ECLI:NL:RBDHA:2022:10984

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/609769 / HA ZA 21-311

Vonnis van 19 oktober 2022

in de zaak van

[eiser]te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. R. van der Hooft te Hoorn,

tegen

[gedaagde] ONTWIKKELING B.V.te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.A.I. Verheul te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] Ontwikkeling genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 22 maart 2021 inclusief een voegingsincident, met productie A, bestaande uit producties 1 tot en met 20;
de conclusie van antwoord in het incident;
het vonnis in incident van 16 juni 2021, waarbij de vordering van [eiser] tot voeging van deze zaak met zaak C/09/597131 / HA ZA 20-765 op grond van artikel 222 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is afgewezen en [eiser] in de proceskosten in het incident is veroordeeld;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 11;
de rolbeslissing van 29 september 2021 (rolvoeging met zaak C/09/597131 / HA ZA 20-765);
het tussenvonnis van 20 april 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de akte overlegging producties van de zijde van [eiser] , met producties 21 tot en met 26;
de akte overlegging aanvullende producties van de zijde van [gedaagde] Ontwikkeling, met producties 12 tot en met 14.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 6 september 2022 plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden en deze aantekeningen zijn in het griffiedossier gevoegd, evenals de pleitnota’s aan de hand waarvan beide partijen het woord hebben gevoerd. Ten slotte is op verzoek van partijen een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is enig bestuurder van [bedrijf 1] Invest B.V. (hierna: [bedrijf 1] Invest) en is alleen/zelfstandig bevoegd.

2.2.

[gedaagde] Ontwikkeling is actief als projectontwikkelaar en legt zich toe op activiteiten als grondverwerving, gebiedsontwikkeling en de ontwikkeling van woningbouwprojecten en andere vastgoedprojecten.

2.3.

Centrumplan Groesbeek zag op de herontwikkeling van twee direct naast elkaar gelegen locaties binnen Groesbeek: de locatie [A] en de locatie [B] . [bedrijf 1] Invest dan wel [eiser] heeft het project [A] (ook wel [A] ) (hierna: het project) aangebracht bij [gedaagde] Ontwikkeling op grond waarvan [gedaagde] Ontwikkeling de ontwikkelrechten heeft gekregen voor het realiseren van de herontwikkeling van de locatie [A] . De locatie [A] bestaat uit een parkeergarage met daarboven drie gebouwen: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . [gedaagde] Ontwikkeling heeft de ontwikkelrechten verkregen van [bedrijf 2] Projectontwikkeling B.V. (hierna: [bedrijf 2] ), een andere projectontwikkelaar die aanvankelijk de herontwikkeling van de locatie [A] op zich zou nemen. De locatie [B] is door een andere partij herontwikkeld.

2.4.

Namens [bedrijf 3] Vastgoed B.V. (hierna: [bedrijf 3] ) is bij e-mail van 20 oktober 2009 het volgende bericht gestuurd aan [gedaagde] Ontwikkeling:

“
In vervolg op ons overleg van 15 oktober jl, waarbij tevens aanwezig was de heer [eiser] van [eiser] Invest b.v., treft u bijgevoegd aan de aangepaste stichtingskostenopzet met betrekking tot het centrumplan in Groesbeek.(…)”

2.5.

[bedrijf 3] heeft een haalbaarheidsanalyse gemaakt vooruitlopend op de ontwikkeling van het project, waarbij onderzoek is gedaan naar de financiële haalbaarheid van het project. [bedrijf 3] heeft daarbij een winstpotentie berekend van € 4.007.721,- (excl. btw).

2.6.

Op 26 november 2009 heeft de directeur van [gedaagde] Ontwikkeling een e-mail gestuurd met daarin het volgende aan de [eiser] Groep:

“
Beste [eiser] ,

Hierbij bevestigen wij de afspraak, dat je een fee ontvangt ter grootte van 10% van de ontwikkelingswinst van het plan te Groesbeek, te voldoen bij oplevering, één en ander zoals nog nader schriftelijk zal worden vastgelegd.”

2.7.

In een schrijven van 27 november 2009 heeft de directeur van [gedaagde] Ontwikkeling het volgende - voor zover van belang - aan [bedrijf 2] medegedeeld:

“
Hierbij bevestigen wij het schrijven en de reeds aan u gestuurde fax van hedenmiddag van de heer [eiser] namens [bedrijf 1] Invest B.V. en [gedaagde] Ontwikkeling B.V. aan uw organisatie.

Wij zijn op hoofdlijnen akkoord met de door u gestelde voorwaarden, maar zouden graag met u een afspraak willen maken om de overeenkomst in detail verder uit te werken.

Mochten er tijdens dit gesprek nog vragen zijn of opmerkingen, dan kunnen deze waarschijnlijk direct worden beantwoord, cq. opgelost.

Tevens vinden wij het wel zo beschaafd om als koper, u als verkoper persoonlijk te woord te staan en elkaar tijdens een informele ontmoeting te ontmoeten.(…)”

2.8.

Op 16 december 2010 heeft [gedaagde] Ontwikkeling een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente Berg en Dal (hierna: de gemeente), waar de voormalige gemeente Groesbeek in opgegaan is. Deze samenwerkingsovereenkomst zag op de realisatie van het project bestaande uit 53 sociale huurwoningen, 48 koopwoningen en 4.500 m2 winkelruimte.

2.9.

Bij e-mail van 22 mei 2014 heeft [eiser] namens de [eiser] Groep een bericht gestuurd aan [gedaagde] Ontwikkeling met daarin:

“
Zoals hedenmorgen besproken op jullie kantoor zenden wij bijgaand de fee afspraak inzake de aanbreng van het project te Groesbeek. Een en ander werd op 29 november 2009 door [naam 5] aan ons bevestigd nadat wij deze deal telefonisch met [naam 6] hadden afgerond.

Wij hebben herhaaldelijk gevraagd om een en ander schriftelijk vast te leggen wat tot op heden niet is gebeurd. Ook hebben wij herhaaldelijk gevraagd over de huidige status stichtingskosten / haalbaarheidsberekeningen en een financieel overzicht reeds gemaakte kosten en opbrengsten.”

2.10.

Bij brief van 21 juli 2014 heeft [gedaagde] Ontwikkeling aan de toenmalige advocaat van [eiser] en/of [bedrijf 1] Invest het volgende medegedeeld:

“
Uw brief van 11 juli 2014 inzake het hierboven vermelde project hebben wij in goede orde ontvangen en geeft ons aanleiding tot de volgende reactie.

U verzoekt in uw brief om bevestiging van de afspraak inzake de ontwikkelingswinst. De reden hiervoor ontgaat ons. De e-mail van 26 november 2009 van de heer [naam 5] is kort en boding en spreekt voor zich. Meer of minder is er niet afgesproken. In elk geval is er niet afgesproken dat wij op dit moment gehouden zouden zijn om alle door u gevraagde informatie te verstrekken en dat zullen wij dan ook niet doen.

Desondanks zijn wij – geheel onverplicht, zonder dat uw cliënt daaraan rechten kan ontlenen en om onze goede wil te tonen – bereid op hoofdlijnen inzicht te verstrekken in de huidige stand van zaken van het project.

De huidige stand van zaken houdt in dat 50 van de 101 appartementen nog verkocht moeten worden en dat 40% van de winkelruimte nog onverhuurd is. In plaats van een ontwikkelingswinst verwachten wij dan ook dat een ontwikkelingsverlies wordt gerealiseerd. Op basis van de huidige inzichten schatten wij in dat dit verlies zal oplopen tot een bedrag van EUR 2.500.000,00 tot EUR 3.000.000,00.

Nadat het project opgeleverd is zullen wij de balans opmaken en aan uw cliënt onderbouwd laten weten op welk bedrag hij aanspraak kan maken.”

2.11.

Het project is tussen eind 2015 en medio 2016 gereed gekomen. De processen-verbaal van oplevering (bouwkundig en installatie technische werken) met opdrachtnemer [gedaagde] Ontwikkeling dateren achtereenvolgens van 4 november 2015, 26 november 2015, 11 mei 2016 en 18 mei 2016.

2.12.

Bij brief van 18 januari 2016 heeft de toenmalige advocaat van [bedrijf 1] Invest en/of [eiser] het volgende medegedeeld aan [gedaagde] Ontwikkeling:

“
Mijn cliënt de heer [eiser] , u welbekend, berichtte mij dat bovenbedoelde ontwikkeling inmiddels geheel is voltooid en opgeleverd.

Dit betekent dat in ieder geval de stichtingskosten bekend zijn. Graag nodig ik u dan ook uit om de stichtingskosten (gespecificeerd en gerubriceerd) aan cliënt ter hand te stellen, opdat hij zich daarover een mening kan vormen. Uiteraard behoudt cliënt zich het recht voor onderliggende bescheiden in te zien.

Ook aan de opbrengstenkant moeten inmiddels meer dan voldoende gegevens bekend zijn om een prognose te kunnen maken van het eindresultaat. Graag ontvang ik dan ook opgave van de gerealiseerde opbrengsten tot nu toe.”

2.13.

Bij brief van 13 mei 2016 heeft de toenmalige advocaat het volgende medegedeeld aan [gedaagde] Ontwikkeling:

“
U heeft niet gereageerd op mijn brief van 18 januari jl., waarvan ik u bijgaand gemakshalve bijgaand een kopie zend.

Het project is inmiddels geruime tijd geleden opgeleverd, waarbij tevens de winkels in gebruik zijn genomen.

Ik verzoek u dan ook nogmaals – en zonodig sommeer ik u – om inzage te geven in de stichtingskosten (gespecificeerd en gerubriceerd) alsmede in de opbrengsten van het project.

Mocht u aan dit verzoek geen gevolg geven c.q. mocht u niet naar genoegen van cliënt kunnen aantonen dat anders dan cliënt meent – het project niet geheel is voltooid en opgeleverd, dan heb ik van cliënt opdracht om u in rechte te betrekken.

2.14.

[eiser] heeft namens [bedrijf 1] Invest bij brief van 1 maart 2019 het volgende aan [gedaagde] Ontwikkeling geschreven:

“
Wij brengen wederom in herinnering de fee afspraak ten grootte van 10% van de ontwikkelingswinst dat wij op 26 september 2009 van jullie bevestigd hebben gekregen, zie bijlage.

Het project is al jaren geleden voltooid en opgeleverd en is het onroerend goed in gebruik genomen. Dit betekent dat in ieder geval de stichtingskosten bekend zijn.

U zult mogelijk begrijpen dat wij het één en ander een keer willen afwikkelen en hebben hierom diverse malen zelf en via (…)[rechtbank: de toenmalige advocaat]
gevraagd.

Gaarne nodigen wij u dan ook uit om de stichtingskosten (gespecificeerd, gerubriceerd) aan ons ter hand te stellen, opdat wij daarover een mening kunnen vormen.

Ook aan de opbrengstenkant moeten alle gegevens bekend zijn, om een juiste afrekening te maken van het eindresultaat.”

2.15.

Bij brief van 11 juli 2019 heeft [gedaagde] Ontwikkeling aan [bedrijf 1] Invest ter attentie van [eiser] het volgende medegedeeld:

“
Conform toezegging ontvangt u hierbij het overzicht historisch resultaat met betrekking tot het Centrumplan te Groesbeek.

Hieruit blijkt dat wij geen positief resultaat hebben kunnen behalen en derhalve u geen winstdeel kunnen doen toekomen.

Wij beschouwen dit onderwerp dan ook als afgehandeld.”

2.16.

Bij brief van 4 oktober 2019 heeft [eiser] namens [bedrijf 1] Invest aan [gedaagde] Groep B.V. het volgende medegedeeld:

“
Het A4tje ‘historisch resultaat’ welke je op 11 juli 2019 hebt toegezonden, roepen meer vragen op dan dat deze beantwoorden.

Graag ontvang ik per omgaande de gehele projectadministratie van het bouwbedrijf met betrekking tot de realisatie van het werk.

Voorts ontvang ik graag de gehele vastlegging waaruit alle ontwikkelingskosten blijken die gemaakt zijn in het kader van de ontwikkeling en realisatie van het project.

Daarnaast ontvang ik graag een uitputtend overzicht van alle gerealiseerde verkoopopbrengsten aan de hand van alle koopovereenkomsten die zijn gesloten.

Tot slot zou ik nog het navolgende willen ontvangen:

-
Een opgave van de gerealiseerde verkoopprijzen alsmede een opgave van de

verkochte vierkante meters gekoppeld met een overzicht van de daarbij behorende aanneemsom per index-nummer;

-
Kopieën van de betreffende koop- en aanneemovereenkomsten per woning,

appartement, winkelruimte en garage;

-
Een complete set bouwtekeningen met kopie omgevingsvergunning(en);

-
Bestekken van elk bouwdeel met de eventuele nota van inlichtingen;

-
Kopieën van de getekende aanneemovereenkomst(en) met open begroting

conform de stabu code systematiek;

-
Opgave ‘directe kosten’ materiaal, arbeid, materieel en onder aanneming met

vermelding van de eenheidsprijzen en ‘indirecte kosten’ algemene bedrijfskosten en bouwplaats kosten, uitvoering, werkvoorbereiding, e.d. met toeslagen voor winst en risico;

-
Onderliggende offertes van onderaannemers die in opdracht zijn aangegeven;

Kan je deze stukken uiterlijk binnen 14 dagen na heden aan mij ter beschikking stellen?”

2.17.

Bij e-mail van 22 januari 2020 heeft [eiser] namens [bedrijf 1] Invest het volgende bericht aan [gedaagde] Ontwikkeling gestuurd:

“
Alweer maanden geleden hebben wij afgesproken dat jij mij stukken zou sturen ter onderbouwing van de financiële gegevens inzake het project Groesbeek.

In mijn aangetekend schrijven van 4 oktober 2019 heb ik een opsomming gegeven van de door mij gewenste stukken.

Tot op heden heb ik geen enkel document ontvangen en ik wil aandringen op een en ander op een correcte wijze aan te leveren.”

2.18.

De heer [naam 7] (hierna: [naam 7] ) is vanuit of in opdracht van de gemeente betrokken geweest bij het project als projectleider. Op 4 januari 2021 heeft [naam 7] een e-mail gestuurd aan de [eiser] Groep met daarbij gevoegd als bijlage een Word-bestand waarin – voor zover van belang – het volgende is geschreven:

“
Wat waren de afspraken met de gemeente(…):

(…)

De gemeente heeft op 16 december 2010 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met [gedaagde] . In deze samenwerkingsovereenkomst is opgenomen dat de gemeente een bijdrage betaalt van € 315.000,-- ex BTW voor de parkeergarage en € 100.000,-- in de kosten voor bestemmingsplan etc. [gedaagde] diende de gronden van [naam 8] in te brengen en een bedrag aan de gemeente te betalen van € 1.600.000,-- ten behoeve van de verwerving van de Rabobank. Verder diende [gedaagde] nog een bedrag te betalen van € 214.000,-- als bijdrage in de kosten van bouwrijpmaken van het openbare deel.

Later (enkele maanden na 16 december 2010) is nog een wijziging van de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Op basis hiervan heeft de gemeente nog eens nadrukkelijk bevestigd dat de eigendom van de Rabobank wordt ingebracht voor een bedrag van € 1.600.000,-- en is nog een aanvullende bijdrage toegezegd van € 382.184,-- om [naam 9] in staat te stellen nog 12 extra sociale huurwoningen te kunnen realiseren. [naam 9] zou aanvankelijk 41 sociale huurwoningen in het complex realiseren, later is daar dus bij de gewijzigde samenwerkingsovereenkomst nog 12 sociale huurwoningen bijgekomen. Vervolgens bleven er nog 48 koopwoningen over.

(…)

De woningen zijn alle door [naam 9] gekocht. De gemeente heeft hier een maximum aan verbonden van € 172.000 per woning.”

2.19.

Op 6 januari 2021 heeft [naam 7] in een e-mail aan de [eiser] Groep nog het volgende geschreven:

“
Tussen [gedaagde] en [naam 9] is een zogenaamde turn key overeenkomst getekend. Voor wat betreft de gronden [naam 9] is aanvankelijk door de gemeente overeengekomen dat een bedrag van € 300.000,00 aan [naam 9] zou worden betaald.

[naam 9] betaalt [gedaagde] voor de 41 appartementen een bedrag van € 174.891,-- per woning voor de 41 appartementen. Dat bedrag is inclusief berging en belastingen maar exclusief parkeerplaats. De overige 12 van de 53 woningen worden door [naam 9] afgenomen voor € 167.773,-- per woning inclusief berging, parkeerplaats en belastingen.

[naam 9] betaalt verder aan [gedaagde] een bedrag van € 340.000,-- ex BTW voor parkeerrecht vanwege het medegebruik van de stollingsgarage van Vestia. Dat bedrag heeft [gedaagde] weer aan Vestia betaald.

[naam 9] betaalt verder aan [gedaagde] een bedrag van € 340.000,-- vanwege het afkopen van het eeuwigdurend parkeerrecht in de stallingsgarage.

In de overeenkomst is een regeling opgenomen als de woningen van [naam 9] binnen een bepaalde tijd worden verkocht. De meeropbrengst van de 41 woningen voor zover een prijs van meer dan € 174.891,-- ex kosten binnen 5 jaar wordt gerealiseerd gaat voor de helft naar [gedaagde] . Voor de 12 woningen geldt dat als die woningen binnen 15 jaar worden verkocht voor een bedrag van meer dan € 135.924,-- de meeropbrengst wordt verdeeld tussen de gemeente (30%), [gedaagde] 50% en [naam 9] 20%.

De verkoopprijs in de turnkey-overeenkomst is € 7.932.302,-- en is als volgt uitgesplitst:

€ 2.427.062,-- koopsom registergoed ex belasting

€ 5.1652.40,-- koopsom project ex omzetbelasting

€ 340.000,-- parkeerrecht (ex omzetbelasting)”

2.20.

[gedaagde] Ontwikkeling heeft de aanwezige winkelruimte in het project zelf geëxploiteerd.

2.21.

In deze procedure zijn drie financiële opstellingen overgelegd met betrekking tot de kosten en opbrengsten van het project, namelijk als bijlage bij de brief aan [bedrijf 1] Invest van 11 juli 2019, een overzicht per 27 oktober 2020 en een overzicht per 1 september 2022.

2.22.

Op het moment van de mondelinge behandeling op 6 september 2022 is [gedaagde] Ontwikkeling verwikkeld in onderhandelingen met betrekking tot de verkoop van het project.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - geheel voorwaardelijk voor het geval geoordeeld wordt dat geen overeenkomst is gesloten tussen [bedrijf 1] Invest en [gedaagde] Ontwikkeling, - veroordeling van [gedaagde] Ontwikkeling tot betaling van € 925.524,20, vermeerderd met btw en wettelijke handelsrente over de hoofdsom en de btw alsmede veroordeling van [gedaagde] Ontwikkeling in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. [eiser] legt hieraan nakoming van de tussen partijen in de e-mail van 26 november 2009 gesloten overeenkomst ten grondslag.

3.2.

[gedaagde] Ontwikkeling betwist dat zij een vergoeding verschuldigd is en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren, althans tot het afwijzen van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. [gedaagde] Ontwikkeling stelt zich onder meer op het standpunt dat de overeenkomst is gesloten met [eiser] in privé, maar dat de vorderingen die daarop zijn gebaseerd inmiddels zijn verjaard. Daarnaast heeft [gedaagde] Ontwikkeling geen ontwikkelingswinst behaald op het project en kan daarom door [eiser] in geen geval aanspraak gemaakt worden op de aanbrengvergoeding, althans hooguit op een bedrag van € 47.698,83.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Kern van de zaak

4.1.

De Gemeente heeft eind 2001 een ontwikkelingsplan vastgesteld voor de herontwikkeling van het centrum van Groesbeek. Dit plan zag op de herontwikkeling van twee direct naast elkaar gelegen locaties binnen Groesbeek, namelijk de locatie [A] en de locatie [B] . Voor de locatie [A] heeft [gedaagde] Ontwikkeling via [eiser] en/of [bedrijf 1] Invest de ontwikkelrechten verkregen van [bedrijf 2] voor de realisatie van sociale huurwoningen, koopwoningen, winkelruimten en een parkeergarage. Het project ziet op het realiseren op deze locatie van een parkeergarage met daarboven drie gebouwen: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . Ieder gebouw bestaat uit een commerciële plint met winkelruimten met daarboven appartementen. De appartementen in [naam 4] zijn voor de start van de bouw verkocht aan een lokale woningcorporatie (Stichting [naam 9] Wooncombinatie, hierna [naam 9] ). De herontwikkeling van de locatie [B] heeft Stichting [naam 10] Zorggroep op zich genomen in samenwerking met aanvankelijk de woningcorporatie [naam 11] en later met Stichting Vestia Groep.

4.2.

In het kort gaat deze zaak over de vraag of en hoeveel [gedaagde] Ontwikkeling moet betalen aan [eiser] met betrekking tot het aanbrengen van het project op grond van een tussen partijen gesloten overeenkomst.

Met wie is [gedaagde] Ontwikkeling de overeenkomst aangegaan?

4.3.

Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat hij met [gedaagde] Ontwikkeling een overeenkomst heeft gesloten ter zake de aanbrengvergoeding, maar alleen voor zover de rechtbank oordeelt dat [gedaagde] Ontwikkeling geen overeenkomst met [bedrijf 1] Invest heeft gesloten. Deze overeenkomst blijkt uit de e-mail van 26 november 2009 (zie onder 2.6). [gedaagde] Ontwikkeling heeft aangevoerd dat zij met [eiser] in privé afspraken heeft gemaakt. De rechtbank volgt [gedaagde] Ontwikkeling echter niet in dit standpunt en overweegt daartoe als volgt.

4.4.

In tegenstelling tot wat [gedaagde] Ontwikkeling heeft aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] niet heeft erkend dat hij in privé in plaats van namens [bedrijf 1] Invest een overeenkomst heeft gesloten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] dit namelijk uitdrukkelijk betwist en nader toegelicht onderhavige procedure geheel voorwaardelijk te hebben ingesteld voor het geval dat de rechtbank zou oordelen dat geen overeenkomst tussen [bedrijf 1] Invest en [gedaagde] Ontwikkeling is gesloten. Met [eiser] is de rechtbank verder van oordeel dat uit de e-mail van 20 oktober 2009 (zie onder 2.4) en uit het schrijven van 27 november 2009 (zie onder 2.7) voldoende blijkt dat [gedaagde] Ontwikkeling met [bedrijf 1] Invest een overeenkomst heeft gesloten en niet met [eiser] in privé. Uit de eerste e-mail volgt namelijk dat [bedrijf 3] in correspondentie aan [gedaagde] Ontwikkeling met betrekking tot het project verwijst naar “de heer [eiser] van [bedrijf 1] Invest” en niet naar [eiser] als privé persoon. Uit het tweede schrijven blijkt dat [gedaagde] Ontwikkeling, één dag na de e-mail van 26 november 2009, eveneens verwijst naar “de heer T.J.C. [eiser] namens [bedrijf 1] Invest”. Het enkele feit, zoals [gedaagde] Ontwikkeling aanvoert, dat in de e-mail van 26 november 2009 wordt verwezen naar ‘dat je een fee ontvangt’ en dat met ‘je’ gedoeld wordt op [eiser] in privé, is onvoldoende om in het licht van de voorgaande stukken aan te kunnen nemen dat met [eiser] in privé een overeenkomst is gesloten. Dat de toenmalige advocaat van [eiser] Invest en/of [eiser] in zijn brief van 18 januari 2016 spreekt over zijn cliënt de heer T.J.C. [eiser] leidt ook niet tot een ander oordeel, omdat daar niet zonder meer uit afgeleid kan worden dat [eiser] in privé handelde en deze vermelding net zo goed kan zien op [eiser] die namens [bedrijf 1] Invest handelde. [eiser] heeft in dat kader als verder niet weersproken tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het aanvankelijke contact tussen partijen niet erg formeel was en dat daarvoor ook diverse keren zaken waren gedaan tussen [bedrijf 1] Invest en [gedaagde] Ontwikkeling waarbij [eiser] voor [bedrijf 1] Invest optrad. Voor zover [gedaagde] Ontwikkeling nog heeft willen betogen dat de e-mail van 20 oktober 2009 en het schrijven van 27 november 2009 niet zien op de specifieke afspraak over de fee (ook wel (aanbreng)vergoeding genoemd), gaat de rechtbank hieraan voorbij, omdat uit voornoemde correspondentie duidelijk blijkt dat ze gaan over het project. Zonder nadere toelichting valt dan niet in te zien waarom dan specifiek ten aanzien van de aanbrengvergoeding een andere partij ( [eiser] in privé) dan [bedrijf 1] Invest betrokken zou zijn. Gelet op de omvang van de projecten was het ook niet gebruikelijk om met [eiser] in privé afspraken te maken, aldus [eiser] . Dit laatste komt de rechtbank aannemelijk voor.

4.5.

Tot slot blijkt uit de brief van 1 maart 2019 (zie onder 2.14) dat [eiser] namens [bedrijf 1] Invest [gedaagde] Ontwikkeling heeft aangeschreven over de fee en dat [gedaagde] Ontwikkeling in reactie daarop in de brief van 11 juli 2019 (zie onder 2.15) [bedrijf 1] Invest heeft geantwoord. In laatstgenoemd schrijven heeft [gedaagde] Ontwikkeling geen melding gemaakt van het feit dat zij een overeenkomst zou hebben gesloten met [eiser] in privé in plaats met [bedrijf 1] Invest hoewel dat dan wel voor de hand had gelegen.

4.6.

Op basis van het voorgaande concludeert de rechtbank dat [gedaagde] Ontwikkeling met [bedrijf 1] Invest een overeenkomst heeft gesloten met betrekking tot de aanbrengvergoeding en niet met [eiser] in privé. Dit leidt ertoe dat [eiser] niet kan worden ontvangen in deze procedure en niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn vorderingen.

4.7.

De overige verweren behoeven geen bespreking, omdat de rechtbank gelet op de niet-ontvankelijkheid niet toekomt aan een verdere inhoudelijke beoordeling van het geschil.

Proceskosten

4.8.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] Ontwikkeling worden begroot op:

griffierecht € 4.200,-
salaris advocaat

totaal € 10.628,-

De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.

4.9.

De gevorderde nakosten zijn begrepen in de proceskostenveroordeling. Er is dus geen grond voor veroordeling van partijen in de nakosten. Wel zullen deze kosten overeenkomstig het liquidatietarief worden begroot zoals hierna te melden.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] Ontwikkeling tot op heden begroot op € 10.628,- en op € 163,- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85.- in geval van betekening, zowel de proceskosten als de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2022.^[1]