Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/590334 / HA ZA 20-313
Vonnis van 1 september 2021
in de zaak van
DEPIRE B.V., te Den Haag ,
eiseres,
advocaat mr. V. Kortenbach te Den Haag ,
tegen
ATELIER VAN ZIJDERVELD B.V., te Den Haag ,
gedaagde,
advocaat mr. C.M. Malipaard te Den Haag ,
in welke zaak in is tussengekomen:
BIZSTAY B.V., te Den Haag ,
interveniënt,
advocaat: mr. V. Kortenbach te Den Haag .
Partijen zullen hierna Depire, Atelier van Zijderveld en BizStay genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 6 mei 2020;
- de conclusie van eis in tussenkomst;
- de conclusie van antwoord in tussenkomst van Depire;
- de conclusie van antwoord in tussenkomst van Atelier van Zijderveld ;
- de conclusie van antwoord in de hoofdzaak, met producties;
- het tussenvonnis van 28 oktober 2020, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld zich uit te laten over de wijze van voortprocederen;
- de akte indienen producties (in tussenkomst) van BizStay van 14 januari 2021, met één productie;
- de akte indienen nadere producties, tevens akte wijziging van eis van Depire en BizStay, met één productie;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 januari 2021;
- de akte wijziging van eis/aanvullende producties van Depire en BizStay van 7 april 2021, met producties;
- de antwoordakte uitlaten van Atelier van Zijderveld van 12 mei 2021.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
1.3.
Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben hiervan geen gebruik gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Depire is in 2018 opgericht. Bestuurders van Depire zijn [bestuurder eiser] Beheer B.V. en Ike B.V. [bestuurder eiser] Beheer B.V. is een vennootschap van [bestuurder eiser] (hierna: [bestuurder eiser] ).
2.2.
BizStay is in 2010 opgericht. Bestuurders van BizStay zijn [bestuurder eiser] Beheer B.V. en Kruispunt Holding B.V.
2.3.
Atelier van Zijderveld heeft als (indirect) aandeelhouders en bestuurders de heren M. [bestuurder 1 gedaagde] (hierna: [bestuurder 1 gedaagde] ) en K. [bestuurder 2 gedaagde] (hierna: [bestuurder 2 gedaagde] ).
2.4.
Atelier van Zijderveld is eigenaar van het bedrijfspand met erf, ondergrond en parkeerplaatsen, gelegen te [plaats 1] aan de [adres] 4 -6 , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie M, nummer [sectienummer] (hierna: het registergoed).
2.5.
Het registergoed wordt door Atelier van Zijderveld in gedeelten verhuurd aan:
- MWB-soundproducts (hierna: MWB) vanaf 1 juni 2007;
- BT Deursystemen B.V. (hierna: BT) vanaf 1 december 2011;
- mevrouw [huurder 3 gedaagde] (hierna: [huurder 3 gedaagde] ) vanaf 1 januari 2015.
2.6.
In 2015 en 2016 hebben BizStay en Atelier van Zijderveld met elkaar onderhandeld over de wens tot koop door BizStay van het registergoed met het oog op de herontwikkeling tot appartementen, ten behoeve waarvan het bestemmingsplan zou moeten worden gewijzigd.
2.7.
In het kader hiervan heeft [bestuurder 2 gedaagde] bij e-mail van 5 maart 2016 aan [bestuurder eiser] een voorstel gedaan, waarbij een van de punten was
“Staat van oplevering as is inclusief huuropbrengst is nu € 7800,- per maand inc gas licht en water”.
“Staat van oplevering as is inclusief huuropbrengst is nu € 7800,- per maand inc gas licht en water”.
2.8.
In reactie hierop heeft [bestuurder eiser] bij e-mail van 23 maart 2016, een voorstel gedaan, waarbij een van de punten was
“Wij gaan er van uit dat bij een eventuele overdracht in verhuurde staat de huuropbrengst minimaal € 7.800 per maand incl. GWL bedraagt.”
“Wij gaan er van uit dat bij een eventuele overdracht in verhuurde staat de huuropbrengst minimaal € 7.800 per maand incl. GWL bedraagt.”
2.9.
In november en december 2016 hebben BizStay en Atelier van Zijderveld verder onderhandeld over de tekst van een op te stellen koopoptie.
2.10.
Op 1 december 2016 heeft [bestuurder 2 gedaagde] , naar aanleiding van een door [bestuurder eiser] toegestuurde tekst van de koopoptie per e-mail aan [bestuurder eiser] geschreven:
“Bijna helemaal goed ik wil alleen graag de zin onder aan artikel 3G
Alle meer en minderkosten die voortvloeien uit het veranderen van de huurovereenkomsten zijn voor rekening van optienemer uiteraard zal er geen beslissing genomen worden zonder toestemming van optienemer.
Ik krijg op dit moment de kans om het contract van [huurder 3 gedaagde] aan te passen hij wil huurverlaging wij kunnen dan samen met jou gelijk het contract aanpassen en ondertekenen zoals wij en jij dat wil.”
2.11.
In reactie hierop heeft [bestuurder eiser] per e-mail van 1 december 2016 geschreven:
“Prima plan. Ik zal de overeenkomst aanpassen, ik kan morgen langskomen voor de handtekening. Kunnen we ook bespreken hoe we het contract met [huurder 3 gedaagde] willen opstellen.
Ben jij in de namiddag beschikbaar?”
2.12.
Per e-mail van 13 december 2016 heeft [bestuurder eiser] aan [bestuurder 2 gedaagde] , voor zover nu van belang, het volgende meegedeeld:
“Artikel 8: wij gaan akkoord met het verwijderen van de tekst ‘vergoeding van schade die o[…]ptienemer lijdt’ Daarentegen zijn wij niet akkoord met een boete in geval we niet afnemen. De bedoeling van het contract is dat we moeten afnemen als we een bouwvergunning hebben. Als deze bouwvergunning er onverhoopt niet komt, dan is de koopprijs niet meer reeel en is er geen reden meer voor ons om af te nemen. In dat geval biedt de overeenkomst een escape. Dit is vooraf een afspraak die we steeds duidelijk hebben gecommuniceerd. Het in zo’n geval beboeten vinden wij niet reeel. We worden als het ware dubbel gestraft omdat we dan voor niets heel veel geld en tijd hebben geinvesteerd in een project dat er niet komt. Voor alle duidelijkheid: Het is in ons beider belang dat de bouwvergunning er komt en daar doen wij ook alles aan. De vooruitzichten zijn in ieder geval gunstig.”
2.13.
Op 18 december 2016 hebben Atelier van Zijderveld en BizStay een overeenkomst gesloten, waarbij Atelier van Zijderveld aan BizStay een koopoptie heeft verleend met betrekking tot het registergoed. De overeenkomst (hierna: de koopoptie) luidt, voor zover nu van belang, als volgt:
“1. Atelier van Zijderveld B.V.(…)Hierna te noemen “optiegever”
2.
BizStay B.V.(…)handelend voor zich en /of een nader door hem aan te wijzen vennootschap
BizStay B.V.(…)handelend voor zich en /of een nader door hem aan te wijzen vennootschap
Hierna te noemen: “Optienemer”
Hierna gezamenlijk te noemen: “Partijen”
Verklaren het volgende overeen te zijn gekomen
“In aanmerking nemende dat:
• Optienemer de intentie heeft het registergoed uitsluitend te kopen ten behoeve van herontwikkeling;
• Optiegever bereid is het registergoedgoed uitsluitend voor dit doel aan optienemer te verkopen;
• Partijen onderling hierover diverse gesprekken hebben gevoerd en op hoofdlijnen overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden tot koop respectievelijk verkoop;
• De omstandigheden met betrekking tot de voorwaarden die aan een feitelijke overdracht zijn verbonden, zoals het verkrijgen van een bouwvergunning, beëindiging van lopende huurcontracten e. d. , nog dermate onduidelijk zijn, dat Partijen In dit stadium nog geen definitieve koopovereenkomst kunnen opstellen;
• Partijen daarom hebben besloten de hoofdlijnen van hun overeenkomst vast te leggen in een Koopoptie waarbij door Optiegever aan Optienemer het exclusieve recht tot koop wordt gegeven;
• Dit optierecht door Optiegever op basis van exclusiviteit aan Optienemer wordt gegund wat inhoudt dat de Optiegever het onderliggende registergoed niet aan derden kan verkopen of geheel of gedeeltelijk kan verhuren zonder schriftelijke toestemming van optienemer;
• Partijen gezamenlijk tot doel hebben om voor de einddatum van deze overeenkomst een definitieve koopovereenkomst af te sluiten.
(…)
Artikel 2: Koopprijs
2a. De koopprijs bedraagt € 1.075.000,-- k.k., zegge: een-miljoen-vijfenzeventigduizend euro, kosten koper.
(…)
Artikel 3: Overige koopcondities
3a Indien de optienemer zijn optierecht uitoefent, komt de koopovereenkomst tot stand op de navolgende voorwaarden:
(…)
c. Het registergoed is bestemd om door de optienemer te worden ontwikkeld tot appartementencomplex.
d. De levering van het registergoed zal plaatsvinden binnen uiterlijk3 maandennadat door optienemer eenbouwvergunningis verkregen of zoveel eerder of later als partijen onderling overeenkomen.
(…)
f. De leveringsakte zal worden gepasseerd door een bij de uitoefening van het optierecht door de optienemer aan te wijzen notaris.
g. De optienemer zal het registergoed bij uitoefening van haar optierecht aanvaarden in de staat waarin het op dat moment verkeert met in het bijzonder aandacht voor het volgende:
Optienemer is er mee bekend dat het registergoed bij ondertekening van deze overeenkomst rechtsgeldig is verhuurd aan de volgende partijen en onder de volgende voorwaarden:
Adres Huurder Looptijd Huursom
[adres] 4 BT Deursystemen 5 jaar tot 30-11-16 € 60.000 p.j.
[adres] 6 [huurder 3 gedaagde] l jaar tot 31-01-17 € 39.600 p.j.
[adres] 6 MWB-soundproducts onbepaald € 5.736 p.j.
Optiegever verklaart geen tussentijdse aanpassingen aan reeds lopende huurcontracten te zullen doen, noch huurverlengingen aan te zullen gaan en/of nieuwe huurcontracten te zullen afstuiten, :zonder schriftelijke toestemming van optienemer. Dit geldt voor alle verplichtingen die optiegever aangaat na het tekenen van deze overeenkomst.
Met het oog op de beoogde herontwikkeling zal optiegever met betrekking tot de lopende huurcontracten zoveel mogelijk rekening houden met de belangen van optienemer. Eventuele kosten die voortvloeien uit aanpassingen van de huurovereenkomsten in het belang van de optienemer, komen voor rekening van optienemer.
Artikel 4: Uitoefening van het optierecht
4a. Indien de optienemer het optierecht wenst uit te oefenen dient hij dit schriftelijk, bij aangetekende brief aan de optiegever mee te delen.
Artikel 5: Totstandkoming koop
5a. De koopovereenkomst komt tot stand op de dag die volgt op de dag waarop de optienemer zijn optierecht overeenkomst het bepaalde in artikel 4 uitoefent en zal overeenkomstig het […] gestelde in artikel 3 sub I door de notaris worden opgesteld.
(…)
Artikel 6: Duur van de overeenkomst
6a. Het optierecht geldt voor de duur van maximaal36 maandeningaand op de dag van ondertekening van deze overeenkomst. Per de ommekomst van deze periode eindigt deze overeenkomst van rechtswege tenzij partijen in onderling overleg tot verlenging van het optierecht besluiten.
Artikel 7: Overdraagbaarheid
7a. Het aan de optienemer verleende optierecht is niet overdraagbaar op derden.
(…)”
2.14.
Met ingang van 1 februari 2017 is Atelier van Zijderveld met [huurder 3 gedaagde] een wijzing van de huurovereenkomst is overeengekomen, waarbij een huurkorting van
€ 826,86 per maand is verleend en waarbij is overeengekomen dat Atelier van Zijderveld de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden in het geval dat het gehuurde wordt herontwikkeld.
2.15.
Medio augustus 2019 heeft notariskantoor Ellen & Lentze een door haar opgestelde concept-koopovereenkomst voor het registergoed, waarin Depire als koper is vermeld, aan Atelier van Zijderveld toegestuurd.
2.16.
Bij e-mail van 8 november 2019 heeft [bestuurder eiser] bij [bestuurder 2 gedaagde] aan de orde gesteld dat de huurprijzen van het registergoed lager bleken te zijn dan de huurprijzen die in de koopoptie zijn vermeld en dat er daarom volgens [bestuurder eiser] aanleiding was voor compensatie.
2.17.
Bij e-mail van 11 december 2019 heeft [bestuurder eiser] aan [bestuurder 2 gedaagde] het volgende meegedeeld:
“Ik zou nog terugkomen op ons laatste gesprek van 11 november inzake verkoop pand Van Zijderveld.
Zoals toen al besproken stellen wij voor om de bestaande overeenkomst te verlengen van 18 december tot 31 maart 2020. Dat geeft ons de gelegenheid om jullie een passend voorstel te doen. Dit voorstel ontvangen jullie dan volgende week en dan streven we er naar om voor 1 januari een definitieve afspraak te hebben, die we dan uiterlijk 31 maart effectueren.
Dit kan natuurlijk allemaal heel formeel vastgelegd worden, maar indien jullie hiermee akkoord zijn dan kan wat ons betreft een bevestiging per email volstaan.
(…)
[bestuurder eiser]
Bizstay The Hague”
2.18.
Hierop heeft [bestuurder 2 gedaagde] bij e-mail van 11 december 2019 het volgende geantwoord:
“Dat is geen probleem en hierbij ons akkoord. Ik heb trouwens nog een mail teruggevonden waarin je refereert naar de totale huuropbrengst zoals die was in 2016 plus een mail waarin ik je op de hoogte stel van de huuraanpassingen van de kringloop en de mogelijkheid om dan ook de opzegging te regelen zoals dat later is gebeurt.”
2.19.
In reactie hierop heeft [bestuurder eiser] bij e-mail van 12 december 2019 het volgende geschreven, voor zover nu van belang:
“Dank voor je bericht, naar aanleiding waarvan ik het volgende bevestig:
- De overeenkomst getekend 18-12-2016 genoemd ‘Koopoptie’ wordt verlengd tot 31 maart 2020;
- Depire BV ( [naam 1] en ondergetekende) zullen uiterlijk 20 december een voorstel doen met betrekking tot de aanpassing van de voorwaarden tot koop van het pand [adres] 4 -6
- Partijen zullen er naar streven hierover uiterlijk 1 januari 2020 definitieve overeenstemming bereiken
2.20.
Bij e-mail van 17 december 2019 heeft [bestuurder eiser] het volgende aan [bestuurder 2 gedaagde] bericht:
“ [naam 1] en ik hebben naar aanleiding van onze laatste bespreking alle zaken nog een keer op een rijtje gezet en komen hierbij terug met het volgende voorstel:
- Depire koopt het pand voor de oorspronkelijke koopsom van € 1.075.000 per 1 december 2021 (de einddatum van de huurovereenkomst met BT deursystemen) of zoveel eerder of later als partijen op basis van voortschrijdend inzicht overeenkomen,
- Betaling van de koopsom is onvoorwaardelijk en zonder voorbehoud van financiering.
- Dit betekent dat jullie tot de tijd alle huurbaten, kortingen en energievergoedingen, zoals die nu zijn bepaald, behouden.
- Als zekerheid van onze verplichting wordt een koopovereenkomst getekend en stort Depire BV per direct een waarborgsom van € 50.000.
- Daarnaast stellen wij als aanvullende voorwaarde dat wij betrokken/geïnformeerd zullen worden in het geval huurovereenkomsten worden verlengd of tussentijds worden gewijzigd.
In het geval jullie hiermee akkoord zijn, dan zal ik de koopovereenkomst aanpassen en kunnen we nog dit jaar ondertekenen.”
2.21.
Bij aangetekende brief van 28 februari 2020 heeft Depire aan Atelier van Zijderveld meegedeeld, dat zij gebruik maakt van het optierecht voor het registergoed.
2.22.
Bij e-mail van 3 maart 2020 heeft [bestuurder 2 gedaagde] aan [bestuurder eiser] , voor zover nu van belang, het volgende meegedeeld:
“Zoals ik je al aangaf heeft zich een partij (frisia makelaars) gemeld die de waarde veel hoger schat als hetgeen jullie nu bieden. Ik wil deze partij ±3 maanden de tijd geven om dit te bewerkstelligen. (…) In het geval dat Frisia geen koper vindt voor een veel hogere opbrengst zullen wij meewerken om de genoemde koopoptie om te zetten naar een koopovereenkomst die recht doet aan alle partijen.”
2.23.
Op 5 maart 2020 heeft Depire, met verlof van de voorzieningenrechter, ten laste van Atelier van Zijderveld conservatoir beslag laten leggen op het registergoed.
2.24.
Op 18 maart 2021 heeft BizStay met verlof van de voorzieningenrechter, ten laste van Atelier van Zijderveld conservatoir beslag tot levering laten leggen op het registergoed.
2.25.
Bij e-mailbericht van 6 april 2021 heeft [naam 2] van [naam 2] Architectencombinatie te [plaats 1] aan [bestuurder eiser] onder meer het volgende meegedeeld:
“Hierbij even een toelichting op het proces van planontwikkeling van de [adres] .
Vanaf dec 2019 zijn wij onder leiding van Depire het project verder aan het brengen.
Dwz dat we de ontwikkelstrategie, stedenbouwkundige ontwerpopgave verder uitgewerkt hebben alsmede dat we de overleggen met gemeentelijke diensten het afgelopen jaar op de rit hebben gekregen. Omdat het een ingewikkelde locatie betreft met niet alleen vele eigenaren maar ook complexe wensen van de gemeente (programmeren van sociale en middeldure woningen) heeft dit enige tijd gevergd. Momenteel zijn we zover dat er bestuurlijke commitment is voor de ontwikkeling (we staan op de prioriteiten agenda)
En er is consensus met de gemeentelijke stedenbouwer over de door ons ontwikkelde planopzet. Tevens is er zicht op betrokkenheid van de toekomstige afnemers van de sociale en middeldure huurwoningen. Dit betekent dat we het plan verder kunnen uitontwerpen en richting een beginselplan en bouwvergunning kunnen brengen. In de komende maanden zal het buurtoverleg opgestart worden en tevens zal er een overleg met de Commissie [plaats 2] zijn. Allemaal issues welke in de verdere planontwikkeling belangrijk zijn.”
3.De geschillen
3.1.
Depire vordert, na wijziging van eis, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Atelier van Zijderveld veroordeelt:
I tot nakoming van de verplichting tot verkoop en levering van het registergoed aan Depire tegen betaling van de koopsom van € 1.075.000, kosten koper, binnen vier weken na de datum van dagtekening van het vonnis, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 25.000 per dag dat Atelier van Zijderveld daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 2.500.000;
II tot betaling aan Depire van een schadevergoeding van € 21.500 wegens de verhoging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 8% van de koopsom per 1 januari 2021;
III tot betaling aan Depire van een schadevergoeding wegens de vanaf het moment waarop Depire als nieuwe eigenaar in de rechten van Atelier van Zijderveld is getreden te derven huurinkomsten, namelijk € 826,86 per maand wegens de huurkorting aan Kringloop, € 1.600 per maand wegens de huurkorting aan BT en € 43 per maand wegens de huurkorting aan MWB, zulks tot aan de datum van het rechtsgeldig eindigen van de huurovereenkomsten met kringloop, BT en MWB, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf elke tweede van een maand tot aan de dag van algehele voldoening;
IV in de kosten van de procedure, inclusief de beslagkosten, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten, vanaf de dag van betekening van het vonnis tot de datum van de algehele voldoening.
3.2.
Depire voert hiertoe, samengevat, het volgende aan. Atelier van Zijderveld is in gebreke gebleven met de nakoming van de koopoptie, nu zij heeft aangegeven het registergoed aan een derde te willen verkopen. Daarom vordert Depire nakoming van de koopoptie. Daarnaast is Atelier van Zijderveld schadevergoeding verschuldigd, in de eerste plaats omdat Depire door de vertraging in de nakoming een hogere overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn dan wanneer de koopoptie zou zijn nagekomen. In de tweede plaats heeft Atelier van Zijderveld in strijd met artikel 3a sub g van de koopoptie huurkortingen tot een bedrag van € 29.638,32 verleend aan haar huurders. Depire zal hierdoor schade lijden, nu de enige inkomstenbron van het registergoed tot de datum waarop de bouwvergunning wordt verleend de huuropbrengst is.
3.3.
Atelier van Zijderveld voert verweer.
3.4.
BizStay vordert in tussenkomst dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I voor recht verklaart dat BizStay haar zustervennootschap Depire als meester heeft aangewezen en dat de koopoptie van 18 december 2016 met Atelier van Zijderveld van meet af aan wordt geacht te zijn gesloten met Depire, met de verplichting van Atelier van Zijderveld tot nakoming van de verbintenis tot verkoop en levering aan Depire, een en ander zoals gevorderd door Depire;
subsidiair:
I Atelier van Zijderveld veroordeelt tot nakoming van de verplichting tot verkoop en levering van het registergoed aan BizStay tegen betaling van de koopsom van
€ 1.075.000, kosten koper, binnen vier weken na de datum van dagtekening van het vonnis, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 25.000 per dag dat Atelier van Zijderveld daarmee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 2.500.000;
II Atelier van Zijderveld veroordeelt tot betaling aan BizStay van een schadevergoeding van € 21.500 wegens de verhoging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 8% van de koopsom per 1 januari 2021;
III tot betaling aan BizStay van een schadevergoeding wegens de vanaf het moment waarop BizStay als nieuwe eigenaar in de rechten van Atelier van Zijderveld is getreden te derven huurinkomsten, namelijk € 826,86 per maand wegens de huurkorting aan Kringloop, € 1.600 per maand wegens de huurkorting aan BT en
€ 43 per maand wegens de huurkorting aan MWB, zulks tot aan de datum van het rechtsgeldig eindigen van de huurovereenkomsten met kringloop, BT en MWB, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf elke tweede van een maand tot aan de dag van algehele voldoening;
€ 43 per maand wegens de huurkorting aan MWB, zulks tot aan de datum van het rechtsgeldig eindigen van de huurovereenkomsten met kringloop, BT en MWB, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf elke tweede van een maand tot aan de dag van algehele voldoening;
primair en subsidiair:
IV Atelier van Zijderveld veroordeelt in de kosten van de procedure, inclusief de beslagkosten, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten, vanaf de dag van betekening van het vonnis tot de datum van de algehele voldoening.
3.5.
BizStay voert hiertoe, samengevat, het volgende aan. BizStay heeft Depire aangewezen als nader te noemen meester als bedoeld in de koopoptie. Mocht echter het verweer van Atelier van Zijderveld slagen dat uitsluitend BizStay rechten kan ontlenen aan de koopoptie, dan stelt BizStay op dezelfde gronden de vorderingen in die Depire heeft ingesteld jegens Atelier van Zijderveld.
3.6.
Atelier van Zijderveld voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
vordering I : koopoptie
4.1.
Allereerst is aan de orde het verweer van Atelier van Zijderveld dat Depire niet bevoegd is om op grond van de koopoptie vorderingen jegens haar in te stellen. Atelier van Zijderveld voert hiertoe aan dat Depire geen contractspartij was bij het aangaan van de koopoptie en ook daarna geen contractspartij is geworden, omdat artikel 7 van de koopoptie bepaalt dat het optierecht niet overdraagbaar is. De meesterclausule is bedoeld om BizStay de mogelijkheid te geven om een vennootschap waarin zij 100% aandeelhouder is en volledige zeggenschap heeft aan te wijzen. Dat is bij Depire niet het geval, aldus nog steeds Atelier van Zijderveld .
4.2.
Dit verweer slaagt niet, om de volgende redenen.
4.3.
BizStay is de koopoptie aangegaan voor zichzelf en/of een nader door haar aan te wijzen vennootschap. Dit is een (meester)clausule als bedoeld in artikel 3:67 lid 1 BW, dat bepaalt dat hij die een overeenkomst aangaat in naam van een nader te noemen volmachtgever, diens naam moet noemen binnen de door de wet, de overeenkomst of het gebruik bepaalde termijn, of bij gebreke hiervan, een redelijke termijn. Het door BizStay in naam van een ander aangaan van de koopoptie is een vorm van vertegenwoordiging en dus geen vorm van overdracht van het optierecht als bedoeld in artikel 7 van de koopoptie.
4.4.
Uit niets blijkt dat Atelier van Zijderveld en BizStay hebben bedoeld dat laatstgenoemde uitsluitend een vennootschap waarin zij 100% aandeelhouder is en volledige zeggenschap heeft mocht aanwijzen. Die beperking bestaat dus niet.
4.5.
Nadat BizStay en Atelier van Zijderveld de looptijd van de koopoptie hadden verlengd tot 31 maart 2020, heeft BizStay bij e-mails van 12 december 2019 en 17 december 2019 Depire genoemd als beoogde koper van het registergoed. Die mededeling met worden aangemerkt als een aanwijzing als bedoeld in de meesterclausule, temeer nu Atelier van Zijderveld daartegen destijds niet heeft geprotesteerd. Zoals Depire onweersproken heeft aangevoerd, is deze aanwijzing ook tijdig geschied.
4.6.
Dit een en ander leidt ertoe dat niet BizStay maar Depire contractpartij is bij de koopoptie. Depire heeft het optierecht bij brief van 28 februari 2020, voor het einde van de looptijd van de koopoptie, ingeroepen.
4.7.
Volgens Atelier van Zijderveld heeft Depire het optierecht niet kunnen inroepen. Atelier van Zijderveld voert hiertoe het volgende aan. De koopoptie had een duur van 36 maanden om Depire in de gelegenheid te stellen om een bouwvergunning te verkrijgen voor de herontwikkeling. Dat is een redelijke termijn. Die bouwvergunning is er nog steeds niet en het registergoed heeft nog steeds een bedrijfsbestemming. Er ligt ook geen bewijs dat BizStay/Depire in de periode van 36 maanden iets heeft gedaan om de herontwikkeling in gang te zetten. Dit neigt naar een ander plan dan is beoogd in de koopoptie. Daarop wijst ook dat Depire pas in 2018 is opgericht en blijkens de inschrijving in het handelsregister heel andere activiteiten heeft dan BizStay. Uit de artikelen 3a sub d en 6 van de koopoptie, in onderlinge samenhang bezien, volgt dat de koopoptie vervalt als binnen 36 maanden geen bouwvergunning is verkregen, aldus nog steeds Atelier van Zijderveld.
4.8.
Dit geschilpunt is een kwestie van uitleg van de koopoptie. Voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR: 1981:AG4158, Haviltex). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. De positie van partijen is in deze zaak gelijk: het zijn beide professionele partijen.
4.9.
Zoals uit de considerans van de koopoptie blijkt en ook tussen partijen niet in geschil is, is de koopoptie gesloten uitsluitend ten behoeve van de herontwikkeling van het registergoed tot appartementencomplex. Daarnaast volgt uit de considerans dat partijen geen koopovereenkomst maar een koopoptie zijn aangegaan, onder meer omdat nog onduidelijk was of en, zo ja, wanneer een bouwvergunning kon worden verkregen. De koopoptie is echter niet onvoorwaardelijk gekoppeld aan het hebben van een bouwvergunning, nu in artikel 3a sub d is bepaald dat de levering van het registergoed plaatsvindt binnen uiterlijk drie maanden nadat de bouwvergunning is verkregen of zoveel later of eerder als partijen nader overeenkomen. Daarbij komt nog dat, zoals in artikel 5 is bepaald, de koopovereenkomst tot stand komt op de dag dat het optierecht wordt uitgeoefend. Uit het voorgaande volgt dat het optierecht ook kan worden uitgeoefend zonder dat de bouwvergunning is verkregen, als de optienemer het registergoed maar koopt met het oog op de beoogde herontwikkeling.
4.10.
Met betrekking tot deze herontwikkeling heeft Depire ter zitting verklaard dat de gemeente [plaats 1] zich na het sluiten van de koopoptie op het standpunt heeft gesteld dat het registergoed in een grotere stedenbouwkundige herontwikkeling moet worden meegenomen, waardoor er nu elf eigenaren bij de herontwikkeling zijn betrokken. Daardoor kost de herontwikkeling meer tijd dan in 2016 was voorzien. De verwachting van Depire is dat het registergoed over ongeveer zes maanden de bestemming ‘wonen’ zal hebben en dat een half jaar daarna zicht is op een bouwvergunning. In aanvulling hierop heeft Depire het onder 2.22 bedoelde e-mailbericht van 6 april 2021 overgelegd. Anders dan Atelier van Zijderveld heeft aangevoerd, heeft Depire hiermee voldoende onderbouwd dat er nog steeds sprake is van de beoogde herontwikkeling en dat er ook daadwerkelijk voortgang zit in het proces, zodat de rechtbank daarvan uitgaat.
4.11.
De rechtbank concludeert dat Depire het optierecht heeft kunnen inroepen, dat zij dit tijdig heeft gedaan en dat dus op 28 februari 2020 de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dit betekent dat, anders dan Atelier van Zijderveld heeft aangevoerd, er wel een koopovereenkomst is waarvan Depire nakoming kan vorderen. Wel dient deze nog schriftelijk te worden vastgelegd. Uit het bepaalde in artikelen 3 en 5 van de koopoptie, in onderlinge samenhang beschouwd, maakt de rechtbank op dat de koopovereenkomst zal worden vastgelegd door de notaris die Depire zal aanwijzen. Gelet op het voorgaande zal vordering I van Depire worden toegewezen.
Vordering II: hogere overdrachtsbelasting
4.12.
Niet in geschil is, dat Depire wordt geconfronteerd met een hoger tarief aan overdrachtsbelasting dan in het geval dat Atelier van Zijderveld tijdig zou hebben meegewerkt aan de verkoop en levering van het registergoed aan Depire. Op dit punt zal Depire dus schade lijden ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming door Atelier van Zijderveld. Nu Atelier van Zijderveld op 3 maart 2019 heeft meegedeeld dat zij het registergoed aan een derde wil verkopen die een hogere prijs wenste te betalen, is het verzuim, zonder ingebrekestelling, ingetreden (zie artikel 6:83 sub c BW). De slotsom is dat vordering II van Depire voor toewijzing in aanmerking komt.
Vordering III: huurderving?
4.13.
Aan de orde is of Atelier van Zijderveld in strijd met het bepaalde in artikel 3 sub g van de koopoptie aan [huurder 3 gedaagde] , MWB en BT huurkortingen heeft verleend waarmee Depire niet schriftelijk heeft ingestemd.
4.14.
In voormeld artikel zijn partijen uitgegaan van een totale huursom van (€ 60.000 +
€ 39.600 + € 5.736 =) € 105.336 per jaar. Zoals door Depire ter zitting is erkend, moet echter worden uitgegaan van het bedrag dat in de onder 2.8 bedoelde e-mail is genoemd van minimaal € 7.800 per maand, dat is dus € 93.600 per jaar. Dit bedrag is, zoals in de e-mail is vermeld, inclusief nutsvoorzieningen.
€ 39.600 + € 5.736 =) € 105.336 per jaar. Zoals door Depire ter zitting is erkend, moet echter worden uitgegaan van het bedrag dat in de onder 2.8 bedoelde e-mail is genoemd van minimaal € 7.800 per maand, dat is dus € 93.600 per jaar. Dit bedrag is, zoals in de e-mail is vermeld, inclusief nutsvoorzieningen.
4.15.
Met betrekking tot MWB en BT volgt de rechtbank Atelier van Zijderveld in haar betoog dat de aan deze huurders verleende huurkortingen al waren verleend voor de totstandkoming van de koopoptie, nu dat blijkt uit de door Atelier van Zijderveld overgelegde facturen met de maandelijkse huurbedragen van de maanden november 2016 en maart 2020, in onderlinge samenhang beschouwd (haar productie 7 bij de conclusie van antwoord). De maandhuren van de maand november 2016 zijn voor MWB en BT gelijk aan de maandhuren voor maart 2020. Daaruit volgt dat de maandhuur sinds november 2016 niet meer is gewijzigd. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat hiermee bij de vaststelling van het hiervoor bedoelde bedrag van € 7.800 aan maandhuur rekening is gehouden.
4.16.
Vast staat dat Atelier van Zijderveld met [huurder 3 gedaagde] met ingang van 1 februari 2017 een wijzing van de huurovereenkomst is overeengekomen, waarbij een huurkorting van € 826,86 per maand is verleend en waarbij is overeengekomen dat Atelier van Zijderveld de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden in het geval dat het gehuurde wordt herontwikkeld.
4.17.
Volgens Atelier van Zijderveld heeft zij al voor het sluiten van de koopoptie toestemming voor deze wijziging verkregen van BizStay/Depire. Ter onderbouwing hiervan heeft Atelier van Zijderveld gewezen op de onder de 2.10 en 2.11 bedoelde correspondentie. Hieruit maakt de rechtbank op dat Atelier van Zijderveld met BizStay/Depire overleg heeft gehad over een door [huurder 3 gedaagde] gewenste huurkorting, wat Depire ook heeft erkend. Echter niet blijkt over welk bedrag is gesproken en evenmin is gesteld of gebleken dat Depire schriftelijk toestemming heeft verleend, zoals vereist in artikel 3 sub g van de koopoptie. Dit betekent dat Atelier van Zijderveld op dit punt toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van de koopoptie. Het verzuim is ingetreden, nu Depire al bij e-mailbericht van 8 november 2019 (productie 4 bij dagvaarding) aan de orde heeft gesteld dat ten onrechte huurkorting was verleend aan [huurder 3 gedaagde] en heeft verzocht om compensatie wegens de huurkorting en Atelier van Zijderveld deze huurkorting niet ongedaan heeft gemaakt.
4.18.
Het voorgaande leidt ertoe dat vordering III van Depire zal worden toegewezen tot een bedrag van € 826,86 per maand vanaf het moment waarop Depire als nieuwe eigenaar in de rechten van Atelier van Zijderveld is getreden.
4.19.
In procedure tussen Depire en Atelier van Zijderveld zal laatstgenoemde als de merendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden aan de zijde van Depire begroot op € 16.528,97, namelijk € 4.131 aan griffierecht, € 400,97 aan verschotten en € 11.997 aan salaris advocaat (3 punten à € 3.999, volgens tarief VIII). De nakosten zullen worden begroot volgens het liquidatietarief. De vordering met betrekking tot de wettelijke rente over de proceskosten zal eveneens worden toegewezen.
4.20.
Naar het oordeel van de rechtbank kan in het incident tot tussenkomst geen van partijen als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.21.
Gelet op de uitkomst in de procedure tussen Depire en Atelier van Zijderveld, zullen de vorderingen van BizStay worden afgewezen. In de omstandigheid dat BizStay is tussengekomen in reactie op het – uiteindelijk niet geslaagde – verweer van Atelier van Zijderveld dat zij door de verkeerde partij is gedagvaard, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten tussen BizStay en Atelier van Zijderveld te compenseren.
5.De beslissing
De rechtbank
in de zaak tussen Depire en Atelier van Zijderveld
5.1.
veroordeelt Atelier van Zijderveld tot nakoming van de verplichting tot verkoop en levering van het registergoed aan Depire tegen betaling van de koopsom van € 1.075.000, kosten koper, binnen vier weken na de datum van dagtekening van het vonnis, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 25.000 per dag dat Atelier van Zijderveld daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 2.500.000;
5.2.
veroordeelt Atelier van Zijderveld om aan Depire van een schadevergoeding van
€ 21.500 te betalen wegens de verhoging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 8% van de koopsom per 1 januari 2021;
5.3.
veroordeelt Atelier van Zijderveld tot betaling aan Depire van een schadevergoeding wegens de vanaf het moment waarop Depire als nieuwe eigenaar in de rechten van Atelier van Zijderveld is getreden te derven huurinkomsten, namelijk € 826,86 per maand wegens de huurkorting aan [huurder 3 gedaagde] (Kringloop), zulks tot aan de datum van het rechtsgeldig eindigen van de huurovereenkomst met [huurder 3 gedaagde] (Kringloop), vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf elke tweede van een maand tot aan de dag van algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt Atelier van Zijderveld in de kosten van de procedure, aan de zijde van Depire begroot op € 16.528,97 aan tot op heden gemaakte proceskosten en op € 340
aan nog te maken nakosten, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in het incident tot tussenkomst
5.7.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in tussenkomst
5.8.
wijst de vorderingen af;
5.9.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2021. [1]