Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/741
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van30 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: J.L.M. Reijnen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 11 december 2019 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een belzitting plaatsgevonden op
16 maart 2021. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben daaraan mr. [A] en [B] (de taxateur) deelgenomen.
16 maart 2021. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben daaraan mr. [A] en [B] (de taxateur) deelgenomen.
Voorafgaand aan het onderzoek ter zitting is gebleken dat eiseres huurster is van de woning. De rechtbank heeft per brief van 9 december 2020 de eigenaar van de woning gevraagd om binnen twee weken te laten weten of hij als derde-belanghebbende wil deelnemen aan de procedure. De eigenaar van de woning heeft niet van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [huisnummer] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 114.000.
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
3. Eiseres is huurster van de woning. De woning is een appartement gelegen op de vierde verdieping van een galerijflat. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van
85 m² en is gebouwd in 1969.
85 m² en is gebouwd in 1969.
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Voorts is in geschil of de hoorplicht, specifiek de inzageplicht, is geschonden.
5. Eiseres stelt dat verweerder voorafgaand aan de hoorzitting ten onrechte geen inzage heeft verleend in de op de zaak betrekking hebbende stukken en ook ten onrechte niet heeft vermeld waar en wanneer de stukken kunnen worden ingezien. Verweerder stelt dat het daarbij alleen kan gaan om de betreffende beschikking, het bezwaarschrift en het taxatieverslag. Volgens verweerder was dit taxatieverslag via de website van de gemeente te raadplegen en zijn de beschikking en het bezwaarschrift bij de gemachtigde bekend.
6. In de oproeping voor het horen is niet vermeld waar en wanneer de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage zullen liggen. Hiertoe is verweerder op grond van artikel 7:4, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wel gehouden. De rechtbank stelt verder vast dat in ieder geval de beschikking en het bezwaarschrift als gedingstukken ter inzage hadden moeten liggen en dat dit niet is gebeurd. Hiermee heeft verweerder niet voldaan aan het in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb neergelegde inzagerecht. Dat eiseres of de gemachtigde al over de beschikking en het bezwaarschrift beschikte, doet daaraan niet af; het blijven op de zaak betrekking hebbende stukken waarvoor het inzagerecht geldt.
7. Vervolgens rijst de vraag welke gevolgen hieraan moeten worden verbonden. De rechtbank acht vernietiging en terugwijzing naar verweerder niet aangewezen, omdat de betreffende gegevens in beroep voldoende kenbaar zijn geworden; hetzelfde geldt voor het taxatieverslag. Dat gemachtigde zich tijdens het hoorgesprek overvallen voelde doordat de taxateur ook gegevens over vergelijkingsobjecten ter sprake bracht, doet daar niet aan af. Het inzagerecht brengt niet mee dat tijdens het hoorgesprek geen nieuwe gegevens kunnen worden besproken die de WOZ waarde onderbouwen.
8. Gelet op de geconstateerde inbreuk op het inzagerecht, ziet de rechtbank wel aanleiding om verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te laten vergoeden. De gemachtigde heeft ter zitting aangegeven geen aanspraak te willen maken op een proceskostenvergoeding, aangezien eiseres zijn moeder is. Gelet op het hiervoor overwogene, acht de rechtbank aannemelijk dat eiseres niet is benadeeld. De rechtbank zal het bestreden besluit dan ook in stand laten met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb, tenzij de overige klachten van eiseres tot een andere beslissing nopen.
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Omdat de galerijflats aan het [adres] geheel bestaan uit huurappartementen (afgezien van zes appartementen die ruim voor de waardepeildatum zijn verkocht), heeft verweerder de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van zeven appartementen in galerijflats in de nabij gelegen wijk Leyenburg. Deze vergelijkingsobjecten zijn qua uitstraling, bouwperiode en gebruiksoppervlakte vergelijkbaar met de woning. De uit de verkoopprijzen herleide gemiddelde m²-prijs bedraagt € 1.802, terwijl voor de woning een m²-prijs van € 1.341 is gehanteerd. Door de matrix en de veel lagere m²-prijs heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de voorgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
11. Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van de woning met € 10.000 dient te worden verminderd. Eiseres wijst in dit kader op de vele statushouders en psychiatrische patiënten die in het complex wonen en de schade die zij in de flat en op het parkeerterrein veroorzaken. Volgens eiseres hebben de koopwoningen, waarmee verweerder de woning vergelijkt, geen last van deze omgevingsfactoren. Hoewel de rechtbank het aannemelijk acht dat eiseres (enige) overlast ervaart van de verrichte schade, acht de rechtbank die voldoende verdisconteerd in de waarde van € 114.000, aangezien deze waarde een stuk lager is dan de verkoopcijfers van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. Een verdere waardevermindering heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding, omdat de gemachtigde ter zitting heeft aangegeven hierop geen aanspraak te willen maken.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.