhuurder door te betalen.

4.5.

Op grond van de hiervoor beschreven feiten en omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter in rechte komen vast te staan dat Real Estate Company bij het sluiten van de huurovereenkomst ook voor de verhuurder is opgetreden. Zij kan aan [eiser] daarom geen loon in rekening brengen voor de verrichte werkzaamheden.

4.6.

[eiser] heeft het bedrag van € 504,25 onverschuldigd aan Real Estate Company betaald. De vordering van [eiser] tot terugbetaling van dat bedrag zal worden toegewezen, met de wettelijke rente daarover vanaf 24 januari 2020.

4.7.

Voor wat betreft de huur over de periode 22 januari 2020 tot en met 31 januari 2020 heeft [eiser] gesteld dat hij onder druk akkoord is gegaan met de ingangsdatum van 22 januari 2020 terwijl hij aangegeven had pas per 1 februari te willen huren.

4.8.

Uit het gestelde door [eiser] leidt de kantonrechter af dat [eiser] zich beroept op het bestaan van een wilsgebrek. In dit geval interpreteert de kantonrechter de stellingen van [eiser] aldus dat hij de mening is toegedaan dat de overeenkomst onder misbruik van omstandigheden tot stand gekomen is.

4.9.

De kantonrechter overweegt op dit punt dat uit het gestelde dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden die Real Estate Company van het aangaan van een overeenkomst hadden moeten weerhouden. Niet is gebleken van een wilsgebrek of dwang. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [eiser] geheel vrijwillig de huurovereenkomst per 22 januari 2020 is aangegaan. Daarnaast is onweersproken gesteld dat [eiser] vanaf 22 januari 2020 de beschikking had over de woning. Op grond hiervan is hij een gebruikersvergoeding verschuldigd. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.

4.10.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat eisende partij voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Nu de vordering deels wordt afgewezen, zal aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 91,52 (inclusief BTW) worden toegewezen.

4.11.

Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten worden gecompenseerd in dier voege dat elk van partijen de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

- veroordeelt Real Estate Company om tegen behoorlijke kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 595,77 vermeerderd met de wettelijke rente over € 504,25 vanaf 24 januari 2021 tot die der algehele voldoening;

- compenseert de proceskosten in dier voege dat elk van partijen de eigen kosten draagt;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders verzochte.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.H. van der Poort-Schoenmakers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 maart 2021, in tegenwoordigheid van de griffier.