Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/635993 / KG ZA 22-884
Vonnis in kort geding van 27 oktober 2022
in de door A.E. Haanstra, als toegevoegd gerechtsdeurwaarder werkzaam op het kantoor van J.J. Oostdijck, gerechtsdeurwaarder te Groningen (hierna: de deurwaarder), op grond van artikel 438 lid 5 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering aanhangig gemaakte zaak tussen
[eiser01] B.V.te [plaats01] ,
eiseres,
verschenen in de persoon van haar adjunct-directeur financiën, de heer [naam01]
en
de heer [gedaagde01] en mevrouw [gedaagde02]te [plaats02] , gemeente [plaats03] ,
gedaagden,
advocaat mr. D.J.W. Feddes te Alphen aan den Rijn.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagden01] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het proces-verbaal van de deurwaarder van 30 september 2022, met producties;
- de e-mail van [eiser01] van 2 oktober 2022 met producties;
- de e-mail van [gedaagden01] van 3 oktober 2022 met producties;
- de door [eiser01] overgelegde producties B01 tot en met B12;
- de schriftelijke reactie van [gedaagden01] met producties 1 tot en met 6 en de bij e-mail van 11 oktober 2022 overgelegde nadere productie.
1.2.
Op 13 oktober 2022 is de mondelinge behandeling gehouden. Tijdens de mondelinge behandeling is vonnis bepaald op vandaag.
1.3.
Na de zitting hebben beide partijen op 13 oktober 2022 nog e-mails aan elkaar en de rechtbank gezonden, die vooral ten doel hadden om aan elkaar stukken toe te zenden. Deze stukken maakten reeds onderdeel uit van het dossier van de voorzieningenrechter. Daarnaast heeft [eiser01] bij die e-mail als bijlage gevoegd pleitaantekeningen die ter zitting niet zijn overgelegd, maar wel zijn besproken.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[gedaagden01] huren een woning aan de [adres01] te [plaats02] (hierna: de woning) van mevrouw [naam02] (hierna: de verhuurder). De verhuurder is tevens eigenaar van de woning. In een allonge bij de tussen [gedaagden01] en verhuurder in maart 2019 gesloten schriftelijke huurovereenkomst zijn partijen een koopoptie overeengekomen (hierna: de koopoptie). In de allonge is het volgende opgenomen, voor zover nu relevant:
2.2.
Bij vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank, zittingsplaats Leiden, van 1 juni 2022 (hierna: het vonnis) zijn [gedaagden01] hoofdelijk veroordeeld om [eiser01] een bedrag te betalen van € 12.160,20, vermeerderd met overeengekomen rente van 6% per jaar over € 11.459,99 vanaf 7 januari 2022 tot aan de dag van algehele voldoening. Verder zijn [gedaagden01] in dit vonnis veroordeeld tot betaling van de proceskosten (€ 994,22) en de eventuele nakosten (€ 124,=), voor zover die gemaakt worden. Er is geen hoger beroep ingesteld tegen het vonnis en het vonnis is in kracht van gewijsde gegaan.
2.3.
[gedaagden01] hebben niet vrijwillig voldaan aan het vonnis. De deurwaarder is door [eiser01] belast met de executie van het vonnis en deze heeft op 12 juli 2022 executoriaal beslag gelegd op de koopoptie. De deurwaarder heeft bij exploot van
15 september 2022 de veiling van de koopoptie op 29 september 2022 aangezegd.
2.4.
Ter voorkoming van de veiling hebben [gedaagden01] een executie kort geding aangekondigd. Dit hebben zij later ingetrokken.
2.5.
Bij brief van 28 september 2022, en dus na de beslaglegging, hebben [gedaagden01] aan de verhuurder bericht dat zij gebruik maken van de optie tot koop, zoals omschreven in de koopoptie, onder voorbehoud van financiering. Deze brief is ook per e-mail toegezonden aan de deurwaarder en [gedaagden01] stellen in de brief de deurwaarder en haar opdrachtgever aansprakelijk als de aangekondigde openbare verkoop doorgaat.
2.6.
Per e-mail van 28 september 2022 is namens de verhuurder aan [gedaagden01] bericht dat zij de koopoptie niet onder enig voorbehoud kunnen uitoefenen. In de e-mail staat verder dat het niet de verhuurder is die de openbare verkoop inzet, maar één van de schuldeisers van [gedaagden01] en wijst de verhuurder iedere aansprakelijkheid af.
2.7.
Bij brief van 29 september 2022 hebben [gedaagden01] de deurwaarder gesommeerd de veiling van de koopoptie van de website te halen en verwijderd te houden, althans de koopoptie niet meer te koop aan te bieden, bij gebreke waarvan [gedaagden01] zich het recht voorbehouden een gerechtelijke procedure te starten en geleden schade op de deurwaarder te verhalen. In reactie hierop heeft [eiser01] de deurwaarder verzocht geen aandacht te besteden aan deze brief en stelt zij zich op het standpunt dat de koopoptie gewoon geveild kan worden.
2.8.
De deurwaarder heeft de veiling op 29 september 2022 opgeschort.
3.Het geschil
3.1.
In het proces-verbaal van 30 september 2022 heeft de deurwaarder gesteld dat zij stuit op bezwaren bij de tenuitvoerlegging van het vonnis, waarover een oordeel van de voorzieningenrechter geïndiceerd is. De volgende bezwaren stelt de deurwaarder aan de orde:
- Is de koopoptie – zoals [gedaagden01] stellen – een onvoorwaardelijk (wils)recht en daarmee onoverdraagbaar? Is beslag op zo’n koopoptie rechtens gezien mogelijk?
- In het geval de koopoptie wel overdraagbaar is en dus rechtmatig in beslag genomen, is de consequentie van het beslag dan dat de koopoptie niet langer door [gedaagden01] ingeroepen kan worden of is de consequentie dat deze wel kan worden ingeroepen, maar dat dit inroepen jegens de beslaglegger geen effect heeft?
- Als de koopoptie wel door [gedaagden01] kan worden ingeroepen, is het recht dan nog te executeren of is door het inroepen van de koopoptie het optierecht daarmee teniet gegaan?
3.2.
Volgens [eiser01] moet de veiling van de koopoptie doorgaan. Zij stelt dat haar de afgelopen twee jaar voortdurend is beloofd dat betalingsregelingen zouden worden nagekomen, echter zonder resultaat. Alleen in de verkoop van de koopoptie ziet [eiser01] nog een kleine kans op het innen van haar vordering.
3.3.
[gedaagden01] stellen onder meer dat de koopoptie een contractueel vastgelegd wilsrecht van vermogensrechtelijke aard is. Dat geeft volgens hen alleen aan de gerechtigden de bevoegdheid om de woning te kopen binnen een bepaalde termijn. Door de verklaring van [gedaagden01] (de gerechtigden) dat zij de koopoptie aanvaarden, is de koop tot stand gekomen, tijdig en conform de voorwaarden, zonder dat enig beslag dat kan belemmeren. Het is niet zo dat een financieringsvoorbehoud de koopoptie doorkruist. Een koopoptie is volgens [gedaagden01] niet overdraagbaar als deze met het oog op de persoonlijke eigenschappen van de gerechtigden is verleend. Daarvan is in dit geval sprake. Gelet hierop is het niet mogelijk om de koopoptie over te dragen, of met beslag te voorkomen dat de koopoptie wordt uitgeoefend. [gedaagden01] stellen verder dat zij de vordering tot betaling waarvan zij in het vonnis zijn veroordeeld betwisten en hebben vernietigd en dat als de koopoptie bij openbare verkoop zou worden verkocht, [eiser01] misbruik maakt van bevoegdheid, althans dat dan aan de zijde van [gedaagden01] een noodtoestand zou ontstaan. Dolmans c.s. verzoeken de voorzieningenrechter de (openbare) verkoop van de koopoptie te verbieden (op straffe van een dwangsom), althans een in goede justitie te nemen voorziening te treffen, met veroordeling van [eiser01] in de proceskosten.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de deurwaarder haar vraag en partijen hun geschil beperken tot de vraag of de koopoptie door middel van verkoop geëxecuteerd kan worden en in het verlengde daarvan of beslag op de koopoptie met het oog op executoriale verkoop mogelijk is. Een kwestie waarbij de beslaglegger voornemens is het wilsrecht zelf uit te oefenen is dan ook niet aan de orde.
4.2.
Beslag kan slechts worden gelegd op zaken of vermogensrechten die een economische waarde vertegenwoordigen. Die economische waarde moet door middel van executie kunnen worden gerealiseerd. In geval van een koopoptie kan dat in beginsel door middel van verkoop en overdracht daarvan. Overdracht van een koopoptie is echter niet mogelijk als deze optie - en meer in het bijzonder het recht dat door uitoefening van het wilsrecht in het leven wordt geroepen - met het oog op de persoon of hoedanigheid van de gerechtigde is verleend. Indien dat laatste het geval is, is de optie evenmin vatbaar voor beslag.
4.3.
Voor het antwoord op de vraag of de koopoptie in dit geval met het oog op de persoon of hoedanigheid van de gerechtigden ( [gedaagden01] ) is verleend moet de overeenkomst van partijen worden uitgelegd, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn en het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4.
Uit de tekst van de koopoptie blijkt dat deze is verleend aan [gedaagden01] in hun hoedanigheid van huurders van de woning. De koopoptie is bovendien verleend direct bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit maakt aannemelijk dat partijen voor ogen heeft gestaan dat [gedaagden01] de woning zouden huren, met de mogelijkheid die woning uiteindelijk te kopen teneinde de waarde van hetgeen zij in de woning hebben geïnvesteerd aan henzelf ten goede te laten komen. De woning kan immers worden gekocht tegen het prijspeil van 1 januari 2019, te vermeerderen met uitsluitend indexeringen conform het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex. De waardevermeerdering als gevolg van de investeringen van [gedaagden01] werden dus bij de uiteindelijke koopsom buiten beschouwing gelaten.
Dat de koopoptie is verleend met het oog op de persoon van [gedaagden01] in hun hoedanigheid van huurders blijkt verder uit de omstandigheid dat de koopoptie komt te vervallen als de huurovereenkomst wordt beëindigd voor het inroepen van de koopoptie en dat de huurovereenkomst eindigt per datum van de juridische levering van de woning na uitoefening van de koopoptie. Dit duidt op een duidelijke samenhang tussen de koopoptie en het huurrecht.
4.5.
Als de koopoptie overdraagbaar geacht zou moeten worden, leidt dat bovendien tot de ongerijmde consequentie dat [gedaagden01] door een overdracht van de koopoptie aan een derde, de verhuurder/eigenaar met een door laatstgenoemde ongewenste, want bijvoorbeeld niet-solvente, koper zouden kunnen opzadelen. Dat kan de partijen bij de huurovereenkomst redelijkerwijs niet voor ogen hebben gestaan en kan dus niet worden geacht overeengekomen te zijn. Zo kan partijen redelijkerwijs ook niet de – thans aan de orde lijkende – spiegelbeeldige situatie voor ogen hebben gestaan, namelijk dat [gedaagden01] ten gevolge van de (gedwongen executoriale) verkoop van de koopoptie aan een derde de woning dienen te verlaten vanwege de koppeling tussen de uitoefening van de koopoptie en het einde van de huurovereenkomst, terwijl de verhuurder/eigenaar dan wellicht ook met een ongewenste koper opgezadeld wordt. De stelling van [eiser01] dat koop geen huur breekt en dat de huurovereenkomst van [gedaagden01] dus niet zal worden beëindigd als de koopoptie wordt verkocht en de woning vervolgens wordt geleverd aan een derde, doet aan deze ongerijmdheid geen afbreuk. Uit de koppeling die partijen in de huurovereenkomst en koopoptie hebben bedoeld te leggen tussen de (duur van de) huur en de koop van de woning blijkt de partijbedoeling om de koopoptie te verstrekken met het oog op de persoon van [gedaagden01] , althans hun hoedanigheid van huurders.
4.6.
Gelet op alles wat onder 4.4 en 4.5 is overwogen komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat de koopoptie in dit geval is verleend met het oog op de persoon, althans hoedanigheid van de gerechtigden, namelijk [gedaagden01] als huurders van de woning.
4.7.
Conclusie is dan ook dat in dit geval de koopoptie niet overdraagbaar is en dat beslag op de koopoptie met het oog op executoriale verkoop niet mogelijk is. Bij die stand van zaken kunnen de andere vragen van de deurwaarder – die tot uitgangspunt nemen dat de koopoptie wel overdraagbaar is – onbeantwoord blijven en kunnen de overige verweren van [gedaagden01] onbesproken blijven. De vordering van [gedaagden01] om de openbare verkoop van de koopoptie te verbieden zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding eraan te twijfelen dat de deurwaarder zal handelen overeenkomstig hetgeen in dit vonnis is overwogen en beslist. Oplegging van een dwangsom zal daarom achterwege blijven.
4.8.
[eiser01] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
verbiedt de (openbare) verkoop van de koopoptie door de deurwaarder;
5.2.
veroordeelt [eiser01] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [gedaagden01] begroot op € 1.016,-- aan salaris advocaat;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2022.
idt